ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
09.11.17 Вперед, к новым рекордам!

Покупатели жилья в столичных новостройках на протяжении 2017 года демонстрирует небывалую активность: количество зарегистрированных за три квартала договоров долевого участия более чем в 1,5 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года.

03.11.17 Состоялась церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018

26 октября 2017 года в Лондоне состоялась торжественная церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018. Коттеджный поселок БЕРЕЗКИ стал победителем среди проектов из России в двух категориях: Архитектура загородного коттеджного комплекса - Multiple Residence Architecture и Многофункциональный комплекс - Mixed Use Development.

02.11.17 Открыта регистрация на первый Сочинский Всероссийский жилищный конгресс

Мероприятие состоится 17-20 апреля 2018 года в отеле Pullman Sochi Centre и соберет более 1000 профессионалов рынка недвижимости из всех регионов РФ.

31.10.17 В Москве состоялась крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES»

27 и 28 октября 2017 г. в Экспоцентре с успехом прошла крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES». Более чем из 30 стран мира в выставке приняли участие более 50 экспонентов. Лучшие игроки рынка представили свои проекты, среди них: Layan, Savills, DOM DE, Harmony Suites, Grekodom, Asia Invest, Schuchmann Wine Village, Immomanie, Yekta Homes, Миэль, Grupo Mahersol и многие другие. Выставку посетило более 3000 целевых посетителей.

25.10.17 Ведущие эксперты в деловой программе выставки зарубежной недвижимости MPIRES

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES. Выставка направлена на то, чтобы познакомить людей, желающих осуществить покупку, с теми, кто поможет осуществить эту мечту.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ИНВЕСТИЦИИ
Бразилия–Европа — 450% : 10%

ИНВЕСТИЦИИ
Бразилия–Европа — 450% : 10%

Главной особенностью 2010 года рынка зарубежной невидимости в России можно назвать тот факт, что наши сограждане стали осторожно относиться к инвестициям. Кризис недвусмысленно дал понять, что, прежде чем скупать недвижимость других государств, стоит внимательно изучить рынок, оценить риски и только потом вкладывать кровно заработанные. И заставил соотечественников вспомнить старую поговорку: «Не зная брода, не суйся в воду».

 

Ослепленные растущими ценами на недвижимость, россияне готовы были вкладываться куда угодно, заручившись одними лишь обещаниями хороших доходов и бесконечного роста. Российский феномен: людей, переживших целую эпоху финансовых пирамид, с легкостью удалось надуть на мыльных пузырях. Печально, но лишь сейчас, после очередной порции набитых шишек, российские инвесторы стали более внимательно вкладываться в зарубежную недвижимость и изучать правила перед вступлением в игру. Кстати, нелишним будет их напомнить.

 

Итак, один главных из уроков, который, хочется надеяться, усвоили российские инвесторы, - необходимо крайне осторожно инвестировать средства, рассчитывая на существенный рост стоимости в среднесрочной перспективе. Именно на быстрорастущих рынках инвесторы понесли самые большие потери. Одним из самых ярких примеров является рынок недвижимости Болгарии, куда наши соотечественники вложили и, как свидетельствуют данные риэлторов, продолжают вкладывать немалые суммы с расчетом на рост стоимости недвижимости. Однако, несмотря на достоинства болгарской недвижимости - доступность, географическую и ментальную близость страны, скорое вступление в Шенгенскую зону, уже очевидно, что она переоценена.

 

Многие застройщики откладывают реализацию проектов из-за затоваренности рынка, несколько девелоперских компаний обанкротилось. Кроме того, в Болгарии, в отличие от большинства европейских стран, так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно на горнолыжную и курортную, которую строили в расчете на рост экономики и внешний спрос. Как следствие, болгарская недвижимость сейчас продается с существенным дисконтом, и тем, кто вошел на растущий рынок пару лет назад, когда цены на объекты массового спроса варьировались на уровне €80-150 тыс., теперь уже проблематично выйти без существенных потерь, учитывая, что стоимость тех же объектов находится на уровне €40 тыс.

