Процедура покупки

Сделка

Рынок недвижимости Германии устроен так, что государство в первую очередь защищает интересы арендаторов жилья, а не собственников. Связано это с тем, что более 70% граждан снимают жилье. Поэтому при покупке необходимо иметь информацию, что на ту или иную недвижимость нет договора аренды. Это открывает возможность для приобретения недвижимости у продавца или его представителя.

Процедура покупки по-немецки четкая и исключает любые варианты мошенничества. Сделка может быть оформлена только у нотариуса.

После того, как Вы выбрали вариант и договорились в продавцом, дальше все идет просто. Во всяком случае, для продавца и покупателя. В Германии всю работу выполняют риэлтор и нотариус. Сначала назначается встреча с нотариусом. При этом продавец предоставляет необходимые документы, удостоверяющие право собственности на квартиру или дом (Grundbuchauszug). Со стороны покупателя требуется только документ, удостоверяющий личность и указание адреса постоянного места жительства. На основании договорённостей между продавцом и покупателем нотариус составляет проект договора купли-продажи, который высылается сторонам по почте, факсом или по E-Mail. Параллельно согласовывается термин для подписания договора. До момента подписания стороны могут вносить изменения и поправки. Также каждая из сторон может отказаться от подписания договора, если его условия не подходят по каким-то причинам, или кто-то просто передумал. За это время нотариус проверит подлинность документа на квартиру и соберет необходимую информацию об объекте.

Если все нормально и договор подписывается, то на покупателя возлагается только одна обязанность - произвести полную оплату объекта в назначенный в договоре срок. Как правило, это около полутора месяцев после подписания договора. Можно определить и другой срок. Стоит учесть, что немедленная оплата, да еще и наличными в Германии, во всяком случае немцами, как правило, не практикуется. Но законом это не запрещено. Момент оплаты также является моментом передачи объекта покупателю. Вслед за подписанием договора, покупатель получает по почте его оригинал в нотариальной форме с печатями. При этом покупатель также получает счет на оплату нотариальных услуг. Это 1,5 - 2,5 процента от стоимости. Гонорар нотариуса можно обговорить с ним заранее. Вообще, общее правило таково, что нотариуса выбирает платящая сторона, так как в Германии именно она оплачивает его услуги. В договоре всегда закладывается пункт, по которому, если покупатель вовремя не оплатит сумму договора, то продавец в течение 10 дней от момента обговоренного срока платежа имеет право отказаться от договора и аннулировать его. Это обстоятельство, если оно имеет место быть, не освобождает покупателя от уплаты налога на недвижимость (Grunderwerbsteuer), составляющего 3,5% от стоимости объекта. После того, как покупатель оплатит стоимость объекта и налог на недвижимость, в Amtsgericht от налогового органа поступит "Unbedetlichkeitsbescheinigung" - документ, подтверждающий уплату налога. После этого покупатель будет внесен в качестве собственника объекта в Земельную книгу (Grundbuch),  аналог нашего Реестра прав собственности. Но отличие в том, что это именно "земельная" книга, так как даже при покупке квартиры в многоквартирном доме покупатель должен получить права на землю. То есть, если в доме 100 квартир, то покупатель получает право на 1/100 долю территории, которая относится к дому, а также на часть общественных площадей в доме – часть коридора, лестницы и так далее. Запись подается в электронном виде и производится в течение одного месяца. После подтверждения записи в Земельной книге деньги переводятся на специальный нотариальный счет. Это дает гарантию того, что деньги будут получены в сумме и порядке, оговоренном в договоре.

Покупатель несет дополнительные расходы. Так, необходимо оплатить пошлину за регистрацию и нотариальные услуги (1,5%-2% от стоимости), налог на приобретение недвижимости (3,5%-4,5%, в зависимости от земли, то есть региона) и услуги риэлтора (в Берлине она составляет 6% и регламентирована соглашением берлинских риэлторов. Однако ставка может варьироваться от условий конкретной сделки – стоимости недвижимости, земли и так далее. Доверие же к нотариусам в Германии обусловлено двумя факторами: государственной лицензией и страховкой на случай риска от ущерба на сумму 1 млн. евро.

Что касается риэлторов, то их деятельность также лицензируется, но получить лицензию несложно. По словам Алексея Беленицына,  сегодня деловая активность риэлторов в Берлине сопоставима с тем, что происходило в 90-е годы в России в сегменте услуг по эмиграции. Задачи у риэлторов в Германии такие же, как у российских: подобрать нужный объект или разрекламировать недвижимость, организовать просмотры и оформить сделку. Как и в пору быстрого роста цен на недвижимость в России, в Германии продавцы стремятся реализовать их по максимальной цене (это относится, в первую очередь, к наиболее ликвидной недвижимости). Поэтому объекты могут быть оформлены как в эксклюзивную продажу, так и в не эксклюзивную. То есть ситуация, когда одна и та же квартира продается сразу десятью риэлторами и агентствами здесь норма. Но обязательно есть один риэлтор с эксклюзивным правом продажи и покупатель, даже если он нашел объект напрямую или через другого риэлтора, обязан выплатить эти 6%. Поэтому ценность риэлторов в Германии определяется еще и количеством эксклюзивных объектов в его базе.
Процедура перевода денег российским покупателем может быть организована как угодно покупателю: со счета покупателя в России, через счет юридического лица в Германии или из оффшора. Главное – чтобы сумма, которая "упадет" на счет нотариуса и сумма, указанная в договоре, совпали.