ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

21.09.18 Moscow Overseas Property Show

В Москве уже в четвертый раз пройдет закрытая выставка недвижимости, миграции и инвестиций - Moscow Overseas Property Show.

19.09.18 Жемчужина у моря Чем привлекательна недвижимость в черногорском Которе

Компания Hexagon Investments Ltd. запускает строительство нового lifestyle-проекта SwissOtel Residences в Которе — ​настоящей адриатической гавани комфорта и неги Черногории.

19.09.18 4 причины купить жилье в Испании

Все прелести Белого берега на курортах  Коста-Бланки

19.09.18 С видом на море. Апартаменты в Батуми как инвестиционный продукт

За последние десятилетия батуми стал одним из самых динамично растущих городов не только грузии, но и европы.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Кактусовый рай

Кактусовый рай

Долгое время Мексика была для нас далекой экзотической страной, овеянной неизвестностью. Даже  несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны – как страну, где можно совершать инвестиции в недвижимость.

 

 

Первопроходцы

Мексика уже давно привлекала граждан США и Канады с точки зрения инвестиций и приобретения достаточно дешевой недвижимости для сезонного отдыха летом и обеспечения жилья в комфортном климате на старости лет. Спрос россиян на мексиканскую недвижимость также не ослабевает. Не в последнюю очередь эта положительная тенденция поддерживается благодаря решению мексиканского правительства о выдаче ипотечных кредитов иностранцам, которое было принято в прошлом году. За период с января по сентябрь 2008 года ведущий мексиканский банк  BBVA Bancomer выдал кредитов на сумму 500 млн долларов, из них американцам и канадцам - 115 млн долларов. Всего же в этом году предполагается выдать 200 млн. долларов по ипотеке. По прогнозам специалистов, объем продаж иностранцам загородных домов к 2012 году достигнет 35 тыс. объектов, общая стоимость которых составит 17 млрд долларов. В 2007 году было заключено 18 тыс. таких сделок на сумму 6,4 млрд долларов.

Наиболее интересным местом для инвестирования в недвижимость Мексики является побережье Карибского бассейна, так называемая Ривьера Майя. Стоимость квадратного метра здесь пока на порядок ниже, чем на тихоокеанское побережье, на границе с США, или в Мехико.

Все большее внимание туристов привлекают местные курорты - Акумал, Канкун, Мерида и некоторые другие. Со стороны Тихого океана Сан Хосе, Лос Баррилес, Гвадалахара, Акапулько. Квартира-студия в Акапулько обойдется не менее чем в 50 тыс. долларов. Курорт Канкун дороже в среднем от 450 до 850 тыс. долларов, но уровень недвижимости соответствует ценам. Пентхаус площадью 497 кв. м можно найти за 450 тыс. долларов: в эту сумму входят индивидуальная парковка, свой лифт, патио и общий бассейн. Квартира-студия класса люкс в Канкуне обойдется примерно в 165 тыс. долларов.

Для сравнения, в Мехико нижний предел стоимости апартаментов составляет 120 тыс. долларов, отдельный дом обходится в районе 300 000, велико и количество предложений стоимостью от 1 млн долларов. Мехико крупный индустриальный, экономический и культурный центр, где цены высоки из-за спроса и возможности круглогодичной аренды. Интерес вызывают и квартиры, и отдельные дома. Основное предложение апартаменты стоимостью около 300 тыс. долларов. На втором месте идет курортная недвижимость апартаменты в крупных многоквартирных комплексах рядом с пляжами и коттеджные поселения. В основном, объекты здесь стоят от 450 тыс. долларов и выше.

Растем в обход препятствий

Рынок недвижимости в Мексике развивается, и утверждать, что Мексика обязательно "чихает", когда США "простужается", не приходится. Рост стоимости недвижимости в год составляет около 10-20%. В Мексике лишь около 7% недвижимости приобретено в кредит. Сегодня жилищное кредитование активно развивается, улучшаются условия предоставления займов, понижаются проценты. Государство поощряет иностранные инвестиции в недвижимость. Прогноз доходности от сдачи недвижимости в аренду крайне благоприятен до 15% в год.

Согласно мексиканскому законодательству, покупать жилые объекты в зоне 50 км от побережья и 100 км от границ иностранцам запрещено. Поэтому, как правило, покупатели идут по пути заключения трастового договора с местным банком. Банк является фактическим владельцем, но вы становитесь законным хозяином на 50 лет с возможностью продления срока. На этой процедуре стоит остановиться подробнее.

