ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
24.08.17 В Москве пройдет крупнейшая выставка недвижимости MPIRES

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре (5 павильон) пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES. 

05.06.17 Конференция в Испании собрала более 70 профессионалов рынка зарубежной недвижимости из 10 стран мира

С 27 по 30 апреля в Испании в Культурном и Деловом парке Mas Falet 1682 прошла международная конференция «Профессиональный участник рынка зарубежной недвижимости». Конференция собрала более 70 представителей агентств недвижимости и строительных компаний из 10 стран мира, которые приехали на побережье Коста Брава за новыми знаниями и для обмена опытом.

11.04.17 Инвестиционный потенциал зарубежной недвижимости: перспективные направления
28.03.17 В Москве состоялась крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES»

24 и 25 марта 2017 г. в Экспоцентре с успехом прошла крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES». В выставке приняли участие более 60 экспонентов более чем из 30 стран мира. Ведущие игроки рынка представили свои лучшие проекты на выставке, среди них: Grekodom, Layan Real Estate (ОАЭ), Yekta Homes, БЕСТ-Elite недвижимость, Dream Properties, W1 Evans, Evian House, Банк Интеза, Итальяно-российская ассоциация и многие другие. Выставку посетило более 2500 целевых посетителей.

15.02.17 На выставке зарубежной недвижимости «MPIRES» виртуальная реальность поможет выгодно купить недвижимость

24 и 25 марта 2017 г. в московском Экспоцентре (5 павильон) пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES».

В выставке принимают участие представители компаний более чем из 30 стран, в том числе – стран с максимально выгодными для жителей России предложениями: Греция, Италия, Испания, Франция, Чехия и многие другие. Также будут представлены новые инвестиционно-привлекательные направления.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Отельный бизнес под кустами сирени

Отельный бизнес под кустами сирени

Болгарские Золотые Пески, равно как Албена и Солнечный Берег, – старые морские курорты с давно сложившейся инфраструктурой. Так что свободного места для строительства новых отелей там нет, ну или почти нет. Те, кто во времена приватизации вкладывал деньги в здешний отельный бизнес, становились владельцами старых гостиниц, построенных в расчете на туристические возможности и потребности полувековой давности. Поэтому хотельерам нового поколения, стремящимся не оказаться на обочине современного турбизнеса, пришлось довольно активно все реконструировать, достраивать и переоборудовать.

Стефан ПЕПЕЛЯРСКИ – генеральный директор болгарской компании "Техноэскпорт-ЛТД.", имеющей отделения в Чехии и России. Несколько лет назад и он стал совладельцем одной из гостиниц на Золотых Песках. Своим предпринимательским опытом г—н Пепелярски согласился поделиться с читателями "Нового iностранца", рассказав, как он "переквалифицировался в хотельеры", какие вопросы ему пришлось решать и с какими трудностями столкнуться.

– Стефан, что значит "ваш отель"? Вы там кто?
– Я там основной акционер.
– И как же вы им стали? Как вам вообще пришла идея заняться отельным бизнесом?

– Гостиница, о которой идет речь, называется "Люляк" (в переводе на русский – "Сирень", которой там действительно много). Она была возведена в начале строительства Золотых Песков, в 1956 году. А к нам она попала так. Мы, "Техноэкспорт", по работе имели (да и сейчас имеем) дело с большим числом нефтегазодобывающих компаний – "Сургутнефтегаз", "Лукойл", "Татнефть" и т. д. С руководством этих объединений обсуждался вопрос: можно ли отдыхать в Болгарии? Это был 94-й год, и поскольку я тогда не был знаком с этим бизнесом, мы сами поехали в Болгарию искать место для отдыха 130 сотрудников "Сургутнефтегаза". Посмотрели Албену, Золотые Пески, Солнечный Берег – все занято. Отели продаются за год вперед, и то, что нефтяники готовы внести 100-процентную предоплату, ничего не решает.

