ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
13.12.17 Швейцария, кантон Вале: большие возможности маленьких курортов

Хозяйкой зимних Олимпийских игр 2026 года рассчитывает стать Швейцария. Власти и общественность этой страны обсуждают вопрос о подаче заявки на принятие Олимпиады в городе Сьон. Если оценочная комиссия МОК остановит свой выбор на Сьоне, никто не удивится. Швейцарские Альпы - ​родина снежных видов спорта. Штаб-квартира Международного олимпийского комитета находится в Лозанне. А Олимпиада при этом последний раз проводилась в стране 70 лет назад.

03.11.17 Состоялась церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018

26 октября 2017 года в Лондоне состоялась торжественная церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018. Коттеджный поселок БЕРЕЗКИ стал победителем среди проектов из России в двух категориях: Архитектура загородного коттеджного комплекса - Multiple Residence Architecture и Многофункциональный комплекс - Mixed Use Development.

31.10.17 В Москве состоялась крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES»

27 и 28 октября 2017 г. в Экспоцентре с успехом прошла крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES». Более чем из 30 стран мира в выставке приняли участие более 50 экспонентов. Лучшие игроки рынка представили свои проекты, среди них: Layan, Savills, DOM DE, Harmony Suites, Grekodom, Asia Invest, Schuchmann Wine Village, Immomanie, Yekta Homes, Миэль, Grupo Mahersol и многие другие. Выставку посетило более 3000 целевых посетителей.

25.10.17 Ведущие эксперты в деловой программе выставки зарубежной недвижимости MPIRES

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES. Выставка направлена на то, чтобы познакомить людей, желающих осуществить покупку, с теми, кто поможет осуществить эту мечту.

17.10.17 В октябре пройдет выставка зарубежной недвижимости «MPIRES 2017»

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES».

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ЛЮДИ ГОВОРЯТ
В Германию за доходом

ЛЮДИ ГОВОРЯТ
В Германию за доходом

 

Судя по последним тенденциям столичного рынка недвижимости, подобная низкая доходность сохранится еще на протяжении как минимум двух-трех лет. Возникают извечные вопросы: «что делать?» и «куда податься?» Найти на них ответ оказалось не так уж и сложно: достаточно было проанализировать действия английских частных инвесторов, славящихся на весь мир чутьем в выборе страны и недвижимых объектов для своих вложений.

Несомненным лидером по объемам их инвестиций на протяжении всего последнего десятилетия остается Германия с ее стабильностью, прозрачностью и просчитываемостью. В России инвестиции в доходные дома и небольшие объекты коммерческой недвижимости пока не слишком распространены. Помочь разобраться с потенциальной доходностью вложений в недвижимость Германии и алгоритмом действий мы попросили доктора Уве Леманн-Браунса, вице-президента парламента г. Берлина, и Александра Кагарлицкого, риэлтора с 1986 года, оценщика недвижимости, бывшего советника по недвижимости Commerzbank.

- Какие отрасли экономики столичного региона являются сегодня наиболее привлекательными для инвестиций? В чем плюсы Берлина по сравнению с другими городами и регионами страны? И в чем плюсы Германии в сравнении со странами-конкурентами?

Александр Кагарлицкий (А.К.): - Начну с плюсов Германии. В первую очередь - стабильность экономики. Сегодня Германия входит в список немногочисленных стран, которые полностью вышли из кризиса. Это подтверждают и исследования крупных компаний, и заявления правительства. Если сравнивать Берлин с другими немецкими городами, то нужно отметить, что это столица государства и центр Европы - самый большой город страны. Положительным фактором стало объединение западной и восточной частей Берлина, случившееся 20 лет назад.

После объединения Германии и переноса столицы из Бонна в Берлин произошли немалые вливания финансовых государственных средств в реконструкцию восточной части Берлина. Недвижимость Восточного Берлина в большинстве своем принадлежала государству и аффилированным компаниям. Сейчас Берлин с точки зрения социальной экономики является городом-банкротом, потому что социальные выплаты превышают доходы города. Поэтому государство вынуждено через аффилированные компании продавать некоторое недвижимое имущество. А так как это имущество является не частным, а государственным, существуют определенные стандартные и, как правило, негибкие формы оценки данного имущества. Нередки случаи, когда такую недвижимость реально приобрести за сравнительно небольшие деньги - даже сегодня за €400-500 за м2. Поверьте, недвижимость по таким ценам вряд ли можно найти в любой другой европейской столице.

