ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
04.06.18 Топ-10 стран, где россияне ищут жилье за границей

По просьбе ДН аналитики Tranio проанализировали статистику поисковых запросов «Яндекса» по покупке жилой недвижимости в разных странах, чтобы выяснить, какие десять стран пользуются наибольшей популярностью у русскоговорящих пользователей сервиса.

28.03.18 Компания Cybarco объявила о начале продаж нового и самого интересного проекта недвижимости на морском берегу Кипра - Trilogy Limassol Seafront

Известная девелоперская компания Cybarco объявила о начале продаж Trilogy Limassol Seafront, нового знакового проекта, состоящего из трех сияющих башен, которые вознесутся на первой береговой линии самого яркого и современного города Кипр - Лимассола. Включая в себя апартаменты класса люкс и офисные помещения, строительство которых уже началось, проект предложит такие важные преимущества, как частную территорию со всеми удобствами, предназначенную для отдыха и досуга исключительно владельцев недвижимости, и оживленную внутреннюю плазу, открытую для публики в самом центре набережной Лимассола.

28.03.18 В Москве с большим успехом прошла выставка зарубежной недвижимости MPIRES 2018 - весна

Более 4000 человек посетило 23 и 24 марта 2018 г. выставку зарубежной̆ недвижимости «MPIRES», прошедшую в Московском Экспоцентре. Лучшие агентства и компании застройщики, из более чем 30 стран, представили свои самые именитые проекты, среди них: Garda Haus, Orka Homes, Grekodom, Asia Invest, Yekta Homes, Oracle Capital Group, и многие другие.

22.03.18 Швейцарский ренессанс?

Вырос спрос россиян на швейцарскую недвижимость - это подтверждают различные источники. Так, согласно экспертному исследованию международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2017 году количество запросов наших сограждан на покупку недвижимости в Швейцарии увеличилось в три раза.

21.03.18 Киберспорт: новый формат торгово-развлекательных центров

Торговая недвижимость привлекает необычных арендаторов. Магазины все чаще уходят в онлайн-формат, сокращая свои торговые площади, а крупные торговые центры делают ставку на развлекательную инфраструктуру, которая создает дополнительный трафик посетителей и положительно влияет на продажи. 

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ЛЮДИ ГОВОРЯТ
В Германию за доходом

ЛЮДИ ГОВОРЯТ
В Германию за доходом

 

Судя по последним тенденциям столичного рынка недвижимости, подобная низкая доходность сохранится еще на протяжении как минимум двух-трех лет. Возникают извечные вопросы: «что делать?» и «куда податься?» Найти на них ответ оказалось не так уж и сложно: достаточно было проанализировать действия английских частных инвесторов, славящихся на весь мир чутьем в выборе страны и недвижимых объектов для своих вложений.

Несомненным лидером по объемам их инвестиций на протяжении всего последнего десятилетия остается Германия с ее стабильностью, прозрачностью и просчитываемостью. В России инвестиции в доходные дома и небольшие объекты коммерческой недвижимости пока не слишком распространены. Помочь разобраться с потенциальной доходностью вложений в недвижимость Германии и алгоритмом действий мы попросили доктора Уве Леманн-Браунса, вице-президента парламента г. Берлина, и Александра Кагарлицкого, риэлтора с 1986 года, оценщика недвижимости, бывшего советника по недвижимости Commerzbank.

- Какие отрасли экономики столичного региона являются сегодня наиболее привлекательными для инвестиций? В чем плюсы Берлина по сравнению с другими городами и регионами страны? И в чем плюсы Германии в сравнении со странами-конкурентами?

Александр Кагарлицкий (А.К.): - Начну с плюсов Германии. В первую очередь - стабильность экономики. Сегодня Германия входит в список немногочисленных стран, которые полностью вышли из кризиса. Это подтверждают и исследования крупных компаний, и заявления правительства. Если сравнивать Берлин с другими немецкими городами, то нужно отметить, что это столица государства и центр Европы - самый большой город страны. Положительным фактором стало объединение западной и восточной частей Берлина, случившееся 20 лет назад.

После объединения Германии и переноса столицы из Бонна в Берлин произошли немалые вливания финансовых государственных средств в реконструкцию восточной части Берлина. Недвижимость Восточного Берлина в большинстве своем принадлежала государству и аффилированным компаниям. Сейчас Берлин с точки зрения социальной экономики является городом-банкротом, потому что социальные выплаты превышают доходы города. Поэтому государство вынуждено через аффилированные компании продавать некоторое недвижимое имущество. А так как это имущество является не частным, а государственным, существуют определенные стандартные и, как правило, негибкие формы оценки данного имущества. Нередки случаи, когда такую недвижимость реально приобрести за сравнительно небольшие деньги - даже сегодня за €400-500 за м2. Поверьте, недвижимость по таким ценам вряд ли можно найти в любой другой европейской столице.