С большим трудом все-таки нашли фирму, которая сумела разместить наших клиентов на Золотых Песках. На следующий год нефтяники послали в Болгарию 1.200 человек, в 96-м тоже 1.200. А потом в России ввели ограничение: оплачивать путевки сотрудникам только из чистой прибыли компании – и эпопея с массовыми заездами наших партнеров в Болгарию закончилась. Но контакты с представителями болгарского туррынка остались.

В свое время турфирма, с которой мы имели дело, участвовала в приватизации болгарских курортов и купила две стоящие рядом гостиницы. Отели имели по 60 мест (то есть по 30 комнат), комнаты очень маленькие, балконов нет, ресторана нет, ничего нет. Но зато они стояли в 250 метрах от пляжа и к каждому "прилагалось" по 60 соток земли – настоящее богатство! Для курорта 120 соток – огромная территория: обычно гостиницы первой береговой линии имеют 3, 4, 5 соток, не больше.

Купив отели, турфирма начала их реконструировать. Они взяли очень много кредитов, не рассчитали свои силы, и пришлось им одну из гостиниц продавать. Но я как—то этим не интересовался, потому что они предлагали нереально высокую цену. Но вы знаете, как петля кредитов может задушить фирму – они снизили цену один раз, снизили второй. Одним словом, дошли до нормальной цены, продиктованной рынком, и вот тогда я начал искать людей, которые могли бы принять участие в покупке гостиницы. Через месяц сумел убедить одного своего хорошего знакомого – кстати, русского, потом убедил второго – тоже из России. Втроем встретились, обсудили, они дали мне полномочия, я начал вести переговоры. Так мы купили гостиницу.
Купили – и сразу же приступили к реконструкции: слава богу, проекты уже были готовы. Мы очень быстро расширили комнаты – до 25 метров, оборудовали ванные и санузлы, пристроили балконы и сделали в отеле 100 мест. Но пользовались наши клиенты услугами ресторанов и баров соседней гостиницы. Так продолжалось 2 года. За это время мы заказали проект второй очереди реконструкции, немецкий туроператор ITS дал нам кредит, и мы построили бассейн.

Расплатились по этому кредиту, начали переговоры о следующем. У ITS этими делами занимался заместитель гендиректора, отвечающий за Восточную Европу, и за Болгарию в том числе. Но почему-то, когда решался вопрос о втором кредите, он не приехал – приехал другой сотрудник. На встречу они опоздали часов на шесть, что вообще-то не характерно для немцев, и встречались мы уже не в нашей гостинице, а в другом месте. Я рассказал, что по окончании сезона мы начинаем очередной этап реконструкции – строим еще 120 мест, ресторан, бар, анимационный зал, детскую площадку, то есть, доводим гостинцу почти до четырех "звезд". Хотя тут стоит отметить: к полновесным "четырем звездам" предъявляется очень много требований, так что гостинице, которая работает только летом, не всегда выгодно их выполнять.

И вдруг немцы говорят: вас не включили в план кредитов. Хотя раньше мы довольно "демократично" получали деньги – договор о кредите на строительство бассейна вообще был сначала в устной форме, только потом оформили документы. А ведь суммы немаленькие. Ладно, говорим: мы подготовим документацию, отправим ее в Германию, пусть ее смотрит Совет директоров.
Естественно, несколько ночей я не спал: у меня же есть соучредители, перед которыми я принял определенные обязательства, а тут… Потом подумал: не одна же в Германии фирма, есть и другие. Нашли телефон, позвонили в ТUI – как и многие иностранные фирмы, немецкий туроператор TUI имеет бюро в Болгарии с полностью болгарским персоналом. Я сказал, кто я, чего хочу. Это было около часа дня, и мне отвечают: хорошо, в четыре можем встретиться.

Через день встретились еще раз. Если кто—то не знает, скажу, что работа с инвесторами строится так: отель берет деньги, а возвращает их услугами. И вот мне предлагают: напишите, пожалуйста, если мы даем вам кредит, то, возвращая его, по каким ценам вы будете обслуживать наших клиентов? Я начал писать цены – по сезонам, по комнатам, по апартаментам. Представитель TUI говорит: чтобы все было честно, я до вашего прихода тоже написал цены, которые мы желали бы получить. Сравниваем – и не верим своим глазам: отклонение 2-3%%! Мой немецкий коллега даже предположил: у вас есть "свой" человек в нашей фирме. Нет, отвечаю, просто мы поработали, подумали, к тому же есть непреложные законы экономики.

