ИСПАНИЯ: СТАТИСТИКА КРИЗИСА
А БЫЛО ЛИ ДНО?

Почти три года рынок испанской недвижимости пребывает в состоянии кризиса, и цены на жильё, взвинченные на пике ажиотажного спроса, неспешно, но всё же отступают. Пора ли уже говорить о «ценовом дне»? И какие меры способны реанимировать рынок?

» Концы с концами не сходятся

Всё смешалось на испанском рынке недвижимости. Официальные показатели не имеют ничего общего с данными независимых аналитиков и практикующих риэлторов - индексы цен на жильё отличаются в разы! Так, по информации госстатучреждений Испании, за время кризиса цены в среднем потеряли не более 10%, в то время как «первоисточники» настаивают на том, что средний уровень падения цен с апреля 2007 года превысил 25%.

Тот факт, что больше всего цены на жильё снизились там, где они были максимально  завышены, разногласий не вызывает - их вызывает величина процента снижения. К примеру, в официальных сводках зафиксировано: Каталония: -11,2%, Мадрида: -11%, Балеарские острова: -9,2%. На деле всё обстоит куда более драматично (исключительно в хорошем смысле и исключительно для покупателей жилья) - по информации на местах, цены в этих самых дорогих регионах Испании снизились  более ощутимо - местами до 30-40%.

В отношении дальнейшего поведения цен официальные и независимые прогнозы не просто контрастируют - они разнонаправлены. Так, сводные данные испанского Национального института статистики (INE), наглядно демонстрируют, что рынок испанской жилой недвижимости «оттолкнулся» от дна и вступил в фазу оживления ещё в III квартале прошлого года (см. график и таблицу).

Как видно из графика, поведение общей кривой цен отражает лишь некоторое оживление активности на рынке вторичного жилья, в то время как кривая цен на новостройки так и застыла под уклоном.

Мартин Дэлл, эксперт аналитического портала Kyero, считает, что гораздо ближе к действительности графический анализ цен, осуществляемый Tinsa (Международной организацией по оценке недвижимости), хотя и её методики небесспорны. Итак, по оценкам Tinsa, цены на испанское жильё сегодня находятся на уровне 2005 года, что означает 14-процентное падение по отношению к пику 2007 года.

Как бы то ни было, заявления испанских официальных лиц и некоторых крупных банков о том, что рынок недвижимости благополучно миновал дно, равно как и рассуждения о «зелёных ростках» и прочих симптомах выздоровления, многие аналитики считают беспочвенными. До тех пор, пока спрос не уравновесит предложение, это абсолютно нереально, уверены они. «С учётом того, что переизбыток жилья на продажу оценивается почти в миллион единиц, на это потребуется 3-4 года», - пишет обозреватель рынка недвижимости Элена Санс  в итоговом аналитическом материале «Жильё прощается с 2009 с потерями, а в 2010 их будет ещё больше». Второй по величине банк Испании - BBVA - считает, что в течение 2010 года цены упадут ещё примерно на 8%; а общая коррекция цен с момента их пика (в апреле 2007 года) должна составить 30%. По данным делового портала Property Wire, ценовую картину ближайшего будущего ожидают куда более кардинальные изменения, а именно 27-процентное падение в течение 2010 года.

И всё же, утверждение о том, что цены на жильё в Испании имеют тенденцию к росту частично справедливо, правда, лишь для тех немногих испанских регионов, рынки которых не испытывают переизбытка предложений (Астурия, Страна Басков, Кантабрия, Ла Рьоха). По состоянию на 1 января 2010 года в среднем цена м² в испанской новостройке составила 2 558 €, потеряв за 2009 год 5,7%. По данным Kyero, самыми дорогими по стоимости жилья городами Испании являются Барселона, Сан Себастьян и Мадрид (3 965 €/м², 3 805 €/м² и 3 375 €/м² соответственно), а самыми недорогими - Понтеведра, Бадахос и Луго (менее 1 500 €/м²).

» Итоги «кирпичного бума»

Прогрессирующее, хотя и умеренными темпами, снижение цен на недвижимость -  только одно из последствий «лопнувшего пузыря». Куда более ощутимым оказалось снижение объёмов строительства жилья: почти на 60% (исходя из числа официальных запросов на разрешение на строительство), а, по данным аналитических обзоров, публикуемых в газете El Pais, - на все 75%. Согласно информации Министерства строительства Испании, только за 2009 год закладки новых объектов сократились более чем на треть. А в III квартале объёмы завершённого строительства отставали на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

С другой стороны, существенно увеличились сроки экспозиции квартир: продажа одной квартиры сегодня занимает около года, в то время как в 2004 году - в разгар бума - и 3 месяцев было достаточно. Соответственно, общее число сделок с недвижимостью за последний год практически ополовинилось по сравнению с предыдущим.

