ИНВЕСТИЦИИ
Инвесторы ловят синиц и брезгуют журавлями

Канун Нового года - традиционное время строить планы на будущее. И хотя на инвестиционных рынках сезонность несколько иная, традиции побуждают аналитиков взяться за гадания на финансовой гуще. В нашей стране предновогодние инвестиционные прогнозы этого сезона обретают особую актуальность ввиду грядущих президентских выборов.

Эксперты констатируют, что, как ни печально, чем ближе выборы, тем активнее россияне интересуются инвестициями в зарубежные активы, особенно в недвижимость. Объем сделок по покупке зарубежной недвижимости, совершенных россиянами, по прогнозам президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля, за 2011 год может составить $15 млрд против 12 млрд в прошлом году.

Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Людмила Аксененко считает, что инвестиционная активность россиян увеличивается благодаря улучшению благосостояния наших соотечественников. Причем наряду с обычным ростом числа покупок с целью проживания, увеличилось количество жилых объектов, приобретенных для последующего инвестирования. «В данный момент сдача в аренду является более популярным основанием для покупки инвестиционной недвижимости. Поскольку цены на недвижимость на европейских рынках достаточно стабильны, продажа даже по истечении какого-то времени вряд ли принесет значительную прибыль, аренда - более стабильный источник дохода», - уверена эксперт.

Если же разбирать предпочтения инвесторов по странам, то уходящий год можно назвать годом стабильных государств. Уже который год старая добрая Англия предоставляет своим инвесторам надежную защиту от финансовых невзгод. Так, по оценкам главы консалтингового портала по инвестициям в недвижимость Indriksons.ru Игоря Индриксонса, коммерческая недвижимость Лондона (офисы, отели, студенческие общежития) в 2011 году обеспечила своим инвесторам ежегодную доходность на уровне 20%, а жилье экономкласса - до 15%. Если инвестор привлекал на покупку недвижимости ипотечный кредит, доходность могла доходить до 30-35% в год.

Французская (в частности парижская) недвижимость в 2011 году демонстрировала несколько меньшие, но одинаково стабильные показатели. В случае с коммерческой недвижимостью доходность достигала 15% годовых, прибыльность жилой - 12%.

Замыкает тройку инвестиционных лидеров, по мнению И. Индриксонса, Австрия и ее столица Вена: инвестор в коммерческую и жилую недвижимость мог рассчитывать на доходность в размере 12 и 10% годовых соответственно.

По мнению разных экспертов, национальный состав трио наиболее инвестиционно привлекательных регионов отличается, но примой все единогласно признают столицу туманного Альбиона - Лондон. Среди претендентов на второе и третье места в инвестиционном рейтинге помимо Франции и Австрии фигурируют также США (Нью-Йорк), Швейцария и Германия. Разница в оценках, скорее всего, обусловлена сегментами, в котором работают опрашиваемые компании.

Надо признать, что любовь Лондона и инвесторов отличается редким постоянством и взаимностью. По данным, которые приводит в своем исследовании компания Blackwood, суммарный объем инвестиций за 2010 год в Лондоне превысил €14,5 млрд. Для сравнения: в Париже эта цифра оказалась вдвое меньше (€8,4 млрд), в Берлине - почти в пять раз меньше (€3,1 млрд).

При этом лидерами среди иностранных инвесторов на рынке недвижимости британской столицы по итогам прошлого года, по данным портала Indriksons.ru, стали выходцы из стран бывшего СССР, потратив на недвижимость $7 млрд.

В качестве слагаемых инвестиционной привлекательности Лондона эксперты называют политическую и экономическую стабильность, безопасность, регулируемость, прозрачность. Даже в кризис было отмечено падение лишь на 15%. «Не тот рынок хорош, который бешено растет в годы бума, а тот, что падает, не допуская серьезных обвалов во время всеобщего спада, - отмечает И. Индриксонс. - Слабый фунт стерлингов и низкие процентные ставки по ипотеке укрепили покупательскую активность. Кроме того, Лондон благоволит состоятельным лицам в плане налогов».

И конечно самым весомым аргументом являются цифры: по данным аналитиков, средний рост цен на рынке недвижимости Лондона составлял в среднем 100% каждые 10 лет. Поистине эталон стабильности. По прогнозам, лидерство Лондона сохранится еще как минимум пару лет.

Инвестиционную стабильность и процветание аналитики предвещают и ряду других стран. По мнению Людмилы Аксененко, активный спрос, который сегодня можно наблюдать на французском рынке недвижимости, в 2012 году сместится в сторону Германии и Швейцарии, которые в данный момент пользуются наибольшим доверием ЕС. Нынешних поклонников Франции способно спугнуть планируемое введение новой системы налогообложения нерезидентов в стране, полагает она.

Желающим сохранить свой капитал управляющий партнер компании Evans Анна Левитова советует присмотреться к рынку Нью-Йорка. По ее мнению, там, как и в Лондоне, существует значительный платежеспособный спрос как на арендном, так и на рынке продаж. На руку финансовому центру США играет и положение американской валюты: доллар в тяжелые времена инвесторы рассматривают как валюту-убежище.