Короче говоря, мы очень быстро достигли соглашения с TUI. Хотя они боялись, что мы не успеем закончить строительство. Но 30 мая мы завершили реконструкцию и 1 июня приняли первых гостей. Отношения у нас с TUI сложились очень хорошие, на этот сезон мы отдали им почти все наши места. Так что потихоньку расплачиваемся с кредитом – все идет нормально.
– Поздравляю. А теперь давайте подробнее поговорим о деталях. Если это не является коммерческой тайной, то скажите: о кредитах какого размера может вообще идти речь?
– Все зависит от проекта. Норма, которой обычно придерживаются немцы, – около 3.000 евро на "койку".

– И сколько надо времени, чтобы вернуть такой кредит?
– Опять же все отдельно оговаривается. Но обычно возврат происходит в течение трех-четырех лет. Это не значит, что в эти годы отель целиком "принадлежит" кредиторам. Свободные места остаются.
У кредиторов есть разные схемы работы. ITS, например, делает так: сначала требует от отеля целиком "отработать" кредит и только после этого начинает платить деньги за предоставляемые услуги. Для отеля это очень сложно: у него почти нет прихода, а ведь надо покупать продукты, платить за электричество, выдавать зарплату. Так что трудно прокрутить это колесо. У TUI другая политика: половину ежемесячного дохода отеля они берут в качестве погашения кредита, а половину оставляют отелю. И это уже намного легче.

– Но тогда и кредит отдается дольше?
– Дольше, но TUI дает его под 6-7 процентов годовых. Я считаю, это выгодно. Особенно если учесть, что в болгарском банке меньше, чем под 15 процентов, не получишь.

– Как вы считаете, выгоднее иметь дело с одним инвестором или с несколькими? И какова практика: обычно ищут одного инвестора на отель или создают инвестиционный пул?
– Я даже не могу вспомнить, есть ли в Болгарии хоть один отель, работающий с несколькими туроператорами. Точнее, так: их может быть несколько, но из Германии должен быть один – немцы ставят такое условие. А если еще по одному из Австрии, Англии, Финляндии, других стран – это пожалуйста.

– Почему разговор идет, прежде всего, о немцах? Они что, охотнее других выделяют кредиты?
– Они вообще первые на это пошли. И теперь пожинают плоды. Знаете, кто рискует – тот иногда выигрывает по-крупному.

– Ну, а остальные?
– Доля английского рынка, например, гораздо меньше. Англичане в принципе консервативны, излишне придирчивы и медлительны. Ожидается, что в этом году Болгарию посетят 150.000-160.000 британцев. А немцев – почти миллион. Вот и ответ на ваш вопрос.

Скандинавские страны богаты, но Болгария считается дешевым направлением. И всегда считалась. Так что к нам ездят не самые обеспеченные скандинавские туристы. Три-четыре года назад, когда мы работали с ITS, цены были очень низкими. И я смотрел на туристов и думал, что они, скорее всего, живут за счет государства и вообще, возможно, безработные. С ростом уровня отелей растут и цены. К тому же, невозможно делать хороший продукт и продавать его по низким ценам, да и кредиты нужно возвращать.
Последние два—три года на глазах растет и "качество" туристов, среди них появляется все больше состоятельных людей. Ну, то есть, что значит "состоятельных"? Человек идет, покупает пиво или мороженое и особо не смотрит, сколько оно стоит.

– В европейских странах очень распространена следующая практика: пенсионеров или студентов отправляют отдыхать в несезон, по низким ценам. Болгарию эта практика тоже затрагивает?
– Да. На "крыльях" сезона – в самом начале и самом конце – работают схемы "5/7" и "10/14". Человек платит за 5 или 10 дней, а отдыхает 7 или 14. Это как раз для пенсионеров. Им вообще гораздо дешевле жить в Болгарии, чем в Германии.

