ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
20.03.19 Свои метры у моря

Представляем пять европейских локаций 2019 года,
подходящих для летнего отдыха и инвестиций

20.03.19 Трансграничные сделки

Как меняется глобальный рынок коммерческой недвижимости?

27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

21.09.18 Moscow Overseas Property Show

В Москве уже в четвертый раз пройдет закрытая выставка недвижимости, миграции и инвестиций - Moscow Overseas Property Show.

19.09.18 Жемчужина у моря Чем привлекательна недвижимость в черногорском Которе

Компания Hexagon Investments Ltd. запускает строительство нового lifestyle-проекта SwissOtel Residences в Которе — ​настоящей адриатической гавани комфорта и неги Черногории.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ТЕНДЕНЦИИ
Паевые фонды есть. Но только на Западе

ТЕНДЕНЦИИ
Паевые фонды есть. Но только на Западе

Как инвестировать свои свободные средства с минимальными рисками и максимальной прибылью? Этот вопрос волнует многих россиян. Хочется в недвижимость: она ближе, понятнее, надежнее, чем игры с ценными бумагами, которые никто не видит - у большинства они ассоциируются с чем-то эфемерным.

 

Однако вот незадача: чтобы вложиться в российскую недвижимость и приобрести не абы что, а ликвидный и прибыльный объект с целью его дальнейшей перепродажи либо сдачи в аренду, необходима сумма около 200 тыс. у. е. Обладают ею немногие. А вот 20-50 тыс. уже реально найти и инвестировать, особенно если будет предложен хороший вариант, прозрачный по документам и выгодный по доходности.


На Западе большинство частных инвесторов для этих целей используют не самостоятельные вложения, а приобретение паев инвестиционных фондов. Последние предлагают определенный уровень доходности и различные варианты с оптимизацией налогообложения. Все бело и пушисто. В 2005-2007 годах мода на создание подобных фондов добралась и до России.


Но наша исконная гигантомания и тяга к размаху не позволила охватить с их помощью широкий круг частных инвесторов: организаторы решили попросту не связываться со всякой «мелочевкой», обладающей суммами менее $1 млн. И действительно, куда проще набрать пул из пары десятков подпольных миллионеров и вложить их деньги на растущем ураганными темпами рынке недвижимости.


Но реальность оказалась сложнее. Пришел кризис, недвижимость упала в цене, инвестиции обесценились, все эти ЗПИФНы (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости) практически прекратили свое существование. Куда же деваться сегодня «бедному» частному инвестору с капиталом до 100 тыс. у. е.?


На Запад, где ЗПИФы по-прежнему популярны. Сейчас в европейских странах инвесторы предпочитают вкладывать капитал в понятные проекты с прозрачными критериями и правом голоса каждого вкладчика. Виртуальные банковские финансовые продукты часто сложно сконструированы и таят множество скрытых расходов. А здесь сами инвесторы принимают решение о покупке или продаже объектов.


Инициатор в лице руководства фонда имеет право только предлагать. Собственники фонда выносят свое решение на собраниях или с помощью выбранной ими инвестиционной комиссией о предстоящих вложениях.


Другая приятная новость: фонды предназначены в первую очередь для инвесторов с солидным финансовым бюджетом, которые не зависят от суммы, предназначенной для инвестирования. Испугались понятия «солидный финансовый бюджет»? Зря, это Европа - тут другие понятия. Минимальные суммы вложений составляют от €15 тыс. до 50 тыс. В последние годы появляется все больше фондов, которые предназначены и для инвесторов среднего финансового бюджета с минимальными вложениями от €5-10 тыс.

 

По мнению независимого финансового консультанта, специализирующегося на фондах прямых инвестиций закрытого типа, Андрея Куликова, инвесторам, которые делают акцент на спокойное развитие капитала, рекомендуется выбирать фонды, вкладывающие в разные объекты. Скажем, в фондах, занимающихся недвижимостью, возможна широкая диверсификация риска на 150 и более объектов через один-единственный фонд! Такое распыление риска реально и в фондах, инвестирующих в судоперевозки: вкладывая средства в один фонд, вкладчик становится совладельцем судового флота, состоящего из 70 и более судов разного предназначения.


Скажем, в Германии очень распространены фонды инвестиций в недвижимость и судоперевозки в силу их очень выгодного налогообложения. Не меньший интерес вызывают и фонды по вложениям в добычу полезных ископаемых (нефть, газ, уголь). К новым направлениям относятся фонды по добычи энергии из солнечного света, ветра и старой древесины.


В случае инвестиций в западные закрытые фонды условия приблизительно таковы: инвестор подписывает заявление на вхождение в фонд и обязуется внести соответствующую сумму до определенного времени. Досрочный выход раньше был невозможен - это связано с задействованием капитала в проекте.


