ОТКРЫТИЕ
Монакские банкиры: щедрые и молчаливые

Рынки недвижимости Европы медленно, но верно выходят из кризиса, что отражается в плавном повышении цен, возвращении крупных инвесторов и активном развитии ипотеки. В числе флагманов - рынки недвижимости Франции и Монако. Секреты их успеха эксперты объясняют стабильностью, высоким качеством строительства, ограниченностью предложения и выгодной ипотекой.

Об ипотеке мы сегодня и поговорим с одним из ведущих экспертов в сфере ипотечного кредитования, директором департамента по работе с российскими клиентами Societe Generale Private Banking Monaco Эльвирой Вердин.

- Эльвира, насколько сегодня популярна ипотека у покупателей европейской недвижимости, в частности у россиян?

- Ипотека в последнее время стала очень востребована у покупателей недвижимости. Не стану оценивать все европейские рынки, но с уверенностью могу сказать, что в нашем регионе - Франция и Монако - на сегодняшний день практически 100% сделок по покупке элитной недвижимости совершается по ипотеке.

- Чем так привлекает ипотека богатых людей? Они ведь и без ипотеки могут позволить купить себе недвижимость, даже очень дорогую.

- В России принято считать, что ипотекой пользуются только те, у кого недостаточно собственных средств, чтобы приобрести жилье. Кроме того, ипотека видится своеобразной кабалой. А между тем при грамотном использовании возможностей, которые предоставляют банки в сфере кредитования, реально не только сохранить свои деньги, но и приумножить их. Все зависит от правильности подхода. К тому же ипотека от банков Монако пользуется большим спросом еще и потому, что монакские банки - одни из немногих в мире, которые готовы выдать кредит на полную сумму совершаемой сделки, то есть обеспечивать 100%-ное финансирование при условии предоставления банку гарантий. А самым веским аргументом за ипотеку в банках Монако является возможность оптимизации налогового бремени.

- Если можно, расскажите об этом подробнее.

- Дело в том, что во Франции очень высокие налоги. Например, купивший квартиру в Париже за €14 млн ежегодно будет платить государству в качестве налога на богатство €115 тыс. Налог на наследство - от 20%. А если взять ипотеку в монакском банке, особенно со 100%-ным финансированием, то оба этих налога можно оптимизировать: купленная на заемные средства недвижимость не облагается налогами.

- Это актуально только для банков Монако или для французских банков тоже?

- Кредиты могут предоставлять и банки во Франции, но выдаваемые суммы будут значительно меньше. Важно учитывать, что банки во Франции обязаны декларировать все предоставляемые заемщиком гарантии. Что касается монакских банков, они соблюдают банковскую тайну и конфиденциальность информации о вкладах своих клиентов.

- Но ведь, обеспечивая 100%-ное финансирование, особенно когда речь идет о покупке элитной недвижимости стоимостью несколько миллионов евро, банк сильно рискует. Какие гарантии банк попросит взамен своей щедрости?

- Банк, выдавая кредит, страхует себя тремя способами. Первым залогом служит сам объект недвижимости. Второй гарантией являются ценные бумаги (акции, облигации) или денежные средства - обычно в размере 50% стоимости покупаемой недвижимости, которые заемщик должен передать в управление банку. И третий вид гарантии, который иногда используется, - личные поручительства.

- Если у клиента уже есть половина суммы, необходимой на покупку приглянувшейся недвижимости, то какой смысл ему брать 100%-ный кредит? Ведь получается, что он замораживает деньги и будет вынужден платить банку больше процентов за обслуживание кредита.

- Не совсем так. Средства, получаемые банком в виде гарантии, будь то «живые» деньги или ценные бумаги, вовсе не замораживаются. Клиент их передает банку в управление. И подчас, инвестировав эти деньги на фондовом рынке, банк зарабатывает на росте ценных бумаг для своего заемщика намного больше, чем процентные выплаты по ипотеке. В частности, именно это я имела в виду, когда говорила о том, что с помощью ипотеки есть шанс приумножить свои средства. Кроме того, не стоит забывать и о возможности уменьшить налоговое бремя.

