Окно возможностей с видом на Центральный парк

Доходы людей снижаются, ресурсная база сокращается, банковский сектор терпит убытки. К тому же экономическая ситуация сильно зависит от политических реалий. Каким образом это отразится на рынке недвижимости? Инвесторы стоят перед непростым выбором: отложить запланированное приобретение недвижимости за границей или, наоборот, вложиться в иностранный сектор, чтобы не потерять еще больше?

Существует несколько подходов к стратегии инвестирования. Самый очевидный — покупка недвижимости в той стране, с которой связаны планы на будущее: бизнес или частые туристические поездки, переезд в краткосрочной или долгосрочной перспективе, обучение детей, дом для старшего поколения. Второй вариант — инвестиционное приобретение недвижимости, которое позволит получить максимальную прибыль в течение 5–10 лет. Если с первым вариантом все более-менее понятно, то во втором случае главное — правильно выбрать страну и объект.

На сегодняшний день самыми популярными инвестиционными направлениями мира, по данным ежегодного опроса Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE), являются Нью-Йорк, Лондон, Сан-Франциско, Токио, Мадрид, причем, за исключением прошлого года, Нью-Йорк лидирует в этом рейтинге с 2009 года.

Любопытно, что США и американские города часто возглавляют самые разнообразные рейтинги, которые касаются зарубежной недвижимости. Так, согласно индексу S&P/Case-Shiller Home Price в 2014 году цены на жилую недвижимость в США в два раза обогнали рост инфляции. Эта страна заняла первое место, по данным AFIRE, по прогнозируемому приросту стоимости активов в 2015 году. США — золотой призер по стабильности и безопасности инвестиций, они опередили по этому показателю Англию, Германию, Японию и Канаду.

Что касается Нью-Йорка, специалисты выделяют в нем несколько инвестиционно привлекательных районов. В первую очередь это трендовый квартал на Манхэттене Трайбека (Tribeca — Triangle below Canal Street) — когда-то индустриальный район. Сейчас он превратился в центр творческой жизни с модными галереями, просторными жилыми лофтами, переделанными из складов и промышленных ангаров. Здания в стиле неоренессанса соседствуют с современными архитектурными шедеврами, в которых апартаменты раскупаются еще до начала официальных продаж. Знаменитости покидают исторически престижные Upper West Side и Grinwich Village и переезжают в новый кластер.

При покупке апартаментов за $2 млн прирост стоимости через пять-шесть лет составит около 50 % суммы первоначальных инвестиций. Если рассматривать более долгосрочные инвестиции, то первоначальная сумма сделки полностью окупится при сдаче жилья в аренду (с учетом налогов, страховок и коммунальных платежей) не более чем за 12 лет.

При этом привлекательна покупка недвижимости в ипотеку. В США это вполне действенный инвестиционный инструмент, особенно если одновременно сдавать апартаменты в аренду. Во-первых, ставка аренды уже в первый год владения недвижимостью будет равна сумме взносов по ипотеке, взятой на 30 лет. Во-вторых, ставка в отличие от ипотечных выплат нефиксированная — она повышается в среднем на 5 % ежегодно. Таким образом, уже через 12 лет выплаты по ипотеке будут съедать лишь половину дохода, получаемого от сдачи в аренду.

Интересным для инвестиций становится Верхний Ист-Сайд: в 2016 году откроется станция метро на Второй авеню. Это улучшит транспортную доступность района — рост цен здесь опередит большинство других районов Манхэттена.

Многие брокеры сходятся во мнении, что не стоит игнорировать северо-запад Бруклина, в том числе нашумевший Dumbo. Несмотря на то что этот район уже пережил пиковый скачок цен, потенциал роста все еще велик — в 2015 году уже были сделки, сумма которых превышала стоимость аналогичных апартаментов на Манхэттене.

Начинает удивлять брокеров и домовладельцев Квинс: в прошлом году стоимость элитного жилья в этом районе выросла на 19 %, апартаментов попроще — на 10 %. Эксперты, комментируя активную застройку Квинса, пророчат ему блестящее будущее и сравнивают с Бруклином.

Российский инвестор играет довольно скромную роль на рынке недвижимости США: из 30 % иностранных инвестиций доля российских вложений составляет лишь 7–8 %. Новая экономическая реальность вынуждает инвесторов пересматривать планы на ближайшие операции. Но говорить о серьезном изменении спроса со стороны россиян пока преждевременно.

