«Длинные» визы – стимул спроса

Как известно, одним из условий, определяющим покупку недвижимости за рубежом, является благоприятный визовый режим, облегчающий посещение страны иностранными гражданами. Это понимает правительство Болгарии, которое с 1 июля 2008 года упростило процедуру получения болгарской визы российскими гражданами, владеющими недвижимым имуществом в стране. Это означает, что россияне, имеющие недвижимость в Болгарии, будут получать визу только один раз и проводить в Болгарии 180 дней в году в течение трёх лет. Более того, чтобы избавить наших соотечественников от утомительных очередей перед консульскими отделами Болгарии, подать заявление на получение визы можно будет даже не выходя из дому, по интернет-системе e-Visa. Упрощённая процедура вступит в действие с 1 января 2009 года.

Продажа недвижимости иностранным гражданам — это один из современных и хорошо себя оправдавших способов повысить финансовое благополучие страны. Именно поэтому политика многих государств уже несколько десятилетий направлена на создание условий, благоприятствующих притоку капитала. Такую политику сегодня проводят и власти Болгарии, стремящиеся создать условия для развития строительного сектора экономики. Согласно данным Национального статистического института Болгарии, в III квартале 2008 года выдано 4.335 разрешений на строительство жилых помещений, офисов и других строений. Больше всего новых апартаментов появится в Варне, Софии, Бургасе и Пловдиве — наиболее раскрученных и пользующихся популярностью районах страны. А вот на северо-западе Болгарии (в частности, общине Монтана, Видине, Враца) строить по-прежнему будут мало.

Оправдают ли себя надежды властей на приток иностранцев? Сегодня есть основания полагать, что это произойдёт, особенно ввиду грядущего присоединения Болгарии к странам Шенгена, которое планируется в 2010 году. В связи с этими обстоятельствами интересно вспомнить, как формировался спрос на недвижимость в этой стране. Представители каких стран проявляли к Болгарии наибольший интерес? Какие именно объекты более всего популярны? Изменились ли покупательские предпочтения за последние годы?

К вопросу о российском присутствии

Для россиян это небольшое государство более чем узнаваемо. "Курица не птица, а Болгария не заграница" — так повелось ещё во времена тесной дружбы с "малыми славянскими братьями". Традиционно страна служила излюбленным местом отдыха наших соотечественников, не располагающих средствами для посещения курортов с лучшим туристическим сервисом и не имеющих возможности посещать капиталистические страны по политическим мотивам. Однако интерес к приобретению недвижимости для постоянного проживания или инвестиционных целей — веяние перестроечной эпохи. Как рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Юлия Кайнова, "раньше в основном покупали те, кто уезжал после развала СССР на ПМЖ, то есть иммигранты. Поэтому было востребовано недорогое жильё городского типа рядом со школами и детскими садами — как альтернатива тому дому, который был у них на родине.

За последнее время финансовое благосостояние россиян значительно выросло, поэтому Болгария рассматривается в основном как место отдыха, где неплохо иметь „второй“ или „третий“ дом или можно выгодно вложить деньги в недвижимость. По подсчётам специалистов, 57% покупают недвижимость для отдыха, 40% — это инвестиционные приобретения и только 2–3% покупателей совершают сделки для переезда на ПМЖ. Соответственно, отечественных покупателей можно отнести к двум группам. Первая — состоятельные русские, чаще всего из Москвы и Санкт-Петербурга, стремящиеся купить дорогие объекты для себя с намерением использовать их только как дома для отдыха. Вторая — представители среднего класса, пришедшие на смену иностранцам. Они стремятся покупать недорогие квартиры, часто на этапе строительства, чтобы впоследствии выгодно их перепродать".

Национальные особенности спроса

По мнению руководителя проекта ARCADIA-seaside villas Кирилла Бурлакова, "рынок недвижимости Болгарии более 10 лет развивался с учётом потребностей западноевропейских инвесторов, среди которых преобладали немцы и англичане". Вопрос о национальной принадлежности потенциальных покупателей и инвесторов очень важен для участников рынка, поскольку именно вкусы будущих владельцев напрямую определяют моду на те или иные объекты недвижимости.

