ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
25.02.20 ВЫСТАВКА ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «MPIRES» в ЭКСПОЦЕНТРЕ ОТКРЫВАЕТ СЕЗОН ПОКУПОК НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ СВЕТУ 2020 ГОДА

13 и 14 марта 2020 г., в московском Экспоцентре состоится 9-я Международная выставка зарубежной недвижимости «MPIRES» на которой традиционно будут представлены все разновидности зарубежной недвижимости

05.04.19 Cybarco объявляет о втором этапе продаж и строительства вилл Akamas Bay Villas на берегу моря

Ведущий девелопер в сфере недвижимости класса люкс Cybarco объявил о втором этапе продаж и строительных работ вилл премиум-класса Akamas Bay Villas, расположенных на береговой линии в самой живописной и уединенной части Кипра неподалеку от полуострова Акамас.

20.03.19 Свои метры у моря

Представляем пять европейских локаций 2019 года,
подходящих для летнего отдыха и инвестиций

20.03.19 Трансграничные сделки

Как меняется глобальный рынок коммерческой недвижимости?

27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Как россиянам заработать на Европе

Как россиянам заработать на Европе

По данным исследования «Русские инвестиции в зарубежную недвижимость», проведенного международным брокером «Транио», лишь 10,7 % опрошенных риелторов полагают, что торговая недвижимость популярна у русскоязычных покупателей. Но с каждым годом этот тип объектов становится все более востребованным.

 

Спрос на торговую недвижимость на международном рынке заметно вырос за последний год. Согласно информации Colliers, в 2014 году в Европе и на Ближнем Востоке объем инвестиций увеличился на 17 % — до €51,8 млрд, и это самый высокий показатель после кризиса. Более 30 % капитала (€16,9 млрд) было вложено в рынок Великобритании. На втором месте — Германия. Очевидно, в этом году будет взята новая высота: в I квартале 2015 года в торговую недвижимость региона инвестировано на 94 % больше средств, чем за аналогичный период 2014-го.

 

Торговый сектор в большей степени, чем другие типы недвижимости, зависит от состояния экономики. Поэтому для инвестиций предпочтительны страны со стабильными показателями. Эксперты «Транио» рекомендуют инвестировать в торговую недвижимость Австрии, Великобритании и Германии. Плюсы этих рынков: растущий ВВП, низкая инфляция, сокращающаяся безработица, надежная юридическая система, доступное кредитование.

Самая популярная страна для покупки торговых объектов (и коммерческой недвижимости в целом) — Германия. На нее приходится свыше 45 % заявок на приобретение торговых помещений на сайте «Транио». Инвесторов привлекают торговые центры во всех городах Западной Германии.

 

Выгодно инвестировать и в торговую недвижимость Великобритании. Торговые помещения в центре Лондона входят в число самых дорогих в мире по стоимости аренды. По данным компании Colliers, аренда на главной торговой улице — Бонд-стрит выросла за год на 25 % — до £1500 за фут2 в год. Доля вакантных помещений в центральном Лондоне в 2014 году была минимальной за последние семь лет. А вот спрос со стороны арендаторов и инвесторов постоянно растет.

В Австрии наибольший интерес вызывают стрит-ритейл и торговые центры в наиболее оживленных местах. По прогнозам компании Cushman & Wakefield, в 2015 году повысятся и спрос со стороны арендаторов, и арендные ставки. Среди иностранных инвесторов преобладают немцы, но в последние годы объекты в Вене все чаще покупают россияне.

 

В Австрии, Великобритании и Германии имеет смысл вкладываться в недвижимость городов, где нет курортной составляющей, а деловая активность высока в течение всего года. Это столицы (Берлин, Вена, Лондон) и крупные региональные города (Грац, Дюссельдорф, Зальцбург, Инсбрук, Манчестер, Мюнхен и другие).

 

«Недвижимость в крупных городах более ликвидна и имеет меньше шансов остаться невостребованной, — отмечает консультант по инвестициям «Транио» Анна Курьянович. — Неправильно утверждать, что населенные пункты и города с населением до 50–100 тыс. человек являются высокорискованными. Например, торговая недвижимость в центральной части небольшого населенного пункта в Германии более надежное вложение, чем такой же объект в крупном городе, но не в самом лучшем районе. В любом случае необходимо проводить тщательные процедуры due diligence, в том числе проверяя перспективы конкретного места и окружения».

 

В большинстве стран торговая недвижимость приносит 5–8 % в год рентного дохода. Самая низкая доходность у магазинов на центральных улицах (около 4–5 %). Далее следуют торговые центры (5–6 %) и торгово-складская недвижимость (6–7 %). Это объясняется тем, что у помещений в центре меньше риски остаться без арендаторов и меньше доля вакантных площадей. В районах с плохим транспортным сообщением доходность достигает 10 % (из-за повышенных рисков, связанных с простоями). По мнению экспертов «Транио», порог инвестиций в качественные центральные объекты стрит-ритейла начинается от €1 млн. Торговые центры требуют гораздо больших вложений — примерно от €5 млн.