Уве Леманн-Браунс (Л.-Б.): - Привлекательность Берлина по сравнению с другими немецкими городами состоит в том, что этот город как развивался так и будет развиваться в силу своего столичного статуса. Государство «перетягивает» в Берлин из других городов различные федеральные ведомства и крупные компании, например Coca-Cola, МТV и Studio Universal. Та же ситуация и с выставками, которые из разных городов переезжают в Берлин. Увеличивается деловая активность - растет стоимость недвижимости. Что будет с остальными восточными городами, насколько быстро они будут развиваться - пока непонятно.

Недвижимость - одна из самых привлекательных отраслей экономики по нескольким причинам. Во-первых, инвестировать в недвижимость может любой человек, обладающий финансовыми средствами. В отличие от других областей, где нужны особые, специальные знания, тут все более понятно. Да и всегда можно прибегнуть к услугам управляющей компании. Управляющие компании берут строго фиксированную плату за обслуживание каждой квартиры - в среднем €20-50 в месяц.

Кроме того, цена недвижимости в Берлине пока еще сравнительно невысока по сравнению с ценами в крупных городах Западной Германии и других европейских столицах. По прогнозам ведущих консалтинговых фирм, стоимость недвижимости будет только расти. К тому же кризис показал, что недвижимость Берлина стабильна и практически не упала в цене.

А.К.: - Стоимость доходных домов в Берлине сильно разнится. Так, например, на востоке Берлина большинство доходных домов нуждаются в ремонте. Для того чтобы в дальнейшем извлекать наибольшую прибыль, нужно вкладывать средства в ремонт. Такого рода недвижимость стоит от €400 за м2. Стоимость отремонтированной начинается сегодня от €1 тыс. за м2. Но все неоднозначно. Существует достаточный разброс цен в зависимости от категории. Берлинскую недвижимость условно делят на три вида: Altbau - так называемое старое строительство (дома конца XIX-начала XX века), дома постройки 50-70-х годов прошлого века и Neubau - все, что возводится с конца 90-х.

Altbau на сегодняшний день в зависимости от месторасположения в Берлине стоит €1,5-3 тыс./м2, среднее жилье - от €1-2 тыс./м2. Neubau дорожает быстрее остальных: сейчас средняя его цена доходит до €5 тыс. за «квадрат». Этому есть несколько объяснений: новое строительство - обычно элитное жилье, а его в Берлине катастрофически не хватает. Отсюда еще одна распространенная форма инвестиций - возведение элитного жилья и последующая его продажа, перепродажа или сдача его в аренду.

- В последнее время россияне проявляют повышенный интерес к вложениям в коммерческую недвижимость Германии, в частности в столичном регионе. Как вы оцениваете перспективы подобных вложений? Какие сегменты рынка коммерческой недвижимости выглядят наиболее интересными с инвестиционной точки зрения и почему?

А.К.: - Большим спросом пользуется так называемая частная коммерческая недвижимость - доходные дома и квартиры. Есть простое объяснение: в Германии очень большой процент населения проживает в арендованном жилье. Как правило, это жилье, в котором люди живут всю жизнь.

Офисные площади не имеют такого большого спроса, как в России или Москве. Потому что офисы инвестору не способны обеспечить такую стабильность, какую гарантирует жилье. Кроме того, в Германии, да и в Европе вообще, многие привыкли работать на дому. В отличие от офисов в России немецкие адвокатские конторы, медицинские практики, офисы компаний, предоставляющих различные консультативные услуги, зачастую находятся в месте проживания консультанта. То есть в доме адвоката на первом этаже - офис, на втором - жилье. И это очень распространенная практика.

Следовательно, очень большой пласт офисных арендаторов выпадает. Поэтому многие сегодня предпочитают не связываться с офисами, а выбирают доходные дома, квартиры и все, что связано с физическими лицами. Во-первых, человек всегда нуждается в жилье, поэтому предпочтет исправно платить за квартиру. Во-вторых, если он лишится работы и доходов, он вправе обратиться за социальной помощью к государству, которое в свою очередь компенсирует ему расходы на съемную квартиру в определенных пропорциях. В Германии эти пропорции достаточно велики. Норма - 45 м2 жилой площади на главу семьи плюс 15 м2 на каждого следующего члена семьи. Многие люди подбирают себе жилье в соответствии с этими социальными нормами. Если вдруг что-то случится, то благодаря помощи государства они останутся в этой квартире.

