ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
12.07.18 Возрождение Эллады Четыре причины купить квартиру в Греции

Оптимальное время для покупки недвижимости - ​начало восстановления рынка, когда цены достигли дна и готовы расти. По данным Банка Греции за прошлый год, греческая недвижимость начала дорожать в квартальном исчислении спустя восемь лет ПОСЛЕ падения цен.

12.07.18 Покупайте Черногорию, ее больше не производят

В этом году на землях черногорского города Котор, считающегося жемчужиной всей страны, а старая часть которого признана всемирным культурным достоянием и взята под охрану ЮНЕСКО, начнется строительство комплекса Swissotel Residences — ​пяти­звездочного отеля с апартаментами.

12.07.18 Доходные метры. На что теперь уходят «русские» инвестиции за рубежом

В рамках ежегодного исследования «Русскоязычные инвесторы в доходную недвижимость за рубежом» Tranio.ru провела онлайн-опрос 476 представителей рынка из 33 стран. Среди респондентов - как русскоязычные РИЕЛТОРЫ, работающие за границей, так и партнеры компании, не говорящие по-русски (19% опрошенных). Основная цель, которую преследовали аналитики, - показать, в какую зарубежную недвижимость предпочитают вкладывать сейчас свои средства русскоязычные инвесторы, и проанализировать, как изменилось их поведение за последние годы. С результатами очередного исследования Tranio.ru первым ознакомился ДН.

04.06.18 Топ-10 стран, где россияне ищут жилье за границей

По просьбе ДН аналитики Tranio проанализировали статистику поисковых запросов «Яндекса» по покупке жилой недвижимости в разных странах, чтобы выяснить, какие десять стран пользуются наибольшей популярностью у русскоговорящих пользователей сервиса.

28.03.18 Компания Cybarco объявила о начале продаж нового и самого интересного проекта недвижимости на морском берегу Кипра - Trilogy Limassol Seafront

Известная девелоперская компания Cybarco объявила о начале продаж Trilogy Limassol Seafront, нового знакового проекта, состоящего из трех сияющих башен, которые вознесутся на первой береговой линии самого яркого и современного города Кипр - Лимассола. Включая в себя апартаменты класса люкс и офисные помещения, строительство которых уже началось, проект предложит такие важные преимущества, как частную территорию со всеми удобствами, предназначенную для отдыха и досуга исключительно владельцев недвижимости, и оживленную внутреннюю плазу, открытую для публики в самом центре набережной Лимассола.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Покупаешь в Чехии – продаешь в Евросоюзе

Покупаешь в Чехии – продаешь в Евросоюзе

В 2004 году Чехия одной из первых стран Восточной Европы вступает в ЕС, и цены на жилье здесь сейчас спешат подтянуться к общеевропейским. Происходит это буквально на глазах: недвижимость в Праге дорожает в год на 10-15%, а то и более. Не удивительно, что иностранцев со свободными деньгами (от немцев до белорусов) сюда сейчас влечет не столько пиво или ВНЖ, сколько меркантильный интерес.

Как только в вопросе с датой вступления страны в "единую Европу" была достигнута определенность, немцы, итальянцы, англичане, лица юридические и действующие под их прикрытием физические кинулись вкладывать в Чехию свои свободные средства. Если считать суммарный объем их капиталовложений в бизнес, недвижимость разного назначения и новое строительство с начала 90-х, то цифра скоро подберется к полутора миллиардам долларов. Немалая часть этих средств пришла из России, Украины, других стран СНГ.

Только на главном чешском курорте Карловы Вары россиянам, по некоторым данным, принадлежит от 60% до 75 % всей недвижимости – жилой и коммерческой. Российские сырьевые и промышленные гиганты держат здесь корпоративные особняки и являются совладельцами лучших отелей. Бизнесмены-соотечественники вкладывают выведенные из России деньги в чешскую бальнеологию: чем бы ты ни занимался на родине в прошлом, сохранность средств и респектабельную репутацию бизнес на целебных водах тебе в Европе гарантирует.
Тем более что от недвижимости в австрийских и немецких "профильных" городках карловарские квадратные метры в ценовом отношении пока существенно отстают.

Стремление вложить деньги в Чехию у наших сограждан все эти годы неизменно подкреплялось еще и дополнительными факторами. Например, целью "прописаться" на будущей территории Евросоюза или обзавестись недорогим пристанищем в центре Европы для бизнес-вояжей. Число мелких российских собственников в Праге, Брно, Остраве и окрестностях сейчас сложно даже примерно оценить.

Если судить по количеству выданных видов на жительство, то речь идет о нескольких десятках тысяч человек. Те, кто искали просто стабильности и места для "бегства" шального капитала, в Чехию перебрались давно. Ныне же, когда жилье тут стало интересно еще и как предмет для спекуляций (в хорошем, капиталистическом смысле слова) Чехией все больше интересуются люди, желающие заработать. В том числе и те, кого жизнь в Чехии или иммиграционный статус в ней как таковые не интересуют.

