СЕРБИЯ: ТОЧКА ОТСЧЁТА -- На Белград!

Когда-то поездка или длительная командировка в Белград котировалась у советских граждан практически как невозможный для большинства прорыв за железный занавес. В общественном сознании столица СФРЮ была даже в большей степени Западом, чем Берлин или Будапешт. В конце 80-х именно в югославскую столицу устремились самые первые волны российских "челноков". В годы балканских войн связь была, в основном, через экран телевизора, и сербы гораздо чаще добивались коммерческой удачи в Москве, нежели мы пытались заработать у них. Потом последовали первые покупки недвижимости в отколовшихся от СФРЮ Хорватии и Словении, туристическое паломничество в Черногорию и буквальное затопление последней российскими инвестициями. Теперь очередь дошла и до Сербии.

На запрос Real Estate in Serbia поисковые системы выдают уже десятки тысяч результатов. По аналогичному запросу на русском языке - пока сотни. Однако цифра эта будет неизбежно расти, поскольку активность посредников и крупных инвесторов логично перемещается сюда из Черногории и Хорватии. Та же дружественная к  россиянам культурная среда, безвизовый въезд, ещё более лояльное законодательство, только цены раз в 5 - 6 раз ниже. В то время как в Черногории они упёрлись в потолок и, что называется, уже яблоку негде упасть от числа "вложившихся" россиян, сербский рынок до сих пор оставался в стороне от массовых международных спекуляций. Заметный рост здесь начался лишь в прошлом году, и ценового пузыря, грозящего лопнуть в условиях дефицита денег, просто нет. Дом площадью 200 м² в хорошем месте у воды стоит 50 000 - 60 000 €, в то время как на побережье Адриатики за аналогичный хотят от 350 000 €.

Да, сравнения с Черногорией не совсем корректны: у Сербии нет выхода к морю. Однако для массовых инвестиций российских денег, скажем, в Чехии, это обстоятельство в своё время не стало препятствием. Сербия, с её богатыми природными ресурсами, просто выступает в другом "жанре". Здесь есть климатические, бальнеологические и горнолыжные курорты с уже готовой инфраструктурой (например, Капаоник - 60 км трасс и более чем 20 подъёмников), дубовые и буковые лесные массивы, один из самых больших в Европе липовый лес, охотничьи угодья на равнинах и в горах, где разрешена охота на перепелов, оленей, волков и медведей. По числу пресноводных водоёмов и рек Сербия уступает только Венгрии. И при таких богатствах рынок недвижимости всё ещё на самом старте роста.

Движение цен вверх началось в 2008 году с Белграда и Нового Сада (Novi Sad). В своё время от натовских бомбардировок столица пострадала гораздо меньше, чем представляется издалека (основной удар приняли на себя Novi Sad и Ниш, неоднократно подвергавшиеся бомбардировкам). В Белграде же социальные объекты практически не были разрушены, авиаудары пришлись на штабы силовых ведомств, телебашню и некоторые административные здания - общим числом не более двух десятков. Жилых кварталов Белграда война (именно так здесь называют натовскую операцию "Милосердный ангел") почти не коснулась.

Почему сербский рынок оказался в противофазе с соседними странами? Долгие годы здесь решали политические и экономические проблемы, боролись с гиперинфляцией. Новое строительство активизировалось лишь во II половине мирного десятилетия. В то время как предложение росло, ипотечные займы номинировались в евро и не были массово доступны местным жителям. В результате цены ползли вверх незначительно (4 - 5% в год, т. е., медленнее инфляции), и лишь в 2008 году сделали скачок. Если год назад жильё в строящемся доме на окраине Белграда можно было приобрести по цене от 700 €/м², то на начало весны-2009 года этот показатель составляет 1 300 - 1 500 €/м².