Вообще, по оценке Eurostat, Европейской статистической организации, испанский строительный сектор «просел» в гораздо большей степени, чем в других странах Евросоюза. Ослабленный кризисом перепроизводства, он не устоял перед мировыми финансово-ипотечными коллизиями и плавно и предсказуемо вошёл в ступор. Как следствие, на сегодня, по разным оценкам, сток нереализованного нового жилья  составляет от 1 до 1,5 млн единиц. С другой стороны, цена предложения, даже не смотря на вынужденное отступление, остаётся чрезмерно завышенной. «Жильё в Испании продолжает оставаться переоценённым на 55%, - отмечает британский еженедельник The Economis. - В то время как рынки одних стран, как США или Китай, уже стабилизируются, некоторым другим требуется серьёзная коррекция цен». И, как видно из таблицы, среди этих «некоторых» лидирует именно Испания, которой, как заключает издание, для того, чтобы соответствовать историческому контексту, необходимо снизить цены на жильё минимум на 35%.

И ещё одна впечатляющая, хотя и чисто теоретически, цифра: средняя цена продаж нового жилья, зафиксированная на конец 2009 года, в 8 раз превышает тот же показатель по состоянию на конец 1985 года (по данным испанской Организации по оценке жилья).

Но самое удивительное, что, даже в такой сложнейшей ситуации, Испания остаётся крайне популярной у зарубежных покупателей жилья. По данным портала Prime Location, на конец 2009 года 30% запросов приходилось на Испанию. А по рейтингу портала Property Abroad, Испания - абсолютный лидер 2009 года в номинации «зарубежная недвижимость».

Хотя кризис на испанском рынке пока не достиг дна, покупка здесь жилья всё-таки имеет смысл, считают зарубежные аналитики, так как определённые типы недвижимости всегда будут пользоваться спросом и, следовательно, их можно рассматривать как долгосрочные инвестиции. И не бойтесь торговаться, советуют они, если вариант действительно заслуживает внимания, немедленно делайте встречное предложение! С другой стороны, аналитики банка BBVA прогнозируют, что снижение цен на жильё продлится до 2012 года, причём в разных провинциях разными темпами.

» В поисках выхода

«Для того, чтобы адаптироваться и восстановиться, рынку недвижимости Испании понадобится время, и насколько быстро это произойдёт, зависит от нескольких факторов, - считает Марк Стаклин, владелец и редактор портала Spanish Property Insight. - А именно от способности рынка поглотить избыток непроданных новостроек, от финансово-бюджетной политики государства в области жилья, и от соответствующего регулирования в банковском секторе».

«Рынок нереализованных новостроек уже на пути к постепенному выздоровлению», - утверждает Педро Перес, руководитель одной из крупнейших в Испании девелоперских компаний G-14 . Возможно, оптимизм тех девелоперов, кому удалось избежать банкротства, подпитывается официальной статистикой, демонстрирующей среднемесячные проценты прироста продаж новостроек, хотя в пересчёте на год эти показатели по-прежнему безнадёжно отрицательные. Это только из-за того, что цены снизились, а банки подходят к выдаче ипотечных кредитов слишком избирательно, аргументируют девелоперы.

«Объёмы продаж в ближайшие месяцы будут увеличиваться, - прогнозирует Педро Перес. - В том числе потому что девелоперы приложат все возможные усилия, чтобы сделать цены более привлекательными».

Главный аргумент строителей и девелоперов, настаивающих на том, что сейчас самое время покупать, - «доступность жилья вернулась на уровень, имевший место до строительного бума». Хосе Гарсия Монтальво, экономист, профессор университета Pompeu Fabra (Каталония), называет этот аргумент обманчивым, так как финансовый кризис перевёл показатель доступности жилья в категорию теоретических.

Скорость восстановления испанского рынка недвижимости в значительной степени зависит от банков, многие из которых за время кризиса превратились в крупнейших владельцев недвижимости (находящаяся в их владении недвижимость оценивается в 36 млрд €), и которым, из боязни потенциальных потерь, сегодня выгоднее придерживать цены на необоснованно высоком уровне, даже если это тормозит продажи. Впрочем, известны случаи, когда испанские банки устраивали распродажи жилья со скидками до 40%, но, увы, подобные акции можно отнести к редким исключениям.

