БОЛГАРИЯ: ЭКОНОМИКА РЫНКА
Миллион левов за право на ПМЖ

Покупка виллы с видом на море или квартиры в центре Лондона уже давно стала не мечтой, а задачей, которую россияне с успехом решают. Но подчас оказывается, что приобретение жилья в другой стране - это лишь первый шаг на пути покорения заграницы. А следующим шагом должно стать открытие собственного бизнеса. Причём покупку недвижимости и организацию своего дела можно совместить путём инвестирования в недвижимость. К тому же с недавнего времени у россиян появилась возможность - независимо от того, есть у них собственность на Балканах или нет - вкладывать в этот рынок средства, а взамен получать ПМЖ.

Как отмечают эксперты компании IntermarkSavills, суть программы - покупка акций коммерческой фирмы на сумму не меньше 1 млн левов (€512 000). Эксклюзивность схемы инвестиций, предлагающейся российским клиентам, заключается в том, что инвестор приобретает пакет акций публичной компании, которые потом инвестируются в строительный бизнес. Таким образом, инвестор, помимо оптовой скидки на приобретение недвижимости, получает также гарантированную ренту от её последующей сдачи в аренду через управляющую компанию. Осуществлять вложение средств можно будет через компанию MSI со штаб-квартирой в Лондоне, которая первой в Болгарии воплотила данную инвестиционную схему в жизнь. Сегодня предлагается ряд «пакетов» инвестиционной недвижимости, например, 3-4 апартамента в Банско и SPA-отель категории «5 звёзд», расположенный в 300 м от профессионального гольф-поля и в 4 км от горнолыжного подъёмника. Схема инвестирования выглядит следующим образом: после выбора клиентом инвестиционного пакета недвижимости и подписания абонентского договора с юристом, который будет вести эмиграционное дело, лицензированная юридическая фирма от имени клиента открывает счёт условного депонирования в банке. На этот счёт переводится инвестиция в размере €512 000; деньги идут на покупку акций компании, которые торгуются на бирже. Покупатель становится законным владельцем приобретённого пакета лишь после получения инвестиционного сертификата из Министерства финансов. Вся процедура занимает от 3 до 6 месяцев, а через 5 лет инвестор может подавать заявление на получение гражданства Болгарии.

Но есть и другие схемы инвестиций в болгарскую недвижимость, не менее прибыльные. И в основном они опять же касаются вложений в коммерческую недвижимость - наиболее прибыльный на данный момент сегмент. «Прежде более-менее крупные болгарские компании предпочитали инвестировать в собственные офисные здания, а не арендовать площади в офисных центрах, - рассказывает Игорь Кукуй, менеджер по продажам компании Fort Noks. - С приходом на рынок Болгарии крупных международных компаний, для которых обязательным является наличие офисных помещений в бизнес-центрах, ориентация на оптимизацию расходов стала толчком к строительству крупных коммерческих центров. По понятным причинам основные бизнес-площади расположены в Софии, да и строительство новых проектов также ведётся в основном в столице. Несколько заявленных проектов „бизнес-небоскрёбов" есть в Пловдиве, Варне, Бургасе, но из-за неясности перспектив они так и остались проектами».

Однако, стоит отметить, что все крупные проекты в столице, строительство которых было начато ещё до кризиса, продолжают возводиться и не заморожены. Кроме этого ряд объектов уже сдан в этом году, то есть их строительство велось без остановок во время кризиса. Так, сдан в эксплуатацию Mall Serdika площадью 85 000 м2, в строительство которого инвестировала средства немецкая компания ECE, а в ближайшее время будет готов и финансируемый греческим инвестиционным фондом Assos Capital - The Mall площадью 220 000 м2, где есть как офисные, так и торговые площади. Крупнейший застройщик на черноморском побережье Fort Noks в настоящий момент заканчивает фундаментные работы на строительной площадке «Капитал Форт» - это 130?метровый бизнес-центр площадью 80 000 м2 на престижном бульваре Цариградское шоссе. Архитекторами проекта стали специалисты «Аткинс дизайн», прославившиеся как авторы Бурдж Дубай - самого известного небоскрёба Дубая.

Стоит заметить, что россияне - не первые игроки на рынке инвестиций в коммерческие центры. Несколько больше их вклад в курортную
недвижимость - как на побережье, так и в горах. В частности, на российский капитал строились гостиницы в Банско, а с недавних пор отечественные инвесторы предпочитают покупать недвижимость в Паничиште и Пампорово. «Пампорово сейчас превратился в современный горнолыжный курорт с первоклассными трассами, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Это также самый солнечный зимний курорт Болгарии. Жильё здесь представлено разных типов и классов, и цены начинаются от €800 за м2. Курорт Банско предлагает более дорогое жильё стоимостью от €1 000 за „квадрат". Он также славится неповторимой природой, минеральными источниками и разнообразием горнолыжных трасс для всех категорий лыжников».