– А отелю выгодно принимать участие в этом мероприятии?
– Работа по таким схемам находится на грани убытков, хотя начало и конец сезона всегда однозначно убыточны. Но с точки зрения рекламы, для того, чтобы тебя знали, делать это необходимо.

– Кстати, о рекламе. Как вы решаете этот вопрос?
– Примерно 2-2,5 процента от оборота выделяются на рекламу. А рекламные кампании проводят туроператоры, поскольку в конечном итоге они же продают продукт.

– А государственные туристические структуры вам в этом помогают?
– Государство ежегодно выделяет средства из бюджета на рекламу страны в целом. Я не знаю, сколько именно, но это десятки миллионов долларов. Конечно, отдельные отели никто не рекламирует, но Болгария как направление представлена в зарубежных СМИ всех видов.

И все-таки надо понимать, что туристическая база Болгарии ограничена и уже практически полностью занята. Мы не можем призывать "все в Болгарию" так, как призывают "все в Турцию" или "все в Египет". У нас нет возможности принять гораздо больше туристов, чем сейчас есть реально желающих к нам приехать. Хотя, может быть, наша рекламная пассивность – ошибка.

– Вы хотите сказать, что болгарские курорты заполнены туристами на сто процентов и отели работают без простоя?
– Без простоя – это невозможно. Да и утверждать, что курорты заняты полностью, тоже было бы неправильно. Но про Албену, Золотые Пески, Солнечный Берег, Ривьеру и некоторые другие большие комплексы можно сказать, что на сегодняшний день они проданы на 110 процентов. А за пределами комплексов места есть, и даже в два раза дешевле. Только это уже… другое.

– Стефан, с какими основными проблемами вы столкнулись, задумав реконструкцию своего отеля?
– Сейчас уже трудно вспомнить, да и вспоминать не хочется. Скажу, что основная проблема у нас была с покупкой земли.
Был предварительный договор с ее сособственником – государственным акционерным обществом "Золотые Пески". Договор мы заключили, как только стали владельцами гостиницы. Цена земли тогда составляла 24,5 доллара за квадратный метр, а поскольку земли было довольно много, сумма получилась внушительной. По договору мы перечисляли деньги очень четко и, когда все пришло к завершению, пришли оформлять нотариальный акт о собственности, который в Болгарии выдается нотариатом и затем заверяется в суде.

Но за землю мы платили в течение трех лет – и к концу срока выплат ее цена достигла 75 долларов за квадратный метр. Соответственно, нас попробовали немножко "прижать" и договориться с нами хотя бы на 50 долларов. Мы сказали, что этот вопрос будем решать только в суде. Руководство "Золотых Песков" подумало и поняло, что суд проиграет: договор был составлен грамотно, платежи проводились вовремя. Так что землю мы купили по очень хорошей цене. А сейчас она стоит уже почти 100 долларов за "квадрат" – в четыре раза дороже. Вот эта история, пожалуй, единственная, оставившая неприятный осадок.
Почему я об этом так подробно рассказываю? Потому что собственность на землю – отправная точка для дальнейших действий. Если ты не владелец земли, ты должен спрашивать у собственника, можешь ли ты делать то или это. Если он дает разрешение, ты должен ему заплатить. Если не дает – уговаривать. И так длится до бесконечности.

Что касается проекта, то главное было грамотно выбрать проектировщиков. Нам, я думаю, это удалось. Мы искали проектировщиков и строителей на базе конкурса. Хотя мы, как частная фирма, могли бы этого и не делать. В Болгарии, согласно закону об общественных заказах, государственная компания обязана объявить конкурс, а мы, по идее, можем обращаться к кому хотим. Но, несмотря на это, мы выбрали проект на конкурсной основе, потом выигравшей компании поручили разработку рабочего проекта. Она также занималась согласованиями с пожарными, санэпиднадзором и прочими инстанциями, она же выпустила сертификат спецификации с указанием количества и видов работ. В общем, у нас все было по-взрослому.

