ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
28.03.18 Компания Cybarco объявила о начале продаж нового и самого интересного проекта недвижимости на морском берегу Кипра - Trilogy Limassol Seafront

Известная девелоперская компания Cybarco объявила о начале продаж Trilogy Limassol Seafront, нового знакового проекта, состоящего из трех сияющих башен, которые вознесутся на первой береговой линии самого яркого и современного города Кипр - Лимассола. Включая в себя апартаменты класса люкс и офисные помещения, строительство которых уже началось, проект предложит такие важные преимущества, как частную территорию со всеми удобствами, предназначенную для отдыха и досуга исключительно владельцев недвижимости, и оживленную внутреннюю плазу, открытую для публики в самом центре набережной Лимассола.

28.03.18 В Москве с большим успехом прошла выставка зарубежной недвижимости MPIRES 2018 - весна

Более 4000 человек посетило 23 и 24 марта 2018 г. выставку зарубежной̆ недвижимости «MPIRES», прошедшую в Московском Экспоцентре. Лучшие агентства и компании застройщики, из более чем 30 стран, представили свои самые именитые проекты, среди них: Garda Haus, Orka Homes, Grekodom, Asia Invest, Yekta Homes, Oracle Capital Group, и многие другие.

22.03.18 Швейцарский ренессанс?

Вырос спрос россиян на швейцарскую недвижимость - это подтверждают различные источники. Так, согласно экспертному исследованию международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2017 году количество запросов наших сограждан на покупку недвижимости в Швейцарии увеличилось в три раза.

21.03.18 Киберспорт: новый формат торгово-развлекательных центров

Торговая недвижимость привлекает необычных арендаторов. Магазины все чаще уходят в онлайн-формат, сокращая свои торговые площади, а крупные торговые центры делают ставку на развлекательную инфраструктуру, которая создает дополнительный трафик посетителей и положительно влияет на продажи. 

20.03.18 23 марта открытие крупнейшей выставки зарубежной недвижимости в России «MPIRES 2018»

Осталось два дня до начала крупнейшей выставки зарубежной недвижимости в России - MPIRES! Более 60 компаний из более чем 30 стран мира ознакомят посетителей выставки со своими лучшими проектами и предложениями.


Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Недвижимость в Германии с юридическим лицом

Недвижимость в Германии с юридическим лицом

Россияне, которые зарегистрировали здесь ООО (GmbH) и сдают жилье в аренду, в будущем имеют шанс получить ПМЖ.
Отдыхать от треволнений жизни в родной стране можно не только на море и горных курортах. В России существует целая категория людей, которые регулярно отправляются расслабляться в Германию. Не на озера, термальные воды или Балтийское побережье, а просто побездельничать в каком-нибудь старом немецком городе. Жизнь в этой стране настолько четко организована, будущее - по экстремальным российским меркам - настолько предсказуемо, что многие мечтают вверить этому безотказному социальному механизму все свое имущество и даже судьбу.

С первым проблем нет. К обладателям свободных денежных средств Германия гостеприимна. Путем купли-продажи вы можете легко обменять недвижимое имущество в России на квартиру или дом на территории ФРГ, оформив собственность на свое имя. Покупку, конечно, желательно оплачивать "безналом", с немецкого счета, но открыть его маклеры-посредники вам наверняка помогут.

Весь процесс состоит из следующих этапов. Сначала выбирается объект, заключается договор о намерениях и вносится "гарантийный" задаток продавцу – обычно не зависящая от цены дома фиксированная сумма (3.000-5.000 евро). Затем документы на объект проверяет нотариус, он же оформляет необходимые для совершения сделки бумаги. Бремя обязательных выплат по сделке (включая государственную пошлину и оплату услуг нотариуса) колеблется от 5 до 8,5%. Так называемый "маклерский провизион" (комиссионные посредника с учетом НДС) составляет от 3,46% контрактной стоимости.
Маклерский провизион иногда входит в вышеуказанную сумму от 5 до 8,5%, а иногда нет, колебаться он может от 3,46% до договорных сумм, что вверх, что вниз. Я бы написал, что составляет 3,46% в среднем.

Непосредственно после подписания и нотариального оформления договора вы приобретаете все права собственника: можете въезжать, ремонтировать, сдавать квартиру и т.д. Не можете только совершить продажу, а также использовать объект в качестве залога. Для этого надо дождаться внесения соответствующей записи в местный реестр собственников (Grundbuch), аналог нашего БТИ. Постановка на учет занимает в среднем 5 недель, а сама запись производится по решению суда. (В данном случае суд не является органом правосудия. В Германии он может выполнять разные функции. В частности, суд же принимает решение о регистрации предприятия – например, ООО). Как следствие подобной сделки, вы получаете разрешение проводить в несколько месяцев в году по мультивизе. Срок зависимости от правил, действующих в конкретной земле, и колеблется от 2 до 6 месяцев.
Для работающих россиян, которые намерены пользоваться жильем время от времени и не собираются его сдавать, этого обычно достаточно.

