ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
19.06.17 13 июня стартовал прием заявок на ежегодную премию лучших рекламных проектов в недвижимости - WoW Awards 2017.

WOW Awards - премия, определяющая лучшие рекламные проекты девелоперских и риэлторских компаний, самый эффектный и эффективный креатив отрасли. 

19.06.17 13 июня стартовал прием заявок на ежегодную премию лучших рекламных проектов в недвижимости - WoW Awards 2017.

Церемония награждения премии лучших рекламных проектов рынка недвижимости WOW Awards 2017 состоится 7 сентября. И у организаторов много новостей.

19.06.17 Moscow Urban Forum 2017: на ВДНХ ЭКСПО пройдет одно из самых значимых событий в сфере градостроительства и архитектуры

С 6 по 12 июля 2017 года в 75-м павильоне ВДНХ пройдет крупнейший международный конгресс, посвященный вызовам развития глобальных мегаполисов — Moscow Urban Forum. 40 стран, 400 спикеров, 15000 участников деловой программы, около 30 000 посетителей — в этом году форум станет самым масштабным за всю свою семилетнюю историю.

19.06.17 Главная премия рынка недвижимости. Будущее за нами!

8 июня в Golden Palace состоялась 8-ая церемония награждения ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости 2017». С самого начала заявленная тема премии и десятилетний юбилей её организатора (Московского Бизнес Клуба) предполагали что-то феерическое и масштабное, но само событие превзошло все ожидания. 

05.06.17 Конференция в Испании собрала более 70 профессионалов рынка зарубежной недвижимости из 10 стран мира

С 27 по 30 апреля в Испании в Культурном и Деловом парке Mas Falet 1682 прошла международная конференция «Профессиональный участник рынка зарубежной недвижимости». Конференция собрала более 70 представителей агентств недвижимости и строительных компаний из 10 стран мира, которые приехали на побережье Коста Брава за новыми знаниями и для обмена опытом.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Покупаешь в Чехии – продаешь в Евросоюзе

Покупаешь в Чехии – продаешь в Евросоюзе

В 2004 году Чехия одной из первых стран Восточной Европы вступает в ЕС, и цены на жилье здесь сейчас спешат подтянуться к общеевропейским. Происходит это буквально на глазах: недвижимость в Праге дорожает в год на 10-15%, а то и более. Не удивительно, что иностранцев со свободными деньгами (от немцев до белорусов) сюда сейчас влечет не столько пиво или ВНЖ, сколько меркантильный интерес.

Как только в вопросе с датой вступления страны в "единую Европу" была достигнута определенность, немцы, итальянцы, англичане, лица юридические и действующие под их прикрытием физические кинулись вкладывать в Чехию свои свободные средства. Если считать суммарный объем их капиталовложений в бизнес, недвижимость разного назначения и новое строительство с начала 90-х, то цифра скоро подберется к полутора миллиардам долларов. Немалая часть этих средств пришла из России, Украины, других стран СНГ.

Только на главном чешском курорте Карловы Вары россиянам, по некоторым данным, принадлежит от 60% до 75 % всей недвижимости – жилой и коммерческой. Российские сырьевые и промышленные гиганты держат здесь корпоративные особняки и являются совладельцами лучших отелей. Бизнесмены-соотечественники вкладывают выведенные из России деньги в чешскую бальнеологию: чем бы ты ни занимался на родине в прошлом, сохранность средств и респектабельную репутацию бизнес на целебных водах тебе в Европе гарантирует.
Тем более что от недвижимости в австрийских и немецких "профильных" городках карловарские квадратные метры в ценовом отношении пока существенно отстают.

Стремление вложить деньги в Чехию у наших сограждан все эти годы неизменно подкреплялось еще и дополнительными факторами. Например, целью "прописаться" на будущей территории Евросоюза или обзавестись недорогим пристанищем в центре Европы для бизнес-вояжей. Число мелких российских собственников в Праге, Брно, Остраве и окрестностях сейчас сложно даже примерно оценить.

Если судить по количеству выданных видов на жительство, то речь идет о нескольких десятках тысяч человек. Те, кто искали просто стабильности и места для "бегства" шального капитала, в Чехию перебрались давно. Ныне же, когда жилье тут стало интересно еще и как предмет для спекуляций (в хорошем, капиталистическом смысле слова) Чехией все больше интересуются люди, желающие заработать. В том числе и те, кого жизнь в Чехии или иммиграционный статус в ней как таковые не интересуют.