Аналогичная ситуация сложилась и на рынках Испании, Италии (регион Калабрия), Египта и Турции. Цены, подогреваемые ажиотажным спросом, огромное количество новых проектов, отсутствие необходимой инфраструктуры - и далее по болгарскому сценарию.

 

Но это не значит, что рисковать на рынках недвижимости нельзя. Можно, но аккуратно и вовремя. Так уж исторически сложилось, что главная особенность, стиль русских инвесторов заключается в том, что они входят на растущий рынок почти на самом его пике, а выходят перед крайней точкой падения и, следовательно, не зарабатывают деньги, а теряют. Однако, по словам риэлторов, в последнее время подобное положение начало меняться. И россияне, получив от кризиса увесистых тумаков, стали более внимательно и осмотрительно изучать зарубежные рынки. И теперь бурным и высокорисковым рынкам предпочитают тихие заводи, славящиеся своей стабильностью, - например, buy-to-let недвижимость, то есть недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду и получения стабильного и прогнозируемого дохода.

 

Так, по данным агентства недвижимости Gordon Rock, два-три года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом россияне совершали в расчете на значительный рост стоимости. А сейчас только в 40% инвестиционных сделок соотечественники рассчитывают на увеличение стоимости недвижимости, а в 60% сделок - на получение дохода от сдачи в аренду. По прогнозам экспертов, подобная пропорция сохранится и в 2011 году.

 

Оплот инвестора

Советует ставить на аренду и директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс: «Приобретая недвижимость, вы никогда не можете быть уверены в увеличении ее цены, тем более за короткий период времени. Прирост капитала - непрогнозируемая вещь. Зато вы вполне способны спрогнозировать свои доходы от сдачи ее в аренду».

 

Из всех типов недвижимости самым доходным, по мнению Игоря Индриксонса, остаются отели. Секрет успеха гостиниц эксперт объясняет просто: «Большую часть дохода - 60%- отели получают от аренды номеров, а 40% - за дополнительные услуги: мини-бары, конференц-залы и т. д.».

 

Популярность гостиничной недвижимости у инвесторов подтверждают и цифры. Так, по данным компании Jоnеs Lаng LaSаlle, за первые три квартала 2010 года общемировые инвестиции в гостиничную недвижимость составили $12 млрд, что на 60% больше, чем годом ранее. При этом наиболее масштабные инвестиции в гостиничную недвижимость осуществлялись в Европе, на Ближнем Востоке и в Северной Африке. Общий объем сделок в данных регионах достиг $5,2 млрд. При этом, согласно прогнозам American Express Global Business Travel Forecast, рост стоимости услуг на гостиничном рынке Европы на 2011 год прогнозируется на уровне 1-6% для отелей среднего ценового сегмента и 2-6% для гостиниц высшего ценового сегмента. Сегодня отели Лондона, по словам Игоря Индриксонса, только от аренды приносят 12% годовых.

 

Привлекают инвесторов также офисы и элитное жилье Лондона. «Несмотря на небольшое снижение цен на рынке в первом полугодии, прогнозы на 2011 год достаточно оптимистичны: рост цен в элитном сегменте в 2011 году составит до 1%, а 2012 год должен стать годом восстановления и растущих цен (до 6-7%)», - поясняет управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова. Повышенный интерес к этому рынку арабских инвесторов (еще весной центральные части Лондона раскупались буквально кварталами со всеми зданиями) является важным показателем его потенциала, уверена эксперт.

 

Еще одним островком инвестиционной стабильности является недвижимость Германии, которая, по мнению экспертов, по-прежнему будет востребована российскими инвесторами в 2011 году. Цены на недвижимость в Германии очень приемлемы - они низкие по сравнению ценами во многих других развитых европейских государствах, при этом в стране существует стабильно высокий спрос на аренду, так как более 70% населения страны арендуют жилье. Высокий спрос гарантирует постоянный рост цен на сдаваемую недвижимость, что в свою очередь ведет к увеличению доходов инвесторов. В настоящее время доходность от сдачи жилья в среднем по стране составляет 5-6%.

 

По словам Анны Левитовой, к высокодоходной недвижимости стоит отнести и коммерческие объекты в Германии - офисы, торговые и складские помещения, для которых показатель доходности составляет примерно 10-12%.

