Недвижимость Германии. Обзор рынка

Основной причиной покупки недвижимости в Германии считалось, что это вложение средств в экономически и политически стабильную страну. Традиционно Германия делится на Восточную и Западную, рынки недвижимости там себя ведут по-разному. По данным холдинга Allianz Gruppe, в Западных землях цены за последние 10 лет поднялись где-то на 4%, то в Восточных землях они упали по сравнению с 1995 г. на 17%. Тем не менее, такая консервативность рынка, по мнению экспертов, сдерживала потенциал немецкого рынка недвижимости и подготовила его к продолжительному росту.

Этот потенциал особенно хорошо может реализоваться именно в период мирового кризиса. По словам директора юридической компании "PartnerGermany" Алексея Беленицына, Берлин – наиболее активно развивающаяся и самая недооцененная столица Европы. Есть районы, где цены падают, как в основном общемировом тренде, есть, где, напротив, растут, несмотря на кризис.
Покупают все – американцы, русские, украинцы, казахи. В ТОП-10 иностранных покупателей входят граждане США, Великобритании, Израиля и стран-соседей Германии: Дании, Голландии и других. Но больше всех, конечно, покупают сами немцы. Даже в рамках рынка недвижимости самой Германии у Берлина особый статус: налог на недвижимость тут не 3,5%, как в других землях, а 4,5%, хотя два года назад был как в остальных регионах.

Пока в других европейских столицах, как например в Мадриде, Париже и Лондоне цены росли, цены на берлинскую недвижимость оставались низкими. Но времена меняются, и меняется рынок. Количество новостроек в Берлине просто зашкаливает, только в одном районе Берлина – Мите - сейчас строится более 30 объектов. И еще больше находятся в состоянии проектной подготовки. По мнению аналитиков компании IFO Institute, крупнейшим строительным рынком Европы названа Германия с почти семнадцатью процентами от общего числа строящихся объектов в Евросоюзе, затем следуют Испания, Великобритания и Франция.

Те, кто предпочитает уединение шуму, покупают дома в зеленых зонах в населенных пунктах в пределах 50-километровой зоны от больших городов и сельской местности. Недвижимость пригородов сейчас растет в цене, так как многие жители крупных городов переезжают из центра на окраины. Сельские же дома, расположенные в лесных массивах, будут, как правило, на 20% дешевле таких же, но находящихся в населенных пунктах. Кроме низких цен, покупателей привлекают свежий воздух и благоприятная экологическая обстановка.

Среди россиян среднего класса распространено приобретение недвижимости в Восточной Германии, где стоимость жилья невысока, а постройки зачастую схожи с российскими. Популярны такие города, как Берлин, Дрезден, Потсдам, Лейпциг. На западе страны устойчивым спросом пользуются Франкфурт-на-Майне, Майнц, Ганновер, Кельн: цены в этих городах уступают московским.
Среди мест, популярных среди отдыхающих, выделяются бальнеологические курорты, такие как Баден-Баден, горнолыжные курорты, например, Гармиш-Партенкирхен в Баварских Альпах, населенные пункты на побережье озер (Фридрихсхафен на Боденском озере, район озера Штарнберг в Баварии) и рек (Висбаден на Рейне). Побережья Северного и Балтийского морей не пользуются таким спросом: покупатели "домов на море" предпочитают страны с более теплым климатом.

Инвесторы обращают внимание на недвижимость в крупных городах Западной Германии. Наиболее выгодны с точки зрения инвестиций Мюнхен и Дюссельдорф. Стоимость участков здесь растет стремительными темпами: прежде всего это касается элитных кварталов. В этих городах расположены офисы крупных компаний, что делает их привлекательными для представителей бизнеса.

Рынок коммерческой недвижимости в Берлине тоже долгое время пребывал в состоянии застоя. Однако последние данные говорят о том, что рынок ожидает значительный рост. В текущем году в немецкой столице будет сдано в эксплуатацию более 310 тысяч квадратных метров офисных и производственных площадей. Это на 20% больше, чем за прошлый год, отмечают специалисты из компании DTZ.

