ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
05.04.19 Cybarco объявляет о втором этапе продаж и строительства вилл Akamas Bay Villas на берегу моря

Ведущий девелопер в сфере недвижимости класса люкс Cybarco объявил о втором этапе продаж и строительных работ вилл премиум-класса Akamas Bay Villas, расположенных на береговой линии в самой живописной и уединенной части Кипра неподалеку от полуострова Акамас.

20.03.19 Свои метры у моря

Представляем пять европейских локаций 2019 года,
подходящих для летнего отдыха и инвестиций

20.03.19 Трансграничные сделки

Как меняется глобальный рынок коммерческой недвижимости?

27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

21.09.18 Moscow Overseas Property Show

В Москве уже в четвертый раз пройдет закрытая выставка недвижимости, миграции и инвестиций - Moscow Overseas Property Show.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Мнение эксперта. Остров Бали

Мнение эксперта. Остров Бали

Насколько мировой кризис отразился на рынке недвижимости Азии? На какой доход можно рассчитывать, инвестировав в недвижимость Бали? Каковы особенности процедуры покупки недвижимости на отрове? На эти и другие вопросы читателей zagrandom.ru  отвечает Элиза Винокурова,  директор по маркетингу компании Bali Villa Bella CIS

 

 

Вопрос 1

Как отразился мировой кризис на рынке недвижимости Бали? Некоторые мои друзья приостановили процесс приобретения недвижимости в Европе. Я же хотел купить на Бали, но теперь сомневаюсь... Вкладывать деньги сейчас или подождать?


Георгий К., Екатеринбург


- Азия в наименьшей степени оказалась подверженной кризису. В частности на Бали процесс строительства не остановился ни на день. Заинтересованные инвесторы продолжают надежно вкладывать свои средства в один из немногих оставшихся ликвидных активов – недвижимость, приносящую прибыль. Цены на недвижимость Бали держатся на прежнем уровне, что, бесспорно, обусловлено высоким качеством строительства и привлекательностью инвестиций. 

Кроме того, сегодня Бали – одно из немногих мест на земле, где после покупки дома предлагается дальнейший сервис. Практически все собственники недвижимости на Бали подписывают контракт с управляющей компанией, которая успешно сдает их недвижимость в аренду, обеспечивая уровень возврата инвестиций от 8% в год. Так что, уважаемый Георгий, если вы имеете капитал и рассчитываете выгодно вложить его в недвижимость – время инвестиций в Бали наиболее благоприятное.


Вопрос 2


Не так давно Гдэ Виранта (Gde Wiratha), глава Палаты Торговли и Промышленности Бали (Bali Chamber of Trade and Industry), делал доклад о рынке Бали. Помимо прочего он сказал, что недвижимость  - наиболее опасный сегмент для инвестирования… Вместе с тем ряд других местных чиновников предрекают выживаемость на рынке только проектов, финансируемых местными банками. Так ли это?

Павел К., Москва


- К сожалению, трудно сказать, какими источниками информации руководствовался господин Wiratha. Можно лишь привести конкретные примеры.

Наш головной офис - компания Villa Bella Developer - 100% индонезийская компания.  Более того, строительство планировалось и осуществляется на собственные деньги. Возврат инвестиций идет за счет доходов от продажи недвижимости, а также части роялти, которое в будущем будет выплачивать управляющая компания Aston International.  Она специализируется на управлении 3*, 4* и 4+* отелями, курортами и виллами. Это не 5* de-luxe, где большая конкуренция между группами Hillton, Starwood, Accor hotels и другими. Aston International сфокусирована на среднем классе Юго-Восточной Азии, который обеспечивает более чем 90% загруженность существующих комплексов. Юго-Восточная Азия, производящая огромное количество товаров народного потребления, вообще в наименьшей степени ощущает на себе кризис.

Другой пример, Alila hotels – сингапурская компания, специализирующаяся на строительстве boutique курортов. Сейчас она строит на Бали дизайн-курорт Alila Villas Uluwatu. Резиденции, расположенные на его территории,  Bali Villa Bella CIS продает в России на эксклюзивной основе.  Ниша, в которой работает Alila hotels, узкоспециализированная. Здесь очень мало конкурентов - Aman'ы и  SPA-курорты группы COMO. С  ними Bali Villa Bella CIS также работает.


