Недвижимость на Украине: "Ялтинские зарисовки"

"Если бы Вы были сейчас здесь! Солнце, 16 градусов в тени, снова зацвели розы, с юга дует теплый, слабый ветер, а море, кажется, подымается все выше и выше такой ослепительной синей стеной, как будто к берегам Крыма подошла Адриатика..." Это из письма Константина Паустовского, написанного ровно 45 лет назад. В том, что Ялта производила столь чарующее впечатление, нет ничего особо удивительного. Удивительно другое – это отнюдь не летняя, а зимняя Ялта: своему другу Виктору Шкловскому Паустовский писал 19 декабря.

И в хрущевскую "оттепель", и сейчас зимне-весенняя Ялта отчаянно хороша. Вообще, солнце светит здесь 2.250 часов в году – как в Ницце и Сан-Ремо, поэтому во все времена город заслуженно носил звание круглогодичного курорта. Мало того, великий Боткин считал Ялту лучшей в России (теперь уже на Украине да и во всем СНГ) "климатической станцией", эдакой "природной поликлиникой", способной влить живительные силы даже в самый измученный болезнями организм.

Именно климат, который на языке науки именуется средиземноморским, – самый бесспорный аргумент в пользу Ялты. Не случайно туристические агентства, рекламируя заграничные курорты, нередко прибегают к сравнению тамошних климатических условий с южнокрымскими: для россиян аббревиатура ЮБК (Южный берег Крыма) – своеобразный "знак природного качества". Кроме того, как считает весьма известный крымский политик Леонид Грач, "Крым телом принадлежит Украине, а душой России". И Ялта во многом остается "русской", не вызывая у россиян ощущения пребывания за границей, что для многих – плюс, а вовсе не минус.

Однако и для тех, кто собирается в Ялту в качестве туриста, и для тех, кто стремится переселиться сюда на более длительное время, и для тех, кто рассматривает ЮБК как объект для серьезных капиталовложений, не менее важными являются другие факторы. Для первых – состояние инфраструктуры (в том числе и туристической); для вторых – общее положение дел на рынке недвижимости и динамика роста (или снижения) цен; для третьих – экономическая привлекательность предлагающихся инвестиционных проектов.

Что касается инфраструктуры Крыма, то еще в середине 90-х она невыгодно отличалась не только от турецких, но и от краснодарских аналогов. В результате россияне отказывались ехать в Ялту, отдавая предпочтение Анталии и Сочи. Но с тех пор все заметно изменилось: отремонтированная знаменитая набережная, обновленные фасады старинных зданий, улучшенное освещение улиц, огромный выбор развлечений, предлагающихся местными турфирмами – от яхт-туров и дайвинга до прогулок на маунтинг-байках и лошадях, экскурсии на Массандровский винный завод и в фантастические Голицынские подвалы – вот лишь часть того, чем может похвастаться Ялта. Результат целенаправленных усилий местной администрации, поставившей перед собой задачу превратить город в элитный курорт, не заставил себя долго ждать: сегодня около 80% отдыхающих – наши соотечественники, подавляющее большинство которых ориентируется не столько на цену, сколько на качество. По образному выражению одного из курортников, "в Анапе, например, я чувствовал – меня держат за "лоха", с которого надо содрать побольше. А в Ялте я – уважаемый гость, на котором можно заработать деньги, но которому надо подсказать, как грамотно и с пользой их потратить". Разницу между "лохом" и "уважаемым гостем" не надо, наверное, объяснять даже иностранцам.

Крупные зарубежные инвестиций в ЮБК – тема, заслуживающая отдельного разговора. Стоит только отметить, что российские компании довольно активно ищут выходы на крымский, в первую очередь ялтинский рынок и вкладывают средства в реконструкцию и строительство самых разных объектов. Хотя в первую очередь ихH интересуют проекты, связанные с туризмом, – как наиболее экономически привлекательные. Отношение к приходу "москалей" в Крыму неоднозначное: в СМИ – подчас негативное, но на практике – чаще позитивное. По счастью, многие в Крыму признают, что без российских денег "подняться" будет довольно трудно, поэтому инвестиции со стороны России приветствуют без всякого лукавства.

Потенциальным инвесторам необходимо также отдавать себе отчет, что сегодня украинский рынок очень похож на российский лет 10 – 15 назад, когда, едучи в автобусе, можно было слышать, как люди, разговаривая по мобильникам, продавали и покупали все – пароходы, сталь, колодки для обуви, картошку и землю под этой картошкой. Аналогичная ситуация сегодня на Украине – чуть ли не у каждого второго есть "свои" пансионат, санаторий или 100 гектаров земли, про которые владелец, правда, толком ничего не знает. Опасности при заключении сделок с такими горе-хозяевами очевидны, поэтому проверку документов необходимо проводить с особой тщательностью.