Продать в ЕС то, что было построено за его пределами, – с соответствующей разнице в ценах. Такой шанс дает принятие в Евросоюз "первой волны" территорий бывшего социалистического блока. В 2004 году, когда Чехия станет полноценной страной единой Европы, граница более высокой стоимости жизни сдвинется дальше к востоку. Процесс подорожания уже пошел, и те, кто вкладывает деньги в чешскую недвижимость (и особенно землю), успеют хорошо заработать задолго до того, как будет отменена чешская крона.
Сейчас смешно вспоминать, с каких мизерных значений стартовали цены в пост-социалистической Чехии. В начале 90-х, когда право частной собственности было только-только реабилитировано, квадратный метр в Праге стоил $$30-60, что считалось безумно дорого. Сегодня самый непрезентабельный вид жилья – типовые панельные многоэтажки – продается по цене от $700/кв.м и более, причем планка продолжает повышаться, и это никого не удивляет. Те, кто приобрел ликвидное жилье (реконструированное, в хорошем районе) два года назад, уже сейчас могут выручить на 40% больше. И это не реклама риэлторов, а данные из чешской прессы по одной конкретной квартире. Жилье в городе-памятнике, в центре Европы, в "автомобильной досягаемости" от более дорогих и не столь архитектурно уникальных немецких мегаполисов, объективно должно стоить больше, чем сейчас.

Очевидно, что вкладываться выгоднее не в готовый продукт – жилье на вторичном рынке, а в его производство. Строительство коттеджа или таунхауса занимает в среднем до 9 месяцев при стартовых капиталовложениях от $70.000. За год же только цена земли (в зависимости от района и наличия коммуникаций) может возрасти на 15-30%, плюс почти двукратная разница в себестоимости квадратного метра и его текущей рыночной ценой.
При знании особенностей местного спроса, правильном выборе участка и подрядчиков, а также благоприятном стечении обстоятельств в отдельных случаях удавалось получить на строительстве до 100% годовых. В среднем же коттедж-новостройка полностью окупается за срок от двух до пяти лет. Не удивительно, что такой "бизнес" становится среди чешских россиян массовым явлением.

Ключевое значение для успеха предприятия имеет выбор участка. При том, что цена сотки земли без коммуникаций на окраинах Праги стартует от $1500, вкладываться лучше в более ликвидный и дорогой адрес – от $5.000 до $8.000 за сотку. Дешевая земля часто не только лишена инженерных сетей, но и не зонирована под застройку, а значит предполагает дополнительные временные и денежные затраты.

Дом, построенный по тому же проекту, но в престижной пригородной зоне впоследствии позволит вернуть на порядок больше, чем его "близнец" в непопулярном районе. Сыграть свою роль может и живописное окружение, и транспортная доступность, и достаточная степень уединения.
Можно приобрести землю и непосредственно в Праге, подальше от окраины, поближе к центру, но стоить это будет в два—три, а то и в четыре раза дороже, чем в пригородном коттеджном поселке. В любом случае покупать землю гектарами не требуется. 5-7 соток – обычный размер участка, ближе к центру города встречаются участки и вовсе не более 300 кв.м. Но если речь идет о жизни на окраине, то запастись 8-12 сотками все-таки лучше, ведь средний архитектурный проект рассчитан на 100-170 кв.м площади.

Поиск и оформление земли в собственность занимает от месяца до двух (в зависимости от степени знакомства покупателя с рынком). Посредническими фирмами эти услуги оцениваются на уровне 5% стоимости "товара".
Некоторые опытные застройщики-частники отказываются от комплексных услуг строительных фирм и выступают в качестве прорабов сами. Себестоимость работ минимизируется ими за счет найма всевозможных гастарбайтеров с Украины, привлечения мелких фирм-подрядчиков для разного вида работ и других ухищрений. Говорят, что некоторым особо экономным удается таким образом свести начальные затраты до уровня в $$30.000-35.000. Однако такой подход зачастую сильно растягивает срок строительства и требует неусыпного контроля за качеством работ, поскольку дом еще предстоит сдавать чешской госкомиссии.

Для непрофессионала проще заключить договор с фирмой о строительстве "na klic". Пакет услуг "под ключ" обычно включает и подготовку архитектурного проекта, и получение разрешения на его воплощение, и собственно зодческие работы. Проект можно подобрать из сотен типовых, уже прошедших испытание рынком, или разработать индивидуальный ($$1.000-1.500). Аскетизм современными чешскими покупателями жилья, и тем более иностранцами, не приветствуется. Чтобы можно было рассчитывать на хорошую цену в дальнейшем, дом должен соответствовать высоким стандартам комфорта: иметь гараж, камин, сауну, а в случае с коттеджем "люкс" и другие удобства вроде небольшого бассейна и беседки для барбекью.