Продать в ЕС то, что было построено за его пределами, – с соответствующей разнице в ценах. Такой шанс дает принятие в Евросоюз "первой волны" территорий бывшего социалистического блока. В 2004 году, когда Чехия станет полноценной страной единой Европы, граница более высокой стоимости жизни сдвинется дальше к востоку. Процесс подорожания уже пошел, и те, кто вкладывает деньги в чешскую недвижимость (и особенно землю), успеют хорошо заработать задолго до того, как будет отменена чешская крона.
Сейчас смешно вспоминать, с каких мизерных значений стартовали цены в пост-социалистической Чехии. В начале 90-х, когда право частной собственности было только-только реабилитировано, квадратный метр в Праге стоил $$30-60, что считалось безумно дорого. Сегодня самый непрезентабельный вид жилья – типовые панельные многоэтажки – продается по цене от $700/кв.м и более, причем планка продолжает повышаться, и это никого не удивляет. Те, кто приобрел ликвидное жилье (реконструированное, в хорошем районе) два года назад, уже сейчас могут выручить на 40% больше. И это не реклама риэлторов, а данные из чешской прессы по одной конкретной квартире. Жилье в городе-памятнике, в центре Европы, в "автомобильной досягаемости" от более дорогих и не столь архитектурно уникальных немецких мегаполисов, объективно должно стоить больше, чем сейчас.

Очевидно, что вкладываться выгоднее не в готовый продукт – жилье на вторичном рынке, а в его производство. Строительство коттеджа или таунхауса занимает в среднем до 9 месяцев при стартовых капиталовложениях от $70.000. За год же только цена земли (в зависимости от района и наличия коммуникаций) может возрасти на 15-30%, плюс почти двукратная разница в себестоимости квадратного метра и его текущей рыночной ценой.
При знании особенностей местного спроса, правильном выборе участка и подрядчиков, а также благоприятном стечении обстоятельств в отдельных случаях удавалось получить на строительстве до 100% годовых. В среднем же коттедж-новостройка полностью окупается за срок от двух до пяти лет. Не удивительно, что такой "бизнес" становится среди чешских россиян массовым явлением.

Ключевое значение для успеха предприятия имеет выбор участка. При том, что цена сотки земли без коммуникаций на окраинах Праги стартует от $1500, вкладываться лучше в более ликвидный и дорогой адрес – от $5.000 до $8.000 за сотку. Дешевая земля часто не только лишена инженерных сетей, но и не зонирована под застройку, а значит предполагает дополнительные временные и денежные затраты.

Дом, построенный по тому же проекту, но в престижной пригородной зоне впоследствии позволит вернуть на порядок больше, чем его "близнец" в непопулярном районе. Сыграть свою роль может и живописное окружение, и транспортная доступность, и достаточная степень уединения.
Можно приобрести землю и непосредственно в Праге, подальше от окраины, поближе к центру, но стоить это будет в два—три, а то и в четыре раза дороже, чем в пригородном коттеджном поселке. В любом случае покупать землю гектарами не требуется. 5-7 соток – обычный размер участка, ближе к центру города встречаются участки и вовсе не более 300 кв.м. Но если речь идет о жизни на окраине, то запастись 8-12 сотками все-таки лучше, ведь средний архитектурный проект рассчитан на 100-170 кв.м площади.

Поиск и оформление земли в собственность занимает от месяца до двух (в зависимости от степени знакомства покупателя с рынком). Посредническими фирмами эти услуги оцениваются на уровне 5% стоимости "товара".
Некоторые опытные застройщики-частники отказываются от комплексных услуг строительных фирм и выступают в качестве прорабов сами. Себестоимость работ минимизируется ими за счет найма всевозможных гастарбайтеров с Украины, привлечения мелких фирм-подрядчиков для разного вида работ и других ухищрений. Говорят, что некоторым особо экономным удается таким образом свести начальные затраты до уровня в $$30.000-35.000. Однако такой подход зачастую сильно растягивает срок строительства и требует неусыпного контроля за качеством работ, поскольку дом еще предстоит сдавать чешской госкомиссии.

Для непрофессионала проще заключить договор с фирмой о строительстве "na klic". Пакет услуг "под ключ" обычно включает и подготовку архитектурного проекта, и получение разрешения на его воплощение, и собственно зодческие работы. Проект можно подобрать из сотен типовых, уже прошедших испытание рынком, или разработать индивидуальный ($$1.000-1.500). Аскетизм современными чешскими покупателями жилья, и тем более иностранцами, не приветствуется. Чтобы можно было рассчитывать на хорошую цену в дальнейшем, дом должен соответствовать высоким стандартам комфорта: иметь гараж, камин, сауну, а в случае с коттеджем "люкс" и другие удобства вроде небольшого бассейна и беседки для барбекью.

Чем больше вы способны вложить в строительство и отделку, тем на большую отдачу можно рассчитывать в дальнейшем. Возведение эксклюзивных частных особняков считается вторым по рентабельности занятием после вложений в многоквартирные дома. Хотя бы за счет того, что элитные коттеджи имеют большую площадь (400-600 кв.м). При том, что себестоимость строительства с грубой отделкой составляет $$400-800 за квадратный метр, цена реализации – от $1.500 до бесконечности. Некоторое время назад такое жилье было даже в дефиците: продавать элитные коттеджи считалось невыгодным по сравнению со сдачей их в аренду. Западные фирмы одна за другой открывали в Праге свои представительства и снимали немногочисленные достойные особняки для своего менеджмента за баснословные даже для западных столиц деньги (до $8.000-10.000 в месяц). Сегодня в целях экономии многие из них предпочитают выкупать жилье класса "люкс" в корпоративную собственность. В связи с этим ставки аренды уже не растут, а спрос на хорошее готовое жилье "люкс" поддерживается на высоком уровне.

