Сезон распродаж продолжается

Зарубежная недвижимость стала ещё более доступной россиянам. Международный финансовый кризис, развившийся на фоне ипотечного кризиса в США, быстро распространился на страны Европы и повлёк за собой снижение цен. Но затронул он не все, а только те государства, где 90–95% сделок по приобретению недвижимости заключались с помощью ипотеки. Сегодня эти регионы поставляют на рынок самое дешёвое жильё. На тех же рынках, где доля ипотеки небольшая, кризисные реалии проявляются гораздо в меньшей степени: где-то цены на недвижимость упали незначительно, где-то наблюдается процесс вялой стагнации, а где-то и стабильного роста.

За дешёвым жильём в США

В самом невыгодном положении оказались Соединённые Штаты, где ипотечный кризис возник на фоне общего ослабления экономики. Активность на рынке недвижимости снижается уже 16 месяцев подряд. По данным Департамента торговли США, с декабря 2006 года по декабрь 2007 года инвестиции в строительство сократились на 20,7%. Продажи нового жилья в 2007 году также упали: за 12 месяцев было заключено 74.400 сделок по домам и квартирам, а это на 26,4% меньше, чем в 2006 году. За 2007 год средняя цена новостроек снизилась на 10,4%. В 2008 году ситуация изменилась незначительно: по состоянию на апрель, сделок было заключено на 3,3% меньше, чем в марте 2008 года и на 42% меньше, чем по состоянию на апрель 2007 года. Только за июль расходы на строительство жилья сократились вдвое больше, чем прогнозировали аналитики. "Несмотря на появившуюся динамику роста продаж, о сглаживании ситуации говорить не приходится — растёт число дефолтных кредитов и, соответственно, каждый день на рынке появляются новые предложения о продаже домов", — отмечает Вадим Юрьев, председатель правления ИпоТек Банка.

Как поясняет Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость, ипотечный кризис больнее всего ударил по жителям "одноэтажной Америки", проживающим в домах экономкласса (ценовой диапазон от $150.000 до $470.000). На протяжении многих лет строительная индустрия США развивалась очень активно и предлагала рынку огромное количество дешёвого жилья. Банки под него выдавали ипотечные кредиты, не обеспечив их ни залогом, ни подтверждением финансового состояния клиента. В 2007 год страна вошла со значительным спадом экономики, многие предприятия были вынуждены пойти на сокращение штата. В середине года стала обостряться ситуация, при которой задерживались или вообще прекратились выплаты по кредитам. Как результат, банки стали отбирать дома и квартиры, под которые была выдана ипотека, но с их реализацией тоже возникли серьёзные проблемы. На покупку требовались деньги, а банки их выдачу практически приостановили. "По статистике, опубликованной в американских СМИ, около 267.000 таких домов было осенью 2007 года выброшено на рынок именно банками, которые пытались минимизировать свои потери, распродавали недвижимость с 20–50% дисконтом", — рассказывает Юлия Кайнова.

Большая часть предложений сосредоточена в городах и населённых пунктах периферийных штатов, а также на побережье. Например, в Майами апартаменты в кондоминиуме на первой линии, с великолепной панорамой на океан, приобретённые несколько лет назад за $470.000, продавались за $350.000, а великолепный дом с 6 спальнями стоимостью $600.000 хозяева готовы продать за $450.000. Во Флориде апартаменты общей площадью 120 м2 на берегу океана продаются за $300.000 — это примерно на 30% дешевле, чем цена на момент покупки. Качественное жильё по ценам от $100.000 до $150.000 можно приобрести в пригородах Майами, Орландо, Нью-Йорка и т.д.

Но, по мнению Екатерины Тейн, директора Департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, эксклюзивные объекты не ощутили такого серьёзного воздействия, как массовый рынок. Цены на них просто стагнировали. Как пояснила Юлия Кайнова, в сложившейся ситуации владельцы дорогой недвижимости не спешат от неё избавляться, а предпочитают подождать, пока рынок выправится: "За весь срок кризиса элитный Манхэттен снизил цены только на 12%, тогда как в целом по Америке часто встречаются предложения с 40–50% дисконтом". "В Лос-Анджелесе есть знаковые районы (Голливуд, Санта-Моника), которые были и остаются очень востребованными у элитной аудитории, и цены там не падают", — добавляет Роман Дроздов, руководитель отдела зарубежной недвижимости Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty.