Чем больше вы способны вложить в строительство и отделку, тем на большую отдачу можно рассчитывать в дальнейшем. Возведение эксклюзивных частных особняков считается вторым по рентабельности занятием после вложений в многоквартирные дома. Хотя бы за счет того, что элитные коттеджи имеют большую площадь (400-600 кв.м). При том, что себестоимость строительства с грубой отделкой составляет $$400-800 за квадратный метр, цена реализации – от $1.500 до бесконечности. Некоторое время назад такое жилье было даже в дефиците: продавать элитные коттеджи считалось невыгодным по сравнению со сдачей их в аренду. Западные фирмы одна за другой открывали в Праге свои представительства и снимали немногочисленные достойные особняки для своего менеджмента за баснословные даже для западных столиц деньги (до $8.000-10.000 в месяц). Сегодня в целях экономии многие из них предпочитают выкупать жилье класса "люкс" в корпоративную собственность. В связи с этим ставки аренды уже не растут, а спрос на хорошее готовое жилье "люкс" поддерживается на высоком уровне.

Выгодной альтернативой строительству вилл для обладателей больших денег может стать возведение многоэтажного дома с последующей реализацией квартир.
Это правда, уже более серьезный, не "штучный" бизнес, требующий вложений в окружающую дом инфраструктуру и менеджмент. Но и отдача соответствующая.
Рыночная цена квадратного метра в готовых апартаментах может превышать себестоимость в два раза, достигая в случае с VIP-квартирами в престижном окружении $$4.000-5.000.

Ну и конечно, возведение жилья интересно в "традиционном" смысле. То есть позволяет минимизировать затраты тем, кому необходима крыша над головой для собственных нужд. При сопоставимых вложениях строительство позволяет обзавестись не квартирой на вторичном рынке, а отдельным, пусть и скромным домом с участком в 6 соток за сопоставимые деньги. Коттедж, продающийся в готовом виде за $120.000, можно построить самостоятельно за $70.000 (с учетом стоимости земли). Естественно, новоселье будет отложено во времени (от 4 месяцев, в случае с совсем простеньким проектом, до года и более), зато работы предполагают рассрочку оплаты. В качестве задатка "на старте" вносится всего 5-10%, остаток – небольшими долями по факту прохождения отдельных этапов строительства.

Прогнозируется, что с принятием Чехии в Евросоюз подорожание земли и жилья здесь не прекратится. Выравнивать уровень цен со "старожилами" ЕС чехи предполагают постепенно. Общеевропейское законодательство дает им право отсрочить отмену моратория на продажу недвижимости иностранным физическим лицам еще на семь лет – чтобы гарантировать местный рынок от потрясений.
Иначе резкий приток капиталов из—за рубежа мог бы сделать жилье недоступным для самих граждан Чехии. Тем не менее, "еврофактор" должен сыграть свою роль, и на скачок спроса в будущем году застройщики могут рассчитывать.

Кроме того, высокий спрос на квадратные метры поддерживается и внутренними причинами. Уровень экономической активности в Чехии к 2005 году оценивается как 70% от среднего уровня нынешнего ЕС, а темпы развития страны уже сейчас превышают среднеевропейские в полтора раза. Благосостояние чехов растет, ипотека становится все более доступной. Столь дешевым, как сейчас, кредитование покупки жилья здесь еще никогда не было. Учитывая, что большинство рядовых чехов ныне все еще проживает в домах социалистической постройки, многие берут кредит при первой же возможности. В результате 80% жилья в многоквартирных домах часто бывает распродано еще до начала строительства.

Антон ВЕРНЫЙ

Источник - ZagranDom.ru
11.06.2003
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость в Черногории: "В Черногории строят «под россиян»"

Самая спокойная из всех республик бывшего СФРЮ – Черногория. Или как ее называют в неславянском мире – Монтенегро.

подробнее

КИПР: ПОРТРЕТ КОМПАНИИ
Прежняя надёжность, новые возможности

С татистика гласит, что сегодня наКипре более-менее постоянно проживает около 20 000россиян. Число наших соотечественников, имеющих наострове недвижимость, ещё больше, ачисло потенциальных российских претендентов наздешние квадратные метры приближается кпоказателю, вызывающему уконкурентов Кипра завистливо восторженный интерес. Одной изглавных кипрских точек притяжения является весёлый, оживлённый ивтоже время такой уютный Лимассол, ласково устроившийся владонях горной гряды Троодос; город, ставший для многих россиян по-настоящему родным.

подробнее

ПРОЕКТЫ
Admiral Premium Residence: живи не тужи

Турецкая Аланья давно и прочно завоевала сердца россиян. И это неудивительно: прекрасный средиземноморский климат, солнце, протяженная береговая линия и песчаные пляжи, чистейшее море - наслаждаться всем этим можно практически круглый год.

подробнее

Недвижимость в Чехии: Где отдохнуть от Праги?

Как и для всех жителей больших российских городов, главным местом отдыха для пражан является дача. Может ли она представлять интерес для иностранца?

подробнее

Недвижимость Кипра – не пафосом единым!

Иной раз до слез обхохочешься, читая рекламные материалы компаний, предлагающих россиянам недвижимость за рубежом. Так, убеждая приобрести апартаменты или виллу на Кипре, обязательно перечислят 10-12-20 причин для этого. Среди аргументов «за» обязательно найдется пара фраз о том, что «Кипр – остров Афродиты, богини любви и красоты»...

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
200x100