ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
09.11.17 Вперед, к новым рекордам!

Покупатели жилья в столичных новостройках на протяжении 2017 года демонстрирует небывалую активность: количество зарегистрированных за три квартала договоров долевого участия более чем в 1,5 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года.

03.11.17 Состоялась церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018

26 октября 2017 года в Лондоне состоялась торжественная церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018. Коттеджный поселок БЕРЕЗКИ стал победителем среди проектов из России в двух категориях: Архитектура загородного коттеджного комплекса - Multiple Residence Architecture и Многофункциональный комплекс - Mixed Use Development.

02.11.17 Открыта регистрация на первый Сочинский Всероссийский жилищный конгресс

Мероприятие состоится 17-20 апреля 2018 года в отеле Pullman Sochi Centre и соберет более 1000 профессионалов рынка недвижимости из всех регионов РФ.

31.10.17 В Москве состоялась крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES»

27 и 28 октября 2017 г. в Экспоцентре с успехом прошла крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES». Более чем из 30 стран мира в выставке приняли участие более 50 экспонентов. Лучшие игроки рынка представили свои проекты, среди них: Layan, Savills, DOM DE, Harmony Suites, Grekodom, Asia Invest, Schuchmann Wine Village, Immomanie, Yekta Homes, Миэль, Grupo Mahersol и многие другие. Выставку посетило более 3000 целевых посетителей.

25.10.17 Ведущие эксперты в деловой программе выставки зарубежной недвижимости MPIRES

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES. Выставка направлена на то, чтобы познакомить людей, желающих осуществить покупку, с теми, кто поможет осуществить эту мечту.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ОТКРЫТИЕ
Монакские банкиры: щедрые и молчаливые

ОТКРЫТИЕ
Монакские банкиры: щедрые и молчаливые

Рынки недвижимости Европы медленно, но верно выходят из кризиса, что отражается в плавном повышении цен, возвращении крупных инвесторов и активном развитии ипотеки. В числе флагманов - рынки недвижимости Франции и Монако. Секреты их успеха эксперты объясняют стабильностью, высоким качеством строительства, ограниченностью предложения и выгодной ипотекой.

 

Об ипотеке мы сегодня и поговорим с одним из ведущих экспертов в сфере ипотечного кредитования, директором департамента по работе с российскими клиентами Societe Generale Private Banking Monaco Эльвирой Вердин.

 

- Эльвира, насколько сегодня популярна ипотека у покупателей европейской недвижимости, в частности у россиян?

 

- Ипотека в последнее время стала очень востребована у покупателей недвижимости. Не стану оценивать все европейские рынки, но с уверенностью могу сказать, что в нашем регионе - Франция и Монако - на сегодняшний день практически 100% сделок по покупке элитной недвижимости совершается по ипотеке.

 

- Чем так привлекает ипотека богатых людей? Они ведь и без ипотеки могут позволить купить себе недвижимость, даже очень дорогую.

 

- В России принято считать, что ипотекой пользуются только те, у кого недостаточно собственных средств, чтобы приобрести жилье. Кроме того, ипотека видится своеобразной кабалой. А между тем при грамотном использовании возможностей, которые предоставляют банки в сфере кредитования, реально не только сохранить свои деньги, но и приумножить их. Все зависит от правильности подхода. К тому же ипотека от банков Монако пользуется большим спросом еще и потому, что монакские банки - одни из немногих в мире, которые готовы выдать кредит на полную сумму совершаемой сделки, то есть обеспечивать 100%-ное финансирование при условии предоставления банку гарантий. А самым веским аргументом за ипотеку в банках Монако является возможность оптимизации налогового бремени.

 

- Если можно, расскажите об этом подробнее.

 

- Дело в том, что во Франции очень высокие налоги. Например, купивший квартиру в Париже за €14 млн ежегодно будет платить государству в качестве налога на богатство €115 тыс. Налог на наследство - от 20%. А если взять ипотеку в монакском банке, особенно со 100%-ным финансированием, то оба этих налога можно оптимизировать: купленная на заемные средства недвижимость не облагается налогами.

 

- Это актуально только для банков Монако или для французских банков тоже?

 

- Кредиты могут предоставлять и банки во Франции, но выдаваемые суммы будут значительно меньше. Важно учитывать, что банки во Франции обязаны декларировать все предоставляемые заемщиком гарантии. Что касается монакских банков, они соблюдают банковскую тайну и конфиденциальность информации о вкладах своих клиентов.

