БОЛГАРИЯ: ЭКОНОМИКА РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТЬ СО СКИДКАМИ И БЕЗ

Россияне по-прежнему остаются наиболее активными покупателями зарубежной недвижимости. Но если прежде риэлторы заключали одинаковое число сделок с пятёркой стран, которым симпатизировали соотечественники (куда, помимо Болгарии, входили Испания, Кипр, Турция и Греция), то сегодня пальму первенства по продажам уверенно держит Болгария. Нельзя сказать, что от всех остальных побережий россияне отказались, сделки есть и с ними. Но «страна роз» - пока лидер и на несколько шагов впереди всех остальных зарубежных рынков недвижимости.

Россияне облюбовали для себя Черноморское побережье Болгарии по нескольким причинам: короткий перелёт, близкий для наших соотечественников менталитет, тёплое море, отличный климат и низкий уровень цен. Причём найти недвижимость, соответствующую возможностям собственного кошелька, могут как очень богатые люди, так и те, кто считает себя средним классом и чуть ниже.

«Сегодня как никогда выгодно приобретать недвижимость в Болгарии, - говорит Анастасия Рыбочкина, управляющий партнёр, директор департамента зарубежной недвижимости компании «Городской Дом Недвижимости». - Помимо снижения цен на недвижимость, которое произошло в период кризиса, покупатель может рассчитывать на скидку, которая в некоторых случаях достигает 30 %. Многие покупатели, в том числе и россияне, предпочитают пользоваться рассрочкой, которая может быть предоставлена до 3,5 лет. Это связано с тем, что рассрочка является беспроцентной и тем самым становится выгодней ипотеки».

О том, что рынок недвижимости побережья Болгарии после финансового кризиса стал рынком покупателя, говорят многие его игроки. Компании, работающие здесь, делают всё возможное, дабы покупатель приобретал дома и апартаменты и оставался доволен покупкой. И об ином пути, кроме как снижении стоимости м², не может идти речи. Число строек итак из-за глобального коллапса заметно сократилось, а позволить себе ещё больше уменьшить число сделок, прекратив давать скидки, рассрочки, болгарские застройщики и риэлторы не в состоянии. В противном случае молодой рынок одной из бедных стран Европы может рухнуть, а её экономика, рост которой был обусловлен активностью строительного рынка, окажется на глубоком дне. И без того на пути развития этого рынка недвижимости возникли неожиданные преграды: местные банки прекратили кредитовать нерезидентов ЕС, среди которых оказались и россияне.

«К сожалению, сегодня получить ипотеку в болгарском банке довольно сложно, практически нереально, - подтверждает сказанное Анастасия Рыбочкина. - Это связано с тем, что нужно сформировать большой пакет документов, да и рассмотрение заявки занимает довольно много времени. За этот период выбранная квартира может быть продана. Иначе российские покупатели чаще прибегали бы к ипотечному кредитованию».

«Именно поэтому возможность оплаты в рассрочку стала весьма востребованной, - продолжает Игорь Кукуй, менеджер по продажам компании Fort Noks. - И большинство покупателей пользуется ей для подстраховки либо для покупки более дорогих и хороших апартаментов, чем позволяют наличные средства».

Однако получить рассрочку можно лишь при соблюдении некоторых условий со стороны потенциального покупателя. Этим условием является 30%-я оплата стоимости выбранного объекта. Хотя всё чаще рассрочка и вообще вся система дополнительных льгот распространяется преимущественно на комплексы бизнес-класса и выше.

«С покупкой в рассрочку есть достаточно много интересных вариантов, - продолжает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM». - Например, сами застройщики предоставляют рассрочку на 5 лет под 10 % годовых всем заинтересованным покупателям. Причём комплекс уже построен и сдан в эксплуатацию, им можно пользоваться и постепенно выплачивать деньги за свои апартаменты или виллу. Что касается скидок, то всё зависит от комплекса, суммы покупки, позиции самого застройщика. Обычно застройщики при уже окончательном обсуждении предстоящей покупки идут навстречу и дают скидки, но может быть и такая ситуация, что названная стоимость окажется конечной. В настоящий момент легче получить скидку на объекты, достаточно удалённые от побережья (до 3-4 км), если мы говорим о Черноморском побережье Болгарии».

