|
16.07.21 LIMASSOL GREENS
Limassol Greens - новый проект на Кипре. Он является идеальным жилым местом для ума и тела в пределах города Лимассол с видом на пляж. 25.02.20 ВЫСТАВКА ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «MPIRES» в ЭКСПОЦЕНТРЕ ОТКРЫВАЕТ СЕЗОН ПОКУПОК НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ СВЕТУ 2020 ГОДА13 и 14 марта 2020 г., в московском Экспоцентре состоится 9-я Международная выставка зарубежной недвижимости «MPIRES» на которой традиционно будут представлены все разновидности зарубежной недвижимости 05.04.19 Cybarco объявляет о втором этапе продаж и строительства вилл Akamas Bay Villas на берегу моряВедущий девелопер в сфере недвижимости класса люкс Cybarco объявил о втором этапе продаж и строительных работ вилл премиум-класса Akamas Bay Villas, расположенных на береговой линии в самой живописной и уединенной части Кипра неподалеку от полуострова Акамас. 20.03.19 Свои метры у моряПредставляем пять европейских локаций 2019 года, Как меняется глобальный рынок коммерческой недвижимости? |
Статьи >> ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ Арендная панорама ИСПАНИЯ: РАСКЛАД СИЛ |
Когда речь заходит о сегодняшней ситуации на испанском рынке аренды жилья, аналитики только руками разводят: такого «затоваривания» здесь не наблюдалось с середины прошлого века!
На самом деле ситуация достаточно прозрачна. Можно сказать, что аренда всегда «шла в ногу» с продажами. То есть арендные цены ведут себя прямо пропорционально любому «капризу» рыночной стоимости жилья и немедленно копируют её тенденции. Так, за несколько лет бума продаж недвижимости в Испании с его беспрерывным ростом цен стоимость аренды, к примеру, в Мадриде и Барселоне возросла на 28 % и 56 % соответственно. Но стоило случиться кризису, который, как известно, настиг испанский рынок недвижимости ещё в 2007 году, как аренда была вынуждена принять новые правила игры и снизить ценовые обороты. Хотя произошло это с некоторым запозданием, в 2008 году.
С тех же пор дешёвое предложение - с уровнем арендной платы, не превышающим €1 000, - продемонстрировало поистине впечатляющий рывок. К примеру, по данным крупнейшего испанского портала недвижимости Idealista.com, на рынке Мадрида рост составил 413 %, в то время как рынок Барселоны показал абсолютный рекорд - 660 %. В результате доля недорогих предложений в столичном арендном сегменте увеличилась с 39 % в 2007 году до 64 % в 2010 году. В Барселоне этот показатель изменился соответственно с 27,8 % на 64 %.
Общую смену ценовых тенденций в арендном секторе аналитики портала объясняют совпадением во времени трёх факторов. Во первых, многие собственники недвижимости «на продажу», отчаявшись найти покупателя, обратились к рынку аренды. Во вторых, тенденция к снижению цен в арендном секторе, проявившаяся в 2008 году, укрепилась в 2009 году и продолжается по сей день, показывая, в зависимости от региона, уровень снижения от 9,1 до 14,8 %. И в третьих, сегодня именно в аренде испанское государство видит один из мощнейших инструментов разруливания кризиса перепроизводства на рынке жилой недвижимости. Исходя из этого, принимаются правительственные меры для содействия развитию арендного сегмента, которые, с одной стороны, усиливают сектор в части гарантий собственникам недвижимости, а с другой, открывают «шлюз» на рынок нереализованных новостроек.
По некоторым прогнозам, доля недорогой аренды в текущем году ещё больше увеличится. «Вероятно, в 2010 году рынок аренды жилья пополнится ещё более дешёвым предложением, - считает, в частности, Фернандо Энсинар, руководитель исследовательского направления Idealista.com. - Возможно, мы снова увидим арендные предложения по более разумным, чем за последние три года, ценам - примерно на уровне €600».
» О приоритетах
По наблюдениям российских риэлторских компаний, специализирующихся на продажах и аренде жилой недвижимости в Испании, значительная часть наших соотечественников рассматривает аренду как первый шаг к покупке. «Очень часто к аренде обращаются те, кто планирует в дальнейшем покупку недвижимости в Испании - с целью изучить регион, присмотреться к среде, понять, стоит покупать недвижимость в Испании или поискать какое-нибудь другое место, - комментирует ситуацию Наталья Завалишина, директор компании «МИЭЛЬ DPM». - Если клиент точно знает, что хочет купить недвижимость именно в Испании, то это уже другая целевая группа. Такие клиенты нацелены именно на покупку и выбирают между конкретными испанскими регионами».
Интерес к аренде со стороны клиентов элитного сектора недвижимости, как отмечает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, достаточно невелик и связан в основном с организацией летнего отдыха в Испании с семьёй или друзьями. «Больше всего у наших клиентов пользуются популярностью Майорка и Марбелья, - рассказывает Елена Юргенева. - Это излюбленные места и наиболее престижные направления для летнего отдыха в Испании. Также россияне интересуются побережьями Коста-дель-Соль и Коста-Брава. Каждое из этих направлений имеет ряд привлекательных особенностей, но всё зависит от личных предпочтений клиента. Например, побережье Коста-Брава выбирают те, кто любит активный отдых и, возможно, планирует дальнейшее путешествие по Европе. Марбелья и Майорка - это люксовые курорты исключительно для отдыха».
При этом элитный клиент интересуется, как правило, виллами. И если уж выбор делается в пользу апартаментов, то они должны располагаться в жилом комплексе, управляющимся «пятизвёздочным» гостиничным оператором и имеющим исчерпывающий набор возможностей для проведения досуга - пляжи в пешей доступности, SPA, теннисные корты, рестораны и т. д. А в среднем, по данным компании «МИЭЛЬ DPM», россиян интересует краткосрочная - максимум на 1-2 месяца - аренда недвижимости в самых различных регионах Испании. Причём чаще речь идёт об аренде достаточно крупных объектов - вилл и таунхаусов.
Арендная плата зависит от многих параметров, в частности, от курорта, расположения относительно города, расстояния от пляