ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
16.07.21 LIMASSOL GREENS

Limassol Greens - новый проект на Кипре. Он является идеальным жилым местом для ума и тела в пределах города Лимассол с видом на пляж.

25.02.20 ВЫСТАВКА ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «MPIRES» в ЭКСПОЦЕНТРЕ ОТКРЫВАЕТ СЕЗОН ПОКУПОК НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ СВЕТУ 2020 ГОДА

13 и 14 марта 2020 г., в московском Экспоцентре состоится 9-я Международная выставка зарубежной недвижимости «MPIRES» на которой традиционно будут представлены все разновидности зарубежной недвижимости

05.04.19 Cybarco объявляет о втором этапе продаж и строительства вилл Akamas Bay Villas на берегу моря

Ведущий девелопер в сфере недвижимости класса люкс Cybarco объявил о втором этапе продаж и строительных работ вилл премиум-класса Akamas Bay Villas, расположенных на береговой линии в самой живописной и уединенной части Кипра неподалеку от полуострова Акамас.

20.03.19 Свои метры у моря

Представляем пять европейских локаций 2019 года,
подходящих для летнего отдыха и инвестиций

20.03.19 Трансграничные сделки

Как меняется глобальный рынок коммерческой недвижимости?

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ
Арендная панорама

ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ
Арендная панорама

Когда речь заходит о сегодняшней ситуации на испанском рынке аренды жилья, аналитики только руками разводят: такого «затоваривания» здесь не наблюдалось с середины прошлого века!

 

На самом деле ситуация достаточно прозрачна. Можно сказать, что аренда всегда «шла в ногу» с продажами. То есть арендные цены ведут себя прямо пропорционально любому «капризу» рыночной стоимости жилья и немедленно копируют её тенденции. Так, за несколько лет бума продаж недвижимости в Испании с его беспрерывным ростом цен стоимость аренды, к примеру, в Мадриде и Барселоне возросла на 28 % и 56 % соответственно. Но стоило случиться кризису, который, как известно, настиг испанский рынок недвижимости ещё в 2007 году, как аренда была вынуждена принять новые правила игры и снизить ценовые обороты. Хотя произошло это с некоторым запозданием, в 2008 году.

 

С тех же пор дешёвое предложение - с уровнем арендной платы, не превышающим €1 000, - продемонстрировало поистине впечатляющий рывок. К примеру, по данным крупнейшего испанского портала недвижимости Idealista.com, на рынке Мадрида рост составил 413 %, в то время как рынок Барселоны показал абсолютный рекорд - 660 %. В результате доля недорогих предложений в столичном арендном сегменте увеличилась с 39 % в 2007 году до 64 % в 2010 году. В Барселоне этот показатель изменился соответственно с 27,8 % на 64 %.

 

 

 Рентабельность инвестиций в жильё с целью аренды

 

Город
Рентабельность
  • Аликанте
3,60%
  • Барселона
3,50%
  • Бильбао
3,70%
  • Мадрид
3,60%
  • Малага
3,80%
  • Пальма-де-Мальорка
3,80%
  • Севилья
3,80%
  • Валенсия
3,30%
  • Сарагоса
3,40%

 

Общую смену ценовых тенденций в арендном секторе аналитики портала объясняют совпадением во времени трёх факторов. Во первых, многие собственники недвижимости «на продажу», отчаявшись найти покупателя, обратились к рынку аренды. Во вторых, тенденция к снижению цен в арендном секторе, проявившаяся в 2008 году, укрепилась в 2009 году и продолжается по сей день, показывая, в зависимости от региона, уровень снижения от 9,1 до 14,8 %. И в третьих, сегодня именно в аренде испанское государство видит один из мощнейших инструментов разруливания кризиса перепроизводства на рынке жилой недвижимости. Исходя из этого, принимаются правительственные меры для содействия развитию арендного сегмента, которые, с одной стороны, усиливают сектор в части гарантий собственникам недвижимости, а с другой, открывают «шлюз» на рынок нереализованных новостроек.

