КИПР: ТОНКОСТИ
Недвижимость на стадии строительства с прицелом на будущее

Сейчас уже можно утверждать, что мировой финансовый кризис не стал катастрофой для кипрского рынка недвижимости. Зато структура спроса изменилась существенно. Иностранцы уступили позиции местным жителям в плане активности в покупке жилья, интерес инвесторов переместился на двуспаленные квартиры, и в целом потенциальные домовладельцы фокусируют внимание на готовых объектах, поскольку опасаются возможного банкротства застройщика.

Надо отметить, что сегодня покупатели ведут себя избирательно и осторожно: они обращаются только к известным застройщикам и ждут скидок, специальных предложений или снижения цен. Вот только в этом отношении порадовать инвесторов нечем - эксперты утверждают, что цены, скорее всего, снова будут расти.

Для такого утверждения есть несколько оснований. Во-первых, Кипр является одной из немногих стран Евросоюза, где россиянам предоставляют доступное ипотечное кредитование. Во-вторых, спрос на аренду жилья остаётся высоким как со стороны туристов (на побережье), так и самих жителей Кипра (в Никосии). И, в-третьих, цены на кипрскую недвижимость изменились в существенно меньшей степени по сравнению с большинством рынков мира. Снижение произошло в среднем на 10 - 15%, и, в первую очередь, было «уценено» вторичное жильё по стоимости ниже 200 000 €. Сейчас стоимость м² вторичного жилья составляет от 1 500 € до 2 500 €, новостроек - от 2 500 € до 20 000 €.

Россияне в 2009 году приобрели жилья ровно вдвое меньше, чем годом ранее, однако средняя стоимость сделки выросла. Так, например, в прошлом году российские инвесторы вкладывали средства в квартиры-студии, 1 - 2-спаленные апартаменты стоимостью 150 000 - 200 000 €. Теперь же приобретаемое жильё стоит от 250 000 € до 500 000 €, а спросом пользуются уже мезонеты, танхаусы и бунгало. Интересно отметить, что местные жители, немного оживившие рынок этой осенью, предпочитают покупать квартиры и в меньшей степени дома. Интерес фокусируется на 2-спаленных апартаментах стоимостью около 140 000 € и домах по цене до 600 000 €. Также есть спрос на 2 - 3-спаленные дома стоимостью до 1 млн € на береговой линии. А вот шикарным дорогим виллам, видимо, придётся подождать лучших времён. Также не в фаворе квартиры, предназначенные для сдачи в аренду туристам. Они упали в цене на 20 - 30% - чем менее конкурентен проект/месторасположение, тем больше скидка.

По мнению экспертов, небольшое оживление на рынке недвижимости было вызвано как раз снижением цен, уменьшением банковских ставок по ипотеке и преодолением первого шока после кризиса. Конечно, кризис ещё не миновал, однако аналитики предполагают, что в ближайшее время существенных изменений на рынке кипрской недвижимости не произойдёт: скорее всего, рынок стабилизируется, затем последует традиционный сезонный спад в январе-феврале 2010 года, и всё закончится восстановлением тенденции роста цен. Ведь помимо активного спроса на рынке жилья, существует и значительный отложенный спрос, который при дальнейшей стабилизации ситуации и последующем восстановлении экономики превратится в активный. Строительство жилья сейчас ведётся очень небольшими объёмами - число выданных разрешений на строительство заметно сократилось по сравнению с прошлым годом. В качестве положительной тенденции можно отметить, что теперь застройщики более тщательно выбирают проекты и разрабатываю общую концепцию застройки. При этом с рынка уходят случайные игроки, остаются лишь специалисты, возводящие качественные проекты. Таким образом, существует вероятность, что через 3-4 года наступит дефицит недвижимости, и рынок резко пойдёт вверх.

На сегодняшний день потенциального покупателя трудно уговорить приобрести недвижимость «на стадии котлована».
Но если вы готовы вложить средства, чтобы получить отдачу в будущем, стоит рассмотреть такой вариант.

» Зачем покупать «котлован»?

Во-первых, застройщик оформляет банковскую гарантию, покрывающую риск незавершения строительства объекта. Во-вторых, можно найти очень интересные предложения по кредитованию покупки недостроенной недвижимости. Например, банковский заём предоставляется на 70% стоимости сделки, а оставшиеся 30% вам оформляет в рассрочку сам застройщик. Или в качестве первого взноса вы перечисляете только 15%, а выплачивать сам кредит начинаете только после того, как жильё будет сдано в эксплуатацию. Соответственно, недвижимость уже подорожает, а сумма сделки при этом останется прежней.

При этом необходимо правильно и тщательно подготовить договор купли-продажи, поскольку это ваша главная гарантия безопасности. Нередко юристы составляют договоры в пользу застройщика, и понять их легко: выступая на стороне продавца, юрист обеспечивает себя дальнейшей совместной работой с этой компанией. Мы же займём сторону покупателя, рассмотрим основные возможные ошибки и узнаем, как нужно себя защищать, если застройщик не выполняет свою часть обязательств.