Предполагается, что новая директива Банка Испании, предусматривающая финансовые меры в случае, если восстановленная во владении недвижимость остаётся непроданной более года, должна подтолкнуть банки к снижению цен. А пока, по заключению аналитиков, покупка недвижимости у банков - практически всегда дело невыгодное.

Гораздо разумнее покупать у девелоперов, которые спешат продать товар прежде, чем он перейдёт во владение к банкам, а потому действующих быстрее и куда более сговорчивых в части цен.

Тем временем государство принимает законодательные меры, в частности, закон об устойчивой экономике, который отменяет модель, опирающуюся на спекуляцию жильём, и заменяет её курсом на реконструкцию и аренду. А именно, чтобы подбодрить строительный сектор и одновременно облегчить проблему возникшей в нём безработицы, активность строителей предполагается перенаправить на восстановление и ремонт старого жилого фонда.

Уже в начале 2010 года должен быть создан Фонд устойчивой экономики, дотируемый государством в размере 20 млн € и предназначенный в том числе для финансирования ремонта и восстановления  жилых зданий (для справки: в Испании объём устаревшего жилья составляет 23%). Своими действиями правительство рассчитывает снизить объёмы землепользования, экологические риски и уровень безработицы. В то же время подчёркивается, что «закон не поворачивается полностью спиной к новому строительству». Однако при этом, как отметил испанский премьер Хосе Луис Родригес Сапатеро, новое строительство должно быть нормализовано.

Для компенсации «избыточного веса» непроданных новостроек испанское правительство, в рамках нового закона, планирует принять ряд финансовых мер, стимулирующих покупательский спрос, с одной стороны, и смещающих акценты с продаж на аренду жилья, с другой.

Пока правительство, банки и девелоперы ломают головы, предлагая батареи мер по вызволению рынка недвижимости из пучины кризиса, в среде испанских экспертов рынка идёт бесконечная полемика. Все эти меры очень разумны и направлены в правильное русло, говорят одни. Да, но слишком уж они мягкие, слишком универсальные, парируют другие, в то время как третьи настроены крайне пессимистично. «Никто не станет покупать или арендовать жильё по этому законодательству, никому оно не изменит жизнь», - считает экономист Гонсало Бернардос из Университета Барселоны.

Между тем, зарубежные наблюдатели, взирающие на эту картину со стороны,  уверены, что рынок испанского жилья способна привести в чувство лишь грандиозная встряска.

«Необходимо, чтобы цены на жильё снизились на 50% к 2011 году, - утверждает руководитель новостного финансового портала Cotizalia С.МакКой. - Если экономический спад продлится, а процентные ставки повысятся, то стресс системы достигнет критической точки, и тогда цены упадут». По мнению С.МакКойя, в сложившейся ситуации так называемая модель «созидательного разрушения» для Испании видится единственно верным выходом из кризиса.  

Судьба преподносит порой удивительные возможности, главное - не проглядеть их и сделать правильный выбор. Так поступил однажды Конрад Хилтон, банкир, который в 31 год выкупил старый отель и неожиданно осознал, что истинный смысл его жизни - гостиничный бизнес.

подробнее

Рынок недвижимости Западной Европы оправился от последствий глобального кризиса. Пессимизм инвесторов и застройщиков уступил место сдержанному оптимизму; по крайней мере, в последние 3-4 месяца наблюдается заметная активизация строительства, и у большего числа потенциальных покупателей праздный интерес сменился реальным подписанием контрактов. Банки постепенно стали увеличивать объёмы кредитования и параллельно упрощать процедуру получения кредитов.

подробнее

Коммивояжер-неудачник, владелец разорившейся фирмы, к 52 годам он перенес несколько серьезных операций. А затем прожил еще 30 лет и заработал $500 млн, превратив придорожный ресторанчик во всемирно известную корпорацию McDonald's и навсегда вписав в ее историю свое имя - Рэй Крок.

подробнее

Турецкая Аланья давно и прочно завоевала сердца россиян. И это неудивительно: прекрасный средиземноморский климат, солнце, протяженная береговая линия и песчаные пляжи, чистейшее море - наслаждаться всем этим можно практически круглый год.

подробнее

Болгария, не самая экономически благополучная страна восточной Европы, несколько лет назад неожиданно стала серьёзным конкурентом на рынке курортной недвижимости всего Cтарого света. Девелоперы наперебой называли её черноморское побережье - самым инвестиционно привлекательным регионом, а составляющими успеха - тёплый и мягкий климат, чистое море и дешёвый квадратный метр. Неудивительно, что среди застройщиков и владельцев болгарской недвижимости есть представители практически всего мира.

подробнее