Тендер на проведение самих строительных работ мы не объявляли широко. Просто есть в Болгарии еще один институт – Независимый строительный надзор, который контролирует все строительство в стране, оформляет всю документацию, словом, курирует до того момента, как госкомиссия выдает разрешение на эксплуатацию здания. Независимый строительный надзор – это частная фирма, имеющая соответствующую лицензию. Если говорить попросту, она существует для того, чтобы мы могли не зависеть от чиновников и не давать им взяток. Кроме того, она так или иначе заботится о судьбе "подконтрольного" здания до тех пор, пока оно существует. Вот Независимый строительный надзор и помог нам с выбором строителей.

– Дорого в Болгарии обходятся услуги архитектурного бюро или того же Независимого строительного надзора?
– В Болгарии архитектура – пока мало оплачиваемый вид услуг. Цены очень низкие, если сравнивать с Западом – в несколько раз меньше. При этом неважно, квадратный метр чего проектируется – отеля, ресторана, дискотеки. Цена будет почти одинаковая.
А Независимый строительный надзор берет процент от объема строительно-монтажных работ. Не помню сейчас точно, сколько – может быть, 2-3 процента, что—то около того.

– Насколько затянуты и обременительны в Болгарии бюрократические процедуры? Я понимаю, что вы от них были практически избавлены, но вам же наверняка известно положение вещей.
– С бюрократией в Болгарии, как в России, может быть, чуть легче. Российское правило "дай мне справку, что тебе нужна справка" имеет место и у нас. И, к сожалению, дела делаются очень медленно. Например, разрешения надстроить еще два этажа нашей гостиницы мы ждали год. Потому что такие вопросы решаются в привязке к общему градостроительному плану Золотых Песков: каждый раз надо определить, сколько земли тебе можно застроить и как именно застроить, надо уведомить всех соседей – если они против, будет назначено очередное разбирательство.

– Знаете, в Португалии, где бюрократическая система тоже очень сильна, мне рассказывали, что владельцы местных отелей часто начинают эксплуатировать здание еще до получения официального разрешения на эксплуатацию. И при этом уверяют, что штрафы, которые они платят, все равно куда меньше тех денег, которые приносит продающийся отель. В Болгарии тоже прибегают к такой уловке?
– Лично мы стараемся этого не делать. То есть мы, конечно, могли бы пойти по португальскому пути и, например, самовольно достроить два этажа. Но в этом случае строительство немедленно попадает в разряд незаконного, и получить документы на эксплуатацию будет уже практически невозможно. Кроме того, Независимый строительный надзор непременно сообщит в Государственный строительный надзор, а он обязан в течение трех дней остановить незаконное строительство. Приезжают люди, составляют акт, выписывают штраф – 100.000 левов (это 50.000 евро). Я считаю, что лучше уж жить спокойно.

– А есть ли в Болгарии прямая зависимость "звездочности" отеля и размера выплачиваемых его владельцем налогов?
– Прежде всего, выплаты зависят от эксплуатации в комплексе – есть коммунальные платежи, которые связаны с инфраструктурой: чтобы мусор убирали, улицы мели, цветы поливали и так далее. И тут налог рассчитывается в зависимости не от числа "звезд" на фасаде, а от числа мест в отеле. Газ, вода, электричество тоже со "звездами" никак не связаны.
Теперь об НДС. Раньше туристические услуги – как экспортные – НДС в Болгарии не облагались. Но с прошлого года под давлением Международного валютного фонда, предоставляющего Болгарии кредиты, НДС был введен: он составляет 7 процентов. Ну и, конечно, есть туристическая такса, пляжная такса и так далее. Так что выплат довольно много.

– Исходя из вашего опыта, как вы думаете: что применительно к Болгарии выгоднее – содержать маленький отельчик или вести бизнес с размахом?
– Выгоду, на мой взгляд, определяют несколько факторов. Основной – местоположение гостиницы: как далеко она стоит от моря, в комплексе она или вне его, и так далее. И еще – быстрота возврата денег.
Есть в Болгарии такой комплекс – "Ривьера", он принадлежал Совету министров. Там было всего 550 мест, хотя комплекс состоял из нескольких отелей – от двух до пяти "звезд". В прошлом году построили пятизвездочный отель "Ривьера Бич" на 350-400 человек, то есть практически вдвое увеличили принимающую способность. Так вот, если там вкладывать деньги, это будет выгодно всегда. А если вкладывать те же деньги, но в место, расположенное в километре от Ривьеры, то возвращать вы их будете в пять раз дольше.

