ИНВЕСТОРУ НА ЗАМЕТКУ
ПОРА В НОМЕРА. Макси-интерес к мини-отелям

Гостиничная индустрия считается выгодной сферой для инвестиций - многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом, который затем удаётся значительно приумножить. Особенно следует присмотреться к сегменту гостиниц небольшого формата - эксперты считают, что у мини-отелей есть ряд преимуществ, особенно в период кризиса. Такие гостиницы требуют значительно меньших вложений и имеют относительно короткий срок окупаемости, их владельцам проще регулировать цены, ориентируясь на колебания рынка, а в случае крайней необходимости - перепрофилировать помещения на другой вид деятельности. Так что не случайно интересы потенциальных российских инвесторов «малых гостиничных форм» уже перешагнули границы Российской Федерации.

» Немецкое качество гостеприимства

С 1 января 2010 года немецкие отели платят всего 7 % НДС. Ранее эта норма составляла 19 %, и на европейском рынке немецкие гостиницы находились в менее выгодных условиях, так как пониженная ставка НДС для отелей уже действовала в 21 из 27 стран ЕС.

Туристический и гостиничный бизнес Германии долго добивался и потому бурно приветствовал решение новой правительственной коалиции, хотя она пока и не готова выполнить все требования, то есть ввести льготный НДС также для кафе и ресторанов. Соседние страны давно уже приняли аналогичные меры - и отели Франции и Австрии давно портят настроение немецким коллегам. Да и вообще - внутригерманская система ставок НДС, льготных и полных, за годы многочисленных её реформ и изменений окончательно, по мнению хотельеров, потеряла логику. Колбаска, купленная в мясной лавке «на вынос», облагается налогом в 7 %, а точно такой же продукт, съеденный в гостиничном ресторане, подлежит полному 19-процентному налогообложению.

Тем не менее, как отмечает Александр Кагарлицкий из компании InterCommerz Consulting und Immobilien GmbH, тенденция к приобретению немецких мини-отелей на сегодняшний день не ослабевает. Довольно большой спрос на них и в Берлине. Там за последние три года построили немало дорогих «брендовых» гостиниц, но в условиях нынешней «финансовой проблемы» люди стремятся экономить деньги, не отказываясь при этом от путешествий. Теперь те, кто мог позволить себе дорогие пятизвёздочные отели, живут в более демократичных «четвёрках», а те, кто выбирал «четыре звезды», перемещаются в «трёшки». Если поток бизнес-туристов сейчас снижается из-за общего спада экономической активности, то мини-отели имеют преимущество, так как они могут принимать и «обычные» туристические группы.

«Сегодня в моде персональное обслуживание клиента, - подчёркивает Александр Кагарлицкий. - Это когда приезжает в город г-н Мюллер, и его по имени встречают и спрашивают, хочет ли он свой прежний номер, как поживает его семья и так далее». Индивидуальный подход подразумевает под собой всевозможные приятные мелочи: гость может заказать какое-то особое блюдо или оставить вещи до следующего своего прибытия, если так ему будет удобно. Кроме того, не все любят, чтобы при гостинице были казино, ресторан и ночной клуб. В таких случаях оптимальным решением тоже может стать именно небольшая гостиница. «И ещё, - продолжает Александр Кагарлицкий, - весьма актуальная тема - это апартментхаус. Апартаменты сдаются посуточно, число проживающих человек при этом не учитывается. То есть приезжает семья в город на выходные и снимает себе квартиру за €80. Кушать могут в городе, а если апартаменты экономкласса, то дома».

» В Болгарию - всерьёз и надолго

В рейтинге интересов наших инвесторов за рынком недвижимости Болгарии уже давно сохраняется одна из первых позиций. Особое внимание проявляется к курортной недвижимости Болгарии - и не только к «пляжной», но и к «горнолыжной». Банско, Боровец, Пампорово - эти места уже хорошо известны не только спортсменам.