В комплексе в Улувату Alila hotels строит отель на свои деньги и запустит его уже весной 2009 года. Что касается 30 частных резиденций, то каждая из них начинает строиться только тогда, когда ее покупатель подпишет поэтажный план, утвердит спецификацию и так далее. Роскошные виллы стоят более 2 млн. долларов и здесь компания будет учитывать интересы каждого конкретного покупателя, чтобы удовлетворить его желания. При этом территория и пути подъезда спроектированы таким образом, чтобы соседняя стройка не мешала отдыху на расположенном рядом участке. На сегодня продано 5 или 6 резиденций, строительство которых оплачивает сам покупатель.

Курорты Karma давно вышли на самоокупаемость и не требуют инвестиций.

Chateau de Bali - гигантские проекты на деньги корейских инвесторов. В портфеле компании уже больше 150 запущенных в эксплуатацию "юнитов" - 1-3 спальных вилл в курортах Ocean Blue I & II, Dreamland villas & SPA. Стройка не останавливается ни на один день.

С остальными проектами из портфеля Bali Villa Bella CIS примерно похожая ситуация. Даже апартаменты Bali Kuta - это индонезийский проект, на деньги местных банкиров.

Конечно, нельзя исключать, что если покупатель из Европы или США прекратит финансирование, то это приведет к остановке строительства. Но здесь нужно принимать во внимание, на кого ориентированы проекты, кто их покупает, кого планируют привлекать в будущем.

Что касается рынка Бали, то здесь нужно принять во внимание несколько важных моментов.

Во-первых, на Бали не было и нет кредитов. Все рассрочки предоставляются за счет девелопера. Следовательно, здесь очень мало кризисных, дешевых кредитных денег.


Во-вторых, что бы ни происходило в мире, это меньше всего ощущается на Бали. От финансовых катаклизмов остров не теряет своей тропической привлекательности, он не перестает быть "Островом Богов" и "тропическим раем". Нужно понимать, что землю вообще больше не производят нигде, не считая ОАЭ, а райской земли вообще осталось не так много. В-третьих, Бали никогда не был финансовым центром. Любая покупка недвижимости здесь - это либо вложения для удовлетворение себя любимого (так называемые lifestyle-инвестиции), либо - в удовлетворение приезжающих туристов. В самой худшей ситуации, которая могла случиться, после взрывов на Бали в 2005г., поток туристов уменьшился  на 10% или 15%, и опять пошел вверх. На ценах на недвижимость это не отразилось никак.

Вопрос 3


Можете ли вы дать какие-то рекомендации, касающиеся покупки недвижимости на Бали?


Галина Смирнова, СПб


- Если вы хотите воплотить в жизнь  давнюю мечту о доме в тропическом раю - смело ее реализуйте. Ваш дом не перестанет быть вашим домом, он не станет менее "тропическим" или менее "райским" через 1,5-2 года, когда строительство будет закончено (с учетом сроков на покупку земли, выбор проекта, стройку, отделку, мебель, ландшафт и т.д.).


Только земли, к сожалению, остается все меньше и нет никаких тенденций к тому, что она будет падать в цене. Здесь нужно понимать, что стоимость жизни на Бали существенно ниже и для собственника нет особой разницы,  продаст он свою землю сейчас, через 3 или через 6 месяцев.

Если хочется не только сохранить, но и приумножить свои деньги - правильно выбирайте управляющую компанию и правильно выбирайте - что покупать.  Наибольший доход будут приносить среднего размера 1-2 спальные виллы, работающие по стандарту 4-5*, стоимость аренды которых составляет 250-400 долларов в сутки. Это наименее уязвимый сегмент. В худшем случае, если вы всего боитесь, изучите портфолио управляющих компаний, посмотрите - сколько у них стран, островов, отелей, вилл…  Выбирайте компанию, которая вызывает у Вас меньше всего опасений и подписывайте контракт с гарантированной доходностью на 2-3 года. В этом случае вы получите, как минимум,  8% годовых, плюс месяц бесплатного проживания для себя. Кроме этого, как минимум, на 10% в год строящаяся недвижимость все равно будет расти в цене. Умножьте 18% годовых на 5 лет…

Вопрос 4


На какой доход можно рассчитывать от аренды недвижимости на Бали?