Растущий спрос естественно подталкивает цены. Если пятнадцать лет назад квартира площадью 300 квадратных метров, относящаяся к так называемому "верхнему сегменту", оценивалась в 5,5 миллиона марок, то сегодня за жилье аналогичного уровня в столице Баварии просят порядка 6 миллионов евро.

Цены на недвижимость Германии зависят, в первую очередь, от региона. На востоке страны (территории бывшей ГДР) квадратный метр стоит заметно ниже, чем на западе. Статус города и количество жителей далеко не всегда являются ценообразующими факторами.

На сегодняшний день самые дорогие города – Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт. Здесь средняя цена квадратного метра составляет 2,5-4,5 тыс. евро. Цены на востоке страны – в землях, которые входили в состав ГДР – значительно ниже. Двухкомнатную квартиру в доме постройки 70-х годов можно приобрести и за 30-35 тыс. евро.

При этом в сельской местности страны можно построить и свой домик. Без учета стоимости земли и отделки, типовой вполне презентабельный двухэтажный дом с чердаком площадью 130 кв. м обойдется всего в 52 тыс. евро (400 евро/ кв. м).

В Германии существует множество социальных программ, реально упрощающих строительство собственного жилья. В зависимости от местного законодательства эта помощь может оказаться весьма существенной. Например, кредит под 0,5% годовых на 15 лет для молодых семей или 100% возмещение на термоизоляцию дома.

Следует отметить характерную особенность немецкого рынка жилой недвижимости – относительно невысокий процент собственников. Так, только 13% берлинцев и 24% мюнхенцев живут в собственном жилье. Некоторое исключение представляет собой Бремен – здесь в собственном доме живут 36% жителей.

При всем этом в стране - довольно высокий процент домовладений, которые до сих пор не обрели арендаторов – в разных районах страны доля пустующих домов сегодня колеблется от 1,5 до 6,5% всего жилого фонда, закономерно увеличиваясь с запада на восток страны.

Доход

Помимо приобретения недвижимости, россиян интересует и такой вид деятельности, как инвестиции в сдаваемое в аренду жилье. Вариантов сейчас всего два: сдавать пансионы или номера в отелях или сдавать дома, квартиры, виллы в долгосрочную (от года) аренду.

По отношению к вложенным в жилье средствам это даст годовой доход в 3–4 %, что незначительно выше инфляции. Так что жилье в Германии лучше покупать для души, а не для денег.

Впрочем, есть и исключения: стабильно прибавляет в цене элитный сектор жилья, как, например, дома в районе Грюнвальда (Берлин), покупка которых также может считаться выгодным капиталовложением. По мнению экспертов рынка, российскому инвестору стоит обратить самое пристальное внимание на данный сектор недвижимости.

Кризис

Кризис в Германии скажется в наименьшей степени, чем в США и других европейских государствах. Это обусловлено, в первую очередь, тем, что в Германии очень сильный реальный сектор экономики и страна самодостаточна – даже на уровне сельского хозяйства немцы могут прокормить себя сами. В крайнем случае, иронизирует Алексей Беленицын, пересядут с БМВ на велосипеды. Вторым "буфером" от кризиса является тот факт, что большая часть недвижимости арендуется и не будет массового выброса недвижимости со стороны обанкротившихся собственников и кредиторов.

Если говорить о Берлине, то цены на недвижимость там будут держаться еще за счет развития туризма. По количеству туристов в Евросоюзе Берлин на третьем месте после Парижа и Рима. Сдавая недвижимость туристам, собственник или основной арендатор превращает ее в "реальный сектор" экономики, который дает доход, независимо от изменения стоимости недвижимости. К тому же, финансовый кризис освободил те средства, которые были вложены в высокодоходные акции, и даже сохранность депозитов по 4%-5% не может быть гарантирована в текущих условиях. Поэтому единственным способом хранения и преумножения финансовых средств остается только недвижимость.

Маркетинг

Специфика многих агентств недвижимости, работающих для российских клиентов, в том, что это, в первую очередь, юридические компании, занимавшиеся в недавнем прошлом оказанием услуг по эмиграции и оформлением бизнеса для россиян. Теперь эти россияне нуждаются в приобретении недвижимости для себя, детей, бизнеса. И те же самые юридические компании занимаются услугами в сфере недвижимости.

Другие игроки – позже.

Источник - ZagranDom.ru
09.12.2008