Элладе кризис – не указ

Утверждение, что-де в Греции все есть, даже в отрыве от контекста уже давно прочно прижилось в русском языке. В современной Греции – наследнице древней Эллады и, по совместительству – колыбели европейской цивилизации, действительно, есть все. Величественные античные храмы и ультрасовременные отели, дикие горы Загроса и самая протяженная среди средиземноморских стран береговая линия, многомиллионные Афины и более двух с половиной тысяч островов… Все это и есть Греция.

Русские идут

Неудивительно, что эта страна прочно вписалась в 10-ку самых популярных в мире туристических направлений. В последние три года количество туристов, посетивших Грецию, ежегодно увеличивается на 7-9%. Согласно данным Греческой Организации Туризма (ЕОТ), только в прошлом году страну посетило 17 млн. человек. Что до наших соотечественников, то турпоток из России на протяжении трех последних лет увеличивался на 25 - 46% в год.

Успешное развитие рынка курортной недвижимости напрямую зависит от ситуации в сфере туризма. Поэтому, несмотря на пессимистические общемировые тенденции на рынке, обусловленные ипотечным кризисом в США, ситуацию в сегменте курортной недвижимости Греции эксперты оценивают как стабильную и имеющую высокий потенциал для дальнейшего позитивного развития.

- В этом году в Греции чувствуется отчетливое повышение спроса на курортную недвижимость среди иностранцев. В основном – это россияне и болгары, - рассказывает Вадим Дольменидис, директор компании Greece Invest. - В связи с этим цены на элитную недвижимость и на земельные участки на первой-второй линии и участки с видом на море, растут быстрыми темпами. Иностранцы также проявляют большой интерес к отелям, как к крупным 5-звездочным комплексам, так и к небольшим апарт-отелям стоимостью от 700 тыс. евро.

После бума

Впрочем, специалисты не отрицают, что в последние два года на греческом рынке недвижимости действительно наблюдается кризис. В настоящее время спрос на внутреннем рынке низкий, цены не растут, но и не падают, объем строительства уменьшился. Однако, по их мнению, такое положение дел связано в большей степени с изменениями в местном законодательстве, нежели с общемировой конъюнктурой.

Эти изменения, прежде всего, коснулись ежегодного увеличения кадастровой стоимости недвижимости, с которой, собственно, и платятся налоги. Закон был опубликован в 2006 г., и, разумеется, все кто хотел купить или продать недвижимость постарались это сделать до его вступления в силу.

Застройщики и землевладельцы всеми правдами и неправдами старались получить разрешение на строительство, поскольку объекты, разрешения на строительство которых были получены после 2006 г., уже облагались не 9-12%, а 19% налогом на передачу собственности!

По словам очевидцев, в те годы - продавалось буквально все. Предложение резко превысило спрос, в результате чего цены были фактически заморожены.

Безусловно эти факторы отразились и на стоимости курортной недвижимости, однако ситуация в этом сегменте существенно отличается от общей.

Именно в тех городах, где есть спрос иностранцев на объекты курортной недвижимости (будь то квартиры, коттеджи или виллы), наблюдается стабильный рост цен. По популярности на первом месте - полуостров Халкидики, затем следуют острова Крит, Корфу, Родос и другие популярные курорты.

- Сегодня резкого скачка цен еще нет, - говорит В. Дольменидис, однако в ближайшие пол года-год цены увеличатся, т.к. уже почти распроданы дома, построенные во время строительного бума 2006 г.

Спрос на курортную недвижимость продолжает расти быстрыми темпами, вдобавок ко всему, на ценообразование в новостройках влияет и рост цен на стройматериалы, и увеличение стоимости самих земельных участков. Чувствуется, что назревает настоящий бум иностранных инвестиций, который долгое время обходил Грецию стороной. При этом в ближайшие десятилетия в стране не будет проблемы перенаселения территорий, которая уже обозначилась на курортах Испании, Италии, Франции, поскольку в отличие от этих стран, в Греции все еще есть много земельных участков на первой линии у моря. Ведь протяженность береговой линии Греции – свыше 15 тыс. км, так что, моря хватит на всех.

Кроме того, цены на греческую недвижимость пока значительно ниже, чем в странах- конкурентах, и поскольку это сравнительно новый рынок, можно быть уверенным в том, что приморские объекты в последующее десятилетие будут расти в цене.