Однако если заработок на аренде входит в ваши планы, делать это в качестве иностранного физического лица не слишком выгодно. Налоги будут выше, чем для местных фирм. Учредив в Германии юридическое лицо (GmbH, или, по-нашему ООО), можно сберечь немалые суммы. Кроме того, бизнес на аренде позволяет учредителю фирмы "прописаться" в стране, причем абсолютно легально. Тандем "недвижимость+фирма" дает возможность получить сначала годовую рабочую визу, затем 3-годичную, а после и апеллировать о предоставлении ПМЖ. Нельзя сказать, что происходит это автоматически, но нанятый вами грамотный юрист способен довести дело до благополучного финала. Ни отыскивать подходящие национальные "корни", ни прикидываться жертвой локальной войны, ни заключать фиктивный брак домовладельцу-бизнесмену не придется.

Астрономической прибыли от работы на рынке аренды ожидать не стоит. Стабильность – основное достоинство Германии, и ради минимизации риска придется смириться со скромной (по российским меркам) отдачей от вложений. Если приобретается целое жилое здание для дальнейшей поквартирной сдачи, а то и уже с арендаторами, средняя доходность составляет до 5%. Смешанная собственность приносит до 12%. Эти расчеты не учитывают доходов от сдачи коммерческих площадей на первом этаже здания, где обычно размещаются магазины, рестораны, офисы, склады, врачебные практики и т. д.

Обещание некоторыми посредниками супердоходов от аренды можете списывать в лучшем случае на рекламу, в худшем – на желание "черного" маклера заработать на жадности клиента. Подразумевается, что искать жильцов вы поручите этому же оптимистичному господину. Завысив цену, он будет исправно получать с вас процент за поиски квартиросъемщиков – до тех пор, пока вы не сообразите, что к чему.

1. Завысить цену никто не может, есть утвержденные законодательством рамки, где минимальная и максимальная стоимость обусловлена состоянием жилья, местом расположения, этаж, мебель – все влияет на цену. А за ценой следит финансовое управление и комитет защиты прав потребителя. Завысив цену, можно легко угодить в зал суда. Цена может быть поднята 1 раз в год, при проведении неотъемлемых улучшений (ремонт, встроенная кухня, кондиционирование и т. д.) плюс ежегодная индексация на инфляцию. Это приблизительно 3% от суммы аренды.

2. Максимум, что получает маклер при поиске арендатора, это маклерский гонорар, и максимальная его сумма – три месячных арендных платы за квартиру. Еще в процессе оформления недвижимости покупатель в числе прочих документов обычно получает на руки расчетную сумму налога от возможного арендного дохода. Она заранее калькулируется местными финансовыми органами, исходя из года постройки, планировки, прилегающей территории, коммунальных затрат, отчислений на ремонт и т.д. Какова его примерная величина? Для 1-комнатной квартиры это может быть около 100 евро в квартал (33 евро/мес.), для 2-комнатной - порядка 250 евро в квартал (83 евро/мес.). Однако налоговое бремя собственник в Германии всегда делит с квартиросъемщиком. Степень участия последнего в расчетах с бюджетом фиксируется в договоре аренды (Mietvertrag) и составляет от 1/3 до 2/3 суммы налога.

Арендатор же обычно полностью оплачивает все сопутствующие расходы (уборка мусора, лифт, консьерж). В случае с небольшим многоквартирным домом этот коммунальный взнос (так называемый Nebenkosten) составляет 20-30 евро в месяц. Если вы не сдаете свою квартиру, то, естественно, будете обязаны платить его сами.

От любых неожиданностей арендодатель в Германии хорошо застрахован. Процедура уплаты съемщиком страхового залога (Kaution) в размере 2-3-месячной платы здесь обязательна. Потеря жильцом работы тоже не отразится на вашем маленьком бизнесе. ФРГ – страна социальных гарантий, и за ставшего безработным жильца будет платить государство. Впрочем, немецкая система соцзащиты имеет для вас и неприятные стороны: произвольно повышать размер арендной платы собственник не вправе.
Сам договор заключается на срок от одного года. Но в некоторых городах выгодным делом может быть и краткосрочная аренда. Например, в Дюссельдорфе можно сдавать жилье экспонентам и гостям многочисленных выставок-ярмарок, приезжающим сюда со всего мира. Для россиян, собирающихся вложить деньги в Германии, город этот вообще очень привлекателен. В нем находятся представительства крупнейших мировых компаний (т. е. платежеспособные жильцы), и приемлемая стоимость объектов сочетается с высокой платой за их аренду. Она вполне сопоставима с доходами домовладельцев в Штуттгарте и Мюнхене – городах, где цена квадратного метра достигает рекордных для этой страны величин. Имея аналогичное по площади жилье в Гамбурге, Ганновере и Берлине, вы будете зарабатывать меньше, чем в Дюссельдорфе. Этот город – настоящий оптимум с точки зрения "затраты/отдача".