- Раз уж заговорили о ставках, на каком уровне они сейчас находятся?

- Клиенты могут выбрать один из трех видов ставок: плавающую, фиксированную и варьирующуюся. На данный момент наибольшей популярностью среди клиентов пользуются продукты с плавающий ставкой, привязанной к индикатору EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate - средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам в евро, рассчитываемая Европейской банковской федерацией - Прим. ред.). Сегодня трехмесячный EURIBOR составляет 1,049% плюс банковская маржа и составляющая, которая называется Liquidity Cost (стоимость денег на рынке - сейчас около 1%). Таким образом, плавающая ставка сегодня находится на уровне 3,5% годовых. Скорее всего, EURIBOR будет расти, значит, и плавающая ставка также будет увеличиваться.

В связи с этим мы предлагаем варьирующуюся ставку, работающую по принципу «базовая ставка плюс-минус 1%». Например, если ваша базовая колеблющаяся ставка находится на уровне 3,5%, а коридор - плюс-минус 1%, то независимо от того, насколько поднимется EURIBOR, на который все ориентируются, вы на протяжении всего срока не будете платить больше 4,5%. Однако если EURIBOR станет снижаться, то вы не сможете платить меньше 2,5%.

Что касается фиксированной ставки, она сейчас находится на уровне 4% годовых. Размер фиксированной ставки прямо пропорционален сроку кредита. Чем меньше срок кредита, тем меньше размер ставки. Например, при сроке кредита в пять лет ставка равна 3,5%, при сроке в десять лет - 4% и т. д. От суммы кредита ставка не зависит.

- Предусмотрены ли штрафы за досрочное погашение?

- Если вы берете кредит с плавающей или колеблющейся ставкой, никаких штрафных санкций при досрочном погашении нет. Достаточно будет предупредить банк заранее (за три месяца) о том, что вы хотите выплатить кредит полностью. В случае с фиксированной ставкой штрафа при досрочном погашении не избежать. Обычно он составляет 3% заранее погашаемой суммы капитала.

- Вы сказали, что в вашем банке наиболее востребованы продукты с плавающей ставкой. Однако в России плавающая ставка далеко не так популярна. Подавляющее число заемщиков в нашей стране предпочитают фиксированную ставку. Придерживаются ли россияне этой традиционной практики в Европе?

- Относительно предпочтений россиян могу сказать следующее: 60% всех кредитов, полученных заемщиками из России в нашем банке, приходится на плавающую и варьирующуюся ставку и лишь 40% - на фиксированную. Если кто и любит фиксированную ставку, то это французы. А вот ирландцы, голландцы и остальные европейцы предпочитают плавающую ставку.

Вообще, если говорить о выборе ставки, то, на мой взгляд, варьирующаяся ставка оптимальна, когда клиент приобретает жилье для себя. А вот если он преследует инвестиционные цели, то имеет смысл взять плавающую ставку: в этом случае легко играть на рынке.

- В каком случае ваш банк откажет российскому клиенту в выдаче кредита? Иначе говоря, каким требованиям должен отвечать заемщик?

- Во-первых, клиент независимо от того, гражданином какой страны он является, должен обеспечить банку дополнительные гарантии денежными средствами или ценными бумагами на сумму, обычно равную 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Во-вторых, банк должен понимать происхождение доходов заемщика. Так называемым отмыванием грязных денег мы не занимаемся, поэтому, если легальность бизнеса клиента и его денежных средств вызывает у банка сомнения, то, скорее всего, ему в кредите откажут.

- Как часто ваш банк по каким-либо причинам отказывал россиянам в выдаче кредита?

