ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ
Земельный вопрос

Анамнез кризиса на рынке жилья Испании по форме и симптомам очень схож с российским. Чего нельзя сказать о рынке земельных участков. Процессы, протекающие в этом секторе недвижимости, различаются по «национальному признаку» практически диаметрально.

По самым последним оперативным данным, продажи земельных участков без подряда на российском рынке подскочили в разы, создав с начала кризиса как минимум иллюзию покупательского ажиотажа. Испанский рынок земли в этом отношении выглядит значительно менее поворотливым. Упадок в сфере продаж земельных участков уже приобрёл характер стабильного. Даже российские риэлторы, специализирующиеся на испанской недвижимости, сегодня берутся за бизнес с испанской землёй крайне неохотно и исключительно редко.

- Это абсолютно не рентабельно, мы поняли это ещё год назад, - говорят одни. Нет, землёй в Испании мы не занимаемся, - заявляют другие, включая даже тех, которые «по накатанной» продолжают позиционировать себя продавцами испанских земельных участков. Казалось бы, не может быть, чтобы живописные земли солнечного Средиземноморья вдруг стали никому не интересны. Но почему, в таком случае, даже официальная испанская статистика столь скупа на цифры и прогнозы? «На начальных этапах кризиса процесс купли-продажи земельных участков в Испании сильно замедлился, а в последние года полтора практически остановился, - комментирует ситуацию Джозеп Сантандреу, президент компании GrupETS (Испания). - Поэтому нет чёткого представления о ценовых тенденциях. Однако, возможно, что во многих местах цены упали на 40-50 %».

Очевидно, так оно и есть, потому что, по данным испанского министерства жилья, ещё к началу мирового финансового кризиса земля в Испании успела ощутимо подешеветь. В частности, к осени 2008 года было зафиксировано снижение цен в Арагоне (-20,2 %), в Мадридском сообществе (-19,2 %), небольшом испанском полуанклаве на северном побережье Марокко Сеуте и Мелилье (-11 %), Каталонии (-10,2 %) и Валенсийском сообществе (-10,2 %). Но, даже невзирая на это, уже тогда, полтора года назад, общее число сделок с землёй снизилось на 38,1 %. И это только по официальным данным, которые, как известно, зачастую оказываются сильно заниженными.

Интересная статистика опубликована на сайте euroresidentes.com. Согласно приведенным там данным, падение цен на землю максимально ярко выражено в городах с населением свыше 50 000 человек, даже несмотря на то, что стоимость земли здесь продолжает находиться на довольно высоком уровне. Так, наиболее высокие цены на землю держатся в Барселоне, Алаве (Страна Басков) и Мадриде. А самая дешёвая земля предлагается в Хаене, Оурэнсе и Толедо. Что касается городов с населением от 10 000 до 50 000 человек, то процент падения цен на землю здесь чуть ли не втрое ниже.

Более свежие официальные данные о ценах на землю датируются концом III квартала 2009 года. Так, по информации, публикуемой порталом Spanish Property Insight со ссылкой на данные Министерства жилищного строительства Испании, в указанный период средняя по стране цена на землю составляла 238 €/м². В прибрежных муниципалитетах с численностью населения 10 000-50 000 человек, где находится львиная доля недвижимости, принадлежащей иностранцам, земля подешевела на 12 %, а средняя цена «квадрата» составила €264. В сельской местности, где население муниципалитетов не дотягивает до 5 000, цены на землю, напротив, увеличились на 3-5 % и составили 82-121 €/м².

» Выбор участка:  нюансы и сложности

Ещё в докризисные времена, когда цены на жильё в Испании только и делали, что стремились вверх, всё большая часть клиентов рынка недвижимости склонялась к покупке земельного участка под собственное строительство. Их аргумент был прост и ясен: это позволяло приобрести больше земли и построить больший дом за меньшие деньги.

Однако новая тенденция спроса была немедленно вычислена и учтена продавцами земли, и цены на участки не замедлили пойти вверх. Но, поскольку цены на готовые дома также продолжали расти, вариант строительства дома на собственном участке так или иначе продолжал оставаться выгодным. Если, конечно, речь не шла о земельных участках близ побережья, которые, как правило, либо неподъемно дороги, либо в большом дефиците. Впрочем, именно такие участки всегда обещают обернуться выгодной инвестицией. Это подтвердил даже нынешний кризис. «Только хорошо расположенные - и, как правило, вблизи населённых пунктов - земельные участки удержали цены, - говорит Джозеп Сантандреу. - Кстати, запас таких участков больше на побережьях Мурсии и Валенсии, чем в Андалусии и Каталонии».

