ОТКРЫТИЕ
Монакские банкиры: щедрые и молчаливые

Рынки недвижимости Европы медленно, но верно выходят из кризиса, что отражается в плавном повышении цен, возвращении крупных инвесторов и активном развитии ипотеки. В числе флагманов - рынки недвижимости Франции и Монако. Секреты их успеха эксперты объясняют стабильностью, высоким качеством строительства, ограниченностью предложения и выгодной ипотекой.

Об ипотеке мы сегодня и поговорим с одним из ведущих экспертов в сфере ипотечного кредитования, директором департамента по работе с российскими клиентами Societe Generale Private Banking Monaco Эльвирой Вердин.

- Эльвира, насколько сегодня популярна ипотека у покупателей европейской недвижимости, в частности у россиян?

- Ипотека в последнее время стала очень востребована у покупателей недвижимости. Не стану оценивать все европейские рынки, но с уверенностью могу сказать, что в нашем регионе - Франция и Монако - на сегодняшний день практически 100% сделок по покупке элитной недвижимости совершается по ипотеке.

- Чем так привлекает ипотека богатых людей? Они ведь и без ипотеки могут позволить купить себе недвижимость, даже очень дорогую.

- В России принято считать, что ипотекой пользуются только те, у кого недостаточно собственных средств, чтобы приобрести жилье. Кроме того, ипотека видится своеобразной кабалой. А между тем при грамотном использовании возможностей, которые предоставляют банки в сфере кредитования, реально не только сохранить свои деньги, но и приумножить их. Все зависит от правильности подхода. К тому же ипотека от банков Монако пользуется большим спросом еще и потому, что монакские банки - одни из немногих в мире, которые готовы выдать кредит на полную сумму совершаемой сделки, то есть обеспечивать 100%-ное финансирование при условии предоставления банку гарантий. А самым веским аргументом за ипотеку в банках Монако является возможность оптимизации налогового бремени.

- Если можно, расскажите об этом подробнее.

- Дело в том, что во Франции очень высокие налоги. Например, купивший квартиру в Париже за €14 млн ежегодно будет платить государству в качестве налога на богатство €115 тыс. Налог на наследство - от 20%. А если взять ипотеку в монакском банке, особенно со 100%-ным финансированием, то оба этих налога можно оптимизировать: купленная на заемные средства недвижимость не облагается налогами.

- Это актуально только для банков Монако или для французских банков тоже?

- Кредиты могут предоставлять и банки во Франции, но выдаваемые суммы будут значительно меньше. Важно учитывать, что банки во Франции обязаны декларировать все предоставляемые заемщиком гарантии. Что касается монакских банков, они соблюдают банковскую тайну и конфиденциальность информации о вкладах своих клиентов.

- Но ведь, обеспечивая 100%-ное финансирование, особенно когда речь идет о покупке элитной недвижимости стоимостью несколько миллионов евро, банк сильно рискует. Какие гарантии банк попросит взамен своей щедрости?

- Банк, выдавая кредит, страхует себя тремя способами. Первым залогом служит сам объект недвижимости. Второй гарантией являются ценные бумаги (акции, облигации) или денежные средства - обычно в размере 50% стоимости покупаемой недвижимости, которые заемщик должен передать в управление банку. И третий вид гарантии, который иногда используется, - личные поручительства.

- Если у клиента уже есть половина суммы, необходимой на покупку приглянувшейся недвижимости, то какой смысл ему брать 100%-ный кредит? Ведь получается, что он замораживает деньги и будет вынужден платить банку больше процентов за обслуживание кредита.

- Не совсем так. Средства, получаемые банком в виде гарантии, будь то «живые» деньги или ценные бумаги, вовсе не замораживаются. Клиент их передает банку в управление. И подчас, инвестировав эти деньги на фондовом рынке, банк зарабатывает на росте ценных бумаг для своего заемщика намного больше, чем процентные выплаты по ипотеке. В частности, именно это я имела в виду, когда говорила о том, что с помощью ипотеки есть шанс приумножить свои средства. Кроме того, не стоит забывать и о возможности уменьшить налоговое бремя.

- Раз уж заговорили о ставках, на каком уровне они сейчас находятся?

- Клиенты могут выбрать один из трех видов ставок: плавающую, фиксированную и варьирующуюся. На данный момент наибольшей популярностью среди клиентов пользуются продукты с плавающий ставкой, привязанной к индикатору EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate - средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам в евро, рассчитываемая Европейской банковской федерацией - Прим. ред.). Сегодня трехмесячный EURIBOR составляет 1,049% плюс банковская маржа и составляющая, которая называется Liquidity Cost (стоимость денег на рынке - сейчас около 1%). Таким образом, плавающая ставка сегодня находится на уровне 3,5% годовых. Скорее всего, EURIBOR будет расти, значит, и плавающая ставка также будет увеличиваться.

В связи с этим мы предлагаем варьирующуюся ставку, работающую по принципу «базовая ставка плюс-минус 1%». Например, если ваша базовая колеблющаяся ставка находится на уровне 3,5%, а коридор - плюс-минус 1%, то независимо от того, насколько поднимется EURIBOR, на который все ориентируются, вы на протяжении всего срока не будете платить больше 4,5%. Однако если EURIBOR станет снижаться, то вы не сможете платить меньше 2,5%.

Что касается фиксированной ставки, она сейчас находится на уровне 4% годовых. Размер фиксированной ставки прямо пропорционален сроку кредита. Чем меньше срок кредита, тем меньше размер ставки. Например, при сроке кредита в пять лет ставка равна 3,5%, при сроке в десять лет - 4% и т. д. От суммы кредита ставка не зависит.

- Предусмотрены ли штрафы за досрочное погашение?