Банковская доверительная опека (трастовое соглашение) - это не аренда и не лизинг. Подобная форма была учреждена мексиканским правительством для защиты интересов иностранцев при осуществлении ими прав собственности на недвижимость и имущество в Мексике. Разберемся, как это работает: поручение наследодателя наследнику или отказопринимателю выдать вещь, наследство или его часть в пользу третьего лица, им указанного – оформляется мексиканским банком на срок до 50 лет и может быть продлено еще на 50 лет. Чтобы приобрести землю, покупатель должен получить разрешение в министерстве иностранных дел. Покупатель может сдавать собственность в аренду, продавать или передавать другому члену семьи. В случае смерти покупателя собственность может быть передана наследнику, а по истечении 100 лет продана.

В деле о доверительной собственности (опеке, связанной с доверительной собственностью) существуют 3 понятия: доверитель, доверенное лицо и бенефициарий. В качестве доверителя (хозяина собственности, которая передается под доверительную опеку) может выступать мексиканское юридическое или физическое лицо. Доверенное лицо по закону может быть только кредитной организацией и иметь в собственности свободную от обременений (т.е. от прав третьих лиц) недвижимость. Бенефициарий - это иностранное физическое или юридическое лицо, приобретающее выгоду от сдачи имущества в траст (доверительную опеку). Банк (известный как доверенное лицо или попечитель) держит договор о доверительном управлении для лица (или лиц) приобретающих собственность (бенефициариев). Эта собственность не относится к числу авуаров банка и не может каким-либо образом привлекаться в качестве гарантии или обеспечения по каким-либо обязательствам банка. Бенефициарий обладает всеми правами частной собственности на свое трастовое имущество и может его продавать, сдавать в аренду, закладывать или передавать своим наследникам по своему усмотрению в рамках закона.

Доверяй, но проверяй

Смысл этого заключается в том, что при осуществлении сделки по переходу права собственности через процедуры доверительной опеки (трастового соглашения) происходит автоматический мониторинг сделки на законность и необремененность объекта. Банк обязан проверять права собственности, страховки и обременения, в том числе, долговые обязательства, обеспечивая, таким образом, права иностранного собственника. Трастовый договор можно возобновить в любое время, просто написав заявление в банк. Никогда не было умысла в том, чтобы в конце трастового периода собственность отошла государству это всего лишь необоснованные страхи покупателей. Лучше понять суть банковской опеки (или банковского трастового договора) можно, сравнив его с "документом об учреждении доверительной собственности", который используется в США. Люди, которые, покупая дом, платят всю сумму авансом, получают право собственности сразу. Однако случается такое редко. По "документу об учреждении доверительной собственности" покупатель получает лишь так называемое "право собственности, основанное на справедливости" с правом пользования, но с ограниченным правом продажи до момента полного погашения ссуды (продавцом), после чего он получает полное право собственности, которое до этого момента находится у доверителя (обычно это банк или специальная фирма). В Мексике банковская доверительная собственность также остается и у попечителя, а покупатель никогда не получает реального права собственности. По сути дела, и в США многие домовладельцы так и не получают полного права собственности на свои дома, так как продают или перезакладывают их до срока погашения ссуды. На деле в качестве бенефициариев чаще всего выступают американцы, а все остальные покупатели (по-испански "сomprador") вынуждены устремляться вглубь континента.

В то время как законодательства многих стран предусматривают использование недвижимости, приобретенной на имя компании,  в личных целях, в Мексике иностранные предприниматели могут использовать ее только в коммерческих целях. У большинства агентов в Мексике нет лицензий. Есть лишь небольшая группа специалистов AMPI (Ассоциация Мексиканских Профессионалов в сфере недвижимости), поэтому стоит хорошенько проверить агента и обязательно пригласить к участию в сделке юриста, чтобы гарантированно иметь хотя бы одного человека в сделке "на вашей стороне".

Ипотека по-мексикански

В Мексике государство оказывает поддержку в получении ипотечных кредитов слоям населения со средними, ниже средних, низкими и очень низкими доходами. Последние шесть лет в Мексике проводится жилищная реформа: государство создает доступные ипотечные кредиты с очень низкими процентными ставками. Рабочий с зарплатой от 600 долларов получает кредит до 24 тыс. долларов на покупку или строительство собственного дома. Погашается кредит в течение 20 лет. Помесячная плата индексируется в соответствии с ростом минимальной зарплаты. Единственное условие - проработать не менее двух лет на одном месте.