Здесь стоит заметить, что купить землю и построить что-либо «у кромки прибоя» в Испании не получится ни за какие деньги. По испанской Конституции, а также согласно национальному закону Ley de Costas («Закон о побережьях»), зона шириной 100 м от береговой линии целиком и полностью находится в собственности государства. Кроме того, во многих автономных сообществах Испании права на землю дополнительно регулируются и ограничиваются местными законодательствами. Так, андалусские власти в ответ на повышение спроса на земельные участки со стороны иностранцев предписали мэриям ужесточить процесс выдачи разрешений на строительство. А в Валенсийском сообществе принят так называемый закон «о захвате земли», который, даже по мнению зарубежных юристов, откровенно задевает права собственников.

Вообще, приобретение земли в Испании сопряжено со множеством нюансов и сложностей. И потому так важно определиться с целью покупки - под строительство жилого дома, в качестве долгосрочной инвестиции или, может, для фермерского бизнеса? Это сузит круг поисков до конкретной категории земельных участков и, следовательно, позволит определиться с разбросом цен. Окончательная цена, разумеется, будет сильно зависеть от местоположения. Участок в туристической зоне обойдётся куда дороже, чем на тихой периферии, а побережье может превзойти по стоимости земли отдалённые горные районы в 10, а иногда и в 100 раз. С другой стороны, стоимость участка «подогревает» открывающийся с него вид.

В Испании существует три категории земель. Первая - это городские земли, обеспеченные необходимой инженерной инфраструктурой: водопроводом, канализацией, электричеством и т. д. Строительство на таких землях практически всегда разрешено, что однако не означает, что построить можно всё что угодно. Тип строительства, как правило, зависит от конкретного городского района. А значит, прежде чем выложить деньги за участок, целесообразно убедиться, позволят ли вам на нём построить то, ради чего вы его, собственно, и приобретаете. Кстати, как сообщил Джозеп Сантандреу, цена земли в городе и окрестностях зависит от квадратных метров, которые можно на ней построить, и может составлять примерно 20 % цены готового объекта.

Вторая категория - так называемые урбанизируемые земли, то есть те, которые можно перевести в разряд городских. Для этого потребуется утвердить план участка и согласовать проект урбанизации. После чего можно разворачивать строительство, однако, исходя из всё тех же ограничений, что и в случае с городской землёй.

Сельские земли, входящие в третью категорию, ни под каким соусом не могут быть переведены в разряд городских, а значит, строительные ограничения здесь ещё более жёсткие, к тому же, для сельских земель существует сразу несколько зональных классификаций.

Словом, чтобы разобраться с категорией участка, придётся свериться с генеральным планом местности. Важно также учесть такие факторы, как наличие подъездной дороги, доступа к воде и электричеству. Если «сценарием» предполагается строительство дома, немаловажно, чтобы участок был плоским. И, наконец, имеет смысл поинтересоваться перспективами застройки прилегающей территории, чтобы потом не досадовать, оказавшись в окружении рычащих экскаваторов.

Абсолютное большинство иностранных покупателей испанской недвижимости предпочитает приобретать участки второй категории в организованных посёлках городского типа - урбанизациях, где обеспечена городская инфраструктура (торговля, услуги, условия для спорта и отдыха). Однако надо быть готовым к тому, что получение разрешения на строительство в урбанизации, во-первых, сопряжено с серьёзными затратами, а во-вторых, может затянуться на несколько месяцев, а то и на год.

В микроскопических (в масштабе городов) урбанизациях существует не менее жёсткий контроль землепользования, и всякая урбанизация имеет нормы зонирования. То есть, по закону, вам не позволят построить, к примеру, отдельный особняк, если вы по незнанию купили участок, расположенный в зоне полуособняков. Неплохо заранее принять в расчёт, что урбанизация, как и любой «коттеджный посёлок», предполагает целый ряд эксплуатационных расходов, размер которых будет напрямую зависеть от площади участка.

» Статистика: с миру по нитке

Казалось бы, сегодня, когда рынок недвижимости Испании испытывает беспрецедентный спад, а сектор жилищного строительства штормит как никогда, самое время построить собственный дом, извлекая выгоду из резкого падения стоимости земли, рабочей силы и строительных материалов. Однако недавний пример из жизни, упомянутый британским аналитиком Марком Стаклином на портале Spanish Property Insight, всё же заставляет в этом усомниться. Речь идёт о некой британской паре, которая, имея участок в Марбелье, так и не смогла построить на нём виллу. Ни в 2007 году, в разгар строительного бума, когда строительную смету увенчала неподъёмная для заказчиков цифра - €1,3 млн, ни в 2009 году, в разгар кризиса - когда, казалось бы, сотни тысяч строителей потеряли работу, а продавцы стройматериалов вынуждены бороться за выживание. Потому что стоимость строительства по новой смете ничем не отличалась от старой - те же €1,3 млн! В отсутствие репрезентативной статистики это, безусловно, можно считать не чем иным, как просто частным случаем. Хотя и достаточно красноречивым.