Многие эксперты считают, что сейчас неплохой шанс для россиян выйти на рынок недвижимости США. Но речь идёт только о тех инвесторах, кто рассматривает долгосрочную перспективу. Михаил Гец, управляющий партнёр компании "Новое Качество", считает, что ситуация на американском рынке не безнадёжная — через 1–2 года он полностью отрегулируется. По прогнозам компании "Кредит Макс", цены обязательно пойдут вверх и, скорее всего, уже начиная со следующего года.

По мнению Игоря Индриксонса, руководителя инвестиционного отдела компании IntermarkSavills, чтобы вложиться в рынок США, в нём нужно очень хорошо разбираться, так как можно купить дешёвую квартиру, которая долгие годы будет оставаться неликвидной. Екатерина Тейн советует выбирать дорогие объекты с уникальными характеристиками, цены на которые вырастут больше остальных. Впрочем, Роман Дроздов считает, что пока влияние кризиса не прекратилось, поэтому непонятно, как поведёт себя рынок в дальнейшем: "Высокими темпами выросли цены на нефть, рост инфляции в США продолжается, поэтому посоветовать на данном этапе что-то определённое достаточно сложно".

Виражи европейские и не только

"Рынки Центральной Европы, включая Ирландию, — самые пострадавшие от ипотечного кризиса в европейском регионе, — считает Игорь Индриксонс. — Так как на этих рынках более 90% жилого фонда покупается с помощью ипотеки". В целом на финансовом рынке каждой страны кризис отражается и в масштабах соотношения ипотечного рынка в ВВП. По данным ИпоТек Банка, в США и Великобритании этот показатель составляет более 60%, в Испании он не достигает 50%, а на Кипре — 18%. Но как раз Великобритания на протяжении многих лет считалась одним из самых привлекательных регионов для вложения средств в недвижимость. События последних месяцев не способствовали укреплению данной гипотезы.
По словам Вадима Юрьева, ухудшение ситуации в сфере ипотечного кредитования имеет несколько причин: во-первых, финансовые средства ряда компаний были вложены в ипотечные облигации США, во-вторых, в Великобритании также существенно выросло число невозвратов по кредитам. Факторами увеличения дефолтов по ипотеке явились рост ставок по предоставленным кредитам, а также лояльный подход к оценке доходов клиентов. "Платежи по кредиту многих британцев составляют до 75% их среднего заработка", — уточняет Вадим Юрьев.

Ситуация обострилась настолько, что, по словам Юлии Кайновой, были случаи, когда, оказавшись не в состоянии выплатить свои ипотечные долги, люди бросали имущество и бежали из страны. Их дома впоследствии выставлялись банками со значительным дисконтом, что породило, а в последующем и подтвердило слухи об обвале цен на рынке недвижимости страны. По данным Общества оценщиков Великобритании, с августа 2007 года по август 2008 года цена недвижимости упала на 7–12%. Юлия Кайнова считает, что снижение цен имело место прежде всего на объектах стоимостью до 500.000 фунтов, особенно сильно потеряли в цене дома и квартиры в диапазоне 180.000–300.000 фунтов. "Например, оценённая в 300.000 фунтов в июле прошлого года квартира оценивается сейчас примерно в 255.000 фунтов", — конкретизирует Юлия Кайнова.
Но эксперты не склонны драматизировать ситуацию. Как подчёркивает Ирина Наумова, директор по маркетингу компании "Калинка-Риэлти", на рынок недвижимости столицы Великобритании идёт большой приток инвестиций из арабских стран и из России. "Недавно один русский покупатель купил целый квартал в центре Лондона", — рассказывает Юлия Кайнова. По мнению Игоря Индриксонса, если человек рассматривает инвестиции на срок не менее 5 лет, то Лондон — хорошее место. По его словам, сейчас в Великобритании сегмент самой интересной дня инвестиций недвижимости сконцентрирован в ценовом диапазоне, близком к 350.000 €. "В квартирах и таунхаусах по такой цене проживает 95% населения страны, они имеют самую высокую ликвидность и их проще всего сдать и продать", — объясняет свою позицию Игорь Индриксонс.