 

 

 

Годовые колебания средней стоимости аренды, €/м2

 

 Город  I/2009  III/2009  I/2010  Изменение за год,%
  •  Мадрид
 12,8  12,3  12  –6,3
  •  Барселона
 13,7  12,6  12,1  –11,3
  •  Альмерия
 6  5,9  5,6  –5,6
  •  Кадис
 н.д.  8,5  8,4  –
  •  Малага
 7,6  7,3  7,2  –5,3
  •  Пальма-де-Мальорка
 8,5  8,1  8  –5,2
  •  Лас-Пальмас
 6,8  6,9  7,1  3,8
  •  Аликанте
 6,1  5,9  5,6  –7,3
  •  Кастельон-де-ла-Плана
 5,8  5,2  5  –14,2
  •  Валенсия
 7,5  6,7  6,6  –11,2
  •  Бильбао
 11,8  11,3  11,3  –4,8
  •  Мурсия
 6,1  6,1  5,8  –4,7

 

По некоторым прогнозам, доля недорогой аренды в текущем году ещё больше увеличится. «Вероятно, в 2010 году рынок аренды жилья пополнится ещё более дешёвым предложением, - считает, в частности, Фернандо Энсинар, руководитель исследовательского направления Idealista.com. - Возможно, мы снова увидим арендные предложения по более разумным, чем за последние три года, ценам - примерно на уровне €600».

 

» О приоритетах
и предпочтениях

 

По наблюдениям российских риэлторских компаний, специализирующихся на продажах и аренде жилой недвижимости в Испании, значительная часть наших соотечественников рассматривает аренду как первый шаг к покупке. «Очень часто к аренде обращаются те, кто планирует в дальнейшем покупку недвижимости в Испании - с целью изучить регион, присмотреться к среде, понять, стоит покупать недвижимость в Испании или поискать какое-нибудь другое место, - комментирует ситуацию Наталья Завалишина, директор компании «МИЭЛЬ DPM». - Если клиент точно знает, что хочет купить недвижимость именно в Испании, то это уже другая целевая группа. Такие клиенты нацелены именно на покупку и выбирают между конкретными испанскими регионами».

 

Интерес к аренде со стороны клиентов элитного сектора недвижимости, как отмечает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, достаточно невелик и связан в основном с организацией летнего отдыха в Испании с семьёй или друзьями. «Больше всего у наших клиентов пользуются популярностью Майорка и Марбелья, - рассказывает Елена Юргенева. - Это излюбленные места и наиболее престижные направления для летнего отдыха в Испании. Также россияне интересуются побережьями Коста-дель-Соль и Коста-Брава. Каждое из этих направлений имеет ряд привлекательных особенностей, но всё зависит от личных предпочтений клиента. Например, побережье Коста-Брава выбирают те, кто любит активный отдых и, возможно, планирует дальнейшее путешествие по Европе. Марбелья и Майорка - это люксовые курорты исключительно для отдыха».

 

При этом элитный клиент интересуется, как правило, виллами. И если уж выбор делается в пользу апартаментов, то они должны располагаться в жилом комплексе, управляющимся «пятизвёздочным» гостиничным оператором и имеющим исчерпывающий набор возможностей для проведения досуга - пляжи в пешей доступности, SPA, теннисные корты, рестораны и т. д. А в среднем, по данным компании «МИЭЛЬ DPM», россиян интересует краткосрочная - максимум на 1-2 месяца - аренда недвижимости в самых различных регионах Испании. Причём чаще речь идёт об аренде достаточно крупных объектов - вилл и таунхаусов.

 

Арендная плата зависит от многих параметров, в частности, от курорта, расположения относительно города, расстояния от пляжа, от аэропорта, числа спален, основной инфраструктуры и т. д. По наблюдениям Елены Юргеневой, если речь идёт об аренде жилья категории «люкс», то в её стоимость, как правило, включена уборка; иногда агент обеспечивает индивидуальную встречу в аэропорту. За дополнительную, заранее оговорённую плату можно рассчитывать и на другие услуги - как, например, охрана, организация питания. Кроме того, арендатор всегда может связаться с представителями агента в местном офисе в случае возникновения каких-либо бытовых вопросов.