Анна А., Москва


- Доход, получаемый собственником от аренды виллы, складывается из совокупности факторов:
а) степень загруженности виллы (как часто и на какой срок она сдается в аренду);
б) суточная арендная ставка;
в) сумма от выручки, которую получает собственник, сдавая в аренду виллу.

Оптимальным вариантом может стать покупка 2-х или 3-х спальной виллы в одном из комплексов. В перспективе можно сдавать в аренду только 1 спальню, остальные закрыть.


Важно правильно выбрать управляющую компанию, которая обеспечит стабильную загруженность Вашей недвижимости.

Обычно туристы арендуют жилье на 14 или 21 день. Безусловно, простои виллы в течение нескольких дней неизбежны: одни арендаторы уехали, другие еще не приехали. Есть и объективные причины – необходимость проведения профилактических работ.

Как правило, комплексы вилл, управляемые крупными компаниями, работают с высоким показателем заполняемости – 80%. Преимущественно вилла сдается как 1-спальная, реже – как 2-хспальная.

В среднем Ваш доход от аренды недвижимости на Бали в первый год составит 8%, а на пятый год – 20%. В целом за 5 лет он составит 82% от начальных инвестиций.


Вопрос 5


Существуют ли какие-то особенности, которые стоит принять во внимание при покупке недвижимости на Бали?

Руслан К., Коломна


- Основная рекомендация следующая – правильно выбирайте управляющую компанию. Помните о том, что недостаточно купить жилье, им нужно эффективно управлять. Вопрос, кто и как это будет делать – главный на повестке дня.

К сожалению, стоимость виллы до сих пор остается решающим фактором для большинства покупателей. Зная это, частные, то есть непрофильные застройщики предлагают многочисленные варианты недорогих резиденций в маленьких балиййских поселениях. Здесь нет развитой инфраструктуры, не налажена система транспортных коммуникаций. И все же часто подобные предложения кажутся покупателям заманчивыми. Бывает трудно отказаться от покупки недорогой просторной виллы в окружении идиллических рисовых полей.

Проблемы могут начаться после завершения сделки. Как правило, частные застройщики не имеют опыта управления жильем. Их возможности по привлечению на виллу необходимого количества арендаторов (по сравнению с крупными управляющими компаниями) сильно ограничены. Резиденция может простаивать долгими месяцами. Качество предоставляемого сервиса также не отличается безукоризненностью: неработающие бассейны, неисправные гидравлические системы и… отсутствие средств на моментальный ремонт по причине того, что маленькая управляющая компания оперирует небольшими финансовыми средствами.


Вопрос 6


Хочу на Бали жить с ноября по март, а в остальное время сдавать жилье в аренду. Возможен ли такой вариант? И какой район более пригоден для жизни семьи из 3 человек – я, жена, дочка 5 лет? На какой доход от аренды жилья мы можем рассчитывать?

Сергей П., Москва


- Сергей, являясь собственником недвижимости на Бали, вы можете сами выбрать как вам удобнее использовать свой дом. Если вы выбираете вариант сдачи дома в аренду с гарантированным уровнем возврата инвестиций (как правило от 8% в год), то самостоятельно проживать там вы сможете около 21 дня в году (в зависимости от условий управляющей компании). Если же вы выбираете вариант получения прибыли в зависимости от фактической загруженности виллы – вам и карты в руки. В этом случае вы можете жить самостоятельно без каких-либо ограничений любое количество дней.
 
Что же касается выбора района – вопрос очень индивидуальный. Самое правильное решение – это совершить ознакомительную поездку перед приобретением.

Вопрос 7

Какие налоги нужно заплатить при покупке жилья на Бали? Какова будет примерная цифра расходов по его содержанию?


