ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАРУБЕЖНУЮ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ПЯТЬ ЛЕТ УВЕЛИЧИЛСЯ НА 80%. ОДНАКО В ОСНОВНОМ РОСТ ПРИХОДИТСЯ ТОЛЬКО НА ПЯТЬ СТРАН, В КОТОРЫХ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ БОЛЕЕ ПОЛОВИНЫ ВСЕХ СДЕЛОК. 

АВТОР 

Сергей ГАГУЛОВ, эксперт по международной недвижимости, Tranio.ru 

Хотя Северная Америка остается крупнейшим по объему сделок рынком коммерческой недвижимости, всего 15% их числа заключается с зарубежными инвесторами. В то же время в Европе на трансграничные покупки приходится больше половины сделок. Роль Азии на мировом рынке стремительно растет: и как источника капитала, и как рынка недвижимости для инвестиций. Как считают эксперты, доля трансграничных сделок в Азиатско-Тихоокеанском регионе в скором будущем сравняется с этим показателем в Европе. По просьбе ДН аналитики международного брокера недвижимости Tranio выяснили, какие страны инвестировали в зарубежную недвижимость больше остальных, а какие стали лидерами в привлечении иностранного капитала.

Общее состояние рынка

По оценкам Международного валютного фонда (МВФ), темп роста мирового ВВП в 2017 году составил 3,7%. Итоги года превзошли показатели последних четырех лет, более половины прироста мировой экономики обеспечил азиатский регион. Как прогнозирует МВФ, темп роста мировой экономики в 2018-2019 годах останется на прошлогоднем уровне, прежде всего из-за торгового противостояния двух крупнейших мировых экономик: Китая и США.
Тем не менее объем закрытых сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 2017 году остался на уровне 2016 года и составил $873 млрд, сообщает американская консалтинговая компания Real Capital Analytics (RCA). Это второй по величине результат за последние десять лет. Данные ежегодного исследования «Active Capital: The 2018 Report» компании Knight Frank показывают, что на мировом рынке недвижимости в последние годы снова активно растет число трансграничных сделок: их доля в общем объеме инвестиций выросла с 25% в 2009-2011 годах до 32% в 2017 году.
Согласно данным другой американской консалтинговой компании JLL, объем сделок с недвижимостью, заключенных в 2017 году, составил $698 млрд. По ее оценкам, сумма инвестиций на мировом рынке недвижимости в первые три квартала 2018-го увеличилась в годовом исчислении на 7% - до $507 млрд, а общая сумма за год, по предварительным оценкам, достигнет $730 млрд. Однако в 2019-м эксперты прогнозируют небольшой спад активности инвесторов: их вложения в недвижимость сократятся до $700 млрд.

Кто инвестирует?

В 2017 году впервые совокупная сумма сделок с зарубежной коммерческой недвижимостью, заключенных инвесторами из Азиатско-Тихо­океанского региона (АТР), превысила объем трансграничных сделок с участием инвесторов из Северной Америки и Европы. По данным Knight Frank, за 2017 год инвесторы из АТР вложили в зарубежную доходную недвижимость порядка $90 млрд (не считая строящихся объектов), из которых $19,8 млрд приходится на американский рынок и $19,6 млрд - на британский.

Китай - самый крупный инвестиционный донор АТР. Поток трансграничного капитала из КНР в 2017 году вырос на 8% по сравнению с 2016 годом и достиг $35,5 млрд. Объем китайских инвестиций в доходную недвижимость США, по данным консалтинговой компании PwC, в 2017 году сократился более чем в полтора раза. Однако этот спад был уравновешен инвестициями в британскую недвижимость, объем которых утроился в 2017 году и составил $7,3 млрд.
При этом инвестиционные результаты в I полугодии 2018 года показали, что опасения о возможном сокращении активности китайских инвесторов из-за ужесточения властями Китая контроля за движением капитала оказались вполне оправданными. По данным CBRE, иностранные вложения китайских инвесторов в I полугодии 2018 года резко сократились до $5,26 млрд - с $25,6 млрд за тот же период в 2017 году. Согласно подсчетам CBRE, если эта динамика сохранится во II полугодии 2018-го, общий объем инвестиций из Китая будет минимальным за последние пять лет.

Аналитики Knight Frank также отметили в 2017 году резкий прирост объема вложений в зарубежную недвижимость инвесторов из Гонконга и Сингапура: на 41 и 35% соответственно. Во многом это объясняется ограниченными возможностями для диверсификации вложений и низкой ликвидностью активов на внутренних рынках. Больше всего в 2017 году инвесторы из Гонконга вложили в недвижимость Великобритании ($7,1 млрд) и Китая ($5,7 млрд). Сингапурские инвестиции в рынок коммерческой недвижимости США в 2017 году достигли $6,6 млрд, а $3,5 и 2,8 млрд приходятся на Австралию и Великобританию.

Иностранные вложения инвесторов из Европы сопоставимы с зарубежными инвестициями покупателей из Северной Америки: $83,3 и 80,9 млрд соответственно. Как для североамериканских, так и европейских инвесторов самыми привлекательными для трансграничных инвестиций в 2017 году были рынки недвижимости Европы. Наиболее активно инвесторы из Северной Америки покупали зарубежные объекты внутри региона ($14 млрд), в Великобритании ($12,6 млрд) и Германии ($11,9 млрд). Вложения европейских инвесторов в немецкую недвижимость увеличились до $15,9 млрд, за ней следует американская - в нее европейские инвесторы вложили $13 млрд.