 

 

Характеризуя порядок цен на аренду недвижимости категории «люкс» в Испании, Елена Юргенева отмечает: «Если в курортный сезон аренда виллы, расположенной у моря и с собственной огороженной территорией, на Лазурном берегу или в Италии обойдётся в €20 000-25 000 в неделю, то в Испании цены несколько ниже. Хороший дом для аренды в курортный сезон здесь можно подыскать по цене от €10 000 в неделю».

 

Сказав о самом дорогом сегменте рынка аренды, видимо, стоит сказать и о самом дешёвом - это комнаты, которыми чаще всего интересуется молодёжь. Предложение на «комнатном» рынке Испании за последний год прибавило более 67 %, а цены, соответственно, потеряли. Причём ровно настолько, чтобы оживить свой сегмент рынка: только за шесть месяцев прошлого года спрос на эту самую дешёвую категорию жилья вырос более чем на 51 %. В абсолютных единицах цена аренды комнаты сегодня составляет €341 в месяц в среднем по Испании. В Мадриде и Барселоне этот показатель чуть выше - €360 и €370 в месяц соответственно.

 

» Купить, чтобы сдать

 

По оценкам экспертов портала недвижимости Idealista.com, инвестиции в испанскую жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в зависимости от региона, могут принести от 3,5 до 3,8 % дохода. К лучшим в этом отношении рынкам специалисты относят Малагу (Коста-дель-Соль), Пальма-де-Мальорка (Балеарские острова) и столицу Андалусии - Севилью, где рентабельность арендных операций с жильём зафиксирована на уровне 3,8 %. Сдача в аренду жилья в главных городах Испании - Мадриде и Барселоне - обещает 3,6 % и 3,5 % дохода соответственно.

 

Конечно, инвестировать, и даже вполне выгодно, в испанскую недвижимость сегодня не составляет проблемы. Выбор богат, цены близки к минимальным, скидки впечатляют, и торг вполне уместен. Однако рынок аренды настолько перенасыщен предложениями, что найти выгодного арендатора может оказаться делом весьма проблематичным. Это ярко иллюстрирует случай из сегодняшней жизни, приведённый на британском портале Kyero.com, и повествующий о том, как жительница Мадрида Аранча Ибарра два года тщетно пыталась продать свою свежеотремонтированную 70 метровую двухкомнатную квартиру и, в конце концов, вынуждена была сдать её в аренду за €750 в месяц. Этого ей едва хватает на ипотечные выплаты; ни местные налоги, ни расходы на содержание недвижимости эта сумма, увы, не покрывает. «И это была лучшая цена, которую мне удалось получить», - комментирует расклад Аранча Ибарра.

 

Даже если исходить из того, что это лишь частный случай, и сеньоре Ибарра просто не хватило терпения на дальнейшие поиски клиентов, всё равно имеет смысл принять к сведению, что цены на аренду жилья в Испании только за 2009 год потеряли в среднем от 6 до 10 % (по данным совместного исследования Idealista.com и SPA, Общественной арендной организации Испании). Максимально они упали в Кастельоне (-14,2 %), Валенсии (-11,2 %) и Барселоне (-11, 3 %). Но, даже несмотря на это, Барселона, где месячная арендная ставка сегодня составляет €12,1/м2, остаётся самым дорогим для арендаторов городом Испании. Её догоняет только Мадрид (€12/м2) и Бильбао (€11,3/м2).

 

Наиболее умеренное падение зафиксировано в Льеиде и Сантандере (-2,4 % и -2,7 % соответственно). Примечательно, что в рамках общей картины понижения цен нашлись два абсолютных исключения, которые должны заинтересовать потенциального арендодателя. Это Леон, где цены на аренду, вопреки общим тенденциям, продемонстрировали пятипроцентный рост, и популярнейший среди иностранных домовладельцев Лас-Пальмас (Канарские острова) с его ценовым приростом в 3,8 %.