А вот Игорь Индриксонс не советует в настоящее время вкладываться в недвижимость США: несмотря на многомиллионные вливания, американская сфера real estate продолжает падать. И уверен, что пока никаких признаков восстановления не наблюдается.

В чем единогласны все специалисты - так это в том, что ни сегодня, ни завтра не стоит инвестировать в недвижимость Испании. По мнению И. Индриксонса, рынок Испании на сегодняшний день входит в категорию самых неликвидных рынков мира, обогнав по этому показателю даже Египет. Объем инвестиций в испанскую недвижимость с января по октябрь 2011 сократился на 52% по отношению к аналогичному периоду 2010 года, составив всего €1,2 млрд. В 2010 году вложения оценивались на уровне €3,9 млрд. Пик инвестиций в испанскую недвижимость пришелся на 2007 год - €10 млрд. Так что для Испании 2011 год стал самым плохим за последние 12 лет.

«Не рекомендуется покупать недвижимость в странах, где экономическая ситуация вызывает большие опасения, а местного платежеспособного спроса практически не существует. Примером такой страны является Испания, в которой уровень безработицы превышает 20% работоспособного населения. Даже большая скидка способна оказаться недостаточной: найти нового покупателя на недвижимость, купленную сегодня, завтра может быть сложно», - предостерегает Анна Левитова.

Не советуют эксперты вкладываться в рынки развивающихся стран, в основном Азиатско-Тихоокеанского региона, где образовались огромные мыльные пузыри, которые если и не лопнут в ближайшей перспективе, то точно будут сдуваться.

В целом же специалисты с оптимизмом смотрят на инвестиционный потенциал мировой недвижимости. Так, в европейской консалтинговой компании Patrizia полагают, что в ближайшие пять лет рынок жилой недвижимости в Европе будет привлекательным для инвестиций. В среднем доходность европейской жилой недвижимости при портфельных инвестициях составляет около 4% в год. В случае с жилой недвижимостью на эксплуатационные расходы и различные налоги и сборы тратится треть общего дохода, в случае с коммерческой недвижимостью - в среднем 15% общего дохода, а в некоторых странах этот показатель не превышает 10%.

По словам И. Индриксонса, впервые со времен Великой депрессии в США риск инвестиций в недвижимость стал ниже рисков вложений в гособлигации. «И если для частных инвесторов эта новость на первый взгляд кажется незначительной, то для институциональных инвесторов она имеет огромное значение.

Ведь у большинства инвестиционных фондов значительная часть активов представлена гособлигациями тех или иных стран. Сегодня фонды вынуждены перетряхивать свои портфели и переориентировать их в сторону недвижимости. Это означает одно: сегодняшние лидеры по инвестиционной привлекательности завтра покажут еще больший рост», - заключает эксперт.

Так что, взяв за основу правильные ориентиры, инвесторы могут получить в будущем неплохой доход. Главный принцип - быть в мейнстриме и не выбиваться из толпы. Сегодня не время для экспериментов и рисков - разумнее делать ставку на стабильность.

Несколько лет назад в обиход российских покупателей европейской недвижимости вошли понятия «доходность» и «ликвидность». Итоговый вывод россиян («Приобретать надо только то, что можно без проблем сдавать в аренду, а в случае чего - продать быстро и с существенной прибавкой к цене покупки» или, как формулировали продвинутые пользователи, «Имеет смысл обращать внимание исключительно на быстрорастущие рынки») казался абсолютно верным - до наступления кризиса. Кризис же начал предъявлять претензии к деталям, в результате сделав вышеозвученные истины не столь абсолютными.

подробнее

Риэлторы жалуются, что желающие приобрести недвижимость, приходя в агентство, часто сами не знают, что и где хотят купить. Особенно непросто им дается выбор зарубежных владений, которые призваны стать вторым домом.

подробнее

Приобретая недвижимость за рубежом, покупатель должен знать не только  стоимость выбранного объекта, но и дополнительные, расходы, которые его  ожидают. Кроме того, в каждой стране есть своя система налогообложения на покупку недвижимости…

подробнее

Китай стремительно развивается во всех областях, в том числе и в строительной. За последнее десятилетие в китайских мегаполисах появились величественные небоскребы, роскошные гостиничные комплексы и стадионы, огромные аэропорты. Впрочем, далеко не всем архитектурным экспериментам Поднебесной суждено стать шедеврами современного зодчества.

подробнее

Нам, людям, привыкшим к реалиям Северного полушария, сложно представить, какова жизнь на другом конце земного шара. Австралия - самый маленький континент в мире, который еще называют островом-континентом. С нашей точки зрения, там все вверх ногами. Когда у нас холодная зима, у австралийцев - разгар лета, а Новый год они встречают, изнывая от жары.

подробнее