Екатерина Тейн считает перспективным для инвестирования элитный сегмент недвижимости, который стойко перенёс финансовый кризис, практически не потеряв в цене. Многие продавцы просто сняли объекты с продажи, выдерживая паузу, на остальные предложения цены были "заморожены", что также вызвало интерес инвесторов. Хотя Михаил Гец обратил внимание: большой спрос на недвижимость со стороны арабов и русских привёл к тому, что в Великобритании появилось много псевдоэлитной недвижимости, цены на которую могут понизиться.

Как отметил Игорь Индриксонс, во всём западном мире недвижимость покупается с использованием ипотеки. Например, в Лондоне, чтобы купить хорошую квартиру в строящемся доме стоимостью 350.000 €, необходимо иметь всего 87.000 € собственных средств, остальные деньги берутся в кредит. В дальнейшем квартира отдаётся в управление, и аренда покрывает все расходы по кредиту. Сейчас ипотечные кредиты в стране выдаются по ставкам от 4,75% до 7,5%. По прогнозу официального бюро статистики Великобритании, в течение ближайших 5 лет недвижимость вырастет в цене примерно на 25%, что даст инвестору прибыль на вложенные средства более 100% за те же 5 лет.

В Испании ситуация особая — спад на рынке недвижимости там начался ещё до мирового ипотечного кризиса. Территория государства, и в наибольшей степени прибрежные зоны, застраивались очень активно, в результате жилья было возведено столько, что рынок не смог его поглотить. Если в 2006 году недвижимость ещё хорошо покупалась, то затем темпы продаж стали замедляться. Срок экспонирования объектов на рынке составлял больше года, хотя цены неоднократно пересматривались в сторону снижения.

В настоящий момент средние цены на жилую недвижимость в стране сравнялись со стоимостью объектов на развивающихся рынках Восточной Европы, при том, что инфраструктура и качество строительства в Испании в среднем выше, чем на рынках Хорватии, Черногории и др. По словам Юлии Кайновой, сейчас в Испании интересны предложения домов, конфискованных банками. Например, можно купить дом, который стоил 800.000 €, за 500.000 €. "Но следует особенно внимательно смотреть на характеристики объекта, чтобы, соблазнившись ценой, не приобрести малоликвидный объект", — предупреждает Юлия Кайнова.

Игорь Индриксонс считает, что в Испании есть смысл покупать недвижимость только для себя: "Сдавать в аренду и получать доход практически нереально, так как недвижимости построено больше, чем желающих её арендовать". К слову, с подобной проблемой столкнулись Арабские Эмираты, в частности Дубай. Чтобы заселить всё, что там построено и запланировано построить, нужно переселить в роскошные виллы и небоскрёбы половину населения планеты.

По мнению экспертов, рынок недвижимости Италии очень закрытый, официальной статистики крайне мало. Но опыт работы международных риэлторских компаний в стране показывает, что небольшой спад на рынке уже прошёл, а сейчас стадия замедления роста цен. Учитывая небольшой объём нового строительства, вторичный рынок не ощущает нехватки покупателей, количество качественных объектов ограничено. На курортах Италии, где россияне часто приобретают виллы, спрос находится на высоком уровне. "В Сардинии и Форте дель Марми (Forte Dei Marmi) цены значительно выросли ввиду дисбаланса спроса и предложения", — отмечает Юлия Кайнова. Как инвестиционно привлекательную Игорь Индриксонс выделил провинцию Калабрия (Calabria), которая сейчас развивается, где можно заработать на инвестициях и по цене от 150.000 € можно купить приличный дом или таунхаус.

В числе стран, где влияние кризиса оказалось не столь значительным, — Франция, Швейцария, Австрия, Греция, а также Скандинавские страны. По данным IntermarkSavills, цены в Париже на вторичном рынке (в обычных спальных районах) с начала 2008 года подросли на 4%. По мнению экспертов, инвестиции в элитную недвижимость Парижа или в дома и апартаменты на южном побережье не сулят больших доходов, но обещают и в будущем стабильный рост как минимум на 5%.