Но в настоящее время существует рынок вторичных фондов: инвестор вправе предложить свой пай другим инвесторам или фондам. Цена определяется рынком. Некоторые инициаторы оговаривают возможность досрочного выхода из фонда по особым причинам (развод, смерть и т. п.). Можно также переписать свои вложения на нового инвестора из круга знакомых.


Наконец, вопрос получения прибыли решен достаточно адекватно. Инвесторы получают из фонда регулярные выплаты, а в конце действия фонда (например в результате продажи всего инвестиционного портфеля недвижимости), они получают остаточную выплату. Некоторые фонды не делают регулярных выплат, а реинвестируют промежуточную прибыль. В таком случае выплата прибыли происходит после ликвидации фонда.


Все просто и понятно, все работает.

 

Справка
В чем преимущества закрытых фондов перед открытыми?
Ответ дает теория портфеля Гарри Марковица, за которую ему была присуждена Нобелевская премия в области экономики в 1990 году. Согласно ей, риск активов рассматривается как риск составляющих единого портфеля, а не отдельно взятых единиц.

 

Включение фондов прямых инвестиций закрытого типа в финансовый портфель инвестора существенно снижает общий риск портфеля, повышая его общую доходность. При этом не наблюдается прямой корреляции этих фондов и курсов на биржах. То есть перевозки груза в мире будут осуществляться с помощью судов (95%) всегда, даже в кризисные периоды, а нефть и газ необходимы независимо от того, есть кризис или нет, не говоря о недвижимости, в которой мы живем и работаем. Фонды прямых инвестиций закрытого типа вкладывают средства инвесторов в реальные проекты, чтобы сохранить капитал, защитить его от инфляции и получить стабильную прибыль из производственных процессов, понятных каждому инвестору.

 

 

Андрей Куликов, независимый финансовый консультант, специализирующийся на фондах прямых инвестиций закрытого типа:


- Как происходит выбор объекта для инвестирования? В качестве иллюстрации остановимся на фонде недвижимости ZBI 6. Выбор объектов для инвестирования происходит на основании целого ряда критериев. Один из них - выгодная закупочная цена: фонд закупает только ту недвижимость, которая соответствует фактору 11,5. Этот фактор описывает соотношение аренды к закупочной цене объекта. Пример: закупочная цена недвижимости €1,1 млн; годовая аренда из этой недвижимости - €100 тыс., она соответствует фактору 11 (€1,1 млн/100 тыс.).


В среднем доходность недвижимости уже при закупке составляет около 8,7% (фактор 11,5). Закупленная недвижимость входит в имущество фонда один к одному, без типичной в этой области наценки на закупочную стоимость объектов.


Абсолютно для всех пригодных объектов существует так называемое правило first-look. Это значит, что все пригодные объекты стоимостью от €1 млн должно быть предварительно представлены инвесторам фонду. Цель - предотвратить риск предварительной покупки выгодных объектов менеджерами на свой счет. Подобная норма является частью рабочих договоров с менеджерами ZBI.

 

Михаил МОРОЗОВ
Источник - ZagranDom.ru
18.05.2011
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость в Чехии: Где отдохнуть от Праги?

Как и для всех жителей больших российских городов, главным местом отдыха для пражан является дача. Может ли она представлять интерес для иностранца?

подробнее

КИПР: ПРОЕКТЫ
Курорт Aphrodite Hills Первый на Кипре

Ещё достаточно новый, но уже успевший завоевать международную известность и целый ряд престижных наград, курорт класса «люкс» Aphrodite Hills расположился в 15 минутах от международного аэропорта Пафоса, в самом, пожалуй, живописном и заповедном уголке Кипра, овеянном легендой о рождении прекраснейшей из античных богинь. Построенный на двух, разделённых ущельем Randidi, природных плато, курорт состоит из нескольких жилых посёлков с красивыми мифическими названиями: Theseus, Zephyros, Helios, Orpheus.

 

подробнее

ГИД ПО СТРАНЕ
Кубинский треугольник: сиеста, сальса, сигара

По исследования социологов, самые улыбчивые люди живут на Кубе, а самые мрачные - в скандинавских странах. Может быть, дело в солнечном климате, может быть - во врожденном оптимизме, но кубинцы действительно живут улыбаясь. Они не отказывают себе в удовольствиях: ром, кофе, сигары и зажигательные кубинские танцы известны на весь мир. А сам маленький остров в Карибском море гордо носит свое неофициальное название - Остров Свободы.

подробнее

В Испании важно быть разборчивым

Испания в последние годы строила жилья так много, как ни одна другая страна в Европе. В результате, сейчас выбор недвижимости там велик, но не все варианты одинаково ликвидны.

подробнее

ЭКСПЕРТИЗА
Купишь за доллар – продашь за копейку

Согласно данным риэлторов, россияне в кризисное время были самыми активными покупателями зарубежной недвижимости. Желание сэкономить присуще любому человеку, но у соотечественников оно порой переходит все границы в прямом и переносном смысле.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