Скидки, разумеется, предоставляются на многие объекты болгарской недвижимости. И их размер зависит от скорости оплаты и приобретаемых апартаментов. Важно также обращать внимание и на точку отсчёта - если цены за последний год не корректировались, то вполне реально получить скидку даже до 30 %. В случае если первая цена реальна, надеяться на большую скидку не стоит. И тем не менее минимальный взнос при покупке апартаментов составляет от 10 % стоимости. Право пользования квартирой (можно жить в ней, сдавать в аренду) передаётся при оплате как минимум 30 % стоимости, что при достаточно низкой стоимости апартаментов делает порог вхождения на рынок легкопреодолимым.

Большие скидки - это отнюдь не показатель жилья с изъяном. Девиз: «Время - деньги» как никогда подходит рынку недвижимости нынешней Болгарии. Как бы ни старались застройщики, кризис лишил многих покупателей свободных денег, и они не в состоянии в прежнем темпе инвестировать в понравившееся жильё. Так в жилом комплексе YooBulgaria девелопер - Unique Developments - предлагает потенциальным покупателям апартаменты, уже оформленные дизайнерами в стиле tide, с 30 процентной скидкой. И после выплаты половины стоимости жилья покупатель оставшуюся сумму на условиях беспроцентной рассрочки может выплачивать в течение 5 месяцев. В этом случае покупателям предлагают разные типы жилья - от дорогих апартаментов по цене €256 000 до студий за €68 000.

«Все операции с недвижимостью в Болгарии подлежат обязательному нотариальному заверению и производятся при участи лицензированного нотариуса по месту совершения сделки, - напоминает Елена Юргенева, руководитель департамента элитной недвижимости Knight Frank. - Когда процедура сделки совершена, нотариус должен зарегистрировать её в государственном реестре юридических прав на недвижимость, чтобы обеспечить покупателю право владения. Вышеуказанные процедуры производятся продавцом. Налоговое законодательство и процедура составления нотариальных актов о передаче имущества в Болгарии отличаются от российского. В этой связи следует обратиться за профессиональной консультацией к юристам, специализирующимся на операциях с недвижимостью в Болгарии».

Стоит также подписывать договор только с компанией-застройщиком, продавцом, оплату производить на счёт в болгарском банке. В нотариальном акте стоит указывать полную стоимость - это влечёт за собой увеличение расходов как со стороны покупателя, так и продавца, но спокойствие стоит денег.

Такое напоминание покупателям недвижимости Болгарии особенно уместно, когда на дворе экономический кризис, а на молодых рынках всегда можно встретить нечистых на руку продавцов. Так некоторые местные риэлторы могут предложить покупателям минимизировать расходы через занижение цены в нотариальном акте. В этом случае стоит помнить, что, если с новой недвижимостью возникнут проблемы, то продавец вернёт деньги согласно цене, указанной в нотариальном акте.

Могут возникнуть проблемы у тех, кто решил стать обладателем апартаментов в Болгарии за небольшие деньги, а это значит приобрести что-нибудь на этапе строительства. Это обеспечит покупателю минимальный первоначальный взнос и рассрочку на всё время строительства. Но здесь есть свои подводные камни.

«Покупая на этапе строительства, важно обращаться в проверенную риэлторскую компанию, - говорит Анастасия Рыбочкина. - Она отлично знает рынок болгарской недвижимости и порекомендует проверенных застройщиков, а так же независимого адвоката. Потому как в Болгарии существует много долгостроев, а также некачественных жилых комплексов, и вероятность попасть на такие объекты довольно велика».

«Надо иметь точную информацию о комплексе: сроки его сдачи, если он строится, есть ли разрешительная документация на строительство, есть ли право собственности в случае, если комплекс уже построен и т. д», - добавляет Наталья Завалишина.