Уве Леманн-Браунс (Л.-Б.): - Привлекательность Берлина по сравнению с другими немецкими городами состоит в том, что этот город как развивался так и будет развиваться в силу своего столичного статуса. Государство «перетягивает» в Берлин из других городов различные федеральные ведомства и крупные компании, например Coca-Cola, МТV и Studio Universal. Та же ситуация и с выставками, которые из разных городов переезжают в Берлин. Увеличивается деловая активность - растет стоимость недвижимости. Что будет с остальными восточными городами, насколько быстро они будут развиваться - пока непонятно.

Недвижимость - одна из самых привлекательных отраслей экономики по нескольким причинам. Во-первых, инвестировать в недвижимость может любой человек, обладающий финансовыми средствами. В отличие от других областей, где нужны особые, специальные знания, тут все более понятно. Да и всегда можно прибегнуть к услугам управляющей компании. Управляющие компании берут строго фиксированную плату за обслуживание каждой квартиры - в среднем €20-50 в месяц.

Кроме того, цена недвижимости в Берлине пока еще сравнительно невысока по сравнению с ценами в крупных городах Западной Германии и других европейских столицах. По прогнозам ведущих консалтинговых фирм, стоимость недвижимости будет только расти. К тому же кризис показал, что недвижимость Берлина стабильна и практически не упала в цене.

А.К.: - Стоимость доходных домов в Берлине сильно разнится. Так, например, на востоке Берлина большинство доходных домов нуждаются в ремонте. Для того чтобы в дальнейшем извлекать наибольшую прибыль, нужно вкладывать средства в ремонт. Такого рода недвижимость стоит от €400 за м2. Стоимость отремонтированной начинается сегодня от €1 тыс. за м2. Но все неоднозначно. Существует достаточный разброс цен в зависимости от категории. Берлинскую недвижимость условно делят на три вида: Altbau - так называемое старое строительство (дома конца XIX-начала XX века), дома постройки 50-70-х годов прошлого века и Neubau - все, что возводится с конца 90-х.

Altbau на сегодняшний день в зависимости от месторасположения в Берлине стоит €1,5-3 тыс./м2, среднее жилье - от €1-2 тыс./м2. Neubau дорожает быстрее остальных: сейчас средняя его цена доходит до €5 тыс. за «квадрат». Этому есть несколько объяснений: новое строительство - обычно элитное жилье, а его в Берлине катастрофически не хватает. Отсюда еще одна распространенная форма инвестиций - возведение элитного жилья и последующая его продажа, перепродажа или сдача его в аренду.

- В последнее время россияне проявляют повышенный интерес к вложениям в коммерческую недвижимость Германии, в частности в столичном регионе. Как вы оцениваете перспективы подобных вложений? Какие сегменты рынка коммерческой недвижимости выглядят наиболее интересными с инвестиционной точки зрения и почему?

А.К.: - Большим спросом пользуется так называемая частная коммерческая недвижимость - доходные дома и квартиры. Есть простое объяснение: в Германии очень большой процент населения проживает в арендованном жилье. Как правило, это жилье, в котором люди живут всю жизнь.

Офисные площади не имеют такого большого спроса, как в России или Москве. Потому что офисы инвестору не способны обеспечить такую стабильность, какую гарантирует жилье. Кроме того, в Германии, да и в Европе вообще, многие привыкли работать на дому. В отличие от офисов в России немецкие адвокатские конторы, медицинские практики, офисы компаний, предоставляющих различные консультативные услуги, зачастую находятся в месте проживания консультанта. То есть в доме адвоката на первом этаже - офис, на втором - жилье. И это очень распространенная практика.

Следовательно, очень большой пласт офисных арендаторов выпадает. Поэтому многие сегодня предпочитают не связываться с офисами, а выбирают доходные дома, квартиры и все, что связано с физическими лицами. Во-первых, человек всегда нуждается в жилье, поэтому предпочтет исправно платить за квартиру. Во-вторых, если он лишится работы и доходов, он вправе обратиться за социальной помощью к государству, которое в свою очередь компенсирует ему расходы на съемную квартиру в определенных пропорциях. В Германии эти пропорции достаточно велики. Норма - 45 м2 жилой площади на главу семьи плюс 15 м2 на каждого следующего члена семьи. Многие люди подбирают себе жилье в соответствии с этими социальными нормами. Если вдруг что-то случится, то благодаря помощи государства они останутся в этой квартире.

- Предположим, инвестор вкладывает средства в коммерческую недвижимость Берлина. На какие доходы он вправе рассчитывать, на чем основаны эти цифры?

