На немецких хлебах

Германия – маленькая страна, по размеру равная Новосибирской области. Но именно она вместила в себя огромное количество эмигрантов из России, и до сих пор туда уезжают люди. При этом, несмотря на жилищное законодательство, прописанное с истинно немецкой педантичностью, и массу доступных по цене вариантов (особенно в восточной части страны), на рынке недвижимости Германия занимает отнюдь не первое место. Отсутствие ажиотажа может объясняться несколькими факторами, не последний из которых - та самая основательность законодательства. Наши сограждане легкомысленно относятся к осмотру недвижимости и принятию решения о покупке, а в Германии все очень строго.

Где в Германии жить хорошо?

Дома и квартиры на территории бывшей ГДР не пользуются большим спросом, хотя и стоят недорого. А все потому, что недвижимость не соответствует европейским стандартам качества жилья. Немного лучше ситуация в традиционно фешенебельных городах – Потсдаме, Дрездене, Ростоке, Эрфурте и Коттбусе, где цены колеблются от 1,3 до 2 тысяч евро за квадрат.

В Западной Германии ценовая шкала открывается Мюнхеном (до 7000 евро/метр, если дом с собственным участком), далее по ниспадающей идут Кельн, Штутгарт, Франкфурт, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ и Бонн, по цене совпадающие с лучшими образцами жилья по ту сторону экс-Берлинской стены. Немалую роль играет то, насколько "нафарширован" дом современным оборудованием. Расходы на тепло, электричество, воду напрямую зависят от наличия домашних сберегающих систем. В том случае, когда фактическое годовое потребление тепла на 25 % ниже норматива, дом получает почетный статус экономичного, а налог на недвижимость становится льготным.

Баден-Баден — роскошный европейский курорт, на знаменитых термальных источниках которого любили отдыхать аристократы. До сих пор спрос на недвижимость здесь остается стабильно высоким. Баден-Баден не случайно называют летней резиденцией Европы. До Парижа на машине можно доехать за четыре часа, до Базеля (Швейцария) и Люксембурга еще быстрее. С железнодорожного вокзала, который находится в 4 км от города, каждые два часа отправляются поезда на Базель и Франкфурт-на-Майне. Дома в большинстве своем выдержаны в едином архитектурном стиле. Высоких зданий нет, но много исторических особняков, роскошных вилл и дворцов, причем некоторые продаются. Если повезет, можно стать счастливым обладателем, например, виллы, принадлежавшей известному русскому пианисту Антону Рубинштейну - за 2,4 млн евро. Земля Баден-Вюртемберг известна и своими замками, которых множество близ Баден-Бадена. Замок можно купить вместе с участком земли в 10–40 тыс. кв. м за 1,2–6 млн евро. Но на содержание такой собственности ежегодно придется тратить немалые деньги. Все замки в стране представляют собой памятники старины. Их охраняют специальные законы, которые довольно строги: любые перепланировки согласовываются с уполномоченными архитектурными бюро и контролируются надзорными органами.

Двенадцать кругов покупателя

Процедура покупки жилья, как и многое другое в Германии, обставлена педантично и изнурительно. Маклер предоставляет покупателю развернутую информацию об объектах недвижимости в рамках запроса, а затем назначает две независимые экспертизы — юридическую и техническую. Потом составляют договор купли-продажи, который можно передать на проверку соответствия интересам клиента в юридическое бюро, специализирующееся на вопросах права и недвижимости.

Договор купли-продажи подписывают в государственном нотариате. На подписании обязательно присутствует муж (или жена) покупателя. Дело в том, что по здешним законам собственность приобретается в равных долях на обоих супругов, если иное не оговорено брачным контрактом. После подписания договора покупатель должен исполнить финансовые обязательства перед продавцом жилья, маклером и государственным нотариатом, а также уплатить налог на приобретенную недвижимость. Размер нотариальной пошлины составляет 1,5 % от цены объекта, а налог — 3,5 %.

Полноправным собственником квартиры или дома человек становится с момента полной оплаты объекта в поземельном ведомстве и внесения данных нового владельца в поземельную книгу. Стоит отметить, что иностранцы имеют право приобретать жилую и коммерческую недвижимость на территории Германии без каких либо ограничений. Однако владение недвижимостью не дает права получить вид на жительство, хотя является веским аргументом при рассмотрении заявления, поскольку доказывает материальную независимость заявителя. Кроме этого, важными факторами являются личные связи со страной: деловые, исторические или просто эмоциональные. Вопрос о виде на жительство решают в индивидуальном порядке, и не всегда положительно.