Белград, где населения 2,5 миллиона, - самый активно растущий сербский город. Здесь возводится треть всех новостроек, а наиболее привлекательны для инвесторов престижные районы. Таковым как раз является не только исторический центр, но и расположенный напротив от него через реку Сава (сливается с Дунем в черте города) левобережный район Новый Белград, где находятся высококлассные отели уровня Hyatt и Intercontinental, некоторые правительственные учреждения, конгресс-центр, концертный зал "Арена", принимавший прошлогодний финал Евровидения. Кстати, река является не просто ценовым водоразделом, но и границей двух географических регионов: Новый Белград с западными окраинами относится к Центральной Европе, исторический центр и восточные окраины - это Балканы.

Заложенный ещё в 40 - 50-е годы прошлого века, Новый Белград активно разрастается в новом тысячелетии. Появляются многочисленные объекты современной архитектуры из стекла и бетона, в том числе и жильё (2 500 - 3 000 €/м²), которое оценивается в среднем на 20% выше, чем исторический центр (2 000 - 2 700 €/м²).

В других регионах Сербии жилая недвижимость ещё доступнее и может привлечь инвесторов с совсем скромными средствами. Например, в городе Ниш, с населением около 800 000 жителей, где расположена резиденция Нишского Владыки Сербской православной церкви, новое жильё оценивается в 550 - 700 €/м², а в старом фонде "квадрат" и вовсе стоит 250 - 500 €. Оговоримся, что даже самая старая "вторичка" югославской эпохи - это более качественное жильё по сравнению с его ровесниками в российских городах.

Тем, кого Сербия интересует как новое место жительства, зачастую средств, вырученных от продажи жилья на родине, будет достаточно для приобретения частного дома и организации небольшого бизнеса. Собственный коттедж, допустим, в 30 - 50 км от Белграда, в живописном месте на берегу Дуная или где-нибудь рядом с бальнеологическим курортом, обойдётся в 60 000 - 70 000 € (2 этажа, дом 150 м² на участке в 7 - 10 соток). В глубинке можно уложиться и в 20 000 - 30 000 €.

Бальнеологические курорты сейчас являются самой перспективной "темой" для россиян-инвесторов. На данный момент сербские banja, которым долгие годы было не до пиара, не столь разрекламированы на международном туристическом рынке, как Карловы Вары или немецкие Бадены. Но в медико-рекреационном смысле - это места выдающиеся, известные ещё со времён Римской империи. Источники целебной воды раскиданы по всей территории страны: Баня Сельтерс, Матаружка Баня, Рибарска Баня, Врнячка Баня, Нишка Баня - в списке сербских городов десятки "бань". Гражданам бывших республик СФРЮ они хорошо известны, у многих оздоровительных центров есть клиентура из стран Западной Европы. А раскрутка на массовом туристическом рынке, в том числе и в России, - лишь вопрос времени и инвестиций. Тем более при наличии готовой "легенды", уходящей вглубь веков.

Российские деньги в сербскую бальнеологию уже вкладываются. В частности, в городке Сияринска Баня, в 280 км к югу от Белграда, идёт строительство отеля категории 5 "звёзд", и организаторы проекта только заинтересованы в умножении "русских" капиталовложений по соседству. В Сияринска Баня насчитывается более 20 различных по минерализации и лечебным показаниям источников воды, где лечат всё - от ревматологии до глазных болезней. Два из них - горячие гейзеры (72º С), бьющие из земли на полсотни метров. Глубина скважин более 1 км, вода подаётся без применения насосов и может быть использована для процедур в туристических и медицинских объектах, а также для обогрева зданий в зимнее время.

То, что в Сербии основательно "сидят" наши крупнейшие сырьевые компании "Газпром" и "Лукойл" - факт общеизвестный. Через территорию этой страны к 2015 году протянется до Западной Европы газопровод "Южный поток" (тот, что в обход Украины), и сама Сербия на этот газ тоже рассчитывает. К россиянам здесь относятся очень хорошо и на ведомственном, и на бытовом уровне, в инстанциях оказывают помощь: инвесторам из РФ везде "зелёная улица". Но и без всяких преференций местное законодательство коммерческой деятельности благоприятствует. Регистрация фирмы занимает от 5 до 15 дней, уставной капитал - эквивалент 500 € в динарах.

