ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
24.08.17 В Москве пройдет крупнейшая выставка недвижимости MPIRES

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре (5 павильон) пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES. 

05.06.17 Конференция в Испании собрала более 70 профессионалов рынка зарубежной недвижимости из 10 стран мира

С 27 по 30 апреля в Испании в Культурном и Деловом парке Mas Falet 1682 прошла международная конференция «Профессиональный участник рынка зарубежной недвижимости». Конференция собрала более 70 представителей агентств недвижимости и строительных компаний из 10 стран мира, которые приехали на побережье Коста Брава за новыми знаниями и для обмена опытом.

11.04.17 Инвестиционный потенциал зарубежной недвижимости: перспективные направления
28.03.17 В Москве состоялась крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES»

24 и 25 марта 2017 г. в Экспоцентре с успехом прошла крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES». В выставке приняли участие более 60 экспонентов более чем из 30 стран мира. Ведущие игроки рынка представили свои лучшие проекты на выставке, среди них: Grekodom, Layan Real Estate (ОАЭ), Yekta Homes, БЕСТ-Elite недвижимость, Dream Properties, W1 Evans, Evian House, Банк Интеза, Итальяно-российская ассоциация и многие другие. Выставку посетило более 2500 целевых посетителей.

15.02.17 На выставке зарубежной недвижимости «MPIRES» виртуальная реальность поможет выгодно купить недвижимость

24 и 25 марта 2017 г. в московском Экспоцентре (5 павильон) пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES».

В выставке принимают участие представители компаний более чем из 30 стран, в том числе – стран с максимально выгодными для жителей России предложениями: Греция, Италия, Испания, Франция, Чехия и многие другие. Также будут представлены новые инвестиционно-привлекательные направления.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ИСТОРИЯ. ВЕЛИКИЕ ИМЕНА
Фанни и Фредди доигрались с ипотекой

ИСТОРИЯ. ВЕЛИКИЕ ИМЕНА
Фанни и Фредди доигрались с ипотекой

Подводя итоги 2010 года, Федеральная резервная система США назвала банки и организации, которым оказывалась финансовая поддержка во время мирового кризиса. По данным ведомства, около $1,25 трлн пришлось выделить на выкуп ипотечных ценных бумаг компаний «Фанни Мэй» и «Фредди Мак». Почему спасение обоих агентств от банкротства стало задачей номер один для государства и кто же на самом деле скрывается за этими веселыми, словно взятыми из мультфильма, именами?

 

Незатейливые «Фанни Мэй» и «Фредди Мак» - удобные сокращения от Federal National Mortgage Association и Federal Home Loan Mortgage. Это два крупнейших американских ипотечных агентства, на которые приходится большая часть ипотечных кредитов в США. Две системообразующие структуры финансового рынка были учреждены для развития рынка ипотечного кредитования и в течение многих лет обеспечивали американцам выгодные займы на приобретение собственного жилья. Но если до кризиса имена двух специализированных агентств знали преимущественно эксперты, то после глобального экономического коллапса за их судьбой стали напряженно следить не только американцы, но и весь мир. Причина столь пристального внимания кроется в истории создания и развития этих компаний.

 

Родственники с гарантиями

 

По иронии судьбы Fannie Mae, старшее из агентств, было создано именно в кризисное для США время. Оно появилось в 1938 году на волне финансовой революции, организованной Франклином Делано Рузвельтом, в ситуации чрезвычайно низкой платежеспособности населения и зашкаливающего уровня безработицы. Крах на биржах Нью-Йорка, обозначивший начало Великой депрессии, очень сильно ударил по стране и вызвал настоящую жилищную катастрофу. Терпевшие громадные убытки банки соглашались выдавать кредиты только под неопровержимые гарантии, которых у заемщиков, само собой, не было. Тогда-то на сцену и вышла компания Fannie Mae, которая занялась обеспечением требуемых гарантий.