Ну и самое главное правило, которое стоит помнить при любой покупке любой недвижимости, чтобы не попасть впросак, - «хорошее дешёвым не бывает». Если цена предложения значительно ниже рынка, стоит разобраться, в чём причина.

В 2010-2011 годах Болгария должна вступить в Шенгенскую зону, и этот факт, несомненно, положительно скажется на стоимости недвижимости. Так что тем, кто раздумывает о покупке жилья в этой балканской стране стоит поторопиться. С новым статусом квадратный метр недвижимости Болгарии вряд ли пойдёт вниз. По крайне мере уже сегодня аналитики говорят о том, что пойдёт вверх стоимость земли. Точнее, небольшие участки до 50 соток, так как планируется отмена закона, ограничивающего право иностранцев оформлять землю в Болгарии на физическое лицо. А поскольку свободных участков на побережье остаётся с каждым днём всё меньше, и земля в Болгарии становится самой популярной инвестицией со стороны иностранцев.

Но в Болгарии планируют законы не только отменять, но и вводить. Некоторое время назад Совет министров страны на экстренном заседании постановил ввести налог на роскошь, к которой причисляются не только самолёты и яхты, но и недвижимость. Что будет считаться дорогой квартирой, министры пока не определились. Однако уже точно известно, что налог коснётся тех, у кого на банковских счетах размещено более $50 000. Не определены пока и размеры налога, и сроки его введения. Но, исходя из заявленной на банковских счетах цифры, большинства российских обладателей недвижимости этот налог коснётся. Остаётся надеется, что его сумма будет минимальной.

№ 3 (50) ^| апрель 2010 ^| ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

Несмотря на то, что пятая часть зарубежной недвижимости, приобретенной россиянами, находится в Испании, наши покупатели среди граждан других стран занимают далеко не лидирующее место – чуть более 1%. На первом месте англичане (более 80%), за ними следуют с большим отрывом французы, немцы, шведы, и другие

подробнее

Рынки недвижимости Европы медленно, но верно выходят из кризиса. В числе флагманов - рынки недвижимости Франции и Монако. Секреты их успеха эксперты объясняют стабильностью, высоким качеством строительства, ограниченностью предложения и выгодной ипотекой.

подробнее

Триста тысяч американских долларов - это много или мало? Одним эту сумму и представить себе нереально, другим она кажется не столь большой. И всё же, что можно себе позволить на эти деньги? Достаточно ли их, чтобы купить жильё за границей? Вполне, говорят риэлторы, вопрос только в том, что вы хотите приобрести. Виллу на Лазурном берегу - это, увы, вряд ли, но вот небольшую квартирку даже в центре Лондона - вполне возможно. На сегодняшний день россияне - одни из самых активных покупателей на рынке недвижимости. Большинство из них приобретает апартаменты и виллы для личных нужд, и преимущественно в курортных городах Болгарии, Испании и Турции, а также в столицах европейских стран, в первую очередь в Лондоне, который «используется» как место жительство семьи и детей, получающих самое престижное образование в британских колледжах и университетах

подробнее

Озера у подножия Итальянских Альп – это колыбель эксклюзивного туризма. Здесь традиционно строят виллы богатые миланцы.

подробнее

Гостиничная индустрия считается выгодной сферой для инвестиций - многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом, который затем удаётся значительно приумножить. Особенно следует присмотреться к сегменту гостиниц небольшого формата - эксперты считают, что у мини-отелей есть ряд преимуществ, особенно в период кризиса. Такие гостиницы требуют значительно меньших вложений и имеют относительно короткий срок окупаемости, их владельцам проще регулировать цены, ориентируясь на колебания рынка, а в случае крайней необходимости - перепрофилировать помещения на другой вид деятельности. Так что не случайно интересы потенциальных российских инвесторов «малых гостиничных форм» уже перешагнули границы Российской Федерации.

подробнее