БОЛГАРИЯ: РЕВИЗИЯ
Россияне снова спасают Болгарию

Болгария, не самая экономически благополучная страна восточной Европы, несколько лет назад неожиданно стала серьёзным конкурентом на рынке курортной недвижимости всего Cтарого света. Девелоперы наперебой называли её черноморское побережье - самым инвестиционно привлекательным регионом, а составляющими успеха - тёплый и мягкий климат, чистое море и дешёвый квадратный метр. Неудивительно, что среди застройщиков и владельцев болгарской недвижимости есть представители практически всего мира.

Застройка шла на побережье бешеными темпами. Но параллельно аналитики всё чаще стали говорить о том, что сказки со счастливым концом не будет: рынок перегрет, цены завышены, довольно много нового жилья, несоответствующего современным требованиям. Прогнозы специалистов не то, чтобы сбылись - просто глобальный экономический кризис «откорректировал» болгарский рынок. Число новых проектов заметно сократилось - некоторые проекты заморожены до лучших времён, другие, несмотря на заявления о строительстве, так и не начали возводиться; с рынка ушла часть инвесторов, да и возможности потенциальных покупателей оказались не безграничны. Значительно сократилось и число работающих на территории Болгарии строительных фирм - около 1 500. Если цифру перевести в проценты, она составит порядка 25. Те же, что остались, не имеют необходимого объёма заказов, что опять же связано с сокращением объёма строительства. И как уверяют оставшиеся на рынке, если ситуация в 2010 году не изменится, тенденция к уменьшению продолжится.

Некоторое время назад Национальный институт статистики Болгарии обнародовал данные по числу выданных разрешений на строительство за 2009 год. Согласно этим данным, в III квартале 2009 года в Болгарии было выдано 1 783 разрешения на строительство жилых объектов, что на 2,7% ниже показателей II квартала 2009 года и на 35% меньше аналогичного периода 2008 года. На фоне уменьшения числа строек число выставляемых на продажу объектов значительно увеличилось: где-то - на 15,6% по сравнению со II кварталом 2009 года. Одновременно с этим уменьшается число сданных в эксплуатацию объектов недвижимости. Только квартир рынок Болгарии получил на 60% меньше, чем за тот же период 2008 года. Больше всего домов было возведено в Варне (163), Бургасе (133) и Велико-Тырново (45). София с пригородами оказалась лишь на 6 месте по данному показателю. В курортном городе Кюстендиле за июль-сентябрь не построили ни одного жилого объекта. Хотя стоит сказать, что активность рынка наблюдается преимущественно на побережье, на первой и второй линиях. Всё, что находится несколько дальше, пока заморожено.

И всё же надо отдать должное некоторым местным застройщикам, которые в столь нелёгкие времена ведут себя максимально порядочно с инвесторами-покупателями. Взамен отложенных на долгий срок проектов, в которые уже успели вложиться клиенты, компании предложили аналогичные апартаменты в своих уже готовых комплексах, сопоставимых по ликвидности. (Отметим, что эти предложения делаются по взаимозачётам в пользу клиента; были случаи, когда покупатели получали за те же деньги большую площадь и уже с мебелью и техникой).

В целом, для привлечения новых покупателей застройщики предлагают дисконтные акции, бесплатное укомплектование апартаментов мебелью и техникой, дополнительные рассрочки платежей даже на готовые объекты. «И тем не менее, недвижимость Болгарии потеряла в цене. И снижение продолжается, - говорит Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 BeverlyWood Realty. - Первыми с рынка ушли англичане и немцы, затем скандинавы. Россияне ещё некоторое время продолжали покупать „по инерции", очарованные гостеприимством „болгарских братьев". В настоящее время на рынке затишье. Планирующие приобретение либо требуют больших скидок с прицелом на будущее снижение, либо выжидают. В некоторых районах цены упали на 30 - 40%. В целом по побережью снижение составило 10 - 12%. Особенные скидки предлагаются на удалённые от моря объекты».

Не советует инвестировать на данном этапе в недвижимость Болгарии и Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. Более того, рынок побережья этой страны, наряду с рынками таких государств, как Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортной части Египта и побережья Испании, он считает поражённым болезнью виртуального роста цен и испорченным бесконтрольной застройкой.

У экспертов компании «МИЭЛЬ Distant Property Management» несколько другое видение ситуации. Они считают, что интерес россиян к приобретению квартиры или виллы на черноморском берегу Болгарии не ослабевает. «Россияне активно инвестировали в недвижимость Болгарии по нескольким причинам, и одной из наиболее весомых для средних и крупных инвесторов была возможность получения визы D или вида на жительство. Ранее для этого достаточно было инвестировать $500 000 в экономику страны, например, купив несколько апартаментов. Сейчас входной порог увеличился до нескольких миллионов, что существенно сократило круг потенциальных инвесторов. Но Болгария по-прежнему популярна у тех, кто ищет «дачу на море», и круг таких покупателей достаточно обширен. Тому есть несколько причин: отсутствие языкового барьера, общность религии, близость к Москве (не более 2,5 часов лёта), улучшение качества строительства и организации управления в строящихся комплексах», - говорится в докладе компании.

В то время, как одни зарубежные инвесторы уходят с болгарского рынка, пустующие места тут же занимают другие, но уже не европейцы. Арабским шейхам приглянулись балканские просторы. Миллионеры с востока намереваются возвести в «Стране роз» коммерческую и жилую недвижимость. И в первую очередь инвестиции будут направлены на развитие туристического сектора черноморского побережья, а также сельского хозяйства. Надо сказать, шейхи интересуются инвестиционной привлекательностью страны в течение нескольких последних лет, и уже дважды их представители посещали Болгарию для детального ознакомления с местным рынком недвижимости. В середине ноября нынешнего года арабские бизнесмены встретились с болгарскими должностными лицами, посетили парламент страны. И есть вероятность, что следующим этапом будет подписание документов.

Правда, человек предполагает, а кризис располагает. Пока эксперты рынка строили планы на светлое арабско-болгарское будущее, крупнейшие государственные компании - инвестфонд Dubai World и его девелоперская «дочка» Nakheel не смогли вовремя расплатиться со своими иностранными кредиторами, в результате чего правительство эмирата Дубай было вынуждено просить об отсрочке своих платежей на шесть месяцев (долг Dubai World оценивается в $80 млрд). Удастся ли спасти экономику Дубая, и как мировая поддержка аукнется на всех рынках недвижимости? Специалисты не рискуют давать точных прогнозов и лишь надеются, что ситуацию можно будет удержать под контролем.

Итак, шейхи размышляют о своём следующем шаге. При этом некоторые аналитики считают, что сейчас сложилась самая благоприятная ситуация для покупки недвижимости на Балканах: всё ещё можно приобрести Mercedes по цене Volkswagen, говорят они. Цена на квадратный метр достигла «дна», и пока не начался рост, следует воспользоваться стечением обстоятельств и купить что-нибудь по дешёвке. Через некоторое время рынок оправится от рецессии, и всё, что сегодня можно приобрести за $20 000 - $30 000, завтра взлетит в цене в несколько раз. По крайне мере, местные риэлторы начали замечать, что наиболее предприимчивые потенциальные покупатели уже «просекли момент» и рванули приобретать квартиры и виллы, в первую очередь элитного сегмента, цены на объекты которого снизились в некоторых случаях на 50%. А стоимость домиков, расположенных на зимних курортах, упала до уровня 2005 года. И в первую очередь на таких курортах, как в Банско, где «квадрат» в квартирах идёт на рынке от 300 € до 1 200 €.

На сегодняшний день погоду на горнолыжных курортах Балкан делают россияне. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, 60% иностранных покупателей этого сегмента на рынке недвижимости Болгарии приходится на жителей России и стран СНГ. Примечателен также тот факт, что среди российских покупателей 40% составляют жители Москвы и Санкт-Петербурга.

Основными покупателями недвижимости у моря также становятся россияне и жители СНГ. И, в основном, ими востребована недвижимость средней ценовой категории. «Сейчас цена запроса редко поднимается выше 100 000 €, - утверждает Юлия Кайнова, - а с учётом скидок в этом ценовом сегменте покупатели попадают в бизнес-класс».

Такой интерес соотечественников к Болгарии не остался без внимания некоторых местных предпринимателей. Есть данные, что одна болгарская компания скупала жилую недвижимость оптом, в пределах от 390 € до 650 € за м² в Софии, Варне, Банско и на черноморских курортах, а потом продавала её состоятельным россиянам, получая 20% прибыли с каждой продажи. Правда, среди клиентов этой фирмы были, в основном, жители Сибири и Урала. Москвичи оказались предприимчивым коммерсантам «не по зубам».

В общем и целом, болгарские девелоперы с особой надеждой смотрят на россиян и именно в них видят инвесторов, которые не дадут упасть в пропасть рынку недвижимости Балкан. «Если рассматривать преимущества для россиян, - добавляет Юлия Кайнова, - то, в первую очередь, это, конечно, схожесть менталитета и отсутствие языкового барьера. В Болгарии всё просто и понятно. Вариант отправить туда бабушку, не говорящую ни на каком другом языке, кроме русского, с внуками на лето - по-прежнему беспроигрышный. Все будут чувствовать себя комфортно и безопасно».

Специалисты уверены, рынок недвижимости Болгарии, как впрочем, и всех остальных стран, медленно, но верно будет вставать с колен. «К марту велика вероятность стагнации в предвкушении „сезона-2010", - считает Юлия Кайнова. - Если в мире всё будет так же, как идёт сейчас, то март ознаменуется стагнацией, а затем оживлением на рынке, а именно, возрастёт количество сделок. Но продавцы всё ещё будут податливы на разного рода уступки».

Димитър ЦОНЕВ глава московского представительства фирмы «Солвекс»-Болгария

Димитър ЦОНЕВ

глава московского представительства фирмы «Солвекс»-Болгария

В начале 2009 года кризис на рынке недвижимости Болгарии вошёл во вторую свою фазу (первая фаза - уход английских и европейских покупателей в начале 2008 года). Надежда на то, что российский покупатель останется стабильным и надёжным, рухнула после девальвации рубля в России в начале 2009 года. И хотя одни продавцы снизили цены на 10 - 15%, другие в качестве бонуса стали меблировать апартаменты, третьи решили предоставлять длительные рассрочки, «разворот» в сторону России не полностью оправдал их надежды: финансовый кризис ощутимо отразился и на платёжеспособности россиян, что привело к сокращению спроса на зарубежную недвижимость.

В течение года спрос наблюдался в двух сегментах. Клиенты с небольшим доходом интересовались дешёвыми студиями и маленькими апартаментами стоимостью от 25 000 € до 40 000 €. Спрос на элитную недвижимость стоимостью свыше 200 000 € носил эпизодический характер. И при этом большинство клиентов как и прежде интересовалось недвижимостью на побережье Чёрного моря. Покупали недвижимость и в горах - как правило, это либо те, кто уже имеет «дом на море», либо большие поклонники горных лыж.

Кризис отразился как на курортной недвижимости, так и на недвижимости других городов Болгарии. Недалеко от Солнечного берега цены на некоторые апартаменты упали до 390 € за м², а на самом курорте они находятся в пределах от 900 € до 1 500 € за м². На Золотых Песках готовые апартаменты можно найти по цене от 1 200 € до 2 500 € за м². На горнолыжных курортах апартаменты реально купить по цене от 1 000 € за м², а на бальнеологических курортах - от 1 200 € за м². В Софии стоимость недвижимости в элитных кварталах упала незначительно, а цены в спальных районах практически определяют покупатели, имеющие наличные деньги. Эта тенденция набирает обороты на фоне резкого сокращения объёма строительства новых объектов.

И всё же, несмотря на кризис, Болгария остаётся самой привлекательной страной для российских покупателей. Общая славянская письменность, схожие культура и религия скрепили наши народы и являются важным фактором при выборе «второго дома». Кроме того, начиная с этого года прямые авиаперелёты из Москвы в Варну и Бургас стали выполнятся круглый год. Таким образом, короткий перелёт, расположение страны на Балканском полуострове и тот факт, что как член Европейского союза через год Болгария вступает в Шенгенское пространство, будут весомым стимулом для покупки недвижимости в Болгарии в 2010 году.

А если ко всем этим факторам добавить природные и климатические особенности Болгарии (лечебные минеральные источники и тёплое море), то инвестиции в болгарскую недвижимость выглядят весьма привлекательно на фоне всё ещё непомерно высоких цен в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России.

№ 7 (47) | декабрь 2009 - январь 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

Автор: Светлана АНДРЕЕВА
Источник - ZagranDom.ru
21.01.2010

БОЛГАРИЯ: РЕВИЗИЯ Россияне снова спасают Болгарию

БОЛГАРИЯ: РЕВИЗИЯ
Россияне снова спасают Болгарию