А.К.: - Многие россияне предпочитают инвестировать в зарубежную недвижимость: стоимость сдачи ее в аренду никак не уступает российской, а местами и превосходит ее. Те времена, когда в России с помощью аренды можно было получать 15-20% годовых, давно прошли. Теперь доходность от сдачи московского жилья не превышает 3-4% в год, а в том же самом Берлине средняя доходность составляет 6%. Надо иметь в виду, что в Германии ежегодный налог на недвижимость не превышает 0,5% в отличие, скажем, от Франции, где налог на недвижимость составляет 10%.

Л.-Б.: - Уровень доходности зависит от того, с какой недвижимостью человек собирается работать и в какой форме. Первый стандартный вариант: инвестор покупает квартиру, в которой уже кто-то живет. Причем живет по бессрочному договору, то есть человек там жил и, скорее всего, будет еще долго жить. Хозяин не имеет права в эту квартиру въехать, он может только извлекать из нее доход. Доходность в зависимости от месторасположения квартиры колеблется на уровне 5-7% годовых.

Если человек хочет разнообразить этот вариант, ему стоит купить свободную, то есть пустую квартиру, меблировать ее и сдавать на короткие сроки (3-12 месяцев). Тут несколько преимуществ: собственник по истечении срока договора может сам въехать в эту квартиру, да и стоимость аренды меблированных квартир выше - соответственно, выше доходность.

Существуют разные направления работы с доходными домами. Все зависит от того, с какой целью инвестор приобретает дом. Стандартный вариант, когда человек покупает его с целью получать ежегодный доход от сдачи в аренду. В этом случае речь идет о прибыли 6-7% годовых.

Некоторые предпочитают провести некоторые действия с квартирами в этом доме для того, чтобы увеличить доходную часть. Приобретается дом, который требует ремонта и не полностью заселен. Ремонт производится частично - в пустых квартирах. И потом они также сдаются, но уже по более высокой стоимости. В этом случае при грамотном подходе прибыль увеличивается до 10% в год.

Третий способ управления и приобретения: инвестор приобретает доходный дом с 20 квартирами, пять из которых пустуют. Затем свободные квартиры продает, таким образом уменьшая обслуживаемую площадь дома. При таком алгоритме доходность реально увеличить и до 15%. Вряд ли можно добиться более высокого процента от подобного рода недвижимости.

- Как определяется стоимость аренды?

А.К.: - В каждом районе есть так называемые Mietspiegel. Это специальные издания, ежеквартально публикующие данные о стоимости аренды м2 определенной недвижимости в конкретном районе. Например, если в Mietspiegel стоимость аренды м2 установлена на уровне €7, арендодатель, конечно, может предложить аренду €12 новому арендатору, а вот старому поднять до этой планки уже не вправе. Нанимателя защищает договор аренды. Стоимость аренды безотносительно данных Mietspiegel увеличивается лишь в случае улучшения качества жилья.

- На какие налоговые аспекты вы посоветуете обратить внимание потенциальному российскому инвестору?

Л.-Б.: - Покупатель должен понимать, что, если он выбрал доходную недвижимость по цене, например, €100 тыс., при приобретении ему придется заплатить примерно на 12% больше. Из которых 4,5% будет составлять налог на приобретение недвижимости, 6% уйдут на оплату услуг маклера, который ведет сделку, и 1,5-2% составят нотариальные услуги, включая регистрацию сделки.

Сделка проводится по следующему сценарию. Покупатель, продавец или их представители встречаются у нотариуса, где зачитывается текст договора купли-продажи, в котором обязательно указывается  предмет покупки, цена и сроки оплаты. Обычно все расчеты между покупателем и продавцом идут через специально открытый нотариальный счет. Это позволяет покупателю быть на 100% уверенным в сохранности своих средств, а продавцу - быть застрахованным от различного рода форс-мажоров. После этого нотариус делает заявление в специальное ведомство, которое хранит земельные книги, в которые заносится информация обо всех совершенных сделках, о том, что сделка состоялась. Затем происходит оценка юридической законности этой сделки, то есть проверяется, имел ли продавец право продавать эту недвижимость, нет ли каких-либо обременений. Только после совершения всех необходимых юридических процедур нотариус отправляет деньги продавцу. Так учитываются интересы всех сторон.

- Озвучьте, пожалуйста, сегодняшнюю стоимость входного билета на рынок доходных домов в Берлине?

А.К.: - Сейчас средняя стоимость берлинской квартиры площадью 31 м2 в среднем составляет €30-45 тыс. Средняя же сумма, с которой входят на этот рынок, - €100 тыс. На эти деньги стоит рассчитывать на двухкомнатную квартиру в центре города. Цены на доходные дома в Берлине стартуют с отметки €250 тыс.