Как отмечают эксперты Knight Frank, хотя США, Великобритания и Германия продолжают лидировать в привлечении трансграничных инвестиций, все более популярными становятся такие рынки континентальной Европы, как Испания, Франция, Австрия и Нидерланды. Так, европейцы в 2017 году потратили в Нидерландах $5,3 млрд, а во Франции - $5,1 млрд. В недвижимость Испании инвесторы из США вложили $5 млрд и столько же - в Нидерланды.

Куда инвестируют?
США остаются самым крупным рынком коммерческой недвижимости в мире, хотя объем инвестиций в американскую недвижимость сокращался два года подряд. В 2017 году общая сумма сделок составила $375,6 млрд - на 8% меньше, чем в 2016-м. Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости США, согласно Knight Frank, являются институциональные инвесторы и застройщики. Последние вложили в американские офисы порядка $6,3 млрд (институциональные инвесторы - $10,6 млрд), в жилые комплексы - $5,8 млрд.

По информации Knight Frank, крупнейшими инвесторами в недвижимость США в 2017 году стали покупатели из Канады. Они приобрели американскую недвижимость на $14 млрд, опередив инвесторов из Сингапура, вложения которых насчитывают $6,6 млрд. Согласно данным доклада Cushman & Wakefield, резкое сокращение инвестиций из Китая отразилось прежде всего на рынках коммерческой недвижимости Нью-Йорка (общая сумма сделок сократилась на 54%) и Cан-Франциско (снижение на 52%) - на эти города приходится две трети всех китайских инвестиций в недвижимость США.
Согласно подсчетам JLL, за первые три квартала 2018 года объем инвестиций в американскую недвижимость увеличился на 14% - до $341 млрд. Эксперты ожидают роста итоговых показателей по сравнению с 2017 годом.

По данным исследования международного банка BNP Paribas, общая сумма сделок с коммерческой недвижимостью в Европе в 2017 году достигла исторического максимума и составила $314 млрд. Больше половины суммы (52%) приходится на трансграничные сделки - это рекордный показатель за последние семь лет. Согласно подсчетам JLL, объем инвестиций в европейскую недвижимость вырос почти на четверть - сильнее, чем в других регионах в 2017 году.

Рынок коммерческой недвижимости Великобритании остается самым крупным в Европе. Несмотря на неопределенность, вызванную выходом страны из Евросоюза, годовые показатели рынка коммерческой недвижимости Соединенного Королевства удивили экспертов. По данным JLL, объем сделок с британской недвижимостью в 2017 году составил порядка $79 млрд, что на 37% больше, чем в 2016 году. «Такие высокие показатели в условиях продолжающихся политических изменений и экономической неопределенности говорят о долгосрочной приверженности инвесторов и их уверенности в британском рынке, - считает руководитель отдела рынков капитала в Великобритании в JLL Алистэр Мэдоус. - Это особенно верно в отношении международных инвесторов, на долю которых приходится около половины инвестиций в недвижимость по всей стране и более 80% - в Лондоне».
По данным Knight Frank, крупнейшими иностранными покупателями британской недвижимости стали инвесторы из АТР, которые потратили на нее в 2017 году $19,8 млрд. Аналитики JLL отмечают особенную активность инвесторов из Гонконга и материкового Китая в офисном секторе Лондона. Летом 2017 года гонконгский производитель соусов Lee Kum Kee выкупил здание лондонского небоскреба Walkie Talkie за рекордные $1,7 млрд. Незадолго до этого в марте девелоперская компания CC Land купила самый высокий небоскреб лондонского Сити Leadenhall Building, стоимость сделки составила $1,5 млрд.

Рекордные показатели 2017 года укрепили позиции Германии в качестве второго по объему трансграничных инвестиций рынков в Европе. По данным JLL, общий объем инвестиций в немецкую недвижимость достиг $60,2 млрд - это в два раза больше, чем в 2012 году. Согласно исследованию BNP Paribas, более половины сделок было заключено с участием зарубежных инвесторов - сумма трансграничных инвестиций составила $32,6 млрд. Германия стала главным зарубежным рынком недвижимости в Европе для внутри­региональных и американских инвесторов и вторым после Великобритании - для инвесторов из Азии и Ближнего Востока.

Самые популярные у инвесторов типы немецкой недвижимости - офисы и логистические объекты. Хотя логистический сектор привлек в 2017 году больше капитала, чем годом ранее, наиболее значительная часть капитала по-прежнему приходится на рынок офисной недвижимости: порядка 43% общего объема средств, вложенных с 2014 по 2017 год. Львиная доля сделок заключается на рынках «большой семерки»: в Берлине, Кёльне, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте. По данным JLL, за первые три квартала 2018-го объем инвестиций в немецкую недвижимость в годовом исчислении увеличился на 8% и составил $48 млрд. Эксперты прогнозируют, что общая стоимость покупок за год составит $68 млрд, а вложения в «большую семерку» вырастут на четверть.

Объем сделок, заключенных с недвижимостью в Азиатско-Тихоокеанском регионе в 2017 году, вырос по сравнению с 2016-м на 13% - до $149 млрд. На иностранных инвесторов приходится порядка 40% сделок. Ведущие позиции заняли рынки недвижимости Японии и Китая, где сумма инвестиций увеличилась на 10 и 5% соответственно.

Объем сделок с японской недвижимостью в 2017 году достиг $37 млрд. Заметным событием стал выход на японский рынок недвижимости норвежского фонда Norges Bank Investment Management (NBIM), отвечающего за управление Государственным пенсионным фондом Норвегии. В конце года NBIM заключил сделку на $823 млн по приобретению 70% акций пяти объектов в Токио. Рекордных объемов в $36 млрд достигли инвестиции в китайскую недвижимость. Рекорд обновил и рынок Гонконга: $16 млрд привлеченного капитала в 2017 году, что на 58% больше, чем всего год назад.