ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

21.09.18 Moscow Overseas Property Show

В Москве уже в четвертый раз пройдет закрытая выставка недвижимости, миграции и инвестиций - Moscow Overseas Property Show.

19.09.18 Жемчужина у моря Чем привлекательна недвижимость в черногорском Которе

Компания Hexagon Investments Ltd. запускает строительство нового lifestyle-проекта SwissOtel Residences в Которе — ​настоящей адриатической гавани комфорта и неги Черногории.

19.09.18 4 причины купить жилье в Испании

Все прелести Белого берега на курортах  Коста-Бланки

19.09.18 С видом на море. Апартаменты в Батуми как инвестиционный продукт

За последние десятилетия батуми стал одним из самых динамично растущих городов не только грузии, но и европы.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ
Арендная панорама

ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ
Арендная панорама

Когда речь заходит о сегодняшней ситуации на испанском рынке аренды жилья, аналитики только руками разводят: такого «затоваривания» здесь не наблюдалось с середины прошлого века!

 

На самом деле ситуация достаточно прозрачна. Можно сказать, что аренда всегда «шла в ногу» с продажами. То есть арендные цены ведут себя прямо пропорционально любому «капризу» рыночной стоимости жилья и немедленно копируют её тенденции. Так, за несколько лет бума продаж недвижимости в Испании с его беспрерывным ростом цен стоимость аренды, к примеру, в Мадриде и Барселоне возросла на 28 % и 56 % соответственно. Но стоило случиться кризису, который, как известно, настиг испанский рынок недвижимости ещё в 2007 году, как аренда была вынуждена принять новые правила игры и снизить ценовые обороты. Хотя произошло это с некоторым запозданием, в 2008 году.

 

С тех же пор дешёвое предложение - с уровнем арендной платы, не превышающим €1 000, - продемонстрировало поистине впечатляющий рывок. К примеру, по данным крупнейшего испанского портала недвижимости Idealista.com, на рынке Мадрида рост составил 413 %, в то время как рынок Барселоны показал абсолютный рекорд - 660 %. В результате доля недорогих предложений в столичном арендном сегменте увеличилась с 39 % в 2007 году до 64 % в 2010 году. В Барселоне этот показатель изменился соответственно с 27,8 % на 64 %.

 

 

 Рентабельность инвестиций в жильё с целью аренды

 

Город
Рентабельность
  • Аликанте
3,60%
  • Барселона
3,50%
  • Бильбао
3,70%
  • Мадрид
3,60%
  • Малага
3,80%
  • Пальма-де-Мальорка
3,80%
  • Севилья
3,80%
  • Валенсия
3,30%
  • Сарагоса
3,40%

 

Общую смену ценовых тенденций в арендном секторе аналитики портала объясняют совпадением во времени трёх факторов. Во первых, многие собственники недвижимости «на продажу», отчаявшись найти покупателя, обратились к рынку аренды. Во вторых, тенденция к снижению цен в арендном секторе, проявившаяся в 2008 году, укрепилась в 2009 году и продолжается по сей день, показывая, в зависимости от региона, уровень снижения от 9,1 до 14,8 %. И в третьих, сегодня именно в аренде испанское государство видит один из мощнейших инструментов разруливания кризиса перепроизводства на рынке жилой недвижимости. Исходя из этого, принимаются правительственные меры для содействия развитию арендного сегмента, которые, с одной стороны, усиливают сектор в части гарантий собственникам недвижимости, а с другой, открывают «шлюз» на рынок нереализованных новостроек.

 

 

 

Годовые колебания средней стоимости аренды, €/м2

 

 Город  I/2009  III/2009  I/2010  Изменение за год,%
  •  Мадрид
 12,8  12,3  12  –6,3
  •  Барселона
 13,7  12,6  12,1  –11,3
  •  Альмерия
 6  5,9  5,6  –5,6
  •  Кадис
 н.д.  8,5  8,4  –
  •  Малага
 7,6  7,3  7,2  –5,3
  •  Пальма-де-Мальорка
 8,5  8,1  8  –5,2
  •  Лас-Пальмас
 6,8  6,9  7,1  3,8
  •  Аликанте
 6,1  5,9  5,6  –7,3
  •  Кастельон-де-ла-Плана
 5,8  5,2  5  –14,2
  •  Валенсия
 7,5  6,7  6,6  –11,2
  •  Бильбао
 11,8  11,3  11,3  –4,8
  •  Мурсия
 6,1  6,1  5,8  –4,7

 

По некоторым прогнозам, доля недорогой аренды в текущем году ещё больше увеличится. «Вероятно, в 2010 году рынок аренды жилья пополнится ещё более дешёвым предложением, - считает, в частности, Фернандо Энсинар, руководитель исследовательского направления Idealista.com. - Возможно, мы снова увидим арендные предложения по более разумным, чем за последние три года, ценам - примерно на уровне €600».