Правительство Мексики сделало акцент на низких ставках и не строит за государственный счет общественное жилье, что позволило снизить ставку по ипотечному кредиту до 12,5%. Проценты продолжают снижаться, и количество ипотечных сделок в Мексике уже увеличилось вдвое.

При покупке недвижимости следует оплатить трастовый договор с банком (2000 долларов за первый год, затем 350 долларов), налоги (3,81-11,6%), налог на доход от сдачи в аренду (3,4-11%), на недвижимость (40-120 долларов в год) и коммунальные платежи.

Что касается вида на жительство, то многократная туристическая виза выдается сроком на пять лет. Также существует виза для бизнесменов, для инвесторов сроком на 5 лет (с возможностью продления). Вид на жительство Мексики дается на основании либо рабочего контракта с мексиканской компанией, либо организации новой мексиканской компании (аналога российского ООО). Продлевается до 4-х лет. Через 4 года пребывания в Мексике по статусу ВНЖ возможна подача на гражданство Мексики.

Красивый и опасный


Столица Мексики - Мехико. Это один из самых красивейших в мире городов, воплощение страны с ее богатой культурой и историей. Мексиканская столица поражает ацтекскими храмами, барочными церквями и новейшими финансовыми центрами, которые превращают ее в один из самых своеобразных и космополитичных городов мира, а также огромное количество музеев, театров, концертных залов и выставок. Вас потрясет причудливая смесь ультрасовременных стилей с величественными старинными монументами эпохи майя и ацтеков. Здесь можно окунуться в ночную жизнь, развлечься, потанцевать, хорошо и вкусно поесть, послушать знаменитых мексиканских уличных менестрелей "марьячис".

Однако, у каждой медали две стороны. Колоссальное загрязнение воздуха в Мехико может представлять реальную опасность для здоровья. Здесь сохраняется высокий уровень преступности, в первую очередь - карманных краж и ограблений. Рекомендуется совершать поездки на автомобиле, автобусе и поездах только днем. Такси рекомендуется только с официальных стоянок, иначе шанс стать жертвой ограбления достаточно высок. Рекомендуется заказывать такси по телефону, обязательно получив у диспетчера номер машины и номер лицензии таксиста. В аэропорте Мехико следует нанимать только желтые такси аэропорта, предварительно заплатив за вызов в соответствующем киоске в холле аэропорта.

Старайтесь ездить по платным дорогам - они более безопасны. Также рекомендуется избегать одиночных походов в провинциальных районах, а часто и пользоваться автостопом. В некоторых районах страны действуют отряды вооруженных повстанцев, при необходимости совершения поездки в такие районы следует соблюдать рекомендации местных властей. А можно и не соблюдать: в конце концов, может, вы всю жизнь мечтали о приключениях а-ля Клинт Иствуд на Диком Западе? Ну, где еще в скучном 21 веке можно отведать нечто подобное?

 

 

Михаил Сливкин
Источник - ZagranDom.ru
15.09.2008
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Экспертное мнение: наиболее перспективные страны на рынке зарубежной недвижимости

Какая из стран сегодня является наиболее перспективной для инвестиций в зарубежную недвижимость? В какой из зарубежных стран приобрели бы недвижимость вы и почему? Эти вопросы мы задали экспертам рынка недвижимости, которые прокомментировали их на нашем портале.

подробнее

На солнечной стороне Альп

Образ жизни Словении. Страны на солнечной стороне Альп.

подробнее

Черногория поднимает свой престиж

Размышления о том, в какую недвижимость лучше инвестировать — в российскую или зарубежную, городскую или загородную — судя по всему, остались в прошлом. Поскольку в ближайшие несколько лет заработать на подобных вложениях будет крайне сложно. Относительно неблагоприятная ситуация на рынках недвижимости везде: и в России, и в Европе.

подробнее

ПРОЕКТЫ
Дома для истинных ценителей стиля

Кипр не нуждается в представлении: он и так хорошо знаком россиянам. Эта страна является очень востребованной среди наших соотечественников на протяжении последних пяти лет. За это время Кипр превратился в одну из самых популярных стран для приобретения элитной жилой недвижимости. Покупателей привлекают удобное расположение острова, высокое качество жизни и благоприятная налоговая политика.

подробнее

Жизнь в стиле «аль араб»

Как привлечь внимание покупателя? Надо предложить ему все самое-самое и желательно в одном месте

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