Несмотря на экономический кризис, который больно ударил по Западной Европе и вызвал резкое снижение спроса на первичную недвижимость со стороны Англии и Германии, недвижимые приобретения в этой стране по-прежнему считаются выгодным инструментом для вложения денег и ведения бизнеса с точки зрения многих крупных компаний России и Европы. Однако цели, ради которых иностранцы вкладывают средства в недвижимость страны, весьма различны. Например, предприниматели из Германии отличаются большим прагматизмом и готовы вкладывать деньги в развитие малых и средних промышленных предприятий. Они же строят офисы и торговые комплексы, реконструируют гостиницы. Это приносит немалую пользу стране, которая до сих пор страдает от недостаточно хорошо развитой туристической инфраструктуры. Частные инвесторы из Ирландии и Великобритании — тоже в силу сложившейся традиции проявляющие интерес к стране — охотнее покупают объекты жилой недвижимости. Выбирая их, они стремятся найти предложения с оптимальным соотношением цены и качества. И каковы бы ни были их индивидуальные пристрастия, цивилизованный европеец не пойдёт на большие переплаты ради дома на первой береговой линии или прекрасного вида из окна. Представители этих национальностей ценят горнолыжные зимние курорты. Они же проявляют повышенный интерес к SPA-центрам, площадкам для тенниса и развлечениям, обещающим новым владельцам высокое качество жизни и, разумеется, большую прибыль при сдаче жилья в аренду.

В последнее время эксперты отмечают значительные изменения в национальном составе покупателей недвижимости. Если год тому назад наибольшее число заинтересованных лиц составляли жители упоминаемой Германии, Англии и Ирландии, то в настоящее время наблюдается значительное увеличение спроса со стороны граждан Румынии, Прибалтики и конечно же, России. Особенно заметно присутствие российских покупателей: подсчитано, что 45% всех сделок совершается именно с ними. Вкусы и пристрастия наших соотечественников особенно заметны на общем фоне. Поскольку стоимость курортной недвижимости в стране выглядит на фоне московских цен очень невысокой, то многие наши сограждане предпочитают купить апартаменты с возможно лучшим местоположением, с хорошим видом, со всеми удобствами, с большой террасой и т.д. Дешевле в странах ЕС, пожалуй, и не купить. Сохраняется и пристрастие русских к морским курортам страны, а истории о том, как они готовы платить едва ли не втридорога за возможность видеть воду у порога своего дома, превратились почти в местные анекдоты. Что ж, у каждого народа свои слабости!

Модные метаморфозы

Большой приток покупателей из России привёл к значительному пересмотру представлений о том, что такое самый востребованный формат на рынке недвижимости Болгарии. Ещё несколько лет назад в стране активно строили апартаменты, а результатом стало невероятное однообразие предложений — едва ли не в 99 случаях из 100 в стране отдают предпочтение именно им. Темпы строительства апартаментов не прекращают расти и сегодня. "Самым неприятным фактом, — считает Кирилл Бурлаков, — является то, что покупатели апартаментов становятся заложниками своей собственности, так как найти на перенасыщенном рынке вторичной недвижимости покупателя на свой актив невероятно сложно. Нередко это занимает несколько лет, что не удивительно — кто захочет покупать вторичное жильё, если на каждом шагу предлагается первичная недвижимость, более современная и актуальная за такие же деньги". Одновременно с этими весомыми игроками рынка стали россияне, имеющие в корне другие представления об "идеальной недвижимости". Русский человек никогда не свыкнется с теми клетушками, которые западноевропейские граждане считают верхом мечтаний.

Ориентир на российских покупателей создаёт значительные проблемы для болгарского рынка недвижимости. По мнению Кирилла Бурлакова, перспектива строительства эксклюзивного жилья в Болгарии признаётся всеми специалистами, но вся проблема в том, что данный сегмент не развивался в принципе и несёт в себе ряд дополнительных рисков для девелопера. За последние годы появилось несколько проектов более дорогой недвижимости, но по сути своей являющихся теми же апартаментами, просто с более дорогой отделкой, либо строящиеся под эгидой мировых брендов.

Другой интересной особенностью отечественного покупателя является его подход к оценке земли. Как известно, в Болгарии земля меряется в квадратных метрах, а не в сотках, как принято в России. Отсюда и привычка к просторным придомовым территориям, окружающим виллы и апартаменты. Всё это приходится учитывать современным девелоперам, желающим быстро и выгодно продать свои объекты состоятельным русским.

Рецепты для новых "меню"

Как видим, рынок недвижимости Болгарии не стоит на месте. Результат его постоянного развития — разнообразие новых, ранее редких на рынке предложений. Итак, что было модно приобретать в последнее время?

Как утверждают специалисты, представители среднего класса из России более всего интересуются домами в коттеджных посёлках, таунхаусами и "люксовыми квартирами" в малоквартирных домах, расположенных на побережье страны. Европейцы покупают более дешёвое жильё, расположенное на второй или третьей береговой линии. Как рассказала Юлия Кайнова, "в последнее время всё больше наших сограждан обращаются с просьбой подыскать небольшой домик в коттеджном посёлке в пешей доступности и с хорошей панорамой на море. Но, к сожалению, таковых пока немного. Пользуются популярностью и современные жилые комплексы близко от моря, с апартаментами и гостиницей на территории комплекса, гарантированной рентой и гостиничным обслуживанием, с полной инфраструктурой, начиная от ресторанов и магазинов и заканчивая детскими садами, SPA- и фитнес-центрами. Словом, „город в городе“. Здесь, по счастью, выбор достаточно велик".