– Не возникает ли у вас проблем с подбором персонала в отель?
– Нет. Персонал мы подбираем на конкурсной основе. Причем, если хочешь получить хорошего, квалифицированного работника, конкурс надо проводить рано, где-нибудь в феврале. Хотя, должен признать: мы в прошлом году взяли на конкурсной основе повара, а в этом его поменяли.
Но вообще, с кадрами для туристической индустрии в Болгарии все более-менее нормально. В Бургасе, Балчике работают учебные заведения, где готовят соответствующих специалистов. В Албене есть школа гостиничного менеджмента, а в Варне существует институт – окончившие его профессионалы получают диплом и право занимать должности, соответствующие высшему образованию. Так что с этой стороны все в порядке.

– А со стороны государства?
– Тоже. Ну, если, конечно, не считать проблемой то, что санэпиднадзор каждые три дня приезжает брать воду из бассейна, а лицензии на продажу алкоголя и табака дико дорогие.
До недавних пор была у нас серьезная проблема с НДС, который возвращался только после проведения налоговой проверки. Но с января этого года все поменялось: был введен специальный счет НДС. То есть сейчас все платежи по НДС идут через этот счет, и возврат мы получаем без проведения всяких налоговых проверок. Это очень облегчило жизнь.

– Как вы думаете, вхождение Болгарии в ЕС изменит ваше положение как предпринимателя в сфере отельного бизнеса?
– На самом деле, Болгария уже почти полностью привела свои законы и правила в соответствие стандартам "большой Европы". Не юридически, но фактически Болгария уже и в ЕС, и в Шенгенском пространстве. Так что я не думаю, что после вступления в Евросоюз что—то кардинально изменится.

У ЕС есть так называемые присоединительные фонды. Если за Болгарией, среди прочего, сохранится "туристическая специализация", то часть этих фондов будет направлена на развитие туризма, реконструкцию аэропортов и т. д. А это значит, что цены на туристические услуги будут расти. К тому же, одно из условий вступления страны в ЕС – высокие доходы ее граждан. Стало быть, зарплата волей-неволей будет повышаться, и это тоже скажется на уровне цен.
Но все это будут не одномоментные процессы. Представьте себе: в Германии сейчас пиво стоит 6 евро, а в Чехии – 1 евро. Если завтра в Чехии сразу поднять цены до немецких, то есть в 6 раз, это может привести к революции. Так что все будет происходить постепенно – я думаю, в течение 10-15 лет. Я к тому времени уже стану хотельером с солидным стажем.

Беседовала Валерия МОЗГАНОВА

Источник - ZagranDom.ru
07.05.2003
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ПУТЕВОДИТЕЛЬ
Ковент-Гарден: много шума из ничего

Лондон большой. Но в нем все маленькое. Один недавний лондонец, наш бывший соотечественник, был так поражен скромными размерами Трафальгарской площади, что брякнул: «Эту колонну куда ни повали - всю площадь накроет». Преувеличение, конечно. Если повалить по диагонали, то точно не накроет. Но все равно не Красная площадь.

подробнее

Недвидимость в Испании: Жилье с видом на гольф

Некоторым россиянам интересен не только сам спорт, но и стоящее рядом с полем жилье

подробнее

Недвижиость в Черногории: Которский залив – золотая середина

Географическим и туристическим центром черногорской Адриатики является Будва. Но в смысле цен на землю серединой можно считать Котор

подробнее

Недвижимость в Черногории: Квартиры новые и средневековые

Когда-то жилье в старых городах Черногории стоило больше, чем на юге Франции.

подробнее

Недвижимость в Доминиканской Республике: Карибский рай по цене российской квартиры

Чтобы купить качественное жилье на одном из лучших тропический курортов, вовсе не надо быть миллионером. Цена виллы на берегу океана в Доминиканской Республике примерно равна стоимости трехкомнатной квартиры на окраине Москвы.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
0717expo