Взгляд в будущее

В феврале 2008 г, после долгих лет ожидания, Совет Министров Греции одобрил план развития туристических зон, что открывает путь к плановому строительству жилых курортных комплексов, и облегчит строительство крупномасштабных проектов с развитой туристической инфраструктурой. В соответствии с опубликованным правительством планом в ближайшие годы в Греции будут построены гольф-клубы, крупные жилые курортные комплексы, отели, конференц-залы, марины, SPA центры и др. Этот план позволит сделать Грецию круглогодичным туристическим направлением.

Однако целью Министерства окружающей среды и Министерства туристического развития является не только развитие качественной туристической инфраструктуры высокого класса, но и сохранение окружающей среды - живописных бухт и знаменитых на весь мир греческих островов. Проанализировав неудачный опыт Испании, где красивые и зеленые прибрежные районы были испорчены и застроены бетоном, греческое правительство намерено избежать этих ошибок. В новых законопроектах предполагается урегулировать хаотичную застройку в прибрежных зонах.

Игорь Индриксонс, директор департамента международных инвестиций компании IntermarkSavills:

- От мирового финансового кризиса в первую очередь пострадали рынки недвижимости тех стран, где 95%-98% недвижимости в стране покупается с помощью ипотеки. Греция не относится к этим странам, поэтому там нет кризиса спроса – люди хотят покупать, только условия покупки стали менее привлекательными.

Из всех стран Европы греческий рынок недвижимости сегодня - самый закрытый, особенно в крупных городах. Большое количество сделок происходит по принципу "из рук в руки", минуя рынок.

Впрочем, в последнее время на рынке заметно активное развитие; а скорые перемены в системе государственной регистрации объектов недвижимости должны заметно упростить процедуру учета и усилить "прозрачность" в данной сфере. Греция никогда не потеряет своей актуальности в силу благоприятного климата, уникального исторического наследия и великолепной туристической инфраструктуры.

Вадим Дольменидис, директор компании Greece Invest, Афины:

- В 2008 г. греческое правительство объявило о ряде законодательных реформ, которые послужат упрощению операций с недвижимостью, создадут благоприятный инвестиционный климат и приведут к существенному росту спроса на греческую недвижимость.

В частности, новые реформы предполагают отмену налога на передачу собственности объекта недвижимости, который является местом постоянного проживания владельца, если его площадь менее 200 кв.м. Предусматривается также упразднение прогрессивного налога на крупную собственность и введение единого налога на недвижимость. Последние изменения способствуют привлечению потенциальных покупателей дорогой недвижимости в Грецию, поскольку теперь они будут платить всего 0,1 % от кадастровой стоимости, что в 3-8 раз меньше по сравнению с имевшей место прогрессивной ставкой этого налога.

Ожидается и еще одно положительное изменение - сокращение налога на наследование - до 1 %. Это станет еще одним преимуществом для потенциальных покупателей недвижимости, как греков, так и иностранцев.

Сравнительная стоимость различных объектов недвижимости на курортах Греции:

П-ов Халкидики, Кассандра

Объект,	Расстояние до моря, м	Площадь, кв. м	Стоимость, евро
Квартира 1-2 спальни	30	65	130 000
Квартира 3 спальни	100	80	120 000
Квартира 2 спальни	200	50	70 000
Квартира 2 спальни	300	75	100 000
Коттедж, 3 спальни	200	100	250 000
Вилла, 4 спальни	250	200, участок 2 тыс. кв.м	700 000

о. Корфу, о. Крит, о. Родос

Объект,	Расстояние до моря, м	Площадь, кв. м	Стоимость, евро
Квартира 2 спальни	150	42	105 000
Квартира 2 спальни	70	55	85 000
Квартира 2 спальни	50	75	95 000
Вилла, 6 спален	300	400, участок 2 тыс.кв.м	800 000

п-ов Халкидики, Ситония

Объект,	Расстояние до моря, м	Площадь, кв. м	Стоимость, евро
Крит, Ханья Студия	3000	18	65 000
Крит, Ханья Квартира, 2 спальни	3000	64	165 000
Родос, Квартира,	Нет данных	103	167 000
Корфу Вилла, 6 спален	30	400, участок 2 тыс. кв.м	3.850.000

Валерий Котельников
Источник - ZagranDom.ru
21.08.2008