 

- Но ведь, обеспечивая 100%-ное финансирование, особенно когда речь идет о покупке элитной недвижимости стоимостью несколько миллионов евро, банк сильно рискует. Какие гарантии банк попросит взамен своей щедрости?

 

- Банк, выдавая кредит, страхует себя тремя способами. Первым залогом служит сам объект недвижимости. Второй гарантией являются ценные бумаги (акции, облигации) или денежные средства - обычно в размере 50% стоимости покупаемой недвижимости, которые заемщик должен передать в управление банку. И третий вид гарантии, который иногда используется, - личные поручительства.

 

- Если у клиента уже есть половина суммы, необходимой на покупку приглянувшейся недвижимости, то какой смысл ему брать 100%-ный кредит? Ведь получается, что он замораживает деньги и будет вынужден платить банку больше процентов за обслуживание кредита.

 

- Не совсем так. Средства, получаемые банком в виде гарантии, будь то «живые» деньги или ценные бумаги, вовсе не замораживаются. Клиент их передает банку в управление. И подчас, инвестировав эти деньги на фондовом рынке, банк зарабатывает на росте ценных бумаг для своего заемщика намного больше, чем процентные выплаты по ипотеке. В частности, именно это я имела в виду, когда говорила о том, что с помощью ипотеки есть шанс приумножить свои средства. Кроме того, не стоит забывать и о возможности уменьшить налоговое бремя.

 

- Раз уж заговорили о ставках, на каком уровне они сейчас находятся?

 

- Клиенты могут выбрать один из трех видов ставок: плавающую, фиксированную и варьирующуюся. На данный момент наибольшей популярностью среди клиентов пользуются продукты с плавающий ставкой, привязанной к индикатору EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate - средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам в евро, рассчитываемая Европейской банковской федерацией - Прим. ред.). Сегодня трехмесячный EURIBOR составляет 1,049% плюс банковская маржа и составляющая, которая называется Liquidity Cost (стоимость денег на рынке - сейчас около 1%). Таким образом, плавающая ставка сегодня находится на уровне 3,5% годовых. Скорее всего, EURIBOR будет расти, значит, и плавающая ставка также будет увеличиваться.

 

В связи с этим мы предлагаем варьирующуюся ставку, работающую по принципу «базовая ставка плюс-минус 1%». Например, если ваша базовая колеблющаяся ставка находится на уровне 3,5%, а коридор - плюс-минус 1%, то независимо от того, насколько поднимется EURIBOR, на который все ориентируются, вы на протяжении всего срока не будете платить больше 4,5%. Однако если EURIBOR станет снижаться, то вы не сможете платить меньше 2,5%.

 

Что касается фиксированной ставки, она сейчас находится на уровне 4% годовых. Размер фиксированной ставки прямо пропорционален сроку кредита. Чем меньше срок кредита, тем меньше размер ставки. Например, при сроке кредита в пять лет ставка равна 3,5%, при сроке в десять лет - 4% и т. д. От суммы кредита ставка не зависит.

 

- Предусмотрены ли штрафы за досрочное погашение?

 

- Если вы берете кредит с плавающей или колеблющейся ставкой, никаких штрафных санкций при досрочном погашении нет. Достаточно будет предупредить банк заранее (за три месяца) о том, что вы хотите выплатить кредит полностью. В случае с фиксированной ставкой штрафа при досрочном погашении не избежать. Обычно он составляет 3% заранее погашаемой суммы капитала.

 

- Вы сказали, что в вашем банке наиболее востребованы продукты с плавающей ставкой. Однако в России плавающая ставка далеко не так популярна. Подавляющее число заемщиков в нашей стране предпочитают фиксированную ставку. Придерживаются ли россияне этой традиционной практики в Европе?

 

- Относительно предпочтений россиян могу сказать следующее: 60% всех кредитов, полученных заемщиками из России в нашем банке, приходится на плавающую и варьирующуюся ставку и лишь 40% - на фиксированную. Если кто и любит фиксированную ставку, то это французы. А вот ирландцы, голландцы и остальные европейцы предпочитают плавающую ставку.