- Если вы берете кредит с плавающей или колеблющейся ставкой, никаких штрафных санкций при досрочном погашении нет. Достаточно будет предупредить банк заранее (за три месяца) о том, что вы хотите выплатить кредит полностью. В случае с фиксированной ставкой штрафа при досрочном погашении не избежать. Обычно он составляет 3% заранее погашаемой суммы капитала.

- Вы сказали, что в вашем банке наиболее востребованы продукты с плавающей ставкой. Однако в России плавающая ставка далеко не так популярна. Подавляющее число заемщиков в нашей стране предпочитают фиксированную ставку. Придерживаются ли россияне этой традиционной практики в Европе?

- Относительно предпочтений россиян могу сказать следующее: 60% всех кредитов, полученных заемщиками из России в нашем банке, приходится на плавающую и варьирующуюся ставку и лишь 40% - на фиксированную. Если кто и любит фиксированную ставку, то это французы. А вот ирландцы, голландцы и остальные европейцы предпочитают плавающую ставку.

Вообще, если говорить о выборе ставки, то, на мой взгляд, варьирующаяся ставка оптимальна, когда клиент приобретает жилье для себя. А вот если он преследует инвестиционные цели, то имеет смысл взять плавающую ставку: в этом случае легко играть на рынке.

- В каком случае ваш банк откажет российскому клиенту в выдаче кредита? Иначе говоря, каким требованиям должен отвечать заемщик?

- Во-первых, клиент независимо от того, гражданином какой страны он является, должен обеспечить банку дополнительные гарантии денежными средствами или ценными бумагами на сумму, обычно равную 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Во-вторых, банк должен понимать происхождение доходов заемщика. Так называемым отмыванием грязных денег мы не занимаемся, поэтому, если легальность бизнеса клиента и его денежных средств вызывает у банка сомнения, то, скорее всего, ему в кредите откажут.

- Как часто ваш банк по каким-либо причинам отказывал россиянам в выдаче кредита?

- Процент отказов банка в ипотечном кредите составляет 5-10%, эти цифры актуальны и для россиян.

- А каким требованиям должен соответствовать приобретаемый объект недвижимости? Существуют ли здесь какие-либо ограничения?

- Что касается объекта, то им может быть самая разная недвижимость - и замок, и квартира, и вилла. Единственное требование - независимый эксперт должен дать заключение, что цена приобретаемого объекта не ниже рыночной стоимости. Если, например, запрашиваемая стоимость объекта €10 млн, а эксперт его оценил в €8 млн, то мы будем отталкиваться от последней цифры при решении о финансировании. Ситуация, когда банк, прежде чем выдать кредит, оценивает стоимость объекта, является стандартной.

Относительно качественных требований: приобретаемый объект не должен находиться в так называемой красной зоне, то есть зоне повышенной пожароопасности. Если же объект расположен в красной зоне, то банк попросит клиента застраховать этот объект на сумму, равную стоимости объекта.

- Есть ли различия в условиях кредитования для строящихся и готовых объектов?

- Да, есть. Коэффициент кредитования на строящееся жилье будет меньше. Проще говоря, банк попросит в качестве гарантии депозит на большую сумму. Это объясняется просто: всегда есть риски, что объект не будет достроен, в кризис особенно.

- Какие еще изменения произошли в кризис?

- Во-первых, банк стал брать больше гарантий - примерно на 10%. Кроме того, сократился средний срок кредита. Если раньше он составлял в среднем 10-15 лет, то сейчас, как правило, 7-10 лет. Как ни удивительно, ипотека в кризис стала более популярной, в первую очередь благодаря значительному снижению ставок. И, по моему мнению, сейчас, когда цены на недвижимость еще не достигли докризисного уровня, а ставки все еще привлекательно низки, - самое время взять кредит на покупку дома своей мечты.

Гостиничная индустрия считается выгодной сферой для инвестиций - многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом, который затем удаётся значительно приумножить. Особенно следует присмотреться к сегменту гостиниц небольшого формата - эксперты считают, что у мини-отелей есть ряд преимуществ, особенно в период кризиса. Такие гостиницы требуют значительно меньших вложений и имеют относительно короткий срок окупаемости, их владельцам проще регулировать цены, ориентируясь на колебания рынка, а в случае крайней необходимости - перепрофилировать помещения на другой вид деятельности. Так что не случайно интересы потенциальных российских инвесторов «малых гостиничных форм» уже перешагнули границы Российской Федерации.

подробнее

Южный берег Крыма (ЮБК) всегда был местом притяжения ценителей изысканного отдыха. Задали тон российские аристократы, преимущественно, петербуржцы, с середины XIX века превращавшие Киммерийское побережье в уютное пристанище русской богемы.

подробнее

Наверное, уже можно сказать, что так сложилось исторически: из всего почти 1 200-километрового средиземноморского побережья Испании российские покупатели недвижимости отдают бесспорное предпочтение двум совершенно непохожим, полярно расположенным и, при этом, самым дорогим регионам. Туда и отправимся выяснить, почему? А главное - почём?

подробнее

Коста-дель-Соль, Слънчев бряг, Саулкрасты... Что общего у этих курортов? Все они носят одно имя, которое в переводе обозначает «солнечный берег».

подробнее

Недвижимость в Альпах или на каком-то другом горном курорте говорит многое о её собственнике: скорее всего, он спортивен, ведёт здоровый образ жизни, имеет успешный бизнес. Российская бизнес-элита заботится о своём имидже, поэтому выбирает только статусные предложения, тогда как обычные россияне предпочитают чистый горный воздух и хорошую лыжную трассу. За этим отправляются, к примеру, в Болгарию, где цены на недвижимость не выше, чем на подмосковные «дальние дачи».

подробнее