Швейцария и Австрия были всегда стабильными, такими и остались: они не показывают ни большого роста, ни падения. "Для тех, кто хочет сохранить свой капитал и иметь доход около 5% в год, есть смысл вложиться в недвижимость данных регионов", — уверен Игорь Индриксонс. Рынок Скандинавских стран для краткосрочного инвестирования не подходит — доход можно получить только в том случае, если деньги вложены примерно на 10 лет. А рынок недвижимости Греции стабилен: минимальный рост цен на недвижимость — 2–3% в год. Хотя эксперты считают, что в стране идеально покупать недвижимость для семья, а не для инвестиций.

Рынок недвижимости Германии специалисты не рассматривают как привлекательный для инвестиций, он практически стоит на месте уже на протяжении многих лет. Приобретённая 5 лет назад за 20.000–30.000 € небольшая квартирка в Берлине столько же стоит и сегодня. По словам Игоря Индриксонса, получить доход от недвижимости можно только сдавая её в аренду. Например, в Берлине действуют социальные программы, по которым покупаются целые дома с уже заключёнными договорами аренды с доходностью 7–10% в год на срок 10 лет. Такие дома расположены в малопривлекательных индустриальных районах, но сдачей в аренду этой недвижимости занимается государство, оно и гарантирует доход. В последнее время также стали появляться подобные предложения от частных лиц. Например, в Берлине, в 4,5 км от здания Рейхстага, в здании начала XX века с полной санацией, в 5 минутах от метро предлагались на продажу пакетом 3 квартиры с уже заселёнными арендаторами всего за 115.000 €.

В последние годы инвестиции активно привлекались в Хорватию, но сейчас рынок недвижимости страны стабилизировался, а предполагаемый рост — всего 2–5% в год. С каждым годом всё активнее в России предлагается недвижимость Египта. Но, по мнению экспертов, недвижимость на побережье есть смысл покупать только для себя. Выход на рынок большого количества новых проектов несопоставим со спросом, поэтому перепродать приобретённые квартиры и дома очень сложно. По данным IntermarkSavills, с точки зрения инвестиций может быть интересной только недвижимость Каира, где есть стабильный спрос.

По словам Игоря Индриксонса, самые интересные страны для инвестирования — Чехия, Черногория, Кипр, Албания. Доход от инвестиций в недвижимость Албании может исчисляться сотнями процентов, а порог входа на рынок — порядка 30.000 €. "Впрочем, там более высокие доходы, но и более высокие риски", — предупреждает Игорь Индриксонс. В Чехии самую высокую доходность по инвестициям даёт Прага (по отдельным проектам в 2007 году — до 30%). За прошлый год цены на недвижимость на Кипре поднялись в среднем на 18%. В настоящее время рынок недвижимости Кипра очень стабилен, на нём есть точки роста, которые и в будущем обещают хороший доход. "В Черногории цены в среднем растут на 20% в год. Но на некоторых проектах можно хорошо заработать, а на отдельных и потерять", — считает Игорь Индриксонс. По его словам, местные застройщики, пользуясь хорошим спросом, иногда назначают цены, не руководствуясь никакими рыночными принципами. В целом, по мнению Бориса Флексера, руководителя исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки", наиболее выгодным приобретением становятся объекты качественной современной застройки, которые более ликвидны на сегодняшний день: "Стоит отметить, что понятие ликвидности проекта на Западе сопряжено с понятием качества, в отличие от российского рынка, где квартиры на вторичном рынке могут стоить дороже, чем на первичном, в силу ряда причин".

В число стран, перспективных для покупки недвижимости как для себя, так и с инвестиционными целями, эксперты отнесли Турцию, Болгарию, Польшу. Например, по итогам 2007 года, недвижимость Турции в среднем выросла в цене на 10%. Самый высокий показатель даёт недвижимость Стамбула. По словам Екатерины Тейн, Болгария наиболее привлекательна для инвесторов с той точки зрения, что средние цены там ещё не достигли уровня среднеевропейских при аналогичном качестве нового строительства. Но для кратковременных инвестиций интересны только проекты в Софии, а курортная недвижимость, включая горнолыжную, — только в случае вложения средств на 5–7 лет. А в Польше все наоборот. "В Варшаве мы уже не можем ждать высокого роста цен, но он возможен в более мелких городах", — считает Игорь Индриксонс.

Евгения Лебедева
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | октябрь 2008 | № 9 (38)

__________
21.11.2008