Возможность взять кредит в немецком банке расширяет возможности увеличения личного капитала. Вы, к примеру, покупаете один дом, закладываете – приобретаете соседний, сдаете немцам. Своей арендной платой они выкупают для вас у банка квартиру или коттедж, в котором живут. А ваш собственный, уже оплаченный, в это время возвращает вложения и приносит прибыль.
Если нет полной суммы даже на один дом, но есть постоянный доход и возможность вносить "копейку" ежемесячно, то банки Германии тоже будут рады заняться вами. Регулярность поступлений ценится превыше всего. Пройдя особую проверку на финансовую аккуратность (Bonitatsprufung), россиянин может рассчитывать на снижение процентной ставки с базовых 9% до льготных 4,5%. Процедура заключается в том, что выбрав совместно с банком объект покупки, вы не платите сходу первый взнос, а открываете в банке (Sparkasse) целевой сберегательный вклад (Bausparvertrag). И в течение, допустим, года туда от вас по чуть-чуть "капают" деньги. На счету постепенно набегает сумма, требуемая для первого взноса за жилье, плюс банк еще и начисляет на нее проценты, как на обычный вклад. По истечении установленного срока банк выносит вердикт по кандидатуре заемщика и выдаче ему недостающей для покупки суммы (вплоть до 80-90% от стоимости). После этого можно вступать в права владения. Собственником станете через 3-30 лет, в зависимости от того, на какой срок брали кредит. Есть и другая, вторичная финансовая схема: собственником становитесь сразу же, но этой же собственностью и отвечаете за возврат кредита (описанный выше залог). Купить таким образом можно и жилье на вторичном рынке, и новостройку, и даже просто планируемый отвод под строительство.

Bausparvertrag в немецком банке – вещь вообще довольно полезная. Финансовые учреждения Германии не отказывают стабильно платящим иностранцам и в кредитовании покупок на территории третьих стран. Это может быть хоть Кипр, хоть Португалия, хоть любая другая стабильная страна. Так что если вы решили пойти по стопам немецких пенсионеров и присмотрели дачу в Средиземноморье, то добро пожаловать сюда же, в Германию.

Наталья ЛИСИЦИНА
Фото: Алексей ГОЛУБЦОВ

Средние цены на квартиры в Германии

Федеральная земля евро/кв.м
Бавария (Munchen) 2.300-3.600
Гамбург 1.330-2.550
Гессен (Frankfurt/Main) 1.480-2.075
Бранденбург (Potsdam) 1.520-1.900
Баден-Вюртемберг (Stuttgart) 1.450-2.750
Саксония (Dresden) 1.070-1.430
Шлезвиг-Гольштейн (Lubeck ) 920-1.640
Берлин 770-1.590
Северный
Рейн-Вестфалия (Dusseldorf) 1.330-3.350
Саар (Saarbrucken) 410-1.330
Рейнланд-Пфальц (Mainz) 1.430-1.790
Бремен 850-1.250
Тюрингия (Erfurt) 740-1.480

Источник - ZagranDom.ru
11.02.2003
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В Испании важно быть разборчивым

Испания в последние годы строила жилья так много, как ни одна другая страна в Европе. В результате, сейчас выбор недвижимости там велик, но не все варианты одинаково ликвидны.

подробнее

Небоскребы с мировыми амбициями

Высотное строительство выполняет не только практические, но и имиджевые функции. Оно воплощает замыслы архитекторов, но чаще — целых городов и государств. Высочайшие небоскребы стремятся донести до мира простое сообщение: место, где они появились, претендует на звание прогрессивного и ультра­современного.

подробнее

Портрет иностранных поклонников

Одной из самых привлекательных для иностранных покупателей стран является Черногория. Кто становится здесь обладателем «второго дома»? Из каких соображений становится? Наконец, является ли популярный сегодня выбор оправданным или всё решает веяние моды? Словом, кто и зачем выбирает Черногорию?

подробнее

ПУТЕШЕСТВИЕ
Шамони: танец со льдом

Английский путешественник Ричард Покок и его команда прибыли в Шамони вооруженными. В Женеве им сказали, что в тех краях живут одни разбойники, а в горах полно троллей, драконов и бесов. Но когда они прибыли туда, то встретили такое гостеприимство и радушие местных жителей, что им захотелось проверить еще и гостеприимство драконов.

подробнее

Экспертное мнение. О налогах и не только

Приобретая недвижимость за рубежом, покупатель должен знать не только  стоимость выбранного объекта, но и дополнительные, расходы, которые его  ожидают. Кроме того, в каждой стране есть своя система налогообложения на покупку недвижимости…

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
200x100
200х100-
mpi
ps200x100
is200x100