- Процент отказов банка в ипотечном кредите составляет 5-10%, эти цифры актуальны и для россиян.

- А каким требованиям должен соответствовать приобретаемый объект недвижимости? Существуют ли здесь какие-либо ограничения?

- Что касается объекта, то им может быть самая разная недвижимость - и замок, и квартира, и вилла. Единственное требование - независимый эксперт должен дать заключение, что цена приобретаемого объекта не ниже рыночной стоимости. Если, например, запрашиваемая стоимость объекта €10 млн, а эксперт его оценил в €8 млн, то мы будем отталкиваться от последней цифры при решении о финансировании. Ситуация, когда банк, прежде чем выдать кредит, оценивает стоимость объекта, является стандартной.

Относительно качественных требований: приобретаемый объект не должен находиться в так называемой красной зоне, то есть зоне повышенной пожароопасности. Если же объект расположен в красной зоне, то банк попросит клиента застраховать этот объект на сумму, равную стоимости объекта.

- Есть ли различия в условиях кредитования для строящихся и готовых объектов?

- Да, есть. Коэффициент кредитования на строящееся жилье будет меньше. Проще говоря, банк попросит в качестве гарантии депозит на большую сумму. Это объясняется просто: всегда есть риски, что объект не будет достроен, в кризис особенно.

- Какие еще изменения произошли в кризис?

- Во-первых, банк стал брать больше гарантий - примерно на 10%. Кроме того, сократился средний срок кредита. Если раньше он составлял в среднем 10-15 лет, то сейчас, как правило, 7-10 лет. Как ни удивительно, ипотека в кризис стала более популярной, в первую очередь благодаря значительному снижению ставок. И, по моему мнению, сейчас, когда цены на недвижимость еще не достигли докризисного уровня, а ставки все еще привлекательно низки, - самое время взять кредит на покупку дома своей мечты.

Да, несмотря на финансовые шторма и натиск слухов о «закате эры кипрской недвижимости», рынок выжил, причём без больших потерь. И если вас не покинула мечта о своём доме, то Кипр - простой ответ на все вопросы: «куда вложить деньги?», «где отдыхать летом?», «куда отправить детей учиться?». Экономика Республики Кипр достаточно здоровая, поскольку правительство правильно и своевременно поддерживает финансовый сектор. А условия ипотеки для иностранных покупателей даже улучшились за последние два года, чего не скажешь о других странах. В целом цены на кипрскую недвижимость, в отличие от многих других стран, не «раздуты», а обеспечены высоким качеством строительства, развитой инфраструктурой, стабильностью и прозрачностью экономики. Поэтому на рынке недвижимости острова наблюдается относительная стабильность. «Относительность» создаёт вторичный жилой фонд, где произошло снижение стоимости на 20-40 %, тогда как новостройки по-прежнему в цене.

подробнее

Почти три года рынок испанской недвижимости пребывает в состоянии кризиса, и цены на жильё, взвинченные на пике ажиотажного спроса, неспешно, но всё же отступают. Пора ли уже говорить о «ценовом дне»? И какие меры способны реанимировать рынок?

подробнее

Прогнозы экспертов в очередной раз не оправдались. Рынок недвижимости Черногории не устоял перед натиском разрастающегося экономического кризиса, и квадратный метр, как и по всей Европе, постепенно падает в цене.

подробнее

Для кого-то дом на Кипре - это возможность каждое лето сбегать от бесконечных забот к солнцу и морю. Другие хотят надёжно вложить деньги с целью дальнейшего получения прибыли. Возможно, кипрская недвижимость - плацдарм для ваших наследников, приобретающих знания в заграничных университетах. Хороший хозяин готов защищать свою собственность от всех возможных неприятностей. И часть такой защиты - страхование жилья.

подробнее

Революционная лихорадка охватила Ближний Восток. Какие последствия имеет политическая нестабильность для рынков недвижимости и каким образом отражается на ценах?

подробнее