- Предположим, инвестор вкладывает средства в коммерческую недвижимость Берлина. На какие доходы он вправе рассчитывать, на чем основаны эти цифры?

А.К.: - Многие россияне предпочитают инвестировать в зарубежную недвижимость: стоимость сдачи ее в аренду никак не уступает российской, а местами и превосходит ее. Те времена, когда в России с помощью аренды можно было получать 15-20% годовых, давно прошли. Теперь доходность от сдачи московского жилья не превышает 3-4% в год, а в том же самом Берлине средняя доходность составляет 6%. Надо иметь в виду, что в Германии ежегодный налог на недвижимость не превышает 0,5% в отличие, скажем, от Франции, где налог на недвижимость составляет 10%.

Л.-Б.: - Уровень доходности зависит от того, с какой недвижимостью человек собирается работать и в какой форме. Первый стандартный вариант: инвестор покупает квартиру, в которой уже кто-то живет. Причем живет по бессрочному договору, то есть человек там жил и, скорее всего, будет еще долго жить. Хозяин не имеет права в эту квартиру въехать, он может только извлекать из нее доход. Доходность в зависимости от месторасположения квартиры колеблется на уровне 5-7% годовых.

Если человек хочет разнообразить этот вариант, ему стоит купить свободную, то есть пустую квартиру, меблировать ее и сдавать на короткие сроки (3-12 месяцев). Тут несколько преимуществ: собственник по истечении срока договора может сам въехать в эту квартиру, да и стоимость аренды меблированных квартир выше - соответственно, выше доходность.

Существуют разные направления работы с доходными домами. Все зависит от того, с какой целью инвестор приобретает дом. Стандартный вариант, когда человек покупает его с целью получать ежегодный доход от сдачи в аренду. В этом случае речь идет о прибыли 6-7% годовых.

Некоторые предпочитают провести некоторые действия с квартирами в этом доме для того, чтобы увеличить доходную часть. Приобретается дом, который требует ремонта и не полностью заселен. Ремонт производится частично - в пустых квартирах. И потом они также сдаются, но уже по более высокой стоимости. В этом случае при грамотном подходе прибыль увеличивается до 10% в год.

Третий способ управления и приобретения: инвестор приобретает доходный дом с 20 квартирами, пять из которых пустуют. Затем свободные квартиры продает, таким образом уменьшая обслуживаемую площадь дома. При таком алгоритме доходность реально увеличить и до 15%. Вряд ли можно добиться более высокого процента от подобного рода недвижимости.

- Как определяется стоимость аренды?

А.К.: - В каждом районе есть так называемые Mietspiegel. Это специальные издания, ежеквартально публикующие данные о стоимости аренды м2 определенной недвижимости в конкретном районе. Например, если в Mietspiegel стоимость аренды м2 установлена на уровне €7, арендодатель, конечно, может предложить аренду €12 новому арендатору, а вот старому поднять до этой планки уже не вправе. Нанимателя защищает договор аренды. Стоимость аренды безотносительно данных Mietspiegel увеличивается лишь в случае улучшения качества жилья.

- На какие налоговые аспекты вы посоветуете обратить внимание потенциальному российскому инвестору?

Л.-Б.: - Покупатель должен понимать, что, если он выбрал доходную недвижимость по цене, например, €100 тыс., при приобретении ему придется заплатить примерно на 12% больше. Из которых 4,5% будет составлять налог на приобретение недвижимости, 6% уйдут на оплату услуг маклера, который ведет сделку, и 1,5-2% составят нотариальные услуги, включая регистрацию сделки.

Сделка проводится по следующему сценарию. Покупатель, продавец или их представители встречаются у нотариуса, где зачитывается текст договора купли-продажи, в котором обязательно указывается  предмет покупки, цена и сроки оплаты. Обычно все расчеты между покупателем и продавцом идут через специально открытый нотариальный счет. Это позволяет покупателю быть на 100% уверенным в сохранности своих средств, а продавцу - быть застрахованным от различного рода форс-мажоров. После этого нотариус делает заявление в специальное ведомство, которое хранит земельные книги, в которые заносится информация обо всех совершенных сделках, о том, что сделка состоялась. Затем происходит оценка юридической законности этой сделки, то есть проверяется, имел ли продавец право продавать эту недвижимость, нет ли каких-либо обременений. Только после совершения всех необходимых юридических процедур нотариус отправляет деньги продавцу. Так учитываются интересы всех сторон.

- Озвучьте, пожалуйста, сегодняшнюю стоимость входного билета на рынок доходных домов в Берлине?