К слову, о «земельной» статистике. Все попытки отыскать более или менее внятную статистику цен на земельные участки на побережьях Испании, увы, так и не принесли результатов. Однако можно со всей определённостью говорить, что предложений земли под строительство в традиционно привлекательных для иностранных покупателей регионах не так уж много, а кое-где - к примеру, на берегах Бискайского залива в Стране Басков - их и вовсе по пальцам сосчитать. Проводить собственные статистические изыскания оказалось делом неблагодарным, как минимум потому, что зачастую крайне затруднительно рассортировать имеющиеся предложения по типу земель (городские, урбанизируемые, сельские) и по их близости к побережью. Тем не менее,  попытался систематизировать собранные данные и вывести средние значения, которые даже если не отражают реальности, хотя бы дают о ней представление.

И ещё одно любопытное наблюдение: колебания цен за единицу площади земельных участков наименее ярко выражены на побережье Коста дель Соль, зато, к примеру, на Валенсийском побережье стоимость м² может отличаться в несколько сотен раз. Скажем, участок земли под строительство на первой линии может оцениваться в €2 000 за м², но стоит продвинуться на несколько километров дальше от моря, и земля может встать, что называется, в карманные расходы - по 2,5 €/м².

Ценовой минимум, на который, если очень повезёт, можно рассчитывать на Коста Браве - в районе 120 €/м². А в среднем получается, что земля в этом регионе самая дорогая, и в первую очередь, благодаря скалистому ландшафту Коста Бравы, который исторически создаёт дефицит удобных под строительство участков. Самая недорогая земля, согласно собственным оценкам , располагается на Коста Калида - в среднем около 83 €/м². Примерный разброс цен здесь составляет от 17 до 787 €/м². Упомянутый максимум, кстати, соответствует цене на участок под строительство, расположенный в курортной Мурсии.

По ходу «следствия» было замечено, что многие предложения «висят» на сайтах не по одному году. Причём, некоторые из них выглядят вполне привлекательно, в том числе с инвестиционной точки зрения. Тут самое время вспомнить ещё один эпизод из хроники «строительных страданий» британской пары в Марбелье. Так вот, в перерыве между двумя попытками построить виллу - а это без малого два года - хозяева попытались продать свой участок, который, заметьте, имел разрешение на строительство, готовый архитектурный проект и престижное соседство с гольф-полем. Однако, увы, безуспешно. Вывод лишь подтверждает первоначальный диагноз: испанский рынок земли сегодня уж слишком неповоротлив. 

Сегодня для любого россиянина покупка недвижимости в Финляндии – вполне реальное и совсем не сложное предприятие. Согласно статистике, количество сделок купли-продажи недвижимого имущества в этой стране с каждым годом только растет. По данным компании FIN LAND, по сравнению с 2005 годом в 2006-м году их стало больше на 3%, а цены, в зависимости от района, выросли на 7 - 10%...

подробнее

Эйяфьядлайёкюдль. Название вулкана, которое никто не может выговорить. И мало кто знает, где он расположен. Но зато все прекрасно помнят последствия его извержения. А находится он в Исландии - стране, славящейся своей сельдью и названием столицы - Рейкьявика, воспетой в российских и зарубежных шлягерах. Одни географические названия стоят того, чтобы узнать об Исландии побольше

подробнее

Невозможно представить Париж без Эйфелевой башни, Лондон - без Биг-Бена, Дубай - без Бурдж-Халифы. А образ Рима неотделим от Колизея. Туристы и жители итальянской столицы привыкли к руинам амфитеатра, но это лишь остатки колоссального сооружения, которым он когда-то был.

подробнее

Кипр... Удивительный остров, где всё окрашено в романтические тона, где прошлое и настоящее рука об руку шагают в будущее, где тысячелетняя история - порой загадочное, но такое знакомое...

подробнее

Высотное строительство выполняет не только практические, но и имиджевые функции. Оно воплощает замыслы архитекторов, но чаще — целых городов и государств. Высочайшие небоскребы стремятся донести до мира простое сообщение: место, где они появились, претендует на звание прогрессивного и ультра­современного.

подробнее