При этом в Сербии даже на беглый взгляд много свободных коммерческих ниш - от  развития туризма до организации всякого рода обрабатывающих производств. Прекрасного качества древесина зачастую вывозится из страны в виде "кругляка" - без обработки или дешёвых заготовок, а свежие фрукты-овощи, которые закупают здесь для переработки польские экспортёры, можно было бы консервировать на месте.

Неудивительно, что в последнее время в стране стали появляться далёкие от "трубы" российские коммерсанты с небольшими производственными проектами. Многие покупают уже готовые мощности. Например, колбасный цех в 50 - 70 км от Белграда можно приобрести за 200 000 €, завод по производству светильников (3 000 м² на участке в 1 га), полностью оборудованный и готовый к работе - за 400 000 - 500 000 €; столько же стоит текстильное предприятие на 70 рабочих мест (3 500 м² плюс 4 га земли). Можно купить и просто "коробку" без производственных мощностей для перепрофилирования. Например, здание коммерческого назначения (5 000 м², участок 2,3 га) на берегу реки - под сельскохозяйственный комплекс или завод по деревообработке (180 000 - 200 000 €). 

Иммиграция с перспективой

Для тех, кто расценивает приобретение м² за рубежом как способ со временем "прописаться" в Европе, путь через Сербию, по сравнению с Черногорией, более перспективен. По прогнозам, войти с состав Евросоюза она должна раньше соседей. Как известно, въезд для граждан России в Сербию безвизовый (гражданам Украины такая привилегия не предоставляется). Но, как и в Черногории, получить вид на жительство (на 3 года) можно только через регистрацию бизнеса. Обладание недвижимостью - большой плюс для претендента на ВНЖ. По окончании срока его действия выдаётся ПМЖ на 5 лет. А затем, если вы уж слишком крепко здесь осели, закон позволяет претендовать и на гражданство. 

Земельный вопрос

Россияне в Сербии могут оформлять любые приобретения на своё имя без всяких ограничений. Показательный товар - земля, особенно лесные и сельскохозяйственные угодья, которые во многих странах вообще исключены из оборота. В Сербии граждане РФ вправе приобретать землю гектарами, за исключением 2 - 5-километровой приграничной зоны. 

№ 3 (43)   |   май – июнь 2009   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

Нынешний год для Кипра может стать одним из самых значимых за последнее время. Пока гиганты Европы решают судьбы младших собратьев и ищут пути выхода из глобального кризиса, Кипр медленно, но верно идет к стабильности. В июле Кипр получил право председательствовать в Евросоюзе. Полгода назад на кипрском шельфе был найден источник природного газа с объемом запасов от 140 до 225 млрд м3.

подробнее

Измученный холодами и заковыристой российской действительностью, в Греции наш человек находит все, что нужно его мятежной душе. Теплое море, синее небо, доброжелательное отношение. Вполне логично, что все чаще у наших соотечественников возникает желание стать обладателем собственной недвижимости на территории этого государства. 

подробнее

Помните: «Кто видел край, где роскошью природы оживлены дубравы и луга, / где весело шумят и блещут воды и мирные ласкают берега,/ где на холмы под лавровые своды не смеют лечь угрюмые снега? / Скажите мне: кто видел край прелестный...» «Друг милый, ангел мой! Сокроемся туда, / где омывают волны кроткие Тавриду / и Фебовы лучи с любовью озаряют им древней Греции священные места».

подробнее

Недвижимость за рубежом до сих пор покупалась россиянами в качестве второго дома на морском курорте либо в европейской столице. Вопрос извлечения дохода от ее эксплуатации не рассматривался: для этого подходило и «родное» жилье. Мировой кризис заставил частных инвесторов пересмотреть свои взгляды, поскольку, к примеру, доход от сдачи в аренду московской квартиры не превышает сегодня 3-4% годовых.

подробнее

Испанский интерьерный стиль имеет редкостное свойство легко вписываться в  любое пространство и привносить в  любой дом ощущение абсолютной уникальности. К  тому же, это отличный способ создать модный нынче рустикальный и в то же время тёплый и красочный образ жилища.

подробнее