 

Вся старая Европа (Германия, Англия, Франция, Австрия, Швейцария), по уверениям специалистов, в ближайшие пару лет будет занимать лидирующие позиции по востребованности у российских инвесторов. Причина устойчивого интереса россиян к инвестициям в недвижимость именно этих стран, по мнению президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, кроется в выгодной комбинации нескольких факторов. Среди них: возможность получать стабильный (во многих случаях даже гарантированный) доход от сдачи в аренду в размере 4-8%, non-status mortgage (ипотека под приобретаемый объект недвижимости) - 70-80% по ставке 3-4%, а также перспектива стабильного роста стоимости недвижимости (на 2-5% ежегодно).

 

«В итоге благодаря привлечению заемного финансирования (до 70-80%) доход на вложенные инвестиции будет в 2-2,5 раза выше, чем рентная доходность, то есть от 10 до 15% годовых в зависимости от страны и типа недвижимости, - поясняет Зингель. - А если иметь также в виду и растущую стоимость, то вполне реально говорить о доходе на вложенные инвестиции в 15-20%. Это очень привлекательный показатель доходности, особенно с учетом того, что инвестиции осуществляются в недвижимость стран, обладающих наиболее сильными экономиками в Европе».

 

В общем, россияне не зря верят в старушку Европу, которая пусть и не сулит больших барышей, но 5% в год обещает обеспечить.

 

Миллионы из трущоб

На такие цифры стоит ориентироваться тем, кто предпочтет синицу журавлю. Однако любителей риска хватало всегда, в том числе и в сфере real estate. Понятно, что в случае неудачи инвестор может многое потерять, но при благоприятных обстоятельствах и, что немаловажно, тонком просчете, гораздо больше выиграть. Так, в прошлом году инвесторы, вложившиеся в дешевое жилье Бразилии, получили годовой доход в размере 450%. Правда, это были не прямые инвестиции, а косвенные, то есть инвестор не выходил самостоятельно на рынок и физически не покупал там жилье, он вкладывался через какой-либо фонд, который специализируется на инвестициях в недвижимость. Благо, таких фондов сейчас большое множество. Хотя об этом - чуть позже.

 

А пока вернемся в Бразилию. Как же инвесторы-экстремалы смогли заработать целое состояние на бразильских трущобах? Все просто. В прошлом году власти южноамериканского государства запустили масштабную программу по поддержке жилья экономкласса в стране. После того как программа была запущена, акции крупнейших бразильских застройщиков подскочили в цене, обеспечив своим владельцам солидный куш.

 

По прогнозу Игоря Индриксонса, в следующем году вероятно повторение подобного сценария на рынках недвижимости Колумбии и Чили. Там также готовится крупная государственная программа финансирования возведения жилья экономкласса. «И если она будет осуществляться так же, как и в Бразилии, косвенные инвестиции в дешевое жилье этих стран способны принести доход в размере 200% годовых», - полагает эксперт.

 

Однако российские инвесторы вряд ли будут проявлять интерес к подобным заманчивым предложениям. Обжегшись на молоке, они теперь дуют на воду.

 

Научение через подражание

С осторожностью соотечественники пока относятся и к уже упомянутым инвестиционным фондам недвижимости. Такие фонды очень популярны сейчас в Европе. Они позволяют вкладчикам получать стабильную доходность около 9-10% годовых и предоставляют прозрачную стратегию выхода из инвестиций через 5-10 лет с получением дополнительной итоговой премии в десятки процентов. При этом диапазон возможных инвестиций вкладчиков фонда, как правило, достаточно широк - от нескольких десятков тысяч до миллионов евро. Это позволяет фондам привлекать внимание широкого круга инвесторов. Лидирующие позиции в Европе на данный момент занимают немецкие инвестиционные фонды недвижимости, которые характеризуются оптимальным соотношением по уровню доходности, степени надежности и наличию дополнительного финансирования. В будущем интерес инвесторов из России к подобным фондам обязательно вырастет.