 

Первоначально агентство имело статус федерального и не торопилось вмешиваться в рыночные механизмы, выступая только в роли страховщика. Коммерческие банки вескому государственному слову поверили и стали выдавать кредиты, но деньги закончились довольно быстро. Правительству пришлось оперативно пересмотреть статус Фанни, которая перешла от гарантий к выкупу ипотечных закладных. Благодаря этому банки получили оборотные средства для увеличения объемов ипотечного кредитования.

Уже через два года после создания Fannie Mae доля владельцев жилья в стране вернулась практически на докризисный уровень. Задача увеличения численности собственников домов стала частью национальной политики, а счастливый домовладелец - опорой экономической политики США.

 

Сложившаяся ситуация всех устраивала: простые американцы получали заветные кредиты, банки наращивали прибыли за счет комиссии за агентурные услуги, которую им выплачивала Фанни. И только само агентство вбирало в себя долговые обязательства всей Америки, периодически перекрывая их страховыми премиями.

 

Процесс накопления издержек бесконечно продолжаться не мог, и в 1950-е годы Fannie Mae начала скупать ипотечные кредиты у банков. Выкупленные закладные собирались в пулы - под их обеспечение выпускались ипотечные ценные бумаги (стрипы), которые агентство ежедневно эмитировало и продавало на открытом рынке. Так обеспечивалось финансирование для выдачи новых займов, да и Фанни внакладе не оставалась. Стрипы государственного агентства пользовались таким же доверием, что и правительственные долговые обязательства, и приносили ведомству огромную прибыль за счет ценовой разницы между своими бумагами и чужими закладными.

 

В 1968 году администрация президента Линдона Джонсона решила приватизировать Fannie Mae, ставшую монополистом на рынке жилья. По официальной версии, чтобы пополнить бюджет, пострадавший от Вьетнамской войны. Однако есть мнение, что правительство не устраивала необходимость отчитываться перед Конгрессом о деятельности ипотечного ведомства, операции которого наглядно отражались в федеральном бюджете. Как бы то ни было, Фанни стала почти коммерческим агентством. Почти, потому что по обязательствам ведомства оставались подразумеваемые гарантии федеральных властей, которые в сочетании с эксклюзивным статусом, освобождающим от уплаты налогов, позволяли Фанни продолжать обогащение.

 

В 1970 году федеральные власти принимают решение создать еще одно ипотечное агентство - «Фредди Мак», якобы для усиления конкуренции на рынке. Но по сути Фредди, наделенный аналогичными функциями и статусом, стал младшим братом Фанни и занимался абсолютно тем же. Родственная парочка продолжила уже совместное безоблачное существование вплоть до 1977 года, когда к власти в стране пришел Джимми Картер.

 

 

Замкнутый круг

 

По инициативе нового президента Конгресс принял «Закон о реинвестировании в общины». За данной формулировкой скрывалась программа предоставления льгот неграм, призванная нивелировать последствия прошлой дискриминации. А на практике это означало, что государство собирается надавить на кредитные организации и заставить их предоставлять ипотечные займы так называемым «ненадежным заемщикам». Последними назывались граждане, которые не могли рассчитывать на получение кредита по различным причинам, будь то низкий уровень доходов, нехватка средств на первый взнос или неблагоприятная кредитная история.

 

Закон широкого распространения не получил и, возможно, так и остался бы на задворках истории, если бы в середине 1990-х на него не обратил внимание Билл Клинтон. Он понял, что данный закон обеспечит ему гарантированную поддержку в среде чернокожих избирателей. И его администрация начала масштабную кампанию давления на кредитные учреждения с требованием смягчить критерии кредитоспособности.

 

В отношении Fannie Mae было проведено расследование на предмет расовой дискриминации, после чего перед Фанни и Фредди поставили четкое условие: до 2001 года не менее половины портфеля агентств должны составлять кредиты, выданные заемщикам с низким и средним доходами.