 

 

«Приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду целесообразно в районе крупных городов - Барселоны, Мадрида и т. д., - советует Наталья Завалишина. - В этих городах есть всесезонный спрос на объекты, поэтому можно получить, при правильных инвестициях, до 5 % годовых от аренды. Доход будет сильно зависеть от объёма покупки, срока сдачи в аренду и т. д. Например, при покупке квартиры за €250 000 можно рассчитывать (ориентировочно) на сумму €800-900 в месяц. Но это усреднённые показатели, и каждый конкретный случай стоит рассматривать отдельно».

 

Что касается самой дорогостоящей курортной недвижимости, то российские покупатели довольно редко инвестируют в неё с целью последующей сдачи в аренду. «Более 80 % клиентов, приобретающих курортную недвижимость в собственность, не планируют сдавать её в аренду. Конечно, с течением времени обстоятельства и намерения клиентов могут измениться, но в данный момент дела обстоят именно так, - уверяет Елена Юргенева. - Цены на элитную курортную недвижимость в целом по миру заметно скорректировались за период кризиса. В частности, в Испании, на любимой нашими клиентами Майорке, цены за прошедший год снизились на 17 %. В прошлом году многие инвесторы почувствовали, что наступил благоприятный момент, когда можно сделать приобретение со значительной скидкой. Покупатели могли выдвигать предложения по цене на 30-35 % ниже запрашиваемой и, что немаловажно, продавцы были готовы идти навстречу при обсуждении цены, сроков и прочих деталей сделки... Как правило, курортная недвижимость больше всего страдает в период кризиса, однако затем по темпам роста стоимости она может опережать ведущие мировые столицы».

 

№ 3 (50) | апрель 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Автор: Алёна ЖУРАВСКАЯ
Источник - ZagranDom.ru
29.04.2010
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости Центральной и Восточной Европы противостоит мировому кризису

Рынок недвижимости Центральной и Восточной Европы противостоит мировому кризису: темпы роста упали, но потенциал сохраняется. По данным готовящегося отчета CB Richard Ellis Group, Inc. для «Обзора рынка инвестиций в недвижимость Центральной и Восточной Европы» за первое полугодие 2008 г., общий оборот инвестиций в коммерческую недвижимость этого региона составил 5,9 млрд. евро

подробнее

ПУТЕШЕСТВИЕ
Долина замков Валле д'Аоста

Все слышали про замки Луары, но мало кто знает, что больше всего замков в мире находится в долине Аоста, что на севере Италии. Час езды от Милана или Турина - и перед вами открывается эта долина, связавшая Италию с остальной Европой еще в древнеримские времена через перевалы Большой и Малый Сен-Бернар.

подробнее

Жилье в городах-акселератах у моря

Испания строится и растет ввысь. Процесс этот интенсивно идет уже пару десятков лет: многие тихие рыбацкие города, некогда вдохновлявшие самого Хемингуэя, сегодня преобразились до неузнаваемости.

подробнее

ТОЧКА ОТСЧЕТА
Спортивные курорты меняют правилы игры

Аналитики всех мастей утверждают, что во времена финансовых потрясений самые надежные и беспроигрышные инвестиции - инвестиции в себя. Эксперты советуют, как ни странно, тратить деньги, причем тратить на себя любимых, вместо того, чтобы трястись над кровно заработанными и метаться от евро к золоту и обратно в надежде сохранить свой капитал.

подробнее

Made in China, или Архитектура не для всех

Китай стремительно развивается во всех областях, в том числе и в строительной. За последнее десятилетие в китайских мегаполисах появились величественные небоскребы, роскошные гостиничные комплексы и стадионы, огромные аэропорты. Впрочем, далеко не всем архитектурным экспериментам Поднебесной суждено стать шедеврами современного зодчества.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