ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

21.09.18 Moscow Overseas Property Show

В Москве уже в четвертый раз пройдет закрытая выставка недвижимости, миграции и инвестиций - Moscow Overseas Property Show.

19.09.18 Жемчужина у моря Чем привлекательна недвижимость в черногорском Которе

Компания Hexagon Investments Ltd. запускает строительство нового lifestyle-проекта SwissOtel Residences в Которе — ​настоящей адриатической гавани комфорта и неги Черногории.

19.09.18 4 причины купить жилье в Испании

Все прелести Белого берега на курортах  Коста-Бланки

19.09.18 С видом на море. Апартаменты в Батуми как инвестиционный продукт

За последние десятилетия батуми стал одним из самых динамично растущих городов не только грузии, но и европы.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Игры с азиатским драконом

Игры с азиатским драконом

Европейские рынки недвижимости остаются стабильными, но не оставляют инвесторам шансов на высокий доход: потенциал увеличения цен во многом исчерпан. Приходится охотиться за выгодными предложениями либо перемещать свое внимание на рынки, которые в будущем обещают вырасти. К таким эксперты относят Азию: сейчас многие страны этого региона представляют интерес с точки зрения вложений.

 

Факторами, которые повышают рискованность инвестиций в азиатские страны, специалисты называют нестабильность политической обстановки в некоторых из них и тонкости законодательства. При благоприятном экономическом прогнозе рынки недвижимости Азии выглядят привлекательными: по оценкам Cushman & Wakefield, в 2016 году капиталовложения вырастут в среднем на 0-3%, наибольший рост ожидается в Китае и Сингапуре.


Согласно опросу, проведенному консалтинговой компанией PwC, более 80% респондентов - инвесторов в азиатскую недвижимость прогнозируют, что в этом году прибыль компаний будет средней или хорошей, а 11% ждут отличной доходности.
Крупнейшими рынками Азии по объему инвестиций в недвижимость в 2015 году, по данным PwC, стали Токио ($15,7 млрд), Гонконг ($4,1 млрд) и Шанхай ($2,7 млрд). Снижение ставок по ипотеке и ослабление национальных валют по отношению к доллару стимулируют инвестиции.


Крупнейшими рынками Азии по объему инвестиций в недвижимость в 2015 году стали Токио ($15,7 млрд), Гонконг ($4,1 млрд) и Шанхай ($2,7 млрд)В некоторых странах с 2014 года понизились процентные ставки и сократился минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Так, в начале февраля 2016 года Центральный банк Китая сообщил об уменьшении первоначального взноса на покупку первого жилья с 25 до 20%, на приобретение второго объекта - с 40 до 30%. Кроме того, процентная ставка снижалась шесть раз с конца 2014 года.
В Японии в январе 2016 года крупнейшие банки страны опустили переменную ставку по ипотеке до рекордно низкого уровня - 0,625%. При этом банк финансирует до 85-90% стоимости объекта. Смягчение ипотечных условий по ипотеке укрепляет внутренний спрос на недвижимость и в перспективе приводит к росту цен на рынке.


Не стоит забывать и об ослаблении азиатских валют по отношению к доллару. Например, валюты Индонезии, Таиланда и Малайзии в 2015 году упали по отношению к доллару на 10-20%. Это заметно сказалось на активности местных покупателей недвижимости, которые приобретают меньше объектов, зато повысился спрос со стороны зарубежных инвесторов, особенно тех, что получают доход в валюте.


Несмотря на удешевление ипотеки и падение курсов валют, азиатский рынок выглядит менее привлекательным по сравнению с европейским и американским из-за низкой доходности недвижимости. Например, офисы и жилье в центральных районах Гонконга, Тайбэя и Токио приносят всего 2-3% годовых. Низкая доходность на самых востребованных рынках Азии объясняется тем, что на малый фонд недвижимости приходится слишком много капитала.


Остановимся подробнее на сегментах коммерческой (офисной, торговой и гостиничной) и жилой недвижимости в Азии.
В первой половине 2015 года продажи азиатской коммерческой недвижимости упали в долларовом выражении на 41% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Сокращение инвестиций во многом связано с тем, что в Китае уменьшилось количество земельных участков, выставленных на продажу. Впрочем, если не учитывать этот фактор, то объем инвестиций снизился лишь на 13%.
По данным Knight Frank, в III квартале 2015 года арендные ставки в Азии выросли лишь на 1,4%, а средняя доля пустующих площадей - на 0,1%. Рынки находятся в разных фазах цикла: в Пекине замедляется снижение арендных ставок, в Гонконге и Мумбаи, напротив, ставки растут, в Нью-Дели и Тайбэе рост замедляется, а в Джакарте и Сингапуре ускоряется падение ставок.