 

Но вернемся еще раз во времена Джимми Картера, когда американское правительство активно, но не слишком успешно боролось с очередным экономическим спадом. Необходимо было стимулировать совокупный спрос, и одним из способов стало кредитование домохозяйств за счет дополнительной эмиссии. США добились избыточного спроса и совершили виток научно-технического прогресса, вот только в придачу к нему получили непрерывно растущий долг. Причем если экономика страны росла со скоростью 2-4% в год, то долги увеличивались на 8-10%. И однажды случилось то, что и должно было случиться: объем долга превысил объем экономики страны. А так как деньги выдавались заемщикам с низкими доходами и неубедительной кредитной историей, начало расти количество невозвратов жилищных кредитов.

 

Столкнувшись с массовыми неплатежами, коммерческие банки сначала ужесточили выдачу ипотечных кредитов, а затем почти полностью ее прекратили. В результате к 2008 году около 80% всех ипотечных ссуд выдавали не частные банки, а предприятия, финансируемые государством, такие как Fannie Mae и Freddie Mac.

 

Сокращение объемов кредитования спровоцировало резкое падение спроса, а затем и снижение цен на недвижимость. В ситуации дефолта заемщикам стало выгоднее просто отдать кредитной организации дом, а не продолжать ежемесячные платежи. Из-за рухнувших цен на недвижимость стоимость ипотеки вдруг оказалась меньше изначальных кредитных обязательств.

 

Множественные отказы от выкупа заложенного имущества заставляли банки повышать процентные ставки, а рост ежемесячного платежа вынуждал еще большее число кредитополучателей нарушать платежные обязательства и отказываться от права выкупа залога. В итоге образовался замкнутый круг.

 

В 2006 году рынок ипотечного кредитования обвалился. Почти все кредитные организации, предоставлявшие ипотечные ссуды с низкими стандартами кредитования, сообщили об убытках. Одни учреждения ушли с рынка, другие обанкротились. В 2007 году американский кризис перекинулся на Европу.

 

Кредитный коллапс серьезно отразился на Фанни и Фредди. Но масштабы катастрофы стали понятны только в 2008 году, когда совокупные потери агентств составили около $14 млрд. К тому времени на долю корпораций приходилась почти половина американского ипотечного рынка, оцениваемого в $12 трлн.

 

Спасение утопающих

 

К осени 2008 года стало ясно, что ипотечные гиганты не смогут самостоятельно выбраться из финансовой ямы. К стремительному падению акций Фанни и Фредди и росту цен на их долги прибавились раскрытые махинации с бухгалтерскими книгами. Оказалось, что оба агентства собирались отложить сообщение о своем бедственном положении на последний квартал 2009 года.

 

В начале сентября 2008 года американское правительство начинает действовать. Министр финансов Генри Полсон поочередно приглашает в кабинет Даниэля Мадда, руководителя Fannie Mae, и Ричарда Сайрона, главу Freddie Mac, и увольняет обоих за профнепригодностью. А затем Минфин США объявляет, что с 8 сентября Фанни и Фредди переходят под государственный контроль и будут «законсервированы» (частично национализированы).

 

Для спасения ипотечных агентств из федерального бюджета выделили порядка $150 млрд. Это стало самым крупным «выкупом» частной компании за всю историю США. При этом государство заверило, что стабилизация Фанни и Фредди никак не отразится на налогоплательщиках страны. Но было очевидно, что однократным денежным вливанием дело не ограничится и «бедным родственникам» потребуется постоянная финансовая поддержка.

 

Экономический кризис кардинально поменял отношение к ипотечным корпорациям. Злополучная парочка, которую раньше называли Big Funny и Big Mac, теперь получила прозвища Mayday (аналог позывного SOS) и Freddy Kruger. А издание Washington Post написало, что именем этих корпораций можно смело назвать ураган, взбудораживший всю мировую финансовую систему.

 

Государственная опека не смогла чудесным образом стабилизировать рынок. Не восстановилось доверие инвесторов, которые и раньше знали, что деятельность ипотечных агентств подкрепляется правительственными гарантиями. А займы выдавали не только гражданам с идеальной кредитной историей.