 

Например, за €10,5 млн в Баварии предлагается торговый центр Rewe с внутренней нормой доходности (IRR) 8,1 % и 15-летним жестким (без права выхода) арендным контрактом. В том же регионе за €7,3 млн можно купить строящийся гипермаркет Metro Group площадью более 3 тыс. м². IRR — 8,6 % годовых, арендная плата — около €494 тыс. в год.

 

Покупателям с бюджетом €4,3 млн подойдет вариант супермаркета в Баден-Вюртемберге с IRR 8 % и договором аренды на 15 лет. В Нижней Австрии €840 тыс. инвестиций в магазин (более 600 м²) обеспечат €72,9 тыс. чистой аренды в год (рентная доходность — 8,7 %).

 

Негативные экономические факторы (инфляция, рецессия, падение потребительского спроса) заставляют продавцов уходить из бизнеса — собственники недвижимости могут остаться без арендаторов. Обезопасить себя от макроэкономических рисков сложно. Основной совет — перед покупкой инвестиционной недвижимости изучать прогнозы на ближайшие годы.

 

Чтобы не только сохранить, но и приумножить средства, нужно иметь гарантии. В этом качестве выступают в первую очередь арендаторы. Разумно выбирать арендаторов с инвестиционными рейтингами от BBB– до AAA. В Лондоне это Marc & Spencer, Tesco, Sainsbury’s, в Германии — Aldi, Edeka, Lidl, Metro, Rewe, среди фастфудов — Burger King и McDonald’s. Подписав договор аренды торгового центра, такие компании точно выполняют свои обязательства — для подобных объектов банки охотно дают кредиты.

 

При инвестициях в торговые центры пристального внимания заслуживает якорный арендатор — компания, занимающая 45–70 % площадей комплекса. Этот арендатор обеспечивает основной поток посетителей в торговый центр или комплекс — во многом с ним связана общая прибыль.

 

«Успех торгового центра опирается на якорного арендатора — крупную известную сеть, которая своим именем привлекает клиентские потоки для более мелких арендаторов, — говорит Анна Курьянович. — Как правило, строительство начинается после подписания договора аренды с главным арендатором торгового центра. Такой договор требуют банки, чтобы организовать финансирование объекта. Якоря имеют определенные льготы в арендной ставке. Мелким розничным арендаторам обычно приходится платить более высокую арендную плату за квадратный метр по сравнению с якорными арендаторами. Договоры заключаются на срок не менее 10 лет. Но если ключевой арендатор принимает решение не продлевать договор аренды, для собственника это влечет большие финансовые потери».

 

Обезопаситься от инфляции помогает индексация ставок аренды. В Австрии и Германии они обычно пересматриваются ежегодно в соответствии с индексом потребительских цен. В Великобритании индексация практикуется не повсеместно — ставки аренды пересматриваются каждые пять лет в зависимости от рыночных цен.

 

Целесообразно заключать длительные договоры — на 10–15 лет, которые ежегодно индексируются по мере роста инфляции. Арендаторам невыгодно прерывать договоры досрочно, чтобы не рисковать своей репутацией. У собственника существуют аналогичные обязательства перед арендатором. В противном случае тот, по чьей инициативе разрывается договор, выплачивает компенсацию.

 

Анна Курьянович советует перед принятием решения провести всесторонние экспертизы и убедиться, есть ли у арендатора возможность выйти из договора ранее окончания срока аренды. «Безусловно, следует проверить надежность объекта коммерческой недвижимости: конкретное местоположение, его конкурентное окружение, планы развития. Экономия на оплате услуг независимых экспертов неуместна».  

 

Юлия Кожевникова 

Дайджест недвижимости

ИЮЛЬ–АВГУСТ 2015 № 6 (103)

Источник - ZagranDom.ru
08.07.2015
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Выставка на Тишинке собрала около 200 участников

С 14 по15 ноября 2008 в ТЦ "Тишинка" прошла XI Московская Международная Выставка недвижимости за рубежом. В выставке принимали участие около двухсот международных компаний со всего мира

подробнее

Кактусовый рай

Долгое время Мексика была для нас далекой экзотической страной, овеянной неизвестностью. Даже  несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны – как страну, где можно совершать инвестиции в недвижимость

подробнее

Египет: такая близкая Африка

При советской власти говорили: курица не птица, Болгария – не заграница. Так и Египет, даром, что расположенный на Черном континенте, назвать Африкой язык не повернется. Африка – это джунгли, крокодилы-бегемоты...
Однако, хотите верьте, хотите нет – и здесь люди живут! И даже с удовольствием покупают недвижимость.

подробнее

И что вам рассказать про Сингапур?

Похоже, что топ-лист городов с наиболее благоприятным инвестиционным климатом пополнился еще одной площадкой - островной город-государство Сингапур для российских инвесторов сегодня имеет все основания стать весьма перспективным рынком.

подробнее

Limassol Marina – Жизнь на Море.

После суеты и бешеного ритма мегаполиса выйти на утопающий в зелени балкон, полной грудью вдохнуть свежий морской воздух, остановить взгляд на бескрайних лазурных просторах морской глади и понять... что ты дома.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