Как правило, рынки с небольшим количеством не сданных в аренду офисов отличаются низкой доходностью. Скажем, в Гонконге пустует лишь 6,5% площадей - доходность от аренды этого типа недвижимости составляет 2,8%, а в Нью-Дели простаивает почти треть офисов, так что доходность превышает 8% за счет рискованности вложений.


Фактором, который увеличивает продажи в азиатских мегаполисах, особенно в Токио, Сеуле и Тайбэе, является рост туристов из КитаяСамая дорогая аренда офисов в Азии - в центре Гонконга: в среднем 1 м² премиум-площадей обойдется в $180.
В 2016 году из-за нестабильной экономической ситуации в мире корпоративные арендаторы будут более тщательно планировать расходы, а инвесторы - склоняться к наименее рискованным вложениям. Укрепившиеся доллар и евро будут привлекать на офисный рынок Азии инвесторов из-за рубежа. Несмотря на замедление китайской экономики, международные компании продолжат расширяться на рынке КНР, поэтому по-прежнему будут пользоваться спросом офисы в крупнейших городах этой страны, особенно в Шанхае и Пекине.


Что касается сегмента стрит-ритейла, то, по подсчетам CBRE, рост стоимости торговых объектов в Азии замедляется: в 2014 году он составил 6,6%, по прогнозу за 2015 год - 1,5%. По информации Cushman & Wakefiled, с июня 2014 по июнь 2015-го арендные ставки увеличивались в Пекине и Шанхае, при этом в Гонконге они значительно снизились (-13,9%) из-за осторожного поведения ритейлеров.
Гонконгская Козуэй-Бэй остается самой дорогой торговой улицей Азии и второй по дороговизне в мире после Пятой авеню в Нью-Йорке.

 

Магазины на Козуэй-Бэй сдаются по цене более $25 тыс. за 1 м² в год. Дешевле всего (среди рынков, исследованных Cushman & Wakefield) обойдутся помещения формата стрит-ритейл на Сателлайт-роуд в индийском Ахмадабаде - примерно за $300 за 1 м² в год.
Основным фактором, который увеличивает продажи в азиатских мегаполисах, особенно в Токио, Сеуле и Тайбэе, является рост туристов из континентального Китая. Следовательно, при замедлении экономики КНР магазины на центральных улицах в этих городах столк­нутся с падением продаж.


По мнению экспертов Cushman & Wakefield, к 2018 году Китай может стать крупнейшим рынком торговой недвижимости в мире: в стране растут средний класс и внутреннее потребление. Китайский рынок отличается гибкостью: многие компании меняют формат торговли, приспосабливаясь к веяниям времени - например, модные бренды открывают кафе и рестораны, а владельцы помещений внедряют в работу своих заведений мобильные приложения и раздают бесплатный wi-fi.


Теракты и понижение курсов валют повлияли на гостиничный бизнес в 2014-2015 годах на отдельных азиатских рынках. Например, в Бангкоке спрос со стороны иностранцев сократился после теракта, который произошел в августе 2015 года. К тому же из-за падения рубля с июля 2014 по июль 2015-го число российских туристов в Азии снизилось на 49%. На Мальдивах за тот же период число отдыхающих соотечественников сократилось на 40%, причем наиболее заметный спад наблюдался с ноября 2014 по март 2015-го - в традиционно горячий для россиян сезон.


Среди азиатских мегаполисов и популярных курортов наибольший поток иностранных туристов зафиксирован в Гонконге (34,3 млн человек с июля 2014 по июль 2015-го). Этот город популярен для бизнес-туризма: тут проводятся конференции, выставки и т. д.
Эксперты JLL дают позитивный прогноз для гостиничных рынков Азии. Спрос на отдых в отелях будет расти в основном за счет различных государственных инициатив. Так, рынок отелей Пекина будут стимулировать Зимние Олимпийские игры 2022 года, открытие тематического парка Universal Studios в 2019-м и строительство второго аэропорта (также в 2019 году), рынок Шанхая - открытие тематического парка Shanghai Disney Resort в 2016-м. В Дели поток туристов увеличится благодаря запуску электронной системы выдачи виз гражданам 113 стран, в Джакарте - благодаря отмене виз для граждан более 45 стран.


Из-за падения курсов индонезийской рупии, тайского бата и малайзийского ринггита жилая недвижимость в соответствующих странах подешевела для иностранных покупателей, которые получают доход в долларах. Согласно данным агентства Exotiq Properties, средняя цена продажи жилых объектов на Бали снизилась с $750 тыс. в 2014 году до 500 тыс. в 2015-м, а цены на элитное жилье уменьшились на 15-25%.