 

В феврале 2009 года Минфин принял решение удвоить размер финансовой помощи Фанни и Фредди, выделив каждому по $200 млрд. В марте Freddie Mac отчитался об убытках агентства за прошедший год, которые составили $50,1 млрд. Таким образом, планам правительства взять корпорации под контроль всего на год-другой было не суждено сбыться, сроки опеки растягивались.

 

Кто виноват

 

Спустя год, в марте 2010-го, новый министр финансов США Тимоти Гайтнер заявил, что «фундаментальная» реструктуризация ипотечных агентств отложена до окончательной стабилизации жилищного рынка. Он также подчеркнул, что Fannie Mae и Freddie Mac больше никогда не вернутся к статусу «предприятий, поддерживаемых правительством». А их реформирование будет происходить в рамках модернизации всей системы жилищного ипотечного финансирования.

 

За первые три месяца 2010 года совокупные потери ипотечных гигантов достигли $19,5 млрд. В мае Фанни и Фредди попросили у государства дополнительную помощь в размере  $8,4 и $10,6 млрд соответственно. В то же время стало известно, что ипотечные агентства стали крупнейшими клиентами банков с Уолл-стрит, выплатив им за первые шесть месяцев предыдущего года $635 млн за консалтинговые услуги.

 

В июне Федеральное агентство по финансированию жилья США объявило, что акции двух агентств перестанут торговаться на фондовой бирже Нью-Йорка. Ценные бумаги компаний слишком долго котировались дешевле $1. Стоимость обыкновенной акции Фанни, которая до кризиса составляла $70, в мае снизилась до $0,9 и не поднялась выше этой отметки в течение 30 дней.

 

Второй квартал также принес убытки. «Фанни Мэй», получившая к тому периоду от властей около $85 млрд, заявила о потери $3,1 млрд и попросила у государства дополнительные $1,5 млрд помощи. «Фредди Мак», дотации которому составили более $61 млрд, отчитался о $6 млрд убытков и намекнул на необходимость дополнительных $1,8 млрд. Фредди объяснил свои потери тем, что агентство понесло существенные издержки из-за активного участия в президентской программе реструктуризации ипотечных кредитов для проблемных заемщиков.

 

В оправдание агентств заметим, что те убытки, которые показывали и продолжают демонстрировать Fannie Mae и Freddie Mac, связаны в основном с портфелем кредитов, выданных до кризиса 2007 года. Если же не брать во внимание груз прошлого, то портфель займов, выданных с 2009 года, почти не превышает нормативных показателей и является прибыльным.

 

С 2007 по 31 августа 2010 года Fannie и Freddie потребовали от банков выкупить у них 167 тысяч проблемных ипотечных кредитов. Дело в том, что когда агентства покупают у банков кредиты, те обязуются выкупить займы обратно, если они не будут отвечать определенным требованиям. Например, одним из нарушений является использование для инвестиций тех кредитов, которые выдавались на покупку жилья. По данным за январь 2011 года, банки выкупили ипотечных ссуд на $20,9 млрд - это две трети суммы, которую требовали Фанни и Фредди, и восьмая часть потерь агентств с начала кризиса.

 

В конце января этого года был опубликован долгожданный отчет Федеральной комиссии по расследованию финансового кризиса (FCIC). В документе говорится, что экономического коллапса можно было избежать. Кризис был спровоцирован действиями некоторых представителей правительства, а также крупных игроков финансового сектора. Эксперты комиссии отметили «ошеломляющие случаи безответственности» государства, среди которых упоминается недосмотр за крупнейшей страховой компанией AIG, делавшей гигантские ставки на рост рынка жилья, а также за родственной парочкой - Fannie Mae и Freddie Mac.