А.К.: - Сейчас средняя стоимость берлинской квартиры площадью 31 м2 в среднем составляет €30-45 тыс. Средняя же сумма, с которой входят на этот рынок, - €100 тыс. На эти деньги стоит рассчитывать на двухкомнатную квартиру в центре города. Цены на доходные дома в Берлине стартуют с отметки €250 тыс.

- Какова общая ситуация на рынке аренды/покупки офисных площадей столичного региона? Как отразился кризис на уровне арендных ставок/ставок продаж, объемах вакантных площадей, объемах нового строительства?

А.К.: - Сразу хочется отметить, что рынок офисов в Берлине очень сильно пострадал от кризиса. 30 тыс. компаний в Берлине разорились во время кризиса. Даже если предположить, что только половина из них находилась в собственности, как минимум 15 тыс. офисов в той или иной степени были освобождены. В Берлине в данный момент очень много пустующих офисных площадей, поэтому особой инвестиционной привлекательностью этот сегмент не обладает. Но покупка офисных площадей имеет место быть: все зависит от того, где находится офис и кто его арендует. Кроме того, стоимость аренды офисных площадей в два-три раза выше арендной платы за доходные дома.

Что касается строительства офисных площадей, уточню, что в последние десять лет оно практически не проводилось. Тем не менее дефицита офисов не было и нет. Это объясняется и тем, что после объединения ожидаемая интеграция крупнейших ведомств в Берлин сильно затянулась. А для этих целей в 90-е годы возвели очень много офисов. И до сих пор во многих из них остается большое количество вакантных площадей.

- В самый разгар мирового кризиса в Германии была популярна реализация недвижимости через аукционы. Что вы можете рассказать о них?

А.К.: - Действительно, недвижимость банков или должников банков часто реализуется через аукционы. Аукционы в Германии - процедура достаточно сложная и серьезная. Практика показывает, что на них купить по ценам, которые ниже рыночных, ничего не удается. Подобные рассказы - миф. Вообще недвижимость с аукциона реализуется тогда, когда ее не удается продать никаким другим способом. Проще говоря, нужно устроить шоу, чтобы продать товар.

Аукционы проводятся через районные ратуши (управы). Цель - привлечь  наибольшее число потенциальных покупателей. Стоимость на аукционах, как правило, ниже рыночной, но незначительно. На аукционы иногда выходит и хорошая недвижимость, но часто за некоторое время до начала аукциона она снимается - либо продается, либо продавец поднимает цену. Еще одной неприятной особенностью аукционов является тот факт, что покупатель не может изучить приобретаемую недвижимость. Ему надо хорошо знать рынок, район, а иногда и дом, в котором продается недвижимость. Иначе велик риск приобрести кота в мешке.

Источник - ZagranDom.ru
10.11.2010
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Кактусовый рай

Долгое время Мексика была для нас далекой экзотической страной, овеянной неизвестностью. Даже  несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны – как страну, где можно совершать инвестиции в недвижимость

подробнее

РЫНОК: СЛОВО И ДЕЛО
Египет страна-открытие

Недавно одно из влиятельных международных агентств опубликовало аналитический отчёт об активности покупателей из России и стран СНГ на рынке недвижимости Египта в 2009 году. Согласно этому документу получается, что в прошлом году россияне и граждане стран СНГ остались лидерами среди иностранных покупателей египетской недвижимости - на их долю пришлось 45 % от общего числа сделок; доля британцев составила 35 %, доля немцев, итальянцев и скандинавов - 20 %. Для сравнения: тремя годами ранее жители Великобритании обеспечивали около 80 %, а остальные европейцы - около 20 % иностранных сделок с недвижимостью Египта; роль же россиян на этом рынке была настолько незаметной, что в статистических выкладках они, как правило, попадали в графу «... и прочие».

подробнее

Недвижимость в Тайланде: Дайвинг, яхтинг, шопинг

На Пхукете уже живут тысячи американцев и европейцев. Очередь - за россиянами.

подробнее

ИСПАНИЯ: ТОНКОСТИ
Инструкция потребителю, или Не верьте в любовь с первого взгляда

«Как раз то, что надо!» - ликует душа при одном лишь взгляде на элегантное шале, безупречно вписанное в первую линию живописного испанского побережья, да к тому же предложенное по привлекательной цене. «Семь раз отмерь!» - вечно вмешивается здравый смысл. И, как водится, оказывается прав.

подробнее

Квартира в Дубае: «золотая миля» или озера?

Приглашенная из Лас-Вегаса компания строит в Дубае крупнейшее в мире колесо обозрения. С его 182-метровой высоты курорт будет виден как на ладони. Впрочем, из пентхауса на сороковом этаже элитного жилого комплекса на побережье вид будет не хуже. И со временем эта картинка будет только расти в цене. Главное — выбрать правильную квартиру.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
200x100