Выгодной альтернативой строительству вилл для обладателей больших денег может стать возведение многоэтажного дома с последующей реализацией квартир.
Это правда, уже более серьезный, не "штучный" бизнес, требующий вложений в окружающую дом инфраструктуру и менеджмент. Но и отдача соответствующая.
Рыночная цена квадратного метра в готовых апартаментах может превышать себестоимость в два раза, достигая в случае с VIP-квартирами в престижном окружении $$4.000-5.000.

Ну и конечно, возведение жилья интересно в "традиционном" смысле. То есть позволяет минимизировать затраты тем, кому необходима крыша над головой для собственных нужд. При сопоставимых вложениях строительство позволяет обзавестись не квартирой на вторичном рынке, а отдельным, пусть и скромным домом с участком в 6 соток за сопоставимые деньги. Коттедж, продающийся в готовом виде за $120.000, можно построить самостоятельно за $70.000 (с учетом стоимости земли). Естественно, новоселье будет отложено во времени (от 4 месяцев, в случае с совсем простеньким проектом, до года и более), зато работы предполагают рассрочку оплаты. В качестве задатка "на старте" вносится всего 5-10%, остаток – небольшими долями по факту прохождения отдельных этапов строительства.

Прогнозируется, что с принятием Чехии в Евросоюз подорожание земли и жилья здесь не прекратится. Выравнивать уровень цен со "старожилами" ЕС чехи предполагают постепенно. Общеевропейское законодательство дает им право отсрочить отмену моратория на продажу недвижимости иностранным физическим лицам еще на семь лет – чтобы гарантировать местный рынок от потрясений.
Иначе резкий приток капиталов из—за рубежа мог бы сделать жилье недоступным для самих граждан Чехии. Тем не менее, "еврофактор" должен сыграть свою роль, и на скачок спроса в будущем году застройщики могут рассчитывать.

Кроме того, высокий спрос на квадратные метры поддерживается и внутренними причинами. Уровень экономической активности в Чехии к 2005 году оценивается как 70% от среднего уровня нынешнего ЕС, а темпы развития страны уже сейчас превышают среднеевропейские в полтора раза. Благосостояние чехов растет, ипотека становится все более доступной. Столь дешевым, как сейчас, кредитование покупки жилья здесь еще никогда не было. Учитывая, что большинство рядовых чехов ныне все еще проживает в домах социалистической постройки, многие берут кредит при первой же возможности. В результате 80% жилья в многоквартирных домах часто бывает распродано еще до начала строительства.

Антон ВЕРНЫЙ

Источник - ZagranDom.ru
11.06.2003
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ПУТЕШЕСТВИЕ
Шамони: танец со льдом

Английский путешественник Ричард Покок и его команда прибыли в Шамони вооруженными. В Женеве им сказали, что в тех краях живут одни разбойники, а в горах полно троллей, драконов и бесов. Но когда они прибыли туда, то встретили такое гостеприимство и радушие местных жителей, что им захотелось проверить еще и гостеприимство драконов.

подробнее

ЧЕРНОГОРИЯ Там, где балом правят россияне

Прогнозы экспертов в очередной раз не оправдались. Рынок недвижимости Черногории не устоял перед натиском разрастающегося экономического кризиса, и квадратный метр, как и по всей Европе, постепенно падает в цене.

подробнее

Элладе кризис – не указ

Утверждение, что-де в Греции все есть, даже в отрыве от контекста уже давно прочно прижилось в русском языке. В современной Греции – наследнице древней Эллады и, по совместительству – колыбели европейской цивилизации, действительно, есть все.

подробнее

ПУТЕВОДИТЕЛЬ
Софийский «Арбат» по штуке евро за «квадрат»

Название столицы Болгарии, как и ее главной пешеходной улицы, родилось неформально. Город при римлянах назывался Сердика (по имени племени сердов). Славяне переиначили его в Средец. Но в слишком маленьком городе был слишком большой храм Святой Софии. Крестьяне окрестных деревень, отправляясь в город на воскресную службу и по торговым делам, говорили: «Иду в Софию».

подробнее

ТОЧКА ОТСЧЕТА
Бедность студентов не порок для инвесторов

Студенческую недвижимость можно без натяжки назвать уникальной. В кризис этот вид недвижимости не только не просел, как все остальные, но и значительно поднялся. Недаром жилье для студентов пользуется заслуженной популярностью у западных инвесторов уже несколько десятилетий.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