 

Кстати, эксперты советуют частным инвесторам присмотреться к фондам, даже если пока нет планов к ним присоединиться. «Всегда следует обращать внимание на то, куда вкладывают деньги крупные пенсионные фонды и институциональные инвесторы. Как правило, с целью минимизации рисков инвестиционные стратегии подобных учреждений тщательно продуманы и в них учтены абсолютно все детали. Это понятно: ведь на кону очень большие деньги. Если вы следуете за крупными игроками, у вас всегда есть шанс преуспеть на рынке инвестиций», - советует Игорь Индриксонс.

 

Как отмечают профессионалы, собираясь инвестировать в недвижимость с целью извлекать доход, нужно в первую очередь ориентироваться не на страну, а на бюджет. Так, располагая небольшой суммой свободных средств (€50-400 тыс.), по мнению Станислава Зингеля, лучше всего приобрести апартаменты или несколько апартаментов небольшой площади (50-70 м2) с гарантированной доходностью до 8% годовых в Англии и Франции.

 

«При среднем бюджете (€400-800 тыс.) стоит рассматривать приобретение доходных домов и мини-отелей с прибыльностью до 12% годовых в Германии и Австрии, - считает эксперт. - Для более солидных вложений можно порекомендовать инвестиции в отели и в buy-to-let торговую недвижимость в Германии (с арендаторами на долгосрочных договорах, с ипотекой до 80% и с доходом на вложенные инвестиции до 16% годовых, а также с возможностью получить вид на жительство).

 

И, конечно, при выборе объекта и страны для инвестирования помимо доходности надо обязательно иметь в виду и другие критерии, такие как: возможность получения ипотеки, вида на жительство благодаря инвестициям, допустимый уровень рисков, временной горизонт для выхода из инвестиции (через сколько лет предполагается перепродать этот объект) и т. п.

Игорь Индриксонс напоминает еще одно золотое правило любого инвестора: не класть все яйца в одну корзину. «Инвестируйте во все, но понемногу», - рекомендует эксперт. По его мнению, оптимальный портфель инвестора должен выглядеть следующим образом: 10% портфеля приходятся на высокорисковые инвестиции (скажем, непрямые инвестиции в дешевое жилье Колумбии), 5% - на кэш, 25% - на фондовый рынок и 60% - на прямые инвестиции в низкорисковую недвижимость вроде отельных номеров в Лондоне.

 

Соблюдайте эти элементарные правила, и тогда вы не только сохраните свои накопления, но и многократно приумножите их.

Элина ПЛАХТИНА
Источник - ZagranDom.ru
20.12.2010
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В краю нефтяных королей

Молодая, бурно развивающаяся страна не только удачно находит применение своим нефтедолларам, но и привлекает инвестиции со всего мира. Поэтому неудивительно, что спрос на жилые и нежилые объекты в Эмиратах в настоящее время все еще очень высок, а мировой кризис на рынке недвижимости практически не отразился на положении дел в этой стране

подробнее

Справа море, слева гольф

Кипр — остров небольшой. Но гольф-комплексов на нем скоро будет много. В Америке и Европе гольф — это многомиллионная индустрия. Под свежие коллекции брюк и жилеток для гольфистов отданы целые этажи в центральных универмагах.

подробнее

Калабрия самая сокровенная тайна Италии

Если бы не Калабрия, не быть Италии правильным сапогом - разве что только голенищем! Потому что именно Калабрия составляет его географический носок, каблук, а также задник и подошву.

подробнее

ПРОЕКТЫ
Sun Republic: квартира в дюнах

Коста-дель-Соль, Слънчев бряг, Саулкрасты... Что общего у этих курортов? Все они носят одно имя, которое в переводе обозначает «солнечный берег».

подробнее

РЫНОК: СЛОВО И ДЕЛО: ИТАЛИЯ перспективная и приоритетная

Историки говорят, что так или иначе весь мир прошёл через моря Калабрии - этот итальянский регион имеет полное право считать себя колыбелью средиземноморской цивилизации. А по словам профессионалов сферы Real Estate, Калабрия демонстрирует миру очередной пример успешных инвестиций в недвижимость Средиземноморья.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
200x100
200х100-