Обычно в момент совершения сделки в комнате находятся: клиент, адвокат, агент по недвижимости и/или представитель застройщика. Все они хором повторяют покупателю: «Всё отлично, вам совершенно не о чем беспокоиться!» На каждый вопрос или высказанное беспокойство они заявляют: «Нет проблем!» К чему скрывать, некоторые «специалисты» скажут покупателю всё что угодно, лишь бы уговорить его подписать контракт. Не поддавайтесь на уговоры! Вы должны точно знать, как именно в документе защищены ваши права. Прочитайте внимательно проект договора купли-продажи, обратите внимание на наличие некоторых пунктов. Если ваш адвокат вдруг откажется их включить, примите добрый совет - немедленно поменяйте адвоката.

ПОРЯДОК ДЕНЕЖНЫХ ВЫПЛАТ. В большинстве случаев выплаты по договору производятся в рассрочку. Первый взнос - 2 000 - 3 000 €, после чего недвижимость снимается с продажи. Затем надо заплатить депозит за само жильё, обычно 30% от суммы договора. Из этой суммы вычитается первый взнос. Типичный расклад выглядит следующим образом:

30% депозит
20% по завершении бетонного каркаса (несущей конструкции)
20% по завершении кирпичной кладки
20% по завершении проводки электричества, штукатурных работ, настилки полов
10% на момент ввода в эксплуатацию

Обязательным является пункт о выплате денег только после того, как инженер-строитель подтвердит, что очередная фаза возведения жилья завершена надлежащим образом. Поэтому надо позаботиться о назначении инженера, который будет проводить проверки от вашего имени. Всё это должно быть ясно и четко прописано в договоре.

ГАРАНТИЯ ОТ ОПОЗДАНИЯ ПО ГРАФИКУ РАБОТ. К сожалению, нередки случаи опозданий строительства на 6 месяцев, а то и на год. Это может обернуться серьёзной проблемой для покупателя, особенно если он рассчитывал переехать в это жильё или получать прибыль от сдачи его внаём.

Обычным условием договора купли-продажи является право застройщика на отсрочку не более 1 месяца. По истечении данного срока должен быть в обязательном порядке предусмотрен штраф, сумма которого определяется условиями того же документа. Убедитесь, что вас устраивает оговорённый размер компенсации. Например, если вы планировали переехать, а застройщик опаздывает со сдачей объекта в условленный срок, то сумма компенсации должна покрывать расходы на временное проживание в другом помещении.

Если вы покупаете квартиру в жилом комплексе, то «сдача в эксплуатацию» подразумевает не только пригодность данного помещения для проживания, но и готовность мест общественного пользования, например, бассейна или сада на прилегающей территории.

Внимательно просмотрите проект договора купли-продажи, нет ли там пункта, предусматривающего, что покупатель не имеет права задерживать очередную выплату. В таком случае, если застройщик не соблюдает график работ, вы не сможете приостановить выплаты по кредиту. Вот пример обязательств застройщика согласно договору: если он опаздывает по срокам сдачи более чем на 3 месяца, то обязан выплатить вам компенсацию в размере 50 € за каждый день просрочки. В сумме получается 3 000 € (с учётом права отсрочки на 1 месяц), которые вы можете вычесть из последней выплаты. Также попросите адвоката внести в этот же пункт условие о своем праве подать в суд на застройщика, если тот заставит вас ждать слишком долго.

ГАРАНТИЯ НА СЛУЧАЙ НЕПОЛУЧЕНИЯ ОДОБРЕНИЯ ОТ ДЕПАРТАМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЕЛЬ. После совершения сделки застройщик должен внести договор купли-продажи в Департамент регистрации земель для получения одобрения. На случай отрицательного ответа в договор включается пункт, обязывающий застройщика немедленно вернуть все заплаченные вами деньги.

ГАРАНТИЯ НА ЗДАНИЕ. Убедитесь, что договор предусматривает годовую гарантию на все технические установки, поддерживающие нормальное функционирование здания и помещений. Также должна быть предусмотрена гарантия на 10 лет на само здание.

ПРАВО НА СВОБОДНУЮ ПРОДАЖУ. В документе должен быть пункт, позволяющий продавать недвижимость в любой момент после подписания договора купли-продажи без штрафных санкций. Такое условие позволит продать жильё до его ввода в эксплуатацию, что выгодно для инвесторов: у них появляется возможность продать недвижимость, уже поднявшуюся в цене, до выплаты своей последней части долга. Также право на свободную продажу пригодится на случай изменения ваших жизненных обстоятельств.

УКАЗАНИЕ СРОКА ИСПОЛНЕНИЯ РАБОТ. Желательно в договоре указать дату получения титула собственника. Согласно практике, событие должно произойти через 4 года после ввода в эксплуатацию. В случае несоблюдения данного условия вы получаете право на возврат своих денег с процентами: не менее 9%. Кроме того, условия договора должны предусматривать возможность выплаты покупателем последних 1 500 € застройщику только после получения титула собственника. Таким образом, вы не дадите шанса застройщику исчезнуть из поля зрения в течение 4 лет ожидания титула.