Большинство инвесторов приобретают нью-йоркские апартаменты для жизни или с прицелом на будущее — для детей, которые приедут сюда учиться. Во втором случае квартиры часто сдаются в аренду, которая приносит доход, приблизительно равный прибыли по депозиту (4,5 % годовых). Кстати, этого достаточно, чтобы покрывать расходы по ипотеке.

Даже собственники более дорогих апартаментов, которые постоянно не проживают в них, задумываются о том, чтобы стать рантье. Это объясняется как сложной финансово-экономической ситуацией в России, которая заставляет оптимизировать бюджет, так и законодательными инициативами в США. Так, обсуждается так называемый pied-a-terre tax: собственникам пустующих квартир придется платить дополнительный процент от стоимости актива.

Президент компании Etage Real Estate Дэвид Коэн выделяет четыре основные тенденции развития рынка недвижимости Нью-Йорка.

Богатый выбор апартаментов в элитных новостройках стоимостью от $10 млн на Манхэттене и в Бруклине. За последнее время было сдано беспрецедентное количество новых объектов, их число будет только расти. В экономклассе продажи идут настолько быстро, что объекты реализуются почти полностью на начальной стадии строительства. Поэтому если вы хотите купить квартиру, нужно действовать решительно, иначе придется начинать поиски заново.

В течение последних десятилетий Манхэттен не радовал покупателей разнообразием объектов, теперь же наблюдается строительный бум, который вряд ли повторится в обозримом будущем. С одной стороны, такая ситуация экономики сдерживает цены, с другой — предоставляет уникальный шанс найти наилучший вариант как для инвестиций, так и для приобретения квартиры для себя.

Несмотря на рост предложения, цены продолжают бить рекорды. Причины: общий экономический рост в городе, увеличение доходов, большой объем иностранных инвестиций. Постепенно Манхэттен и премиальные районы Бруклина вытесняют средний сегмент и превращаются в элитные кластеры.

Предложение начнет сокращаться, так как земля — ограниченный и очень дефицитный ресурс для центра Нью-Йорка. Строительный бум переместится в другие районы: по пути Бруклина пойдет скорее всего Квинс.

Каждый из названных факторов по-своему влияет на уровень цен, количество и качество предложения. Но главный тренд остается неизменным: цены на недвижимость в Нью-Йорке будут только расти.  

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

ИЮНЬ 2015 № 5 (102)

Главной особенностью 2010 года рынка зарубежной невидимости в России можно назвать тот факт, что наши сограждане стали осторожно относиться к инвестициям. Кризис недвусмысленно дал понять стоит внимательно изучить рынок, оценить риски и только потом вкладывать кровно заработанные. 

подробнее

«Кто-то рискует не успеть» - такую перспективу предсказывает мэр Сочи желающим жить и вкладывать деньги на Красной Поляне.

подробнее

Мало кто любит рисковать. Однако можно ли избежать рисков при инвестировании? «Ну, это вряд ли», - как сказал бы герой фильма «Белое солнце пустыни». Более того, мы подвергаем себя риску каждый день, просто сходя с тротуара или садясь за руль автомобиля. При этом мы понимаем, что в результате благополучно перейдём на другую сторону улицы или приедем на работу вовремя. То же самое можно сказать об инвестициях: мы принимаем риски, рассчитывая на потенциальные доходы.

подробнее

Черногорцы - те ещё работнички. Работнички у них сербы, в чём легко убедиться, посетив любую масштабную стройку, делающую выборку репрезентативной. Мужское же население самой Черногории - милейшие, очень приветливые люди, которые любят беседовать о политике за чашечкой кофе и самолично ловить рыбу (не с целью сэкономить на покупках, а потому что в кайф), легко смотрят на трудовую активность своих женщин, но сами в жизни придерживаются принципа: «Увидел отдыхающего - помоги ему». Короче, как говорят сторонние наблюдатели, здесь работает тот, кому нечего сдать в аренду.

подробнее

Экономический кризис несколько изменил предпочтения на рынке зарубежной недвижимости. Хотя последние и не стали первыми, в топ-листе наиболее популярных в среде российских покупателей стран произошли некоторые перестановки: к примеру, всё чаще и чаще в агентства недвижимости обращаются с просьбой подыскать что-нибудь подходящее на побережьях Турции.

подробнее