И еще одна немаловажная деталь: в Крыму, равно как и во многих регионах России, строительство жилья идет опережающими темпами по сравнению с возведением объектов инфраструктуры. То есть все хотят, чтобы процесс шел параллельно, но далеко не всегда получается. Поэтому потребность новых микрорайонов в средних и мелких инвесторах, способных взять на себя инфраструктурное развитие, крайне высока.

Но большинство современных инвесторов Ялты – это все-таки частные лица, претендующие как на отдельно стоящие "дачи у моря", так и на квартиры и апартаменты в многоэтажных новостройках. Их поток, истоки которого лежат где-то в конце 90-х, постепенно набирал силу и стал особенно полноводным после того, как в 2003 году в Крыму наконец-то легализовали понятие "городское рекреационное жилье". Оно появилось в новом генеральном плане развития Большой Ялты (Большая Ялта – это не только сам город, но и целый отрезок ЮБК между Форосом и Гурзуфом). Прежний вариант развития этой зоны был утвержден еще в 1993 году, фактически в другую историческую эпоху. Нынешний же, рассчитанный на ближайшие 25 лет, содержит ряд изменений, необходимость в которых назрела давнымдавно. В частности, запланировано строительство новых отелей, торговых центров и торгово-развлекательных комплексов, увеличение числа транспортных развязок. Возможно, будут проложены новые "канатки" и почти втрое (до 45 километров) вырастет протяженность пляжной зоны.

Результаты глобального планирования, призванного создать "Крымское Монако", будут видны, наверное, еще не скоро, но сам город Ялта, особенно центральная его часть, преображается на глазах. К тому же за последние несколько лет заметно выросло качество строящихся объектов и выставляющегося на продажу жилья. Еще в начале века Ялта практически не могла предложить потенциальным претендентам на квадратные метры недвижимость класса "де люкс", а сегодня состоятельные покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга, нефтяных регионов вправе выбирать сразу из нескольких объектов – многоэтажных новостроек, элитных малоквартирных домов, небольших коттеджей в поселках с собственной инфраструктурой и т.д.

По оценкам инвесторов и застройщиков, интерес наших соотечественников к ялтинскому жилью растет пусть не лавинообразно, но стабильно. В самых элитных (и потому самых дорогостоящих) проектах примерно 60 – 70% покупателей составляют россияне и лишь около 30% приходится на жителей Украины. А среди покупателей - оссиян 70 – 80% – представители Москвы и Питера, остальные – северяне, "нефтяники" и т.д. И тот факт, что Украина – это пусть ближнее, но зарубежье, никого особо не останавливает.

Правда, некоторые до сих пор уверены, что Крым – место дешевое и "дачку" в Большой Ялте можно приобрести за бесценок. Увы, это давно уже не так: например, в 2003, сумасшедшем для рынков недвижимости многих стран году, цены в целом по Украине выросли на 20 – 25%, а в Крыму – на 30-35%. Даже в Евпатории или Судаке, играющих на ином ценовом поле, нежели Ялта, ничего откровенно дешевого больше нет. А уровень ялтинских цен и общее положение дел на местном рынке специалисты теперь сравнивают с московскими показателями.

Скажем, за последние 3 – 5 лет цены на землю в Ялте поднялись в несколько раз – сегодня в зависимости от расположения участка и его удаленности от моря цена может составлять от $3.000 до $15.000 за сотку. Что же касается жилья, то в панельных новостройках его можно приобрести и по $600 – 800 за квадратный метр, однако в домах более высокого класса нижняя ценовая планка установлена примерно на уровне $2.500 за "квадрат". А вот система ценообразования на рынке вторичного жилья вообще отсутствует именно как единая система: вам могут предлагать квартиры по цене от $25.000 до $250.000, толком не объясняя, чем обусловлен столь гигантский разрыв в цифрах.

На сегодняшний день правовой разницы между иностранцем-россиянином и иностранцем-греком Украина не делает: каждый вправе приобретать недвижимость. Правда, земельный участок иностранец приватизировать не может, но может выкупить его у физического лица – предыдущего собственника, а затем продавать, дарить, завещать и т.д. Для россиян немаловажным фактором является и то, что въезд на Украину для нас пока что безвизовый, так что даже загранпаспорт не нужен. Определенные сложности возникают и с пропиской, если кто-то из россиян захочет таковую получить. Подавляющее большинство, впрочем, довольствуется владением квартирой или регистрацией в стоящих на берегу моря апартаментах (строить жилые дома в прибрежной зоне – так называемой 100-метровой "зоне отчуждения" – запрещено, но на пансионаты, санатории и апарт-комплексы данный запрет не распространяется).

Недавно, когда люди с нарастающим интересом следили за ходом "оранжевой революции" на Украине, ялтинский рынок недвижимости замер: и продавцы, и в первую очередь покупатели ждали, чем же кончится дело. Дело кончилось мирно – и продажи возобновились. Хватило буквально пары недель, чтобы понять: Ялта сохраняет свою привлекательность при любых политических раскладах.

Андрей ГРИГОРЬЕВ

журнал "Новый иностранец"

Источник - ZagranDom.ru
21.07.2003