Многие болгары полагают, что мощным локомотивом, способным вытянуть их экономику, является туризм. И они правы. Даже в кризисный период поток туристов в Болгарию демонстрирует неплохие показатели - во многом из-за ценовой доступности этого направления. Те же горнолыжники зачастую экономят на Австрии или Швейцарии - и выбирают балканские склоны. Кроме того, Болгария занимает одно из первых мест в Европе по числу отелей. Причём большинство этих гостиниц является частными. В основном это мини-отели не самой высокой комфортности, поэтому сейчас стратегической целью развития болгарского туристического сектора является создание новых комплексов, ориентированных на более взыскательного клиента. И если в последний год некоторые болгарские гостиницы ушли с рынка, то на смену им наверняка придут объекты другого уровня. Число запросов на болгарские мини-гостиницы, поступающее от потенциальных инвесторов в компании, занимающиеся сделками с коммерческой недвижимостью, хоть и сократилось в период кризиса, но всё равно составляет около двух третей от общего «запросного» объёма.

Мини-отель в Болгарии - это дом в три-четыре этажа, где на первом этаже живут хозяева, а на остальных располагаются оборудованные для гостей апартаменты. В территорию мини-отеля обычно включён маленький участок с бассейном - на горных курортах можно отдыхать не только зимой. Такие объекты сегодня можно приобрести, имея бюджет от €800 000 до 1,5 млн. Рентабельность данных проектов, отмечают эксперты, зависит от их местоположения. В настоящий момент максимальная доходность может составлять 10-15 % годовых. И очень часто россияне, интересующиеся мини-отелями в Болгарии, - это те инвесторы, у которых появились свободные деньги и которые планируют переезд на постоянное место жительства в другую страну.

» Нетепличные условия для тёплых мест

Недвижимость Крыма тоже привлекает инвесторов. Особенно интересна возможность покупки готового бизнеса - объекта недвижимости завершённого строительства с готовой концепцией управления и наработанной клиентской базой. Однако таких объектов на рынке немного. Потому инвестиции идут в коммерческую недвижимость для обеспечения отдыхающих - те же мини-гостиницы, кафе, дабы получать доход от аренды на уровне 10-14 % годовых. Считается, что крымская недвижимость, особенно в новостройках, имеет высокую ликвидность и возможности для бизнеса.

Расширение рынка недвижимости в бывшей всесоюзной здравнице повлечёт за собой в скором времени улучшение облика полуострова. Ситуацию активного распространения мини-гостиниц в Евпатории, Гурзуфе, Феодосии, Мисхоре в значительной мере спровоцировал дефицит мест, доступных по соотношению «цена-качество». С началом кризиса владельцы многих уже построенных и действующих гостиниц вынуждены были выставить их на продажу, так что сегодня «доска объявлений» Крыма пестрит предложениями следующего содержания: «Продаётся действующий бизнес. Гостинично-ресторанный комплекс находится в г. Алуште, непосредственно на трассе Алушта-Ялта. В него входят: ресторан, гостиница на 8 номеров, автомойка, парковка, строящаяся сауна. На земельный участок площадью 0,2 га - госакт на право частной собственности, на строения - свидетельство на право частной собственности. Возможность доотвода земельного участка. Цена 2,7 млн у. е.». А вот другой вариант: «Ялта. Три 3-этажных идентичных коттеджа на 8 номеров каждый. Общая площадь - 1 200 м². Продаётся с мебелью. Два больших бассейна с фильтрованной водой, сауна, гараж, современная система видеонаблюдения, бильярдная. Земельный участок - 18 соток в собственности. Цена 2 млн у. е.».

