РЕВИЗИЯ
$300 000 - и вы лондонец!

Триста тысяч американских долларов - это много или мало? Одним эту сумму и представить себе нереально, другим она кажется не столь большой. И всё же, что можно себе позволить на эти деньги? Достаточно ли их, чтобы купить жильё за границей? Вполне, говорят риэлторы, вопрос только в том, что вы хотите приобрести. Виллу на Лазурном берегу - это, увы, вряд ли, но вот небольшую квартирку даже в центре Лондона - вполне возможно. На сегодняшний день россияне - одни из самых активных покупателей на рынке недвижимости. Большинство из них приобретает апартаменты и виллы для личных нужд, и преимущественно в курортных городах Болгарии, Испании и Турции, а также в столицах европейских стран, в первую очередь в Лондоне, который «используется» как место жительство семьи и детей, получающих самое престижное образование в британских колледжах и университетах

Суммы, которыми обладают наши соотечественники, различны, к тому же, многие берут кредиты в банках, а значит, вносят сумму, не превышающую 30 % от общей стоимости жилья. Так что $300 000 - это, смело можно сказать, далеко не самые маленькие деньги, с которыми приходят за покупками на рынок зарубежной недвижимости.

«В любой стране мира есть недвижимость за $300 000, - уверен Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. - За эти деньги всегда можно найти таунхаус с тремя спальнями и небольшим садиком. Есть такое жильё и в США, и в Великобритании, и даже в Швейцарии. Конечно же, если покупатель рассчитывает на эти деньги приобрести себе что-нибудь на побережье, то, увы, в этом случае из списка придётся исключить много стран. А на тех курортах, которые останутся, придётся довольствоваться лишь квартирой с двумя спальнями или маленьким домиком, скажем, в той же Турции площадь коттеджа может быть 120 м2. Хотя, если повезёт, за $300 000 можно найти что-нибудь и большей площади, скажем, 200 м2. Всё зависит от страны и от побережья. Если искать курортную недвижимость в недорогих странах, уровня Турции, можно найти даже отдельно стоящую виллу площадью 120-200 м2 с бассейном. Словом, повторю - как повезёт».

Если продолжить движение по курортам в поисках интересных вариантов, то за $300 000 можно приобрести и жильё на Кипре. К примеру, апартаменты площадью от 62 м2 или таунхаус метражом от 130 м2 в посёлке, расположенном в пригороде Лимассола, в 10 минутах ходьбы от моря. Помимо жилья, будущие владельцы смогут пользоваться общим бассейном и автостоянкой.

В эту сумму можно уложиться и при покупке апартаментов на юге Италии, на Тирренском побережье. В качестве примера - трёхэтажный комплекс Vista Mediterranea недалеко от городка Санта Доменика. Здесь с каждого балкона открывается удивительный вид на море и группу Эоловых островов. Все апартаменты комплекса имеют единую планировку и включают, помимо столовой с кухней, две спальни и одну ванную комнату, а также большой крытый балкон-терассу и кладовку. Вдоль всего дома тянется панорамная веранда. На побережье расположился известный курортный город Тропея, где можно найти себе развлечения по душе, а также просто пройтись по старинным улочкам и осмотреть достопримечательности.

Опять же за $300 000 можно приобрести квартиру в Праге - не в центре и не старой постройки, но тем не менее. Это будет вполне приличная 2-3-комнатная квартира в новостройке, с отличным видом из окна, или квартира в двухэтажном жилом комплексе Botanica, или в пятиэтажном комплексе Cerny most.

Большой выбор домов за такие деньги имеется в США, особенно после обвального падения местных цен на жилые объекты. А в Египте, рынок недвижимости которого стремительно набирает обороты, есть возможность за такие деньги купить аж две квартиры. Но что делать тем, кто желает не просто потратить, а инвестировать $300 000 в недвижимость. Какую страну выбрать для этих целей? «Сначала необходимо определиться со стратегией, - советует Игорь Индриксонс. - Какая она: кратковременная, долговременная, с кредитным плечом, без него, как предполагается получать доход - от аренды, от прироста капитала. А уж затем надо выбирать и страну». «Мировой рынок недвижимости в любую историческую эпоху делится на три сегмента: рынки растущие, падающие и нейтральные, - продолжает Игорь Индриксонс. - Время от времени они меняются местами. Не падают или даже растут рынки тех стран, в которых проводилась наиболее консервативная финансовая политика, и банки не увлекались секьюритизацией ипотечных кредитов, проще говоря, „жили на свои". Это страны Восточной Европы: Чехия, Словакия и Польша, а также немецкоязычные Германия, Австрия и Швейцария. Кроме того, к таким рынкам можно отнести и Кипр (не Северный). В этих государствах даже сегодня заёмщики с качественной кредитной историей могут получить ипотечный кредит под 5-6 % и даже меньше, благодаря чему наличествует постоянный спрос на объекты недвижимости, а рынок сохраняет предсказуемость и привлекательность для инвесторов».

Тем владельцам заветных $300 000, которые желают получить быструю прибыль, имеет смысл обратить внимание на Турцию, а если конкретнее - на курорты в Бодруме. В этом случае стоит обозначенную сумму разделить пополам, задействовать кредитное плечо - в пропорции 50 на 50 - и приобрести две хорошие квартиры с гарантированной доходностью, которая и будет «оплачивать» ипотеку. А через пять лет продать обе квартиры и зафиксировать прибыль: включая рост рынка, она может колебаться в пределах 50 % от вложенной суммы.