 

А в середине февраля власти США объявили о намерении провести реформу американского рынка ипотеки и ликвидировать Фанни и Фредди. По заявлению правительства, страна должна постепенно уйти от госгарантий и вернуться на рынок частного капитала. Держателям облигаций придется постепенно сократить свой портфель бумаг Fannie Mae и Freddie Mac, которые станут более рисковыми. И если администрация Обамы пойдет по пути приватизации ипотечных агентств, то ставки по ипотеке могут значительно вырасти, а цены на жилье - упасть.

 

Многие эксперты полагают, что американский рынок жилья еще недостаточно стабилизировался, чтобы безболезненно пережить столь фундаментальную реформу, и намерены донести свои опасения до правительства. Однако намерения властей США весьма серьезны. Ведь Фанни и Фредди по сей день имеют серьезные проблемы, связанные с бюджетной дырой в $150 млрд, которые были потрачены на вызволение утопающих гигантов. Сможет ли Америка простить своих «детей», которые были созданы государством и прибрали к рукам почти весь ипотечный рынок страны, покажет время.

 

 

Бонусные убытки

Скандал, связанный с Freddie Mac, разгорелся в 2009 году. Выяснилось, что топ-менеджеры агентства, которое держалось на вливаниях от правительства, выплачивали себе огромные бонусы по итогам убыточного 2008 года.

 

Прибавку к зарплате выдали 7,6 тыс. менеджерам, которым были выписаны премиальные на $210 млн с поэтапной выплатой в течение полутора лет.

Бонус $850 тыс. получил финансовый директор Freddie Mac Дэвид Келлерман, который стал мишенью для нападок репортеров, политиков и простых граждан. Перед штаб-квартирой Freddie Mac и домом Келлермана начали регулярно собираться и требовать справедливости митингующие с плакатами. Руководство выделило финдиректору телохранителей и поставило охрану вокруг дома.

 

21 апреля Келлерман заявил о намерении уйти в отставку. После продолжительного разговора с руководством было решено, что он возьмет недельный отпуск, а потом примет окончательное решение. На следующее утро стало известно, что финансовый директор Freddie Mac покончил жизнь самоубийством.

Анна СЕМИНА
Источник - ZagranDom.ru
10.03.2011
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость в Хорватии: Вторая родина киви

Работать надо в России, а жить в Хорватии

подробнее

ГИД ПО СТРАНЕ
Мальта: в поисках Атлантиды

Республика Мальта - островное государство в сердце Средиземного моря. По преданию, ее название образовано от древнефиникийского malat - «убежище», «гавань». Если спросить, с чем ассоциируется эта страна, то большинство вспомнит рыцарей, мальтийский крест и мальтийскую болонку. Но Мальта, снискавшая заслуженную популярность у туристов своими пляжами и чистейшим морем, хранит множество загадок.

подробнее

Как россиянам заработать на Европе

По данным исследования «Русские инвестиции в зарубежную недвижимость», проведенного международным брокером «Транио», лишь 10,7 % опрошенных риелторов полагают, что торговая недвижимость популярна у русскоязычных покупателей. Но с каждым годом этот тип объектов становится все более востребованным.

подробнее

Сезон распродаж продолжается

Международный финансовый кризис, развившийся на фоне ипотечного кризиса в США, быстро распространился на страны Европы и повлёк за собой снижение цен. Но затронул он не все, а только те государства, где 90–95% сделок по приобретению недвижимости заключались с помощью ипотеки...

подробнее

КИПР: РЕВИЗИЯ - Скажите инвестициям «да»

Мало кто любит рисковать. Однако можно ли избежать рисков при инвестировании? «Ну, это вряд ли», - как сказал бы герой фильма «Белое солнце пустыни». Более того, мы подвергаем себя риску каждый день, просто сходя с тротуара или садясь за руль автомобиля. При этом мы понимаем, что в результате благополучно перейдём на другую сторону улицы или приедем на работу вовремя. То же самое можно сказать об инвестициях: мы принимаем риски, рассчитывая на потенциальные доходы.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
0717expo