 

» О приоритетах
и предпочтениях

 

По наблюдениям российских риэлторских компаний, специализирующихся на продажах и аренде жилой недвижимости в Испании, значительная часть наших соотечественников рассматривает аренду как первый шаг к покупке. «Очень часто к аренде обращаются те, кто планирует в дальнейшем покупку недвижимости в Испании - с целью изучить регион, присмотреться к среде, понять, стоит покупать недвижимость в Испании или поискать какое-нибудь другое место, - комментирует ситуацию Наталья Завалишина, директор компании «МИЭЛЬ DPM». - Если клиент точно знает, что хочет купить недвижимость именно в Испании, то это уже другая целевая группа. Такие клиенты нацелены именно на покупку и выбирают между конкретными испанскими регионами».

 

Интерес к аренде со стороны клиентов элитного сектора недвижимости, как отмечает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, достаточно невелик и связан в основном с организацией летнего отдыха в Испании с семьёй или друзьями. «Больше всего у наших клиентов пользуются популярностью Майорка и Марбелья, - рассказывает Елена Юргенева. - Это излюбленные места и наиболее престижные направления для летнего отдыха в Испании. Также россияне интересуются побережьями Коста-дель-Соль и Коста-Брава. Каждое из этих направлений имеет ряд привлекательных особенностей, но всё зависит от личных предпочтений клиента. Например, побережье Коста-Брава выбирают те, кто любит активный отдых и, возможно, планирует дальнейшее путешествие по Европе. Марбелья и Майорка - это люксовые курорты исключительно для отдыха».

 

При этом элитный клиент интересуется, как правило, виллами. И если уж выбор делается в пользу апартаментов, то они должны располагаться в жилом комплексе, управляющимся «пятизвёздочным» гостиничным оператором и имеющим исчерпывающий набор возможностей для проведения досуга - пляжи в пешей доступности, SPA, теннисные корты, рестораны и т. д. А в среднем, по данным компании «МИЭЛЬ DPM», россиян интересует краткосрочная - максимум на 1-2 месяца - аренда недвижимости в самых различных регионах Испании. Причём чаще речь идёт об аренде достаточно крупных объектов - вилл и таунхаусов.

 

Арендная плата зависит от многих параметров, в частности, от курорта, расположения относительно города, расстояния от пляжа, от аэропорта, числа спален, основной инфраструктуры и т. д. По наблюдениям Елены Юргеневой, если речь идёт об аренде жилья категории «люкс», то в её стоимость, как правило, включена уборка; иногда агент обеспечивает индивидуальную встречу в аэропорту. За дополнительную, заранее оговорённую плату можно рассчитывать и на другие услуги - как, например, охрана, организация питания. Кроме того, арендатор всегда может связаться с представителями агента в местном офисе в случае возникновения каких-либо бытовых вопросов.

 

 

Характеризуя порядок цен на аренду недвижимости категории «люкс» в Испании, Елена Юргенева отмечает: «Если в курортный сезон аренда виллы, расположенной у моря и с собственной огороженной территорией, на Лазурном берегу или в Италии обойдётся в €20 000-25 000 в неделю, то в Испании цены несколько ниже. Хороший дом для аренды в курортный сезон здесь можно подыскать по цене от €10 000 в неделю».

 

Сказав о самом дорогом сегменте рынка аренды, видимо, стоит сказать и о самом дешёвом - это комнаты, которыми чаще всего интересуется молодёжь. Предложение на «комнатном» рынке Испании за последний год прибавило более 67 %, а цены, соответственно, потеряли. Причём ровно настолько, чтобы оживить свой сегмент рынка: только за шесть месяцев прошлого года спрос на эту самую дешёвую категорию жилья вырос более чем на 51 %. В абсолютных единицах цена аренды комнаты сегодня составляет €341 в месяц в среднем по Испании. В Мадриде и Барселоне этот показатель чуть выше - €360 и €370 в месяц соответственно.

 

» Купить, чтобы сдать

 

По оценкам экспертов портала недвижимости Idealista.com, инвестиции в испанскую жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в зависимости от региона, могут принести от 3,5 до 3,8 % дохода. К лучшим в этом отношении рынкам специалисты относят Малагу (Коста-дель-Соль), Пальма-де-Мальорка (Балеарские острова) и столицу Андалусии - Севилью, где рентабельность арендных операций с жильём зафиксирована на уровне 3,8 %. Сдача в аренду жилья в главных городах Испании - Мадриде и Барселоне - обещает 3,6 % и 3,5 % дохода соответственно.