- Какова общая ситуация на рынке аренды/покупки офисных площадей столичного региона? Как отразился кризис на уровне арендных ставок/ставок продаж, объемах вакантных площадей, объемах нового строительства?

А.К.: - Сразу хочется отметить, что рынок офисов в Берлине очень сильно пострадал от кризиса. 30 тыс. компаний в Берлине разорились во время кризиса. Даже если предположить, что только половина из них находилась в собственности, как минимум 15 тыс. офисов в той или иной степени были освобождены. В Берлине в данный момент очень много пустующих офисных площадей, поэтому особой инвестиционной привлекательностью этот сегмент не обладает. Но покупка офисных площадей имеет место быть: все зависит от того, где находится офис и кто его арендует. Кроме того, стоимость аренды офисных площадей в два-три раза выше арендной платы за доходные дома.

Что касается строительства офисных площадей, уточню, что в последние десять лет оно практически не проводилось. Тем не менее дефицита офисов не было и нет. Это объясняется и тем, что после объединения ожидаемая интеграция крупнейших ведомств в Берлин сильно затянулась. А для этих целей в 90-е годы возвели очень много офисов. И до сих пор во многих из них остается большое количество вакантных площадей.

- В самый разгар мирового кризиса в Германии была популярна реализация недвижимости через аукционы. Что вы можете рассказать о них?

А.К.: - Действительно, недвижимость банков или должников банков часто реализуется через аукционы. Аукционы в Германии - процедура достаточно сложная и серьезная. Практика показывает, что на них купить по ценам, которые ниже рыночных, ничего не удается. Подобные рассказы - миф. Вообще недвижимость с аукциона реализуется тогда, когда ее не удается продать никаким другим способом. Проще говоря, нужно устроить шоу, чтобы продать товар.

Аукционы проводятся через районные ратуши (управы). Цель - привлечь  наибольшее число потенциальных покупателей. Стоимость на аукционах, как правило, ниже рыночной, но незначительно. На аукционы иногда выходит и хорошая недвижимость, но часто за некоторое время до начала аукциона она снимается - либо продается, либо продавец поднимает цену. Еще одной неприятной особенностью аукционов является тот факт, что покупатель не может изучить приобретаемую недвижимость. Ему надо хорошо знать рынок, район, а иногда и дом, в котором продается недвижимость. Иначе велик риск приобрести кота в мешке.

Источник - ZagranDom.ru
10.11.2010
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ВЕЛИКИЕ ИМЕНА
The Real Ghostbusters

Наш скептически настроенный век снисходительно смотрит на суеверия прошлых столетий. Мы заявляем, что не верим в паранормальные явления и не боимся призраков. Но природное любопытство берет верх над рациональностью, заставляя миллионы людей путешествовать по всему миру в поисках странных и страшных мест, окутанных ореолом тайны.

подробнее

ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ
Арендная панорама

Когда речь заходит о сегодняшней ситуации на испанском рынке аренды жилья, аналитики только руками разводят: такого «затоваривания» здесь не наблюдалось с середины прошлого века!

подробнее

КИПР: ПОРТРЕТ КОМПАНИИ
Прежняя надёжность, новые возможности

С татистика гласит, что сегодня наКипре более-менее постоянно проживает около 20 000россиян. Число наших соотечественников, имеющих наострове недвижимость, ещё больше, ачисло потенциальных российских претендентов наздешние квадратные метры приближается кпоказателю, вызывающему уконкурентов Кипра завистливо восторженный интерес. Одной изглавных кипрских точек притяжения является весёлый, оживлённый ивтоже время такой уютный Лимассол, ласково устроившийся владонях горной гряды Троодос; город, ставший для многих россиян по-настоящему родным.

подробнее

Кипр стабилен и предсказуем

Россияне уже давно полюбили и оценили Кипр: одни - как место, круглогодично идеальное для отдыха, другие - как страну, во всех смыслах приятную для постоянного проживания, третьи - как рынок, остающийся инвестиционно-привлекательным даже во время международного финансового кризиса.

подробнее

ТУРЦИЯ Стабильность на фоне реформ

Покупать или не покупать недвижимость за рубежом  Если да, то с какой целью и где  Эти вопросы в период экономического кризиса всё чаще задают себе россияне. Вот только с ответами, увы, проблема: эксперты зарубежного рынка стараются не брать на себя всю полноту ответственности, те же, кто специализируется на одном сегменте....

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
200x100
200х100-