ГАРАНТИЯ НА СЛУЧАЙ НЕПОЛУЧЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РАЗРЕШЕНИЯ И СТРОИТЕЛЬНОЙ ЛИЦЕНЗИИ. Если по какой-либо причине застройщик не может получить вышеуказанные разрешения, вы должны иметь право на расторжение договора. Тогда застройщик возвращает покупателю всю ранее полученную сумму, плюс проценты (примерно 9%).

СТРАХОВАНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА. В обязательном порядке договор предусматривает, что застройщик застрахует за свой счёт данную недвижимость от пожара, землетрясения и любого предвиденного риска на весь период строительства, до дня ввода здания в эксплуатацию.

Не поленитесь, возьмите проект своего договора купли-продажи и проверьте, чтобы все вышеперечисленные пункты были в нём предусмотрены. Застройщики обычно убеждают покупателей, что они никогда не задерживают сроки сдачи. И теперь вы можете смело ответить: «Раз вы всегда выполняете работу вовремя, вам не составит труда подписать договор купли-продажи. Ведь выплата компенсации 50 € за каждый день просрочки вам не грозит?»

» Думая о будущем

В нынешней ситуации инвесторы предпочитают не заглядывать слишком далеко, поэтому вкладывают средства в готовый «домик у моря», в котором можно немедленно начинать жить или сдавать его в аренду. Но на заграничных квадратных метрах можно и заработать. Для этого надо купить и ... подождать. Кризис не вечен, где-то цены на жильё уже перестали снижаться, в других странах спад прекратится через год-другой. Ну а далее, сценарий известен - пройдёт несколько лет и недвижимость в большинстве стран снова подорожает.

Несмотря на слегка просевший рынок жилой недвижимости на Кипре, цены на землю остаются стабильно высокими. Кипрские землевладельцы предпочтут подождать, но никогда не отдадут свои участки задёшево. В настоящее время доля земельных участков составляет 45% от всего объёма кипрского рынка недвижимости в ценовом выражении, что означает - дальнейшее снижение стоимости жилья просто невозможно.

СТАНДАРТНАЯ ПЛОЩАДЬ КИПРСКИХ КВАРТИР

1-спаленная......................................................................................................... от 55 м²

2-спаленная......................................................................................................... от 80 м²

3-спаленная...................................................................................................... от 110 м²

Минимальная площадь спальни..................................................................... 9,5 м²

ПОКУПКА ЖИЛЬЯ - ЭТО ПРОСТО

• Выбрав недвижимость, вы вносите депозит для резервирования жилого объекта (сумма обычно составляет от 1% до 3 % от его стоимости). Тем самым объект снимается с продажи на оговорённый срок (как правило, на 1 - 1,5 месяца).

• До истечения срока резервирования необходимо внести первоначальный взнос (минимум 30% стоимости). На этой стадии происходит подписание договора купли-продажи.

• В течение 30 дней после подписания договор регистрируется в Департаменте земельных угодий, после чего вы становитесь законным собственником недвижимости.

• Оставшиеся 70% стоимости оплачиваются по индивидуальной договорённости с продавцом (рассрочка до окончания строительства; банковский кредит).

• Финал - получение окончательного свидетельства о собственности (титул собственника).

ЧТО ГОВОРИТ СТАТИСТИКА

До середины 2008 года стоимость кипрской недвижимости повышалась на 10 - 12% в год. Быстрее всего росли в цене земельные участки, особенно в прибрежных районах. В 2009 году средняя стоимость объекта недвижимости составляла 187 000 €. С января по сентябрь 2009 года иностранцы приобрели 1 363 объекта недвижимости, а за тот же период прошлого года - 5 622 объекта.

КАЖДОМУ ВЛАДЕЛЬЦУ - ПО ТИТУЛУ СОБСТВЕННИКА

Муниципальные власти выдают титулы собственника на жильё компании-застройщику при условии, что в ходе строительства были соблюдены все правила. Этот документ даёт право владельцу на передачу объекта недвижимости по наследству и его использование в качестве залога при кредитовании в банке.

В настоящее время на Кипре приблизительно 130 000 объектов недвижимости (дома, квартиры, гостиницы) не имеют титулов. Правительство намерено выдать не менее 20 000 экземпляров необходимых документов до середины 2010 года. Сейчас на рассмотрении парламента находятся поправки к действующему законодательству, принятие которых упростит и ускорит процесс выдачи титулов. В региональных отделениях Департамента земельных угодий созданы специальные отделы, ответственные исключительно за выдачу титулов собственника.

№ 7 (47) | декабрь 2009 - январь 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

Автор: Марина АНТОНИУ
Источник - ZagranDom.ru
21.01.2010

КИПР: ТОНКОСТИ Недвижимость на стадии строительства с прицелом на будущее

КИПР: ТОНКОСТИ
Недвижимость на стадии строительства с прицелом на будущее