 

Конечно, инвестировать, и даже вполне выгодно, в испанскую недвижимость сегодня не составляет проблемы. Выбор богат, цены близки к минимальным, скидки впечатляют, и торг вполне уместен. Однако рынок аренды настолько перенасыщен предложениями, что найти выгодного арендатора может оказаться делом весьма проблематичным. Это ярко иллюстрирует случай из сегодняшней жизни, приведённый на британском портале Kyero.com, и повествующий о том, как жительница Мадрида Аранча Ибарра два года тщетно пыталась продать свою свежеотремонтированную 70 метровую двухкомнатную квартиру и, в конце концов, вынуждена была сдать её в аренду за €750 в месяц. Этого ей едва хватает на ипотечные выплаты; ни местные налоги, ни расходы на содержание недвижимости эта сумма, увы, не покрывает. «И это была лучшая цена, которую мне удалось получить», - комментирует расклад Аранча Ибарра.

 

Даже если исходить из того, что это лишь частный случай, и сеньоре Ибарра просто не хватило терпения на дальнейшие поиски клиентов, всё равно имеет смысл принять к сведению, что цены на аренду жилья в Испании только за 2009 год потеряли в среднем от 6 до 10 % (по данным совместного исследования Idealista.com и SPA, Общественной арендной организации Испании). Максимально они упали в Кастельоне (-14,2 %), Валенсии (-11,2 %) и Барселоне (-11, 3 %). Но, даже несмотря на это, Барселона, где месячная арендная ставка сегодня составляет €12,1/м2, остаётся самым дорогим для арендаторов городом Испании. Её догоняет только Мадрид (€12/м2) и Бильбао (€11,3/м2).

 

Наиболее умеренное падение зафиксировано в Льеиде и Сантандере (-2,4 % и -2,7 % соответственно). Примечательно, что в рамках общей картины понижения цен нашлись два абсолютных исключения, которые должны заинтересовать потенциального арендодателя. Это Леон, где цены на аренду, вопреки общим тенденциям, продемонстрировали пятипроцентный рост, и популярнейший среди иностранных домовладельцев Лас-Пальмас (Канарские острова) с его ценовым приростом в 3,8 %.

 

 

«Приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду целесообразно в районе крупных городов - Барселоны, Мадрида и т. д., - советует Наталья Завалишина. - В этих городах есть всесезонный спрос на объекты, поэтому можно получить, при правильных инвестициях, до 5 % годовых от аренды. Доход будет сильно зависеть от объёма покупки, срока сдачи в аренду и т. д. Например, при покупке квартиры за €250 000 можно рассчитывать (ориентировочно) на сумму €800-900 в месяц. Но это усреднённые показатели, и каждый конкретный случай стоит рассматривать отдельно».

 

Что касается самой дорогостоящей курортной недвижимости, то российские покупатели довольно редко инвестируют в неё с целью последующей сдачи в аренду. «Более 80 % клиентов, приобретающих курортную недвижимость в собственность, не планируют сдавать её в аренду. Конечно, с течением времени обстоятельства и намерения клиентов могут измениться, но в данный момент дела обстоят именно так, - уверяет Елена Юргенева. - Цены на элитную курортную недвижимость в целом по миру заметно скорректировались за период кризиса. В частности, в Испании, на любимой нашими клиентами Майорке, цены за прошедший год снизились на 17 %. В прошлом году многие инвесторы почувствовали, что наступил благоприятный момент, когда можно сделать приобретение со значительной скидкой. Покупатели могли выдвигать предложения по цене на 30-35 % ниже запрашиваемой и, что немаловажно, продавцы были готовы идти навстречу при обсуждении цены, сроков и прочих деталей сделки... Как правило, курортная недвижимость больше всего страдает в период кризиса, однако затем по темпам роста стоимости она может опережать ведущие мировые столицы».

 

№ 3 (50) | апрель 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Автор: Алёна ЖУРАВСКАЯ
Источник - ZagranDom.ru
29.04.2010
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Что надо знать мечтающим о вилле в Тоскане

Уже многие россияне, отдохнув в Италии в качестве туристов, не устояли перед желанием приобрести себе на Апеннинском полуострове постоянную резиденцию.

подробнее

Недвижимость в Болгарии – новая мечта россиян

В последнее время Болгария стала очень популярна среди туристов. Тут отдыхают и любители пляжного отдыха и те, кто предпочитают горные лыжи. Эта красивая балканская страна привлекает своей доступностью и гостеприимством.

подробнее

Недвижимость в Испании: Город имени Бануса

Россияне предпочитают пентхаусы с видом на океан

подробнее

ПРОЕКТЫ
Хорватское чудо с помощью евро

Зарубежная недвижимость все чаще привлекает российских покупателей. Кто-то хочет купить квартиру или дом за рубежом, чтобы проводить там отпуск и выходные, кто-то - для сдачи внаем, а кто-то - ради вложения денежных средств.

подробнее

ИСТОРИЯ. ВЕЛИКИЕ ИМЕНА
Высокие цели Дональда Трампа

Никогда не сдаваться и просчитывать каждый свой шаг - только таким образом можно достичь высоких целей, а других и не стоит ставить. Именно этим убеждением всегда руководствовался и продолжает верно следовать ему американский миллиардер Дональд Трамп.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