Помимо Турции, хорошим инвестиционным потенциалом обладает Кипр и его наиболее популярные курорты Лимассол и Пафос. Эту страну уже давно облюбовали для себя бизнесмены, которые зимовать предпочитают в тепле, их семьям, и особенно детям, по-настоящему комфортно на Острове весны, к тому же даже в кризис апартаменты и виллы на Кипре пользуются высоким спросом у потенциальных арендаторов.

В Западной Европе особо инвестиционно привлекательна, пожалуй, только недвижимость в Австрии, вблизи горнолыжных курортов. К сожалению, заработать на недвижимости так любимых россиянами Испании и Болгарии сейчас вряд ли получится. Они и прежде никогда не были в числе сугубо инвестиционных приоритетов, а в период экономического кризиса на этих рынках было зафиксировано стабильное падение, которое продолжается и сегодня. Не стоит увлекаться и дешёвыми домами в США: там по-прежнему большие проблемы с высокорисковыми кредитами, и пока совершенно не понятно, сколько времени потребуется стране, чтобы выбраться из сложившейся ситуации.

А куда податься тем, кто хочет получать прибыль от недвижимости «всерьёз и надолго»? На рынок какой страны им обратить внимание? Конечно же, в первую очередь, на стабильные и растущие рынки Восточной и Центральной Европы, которых, кстати говоря, не так и много. Инвестиционные консультанты считают, что вообще сегодня во всём мире можно найти от силы 10-15 стран, куда можно спокойно инвестировать без опасений за сохранность капитала. Возможно, после тщательного экономического и финансового анализа в итоге останется 5-6 стран с наилучшими условиями для инвестирования. Дальше уже можно выбирать, руководствуясь своими симпатиями и пожеланиями к регионам, кварталам, застройщикам.

«Анализ арендных перспектив объекта недвижимости достаточно нетривиальная задача, - подчёркивает Игорь Индриксонс. - Есть масса малозаметных рядовому покупателю нюансов. Взять, к примеру, турецкий Бодрум. Местные аэропорты принимают все европейские авиакомпании-дискаунтеры, перелёт из Европы может стоить от €10 до 50 со всеми налогами, а аренда виллы или апартаментов на побережье обойдётся в 4-4,5 раза дешевле, чем покупка тура. В результате расчётливый европеец с семьёй ни за что не поедет отдыхать в отели, переплачивая за тур агентствам, - он будет самостоятельно снимать жильё. Соответственно, львиная доля рынка аренды в Турции сконцентрирована именно в Бодруме, а не в Анталье или Аланье, как можно было бы предполагать. Если тот же европеец летит в экзотическое место типа Гоа или Вьетнама, где разница в расходах на отдых по схеме „всё включено" и „отдельно билеты, отдельно аренда" ничтожна, он не станет утруждать себя излишней суетой и купит тур, заплатив разом и за отель, и за перелёт. Так что арендный бизнес в странах, где пребывание в пятизвёздочном отеле стоит $20-40 в сутки, по определению малоприбылен». Вывод сделать несложно: сдать недвижимость Бодрума не составит труда, а бунгало или вилла на Гоа будут пользоваться незначительным спросом.

Есть ещё один момент, на который следует обратить внимание при долгосрочных инвестициях. Если при покупке объекта банки готовы выдать кредиты в размере 70-80 % от текущей стоимости, то недвижимость можно «брать». Даже в текущих условиях финансового кризиса существуют стратегии успешного приумножения капитала с помощью инвестиций в недвижимость. И для этого совсем не нужен рекордный или запредельный рост рынка, который наблюдался все последние годы. Достаточно среднего роста в пределах 5-10 % в год. При элементарной стратегии, когда, покупая объект, собственник вносит 30 % его стоимости, а остальные 70 % берёт в кредит и выплачивает его с помощью денег от аренды, при росте рынка 7,5 % в год он получает доходность около 30 % годовых при минимальных рисках.

Так что, может, $300 000 - даже многовато будет?...

Молодая, бурно развивающаяся страна не только удачно находит применение своим нефтедолларам, но и привлекает инвестиции со всего мира. Поэтому неудивительно, что спрос на жилые и нежилые объекты в Эмиратах в настоящее время все еще очень высок, а мировой кризис на рынке недвижимости практически не отразился на положении дел в этой стране

подробнее

В пригороде Парижа расположен один из самых величественных архитектурных ансамблей в истории зодчества. Над ним трудилась талантливые мастера, создавшие дворец и обширный сад, который стал вершиной паркового искусства.

подробнее

В отличие от нескольких последних лет, цены на недвижимость в Черногории сейчас почти не растут. Не растут они, впрочем, не только в Черногории, но и во многих других странах мира. Где-то уже и расти некуда, где-то финансовый кризис повлиял, где-то просто спрос с предложением сбалансировался – поток покупателей обмелел...

подробнее

Гостиничная индустрия считается выгодной сферой для инвестиций - многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом, который затем удаётся значительно приумножить. Особенно следует присмотреться к сегменту гостиниц небольшого формата - эксперты считают, что у мини-отелей есть ряд преимуществ, особенно в период кризиса. Такие гостиницы требуют значительно меньших вложений и имеют относительно короткий срок окупаемости, их владельцам проще регулировать цены, ориентируясь на колебания рынка, а в случае крайней необходимости - перепрофилировать помещения на другой вид деятельности. Так что не случайно интересы потенциальных российских инвесторов «малых гостиничных форм» уже перешагнули границы Российской Федерации.

подробнее

Не прав тот, кто считает Париж городом, не подходящим для автомобильных прогулок. Если вы отправитесь по Парижу на автомобиле, который отвечает духу и стилю этого города, - скажем, на новеньком «Пежо» со стеклянной панорамной крышей, то вы об это совершенно не пожалеете, рассматривая на светофорах архитектурные шедевры всемирной столицы моды.

подробнее