И всё же крымские малоформатные отели больше всего привлекательны для инвестирования на начальной стадии строительства. Район Феодосии или Евпатории, к примеру, раза в два выгоднее для российского инвестора, нежели ялтинский - доходность инвестиций в объекты-новостройки может составить 40-50 %, хотя и сама Ялта и её окрестности инвестиционным вниманием не обижена. «Гурзуф. Продаётся долевое участие в строительстве и дальнейшей продаже или эксплуатации гостиничного комплекса на Гурзуфской набережной, в 25 м от моря. Разработан проект на 6-этажное здание с рестораном на первом этаже. Дальнейшее использование возможно как гостиница или продажа апартаментов. Общая площадь планируемого здания 2 800 м², 3,5 сотки земли в аренде. Проект рассчитан на 40 гостиничных номеров или апартаментов», - вот как выглядит одно из реальных предложений, присутствующих сегодня на рынке. Для сравнения: другое реальное предложение: «Продаётся инвестиционный проект в Массандре. Земельный участок площадью 8 соток в собственности находится в верхней зоне Массандровского парка. К верхней границе участка подходит асфальтированная дорога. С участком граничит коттеджный посёлок элит-класса. До набережной Ялты - 6-7 мин. Разработан рабочий проект на строение площадью 3 000 м², предусмотрено под апартаменты, но возможно использовать также под гостиницу». Кстати, в Крыму сегодня всё чаще встречаются и предложения долгосрочной аренды.

Хотя многие специалисты - как в сфере недвижимости, так и в туристической отрасли - уверены, что за мини-отелями если не будущее, то огромная доля рынка, сложностей для этого бизнеса всё равно хватает. Понятно, что ситуация с крымскими гостиницами во многом сродни российской: высокая стоимость недвижимости и административные барьеры могут свести желание открыть отель к нулю. Усложняет ситуацию ещё и то, что само понятие «мини-отель» у нас часто размыто: под него попадают и рассчитанные на небедного гостя бутик-отели, и гостиницы типа «bed & breakfast», более напоминающие студенческие общежития.

Впрочем, и на далёких берегах проблем хватает. Скажем, запустить свой мини-отель в Таиланде также является далеко не тривиальной задачей. По местным законам, большая часть сотрудников в открываемом иностранцем бизнесе должна быть тайцами. Кроме того, имеется подобный списку профессий документ, запрещающий или ограничивающий участие в том или ином бизнесе в Тайланде иностранцев.

Мини-отели часто открывают туристические компании, обеспечивая себе хорошую загрузку. Идеальным по окупаемости и дальнейшей прибыли многие эксперты считают проект по строительству сети мини-отелей: так можно существенно сократить себестоимость и квадратного метра, и номера. Это становится достижимо за счёт закупки большого количества строительных и отделочных материалов, а также за счёт сокращения штата сотрудников. В среднем, безотносительно звёздности, сеть из 5 малых гостиниц позволит сократить себестоимость квадратного метра на 10-15 % (по сравнению с единичным объектом), сеть из 10 и выше мини-отелей, соответственно, снизит себестоимость на 20 % и больше. Всё это логичным образом прямо пропорционально сроку окупаемости, который в идеале должен составлять от 3 до 5 лет. 

Озера у подножия Итальянских Альп – это колыбель эксклюзивного туризма. Здесь традиционно строят виллы богатые миланцы.

подробнее

Путник – в переводе с сербского означает «турист». К сожалению, путников из России в Сербию сейчас приезжает мало, буквально несколько сотен человек в год.

подробнее

Приглашенная из Лас-Вегаса компания строит в Дубае крупнейшее в мире колесо обозрения. С его 182-метровой высоты курорт будет виден как на ладони. Впрочем, из пентхауса на сороковом этаже элитного жилого комплекса на побережье вид будет не хуже. И со временем эта картинка будет только расти в цене. Главное — выбрать правильную квартиру.

подробнее

«В какой части Африки находится Монтенегро?» – еще совсем недавно такие вопросы слышали от россиян юристы, занимающиеся регистрацией оффшорных фирм в этой стране.

подробнее

Первая ракетка мира Рафаэль Надаль встретился с российскими журналистами на  Выставке Миллионеров (Millionaire Fair) в «Крокус Экспо». Организатором приезда звезды выступила  компания Vitaeibiza homes, специализирующаяся на строительстве и продаже экологически чистых домов на испанском острове Ибица

подробнее