К 2018 году Китай может стать крупнейшим рынком торговой недвижимости в мире: в стране растут средний класс и внутреннее потреблениеПо данным Engel & Volkers Phuket, с января 2015 по январь 2016-го дома и квартиры в Таиланде подешевели для иностранцев на 10-15%. Выгодный курс привлекает зарубежных инвесторов. Например, по информации портала PropGoLuxury, количество запросов на элитную недвижимость в Куала-Лумпуре (Малайзия) в начале 2016 года выросло на 45%.


Рынок Гонконга страдает от замедления экономического роста в континентальном Китае и избыточного предложения недвижимости. По данным агентства Centaline Property, в январе 2016-го продажи упали до самого низкого уровня с 1991 года. По прогнозам экспертов, в 2016 году гонконгская недвижимость способна подешеветь на 20%. Один из главных рисков для азиатских рынков жилья в 2016 году - возможное повышение базовой процентной ставки США: вслед за Федеральной резервной системой могут повысить ставки и локальные азиатские банки.


По данным JLL, наиболее прозрачные (следовательно, наименее рискованные) азиатские рынки на данный момент - это Гонконг, Сингапур, Малайзия и Япония, «полупрозрачные» - Китай, Филиппины, Индонезия, Таиланд, Южная Корея и Индия. Среди стран с низкой прозрачностью эксперты выделяют Вьетнам.


В 2016 году среди городов Азии будут востребованы Токио и Осака. Инвесторы оптимистично настроены по отношению к рынку Шанхая. Аналитики PwC считают, что это единственный китайский город, в котором недвижимость, в том числе премиум-класса, всегда будет пользоваться высоким спросом. Вложения в периферийные города Китая рискованны (за исключением городов Нанкин, Сямынь и Ухань): предложение превышает спрос, и рынкам потребуются годы на поглощение избыточных строительных проектов.


Большинство инвесторов, опрошенных компанией PwC, считают, что в 2016 году офисы и жилье стоит покупать в Джакарте, Токио и Хошимине, а в городах континентального Китая (за исключением Шанхая) самое время недвижимость продавать. Эксперты дают позитивный прогноз для рынков Азии на 2016 год: низкая инфляция будет смягчать последствия от замедления экономического роста Китая, законодательные инициативы помогут оживить экономику Японии и Юго-Восточной Азии, а реформы премьер-министра Нарендры Моди приведут к росту экономики Индии.

 

Автор:Юлия Кожевникова

Фото: Shutterstock.com


ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ
МАРТ 2016 № 2 (109)

Источник - ZagranDom.ru
14.03.2016
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Самые дорогие офисные здания в мире

Сколько стоит построить небоскреб? Вопрос отнюдь не праздный, поскольку при катастрофической нехватке свободной земли в крупных мегаполисах небоскребы становятся оптимальным выходом. Однако чем выше здание, тем дороже инвестору обходится каждый этаж. Скажем, чтобы возвести качественное здание более 50 этажей в центральном районе мегаполиса, понадобится минимум $500 млн.

подробнее

Портрет иностранных поклонников

Одной из самых привлекательных для иностранных покупателей стран является Черногория. Кто становится здесь обладателем «второго дома»? Из каких соображений становится? Наконец, является ли популярный сегодня выбор оправданным или всё решает веяние моды? Словом, кто и зачем выбирает Черногорию?

подробнее

КИПР: ТОНКОСТИ
Нам не страшен ни пожар, ни ограбление

Для кого-то дом на Кипре - это возможность каждое лето сбегать от бесконечных забот к солнцу и морю. Другие хотят надёжно вложить деньги с целью дальнейшего получения прибыли. Возможно, кипрская недвижимость - плацдарм для ваших наследников, приобретающих знания в заграничных университетах. Хороший хозяин готов защищать свою собственность от всех возможных неприятностей. И часть такой защиты - страхование жилья.

подробнее

Waterfront новая достопримечательность Паттайи

Сегодня, в обстановке международной финансовой нервозности, эксперты всё чаще употребляют по отношению к рынкам недвижимости Юго-Восточной Азии определение «горячие сегменты».

подробнее

КИПР: ПРОЕКТЫ: Три кита Пафоса:престиж, комфорт, безмятежность

Давным-давно, когда территория современного Кипра входила в состав Римской империи, столицей острова была вовсе не Никосия, а Пафос. Это название город получил благодаря своему основателю Пафосу.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