Как известно, в 2007 году был принят закон о запрете застройки первой линии побережья. Результаты принятого закона не заставили себя долго ждать: на объекты, на которые уже получено разрешение и которые будут возведены непосредственно на берегу Чёрного моря, повысился спрос и значительно выросли цены. Если ранее средняя цена таковых составляла около 1.500 €/м2 в зависимости от местонахождения объекта и инфраструктуры, то сегодня она выросла вдвое. Известным препятствием для совершения покупок служит запрет на приобретение земли физическими лицами. Однако в ближайшем будущем болгарское законодательство претерпит изменения, в результате которого покупка домов с приусадебными участками станет доступна и иностранцам.

Варна, Бургас и ещё ряд причерноморских городов — этим ограничивалась география предложений болгарской недвижимости ещё несколько лет назад. Сегодня она активно расширяется в основном за счёт освоения горнолыжных курортов. Однако эту недвижимость покупают значительно меньше, чем на побережье и чаще с инвестиционной целью. Что же касается жилья в Софии и других крупных городах, то спрос здесь недостаточно высок, равно как и на бальнеологических курортах страны.

Помогут ли "длинные" визы?

Развитию рынка недвижимости страны правительство Болгарии уделяет повышенное внимание. Условия нового визового режима — одна из таких мер. Насколько же она способна повлиять на рост спроса со стороны россиян?

"Некоторые визовые льготы для покупателей были предусмотрены и ранее, — рассказывает Юлия Кайнова. — В частности, в стране действует правило: когда иностранец покупает недвижимость на сумму более $500.000, ему автоматически присваивается статус инвестора и ПМЖ, который также распространяется на его родственников первого порядка. У меня есть клиенты, которые только ради этого и приобретают недвижимость в Болгарии. Причём это не обязательно должна быть вилла стоимостью свыше 500.000 €. Отнюдь! Как правило, это портфолио, то есть покупка нескольких ликвидных квартир с целью последующей выгодной перепродажи. Болгария привлекает тем, что это страна Евросоюза, кроме того, она в скором времени собирается вступить в Шенген. И тем не менее, чем проще визовый режим, тем больше инвесторов и конечных покупателей привлекает страна. Посольство Болгарии по-прежнему выдаёт собственникам недвижимости годовую мультивизу, по окончании которой уже делает трёхгодичную. То есть, действует всё ещё старая схема. Однако по окончании туристического сезона 2008 года посольство Болгарии намерено заниматься подготовкой всех документов для введения новых правил выдачи виз собственникам недвижимости, а именно, выдачи трёхгодичных мультивиз. Конечно, если в скором времени будут введены новые правила визового режима в пользу увеличения срока действия визы иностранным собственникам, это существенно повлияет на спрос со стороны россиян. Потому что, к примеру, даже этим летом огромные очереди в посольстве за визами несколько поубавили пыл у наших соотечественников".

Значение нового визового режима неоднозначно оценивается специалистами. Комментируя ситуацию, произошедшую минувшим летом, Кирилл Бурлаков рассказывает: "Все мы помним события этого лета, когда посольство Болгарии в Москве фактически штурмовали владельцы апартаментов. Но не стоит забывать, что львиную долю штурмовавших составляли люди пенсионного возраста (юридические владельцы недвижимости), которые хотели сэкономить лишние 30–40 €. А ведь они могли пойти в любое турагентство, которое взяло бы на себя все временные издержки в решении данного вопроса. И уж точно не стоит забывать, что оформление годичных виз в период сезона — прерогатива крайне недальновидных людей. Я даже смею предположить, что введение нового визового режима — мера скорее политическая, нежели экономическая. Скажем честно, Болгария крайне заинтересована в завоевании российского покупателя. Таким образом, введение новых условий в визовый режим не возымеет мощного резонанса в стане потенциальных покупателей недвижимости в Болгарии, и, как следствие, не приведёт к резкому увеличению спроса. Для человека, полностью взвесившего все "за" и "против" в вопросе приобретения зарубежной недвижимости, визовый аспект едва ли решающий, поскольку и до введения новых правил оформления виз как таковых проблем при их оформлении у владельцев собственности и членов их семей не возникало".

Так стоит ли нам ожидать качественного изменения спроса на рынке Болгарии? Покажет только время.

Елена Дежина

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2008 | № 9 (38)

__________
12.11.2008