Алексей П., Краснодар


- Алексей, в Индонезии весьма прозрачная налоговая система. Так при покупке недвижимости необходимо оплатить налог 10% от стоимости сделки, который делиться поровну между продавцом (девелопером) и покупателем. То есть Вам будет необходимо заплатить 5% от  официальной стоимости недвижимости.

Сумма расходов по содержанию дома в конечном итоге будет зависеть от тех условий, которые предоставляет управляющая компания. Здесь разброс невелик, так при покупке резиденции в комплексе Chateaux De Bali Ungasan  эта сумма составит 20 USD за 1 кв.м. площади в год (средняя площадь вилл 400-500 кв.м.).


Вопрос 7


Не могу решить: покупать ли готовую виллу на Бали или заказывать ее по индивидуальному проекту?

Антон Б., Москва


- Давайте рассмотрим оба этих варианта. Допустим, вы покупаете готовую виллу. Обычно они строятся в комплексах на территории курортов или вблизи от них. Если ваша будущая вилла находится на территории известного курорта, вы не сможете реализовать там личные дизайнерские планы. Будьте готовы к этому. Это ни хорошо, ни плохо - просто данность. У инвесторов и застройщиков курорта есть общая концепция, продуманная вплоть до интерьеров резиденций, и изменить что-либо просто невозможно. Интерьер будет роскошным, но не эксклюзивным. В то же время скорость строительства жилья будет высокой. И это основное преимущество. Даже если на момент подписания вами договора строительные работы еще не велись, объект будет сдан максимум через год-полтора.


Именно это время вам потребуется на проверку юридической чистоты земельного участка под строительство индивидуальной резиденции. Конечно, юридическими тонкостями будете заниматься не лично вы, а соответствующая компания. Но вы будете ждать. Добавьте к этому время на поиск и выбор участка, получение разрешений на строительство, подбор застройщика и архитектора, разработку и согласование проектной документации – и вы поймете, что это процесс долговременный. Придется запастись временем и терпением. Но зато вопрос дизайна будет решен только в вашу пользу.


Как видите, оба варианта имеют свои особенности, поэтому ответ на ваш вопрос потребует взвешенного личного решения.

 

Источник - ZagranDom.ru
03.12.2008
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ИНВЕСТИЦИИ
Инвесторы ловят синиц и брезгуют журавлями

Канун Нового года - традиционное время строить планы на будущее. И хотя на инвестиционных рынках сезонность несколько иная, традиции побуждают аналитиков взяться за гадания на финансовой гуще. В нашей стране предновогодние инвестиционные прогнозы этого сезона обретают особую актуальность ввиду грядущих президентских выборов.

подробнее

БОЛГАРИЯ: ЭКОНОМИКА РЫНКА
Миллион левов за право на ПМЖ

Покупка виллы с видом на море или квартиры в центре Лондона уже давно стала не мечтой, а задачей, которую россияне с успехом решают. Но подчас оказывается, что приобретение жилья в другой стране - это лишь первый шаг на пути покорения заграницы. А следующим шагом должно стать открытие собственного бизнеса.

подробнее

ПУТЕВОДИТЕЛЬ
Ковент-Гарден: много шума из ничего

Лондон большой. Но в нем все маленькое. Один недавний лондонец, наш бывший соотечественник, был так поражен скромными размерами Трафальгарской площади, что брякнул: «Эту колонну куда ни повали - всю площадь накроет». Преувеличение, конечно. Если повалить по диагонали, то точно не накроет. Но все равно не Красная площадь.

подробнее

Недвижимость Великобритании. Обзор рынка

Английское законодательство не ограничивает возможности приобретения объектов недвижимости иностранцами. Нерезиденты обладают теми же правами, что и сами британцы. Более того, зарубежные покупатели освобождаются от уплаты налога на наследство и на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%...

подробнее

ПУТЕВОДИТЕЛЬ
Старе Место ценой в миллион

Купить недвижимость на «пражском Арбате» не удастся ни за какие деньги. Просто потому, что «пражский Арбат» - это Карлов мост на реке Влтаве. К мосту с обеих сторон ведут улицы. На левом берегу  - Мостецка улица, на правом - Карлова.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