Вообще, если говорить о выборе ставки, то, на мой взгляд, варьирующаяся ставка оптимальна, когда клиент приобретает жилье для себя. А вот если он преследует инвестиционные цели, то имеет смысл взять плавающую ставку: в этом случае легко играть на рынке.

 

- В каком случае ваш банк откажет российскому клиенту в выдаче кредита? Иначе говоря, каким требованиям должен отвечать заемщик?

 

- Во-первых, клиент независимо от того, гражданином какой страны он является, должен обеспечить банку дополнительные гарантии денежными средствами или ценными бумагами на сумму, обычно равную 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Во-вторых, банк должен понимать происхождение доходов заемщика. Так называемым отмыванием грязных денег мы не занимаемся, поэтому, если легальность бизнеса клиента и его денежных средств вызывает у банка сомнения, то, скорее всего, ему в кредите откажут.

 

- Как часто ваш банк по каким-либо причинам отказывал россиянам в выдаче кредита?

 

- Процент отказов банка в ипотечном кредите составляет 5-10%, эти цифры актуальны и для россиян.

 

- А каким требованиям должен соответствовать приобретаемый объект недвижимости? Существуют ли здесь какие-либо ограничения?

 

- Что касается объекта, то им может быть самая разная недвижимость - и замок, и квартира, и вилла. Единственное требование - независимый эксперт должен дать заключение, что цена приобретаемого объекта не ниже рыночной стоимости. Если, например, запрашиваемая стоимость объекта €10 млн, а эксперт его оценил в €8 млн, то мы будем отталкиваться от последней цифры при решении о финансировании. Ситуация, когда банк, прежде чем выдать кредит, оценивает стоимость объекта, является стандартной.

Относительно качественных требований: приобретаемый объект не должен находиться в так называемой красной зоне, то есть зоне повышенной пожароопасности. Если же объект расположен в красной зоне, то банк попросит клиента застраховать этот объект на сумму, равную стоимости объекта.

 

- Есть ли различия в условиях кредитования для строящихся и готовых объектов?

 

- Да, есть. Коэффициент кредитования на строящееся жилье будет меньше. Проще говоря, банк попросит в качестве гарантии депозит на большую сумму. Это объясняется просто: всегда есть риски, что объект не будет достроен, в кризис особенно.

 

- Какие еще изменения произошли в кризис?

 

- Во-первых, банк стал брать больше гарантий - примерно на 10%. Кроме того, сократился средний срок кредита. Если раньше он составлял в среднем 10-15 лет, то сейчас, как правило, 7-10 лет. Как ни удивительно, ипотека в кризис стала более популярной, в первую очередь благодаря значительному снижению ставок. И, по моему мнению, сейчас, когда цены на недвижимость еще не достигли докризисного уровня, а ставки все еще привлекательно низки, - самое время взять кредит на покупку дома своей мечты.

Беседовала Элина ПЛАХТИНА
Источник - ZagranDom.ru
08.02.2011
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Сезон распродаж продолжается

Международный финансовый кризис, развившийся на фоне ипотечного кризиса в США, быстро распространился на страны Европы и повлёк за собой снижение цен. Но затронул он не все, а только те государства, где 90–95% сделок по приобретению недвижимости заключались с помощью ипотеки...

подробнее

Недвижимость в Чехии: Вилла по-пражски

Дом в Чехии можно построить или собрать, купить или арендовать

подробнее

ПРОЕКТЫ
Дома для истинных ценителей стиля

Кипр не нуждается в представлении: он и так хорошо знаком россиянам. Эта страна является очень востребованной среди наших соотечественников на протяжении последних пяти лет. За это время Кипр превратился в одну из самых популярных стран для приобретения элитной жилой недвижимости. Покупателей привлекают удобное расположение острова, высокое качество жизни и благоприятная налоговая политика.

подробнее

ПРОЕКТЫ
Ищем лучшую курортную недвижимость

У подмосковных дач появился серьезный конкурент - вилла за границей. Цена загородного дома в 30км от Москвы сопоставима со стоимостью резиденции около моря в теплых краях.

подробнее

Германский рынок недвижимости. Штормовое предупреждение

На фоне бурно развивающегося мирового финансового кризиса и стремительного падения цен на жилье во многих странах  Европы, рынок недвижимости Германии выглядит даже не островком стабильности, а могучим броненосцем, непотопляемым дредноутом, которому не страшны никакие финансовые штормы и ипотечные тайфуны...

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
200x100
200х100-