Тем не менее, преимуществ проживания в Германии достаточно: это и удобное транспортное сообщение, объясняющееся географической близостью с Россией, и огромная русская диаспора, развитая сеть русских магазинов и фирм и, разумеется, просто высокий уровень жизни. Кроме того, покупая жилье в Германии, можно быть полностью уверенным в его правовой защищенности.

Дебит и кредит

Помимо приобретения недвижимости, россиян интересует и такой вид деятельности, как инвестиции в сдаваемое в аренду жилье. Вариантов сейчас всего два: сдавать пансионы или номера в отелях или сдавать дома, квартиры, виллы в долгосрочную (от года) аренду.
По отношению к вложенным в жилье средствам это даст годовой доход в 3–4 %, что незначительно выше инфляции. Так что жилье в Германии лучше покупать для души, а не для денег.

Впрочем, есть и исключения: стабильно прибавляет в цене элитный сектор жилья, как, например, дома в районе Грюнвальда (Берлин), покупка которых также может считаться выгодным капиталовложением. По мнению экспертов рынка, российскому инвестору стоит обратить самое пристальное внимание на данный сектор недвижимости.

Интересна также и ипотека. Платежеспособному заемщику банк может выдать кредит на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта, с рассрочкой платежей на срок до 25 лет. Фонд коммун и земель Германии насчитывает сегодня 3 миллиона квартир. Неудивительно, что в такой ситуации ипотечный кредит стал самым низким за последние 20 лет: до 3,9-4,5 %. Скорее всего, в скором времени ставки вырастут, но если успеть воспользоваться ситуацией, можно в будущем получить некоторый доход.

Что касается расходов, то они, увы, существенны. Налог на недвижимость, суммарно с земельным и "канализационным" налогом, ежегодно будет подрывать ваш бюджет в среднем на 100–150 евро за сотку земли, на которой стоит ваш дом. Также придется ежемесячно оплачивать электроэнергию, воду, отопление, вывоз мусора и т. д. - около 170–250 евро за квартиру, 200–350 евро за дом, до 500 евро за виллу с бассейном. Если объект сдают в аренду, все расходы по его содержанию ложатся на плечи съемщика.

Кого ждут на берегу немецком?

Х.-Г. Буллингер, директор Фрауенгоферского института экономики труда и организации, называет 7 сфер деятельности, в которых получивший соответствующее образование эмигрант обязательно будет востребован: здоровье и уход (особенно – врачи узкой специализации); логистика и транспорт; организация досуга и туризм; масс-медиа и телекоммуникации; консалтинг; экология; информационная техника. Именно в этих областях в ближайшие 15 лет будут возникать сотни тысяч новых рабочих мест. Не пропадут толковые экономисты и риелторы.

Надлежит лишь не забывать о том, что для занятия трудовой деятельностью на территории страны каждый приезжий непременно должен получить разрешение на работу от ведомства по труду. Кроме того, в подтверждение своей компетентности необходимо иметь соответствующий документ международного образца (как минимум – диплом бакалавра). В Германии прохладно относятся к знаниям и способностям эмигрантов. Такое ощущение, что система пытается полностью отсечь все, чего добился иностранец в прошлой жизни, и начать его жизнь с чистого листа. И вместо того, чтобы объективно оценить уровень подготовки и способностей специалиста, после чего предложить ему индивидуальный путь развития, здесь ограничиваются предложением "как следует выучить язык", а потом уже жить дальше. Исключение составляют лишь т.н. контингентные беженцы - потомки тех, кто во времена Второй мировой войны был вынужден покинуть Германию по тем или иным (чаще всего – национальным) причинам. Для "контингентных" нет жёстких требований к языку, существуют поблажки при получении соцпособий, общины помощи новичкам, бесплатные языковые курсы и пр.

Людям "в возрасте" переезд на ПМЖ в Германию дается тяжелее, чем молодым. Нужно быть готовым к работе к неквалифицированной, не очень хорошо оплачиваемой работе, которой здесь занимается основная масса приехавших после 40-ка лет. И это – при постоянном росте налогов и выплат по всем видам страховок, повышении срока выхода на пенсию в 67 и снижении размеров этих пенсий…

Но всё, как говорится, познаётся в сравнении. И уж, во всяком случае, российским пенсионерам нечего терять. Правительство Германии старается обеспечить достойную жизнь всем гражданам. Большинство приехавших в Германию мирятся с огромными психологическими проблемами, но их полностью устраивает круг социальных гарантий, чистота на улицах, уровень жизни и вера в светлое будущее для своих детей.

Михаил Сливкин
Источник - ZagranDom.ru
18.06.2008