И всё же инвестиции со стороны россиян и здесь носят скорее частный характер. Потенциальные покупатели приобретают апартаменты, которые намерены некоторое время сдавать в аренду, а уж затем, в зависимости от того, насколько выросли квадратные метры в цене, их продать. Масштабных вливаний со стороны российских компаний, в отличие от их западных и восточных коллег, на рынке горнолыжной недвижимости Балкан почти не наблюдается. В то же время в крупнейший горнолыжный курорт Болгарии Боровец инвестируют оманский фонд General Reserve Fund и британское подразделение Equest Investment Balkans Plc, которые вложили около €800 млн в проект «СуперБоровец», делающий акцент не только на строительство отелей, но и на развитие инфраструктуры. Мелкие курорты в горах, такие как Рила, Пирин, Родопи и Старая Планина, - пока не представляют интереса для инвесторов, как мелких, так и крупных.

Частные, а не «корпоративные» инвестиции россиян превалируют также на черноморском рынке. «Замечены» соотечественники и на Солнечном берегу, и в Несебре, славящемся своими памятниками архитектуры и разнообразными достопримечательностями. Недвижимость здесь - на любой кошелёк, средняя цена за м2 колеблется от €800 до 1 200. «Востребован и курорт Золотые пески, - отмечает Станислав Зингель. - Он привлекает покупателей мелкопесчаными пляжами, мягким климатом и разнообразием цен. Здесь можно найти как недвижимость экономкласса, так и элитные объекты для более требовательных и придирчивых покупателей. К примеру, цены на недорогое жильё начинаются от €800 за м2, но таких предложений на сегодняшний день немного. Более дорогим, но не менее популярным является курорт Св.?Константин и Елена. Он известен своей древней культурой и экзотической природой. Минеральные источники, живописные песчаные бухты, мягкий климат придают курорту особый колорит. К тому же здесь располагаются первоклассные комплексы с развитой инфраструктурой. При покупке стоит ориентироваться на стоимость от €1 300 за м2». Становится всё более популярным и район Лозенец, который сочетает в себе морской и сельский туризм. Кстати говоря, это идеальное место для спокойного отдыха всей семьёй.

Однако сегодня частные инвесторы столкнулись в Болгарии с весьма серьёзной проблемой. Те из них, кто желает продать жильё, не может этого сделать. И проблема вовсе не в законодательных или административных преградах, созданных чьей-то злой волей. Просто рынок перегрет выведённым на него объёмом вторичного жилья, на которое в связи с кризисом отсутствует спрос. К тому же часть болгарской «вторички», и не самая маленькая часть, обладает далеко не лучшими потребительскими характеристиками. Иначе говоря, построено такое жильё на скорую руку и впопыхах. А ведь покупатель во время кризиса стал куда более избирательным и требовательным.

Кризис продаж специалисты фиксируют и на земельном рынке Болгарии. «Подобно тому, как два года назад нам поступали запросы от инвесторов, заинтересованных в покупке земельных участков под девелоперские проекты, так сейчас нам поступают обращения с просьбой реализации этих участков, - делится впечатлениями Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. - При этом корректировать цены в соответствии с текущей рыночной ситуацией продавцы не готовы. Никто не демпингует, и рынок стоит. С другой стороны, потенциальных инвесторов, которые могли бы профинансировать проекты, сегодня нет. Девелоперы активно ищут альтернативное финансирование, не имея возможности получить его от банков, и обращаются, в том числе, к агентствам недвижимости с просьбой помочь им найти партнёров для реализации своих замыслов. Однако существующий сегодня дефицит ликвидности привёл к тому, что большинство амбициозных проектов, как в коммерческом, так и в жилом курортном сегменте заморожено до лучших времён».

Конечно, крупные отечественные игроки так или иначе идут в Болгарию, но занимаются в первую очередь глобальными проектами. Так, российская группа «Синтез» предварительно договорилась с властями Болгарии о строительстве электростанции мощностью до 200 МВт. Объект будет построен на условиях проектного финансирования с привлечением международных банков и финансовых агентств, сейчас стороны выбирают площадку. Между тем «Синтез» - не новичок на Балканах. Дочерняя компания группы - «Балкан Утилитис» - реализует проект по производству LED-ламп с применением самых современных энергосберегающих технологий. Также «Синтез» и «Балкан Утилитис» подписали меморандум о сотрудничестве с Университетом Святых Кирилла и Мефодия, расположенным в Велико Тырново: согласно тексту этого меморандума, территория университета рассматривается в качестве центра академического и прикладного развития передовых технологий.  

№ 4 (51)   |   май 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

В 2004 вступил в силу закон, разрешающий физическим лицам – гражданам России приобретать в частную собственность турецкую недвижимость. По инвестиционным рейтингам DPMR Турция оценивается как «А II», т.е. риски от вложений в недвижимость этой страны сопоставимы с российскими, а потенциал даже превосходит российский...

подробнее

В настоящее время Черногория – одна из наиболее привлекательных стран на рынке зарубежной недвижимости. Неудивительно, что все больше россиян проявляет интерес к этому региону. На вопросы читателей нашего портала отвечает заместитель  генерального директора ООО OОО "Иск "Реалити", Михаил Коробов

подробнее

На далеких островах тоже живут россияне

подробнее

«ДН» составил список наиболее часто встречающихся доводов против небоскрёбов и познакомил с ними генерального директора компании Pelli Clarke Pelli Architects Лоуренса С. Нг.

подробнее

По своему экономическому статусу Эстремадура (Estremadura) является самым бедным регионом Испании, по статистике - самым малопосещаемым. Однако по богатству природы и исторического наследия ей официально принадлежит одно из первых мест в Европе.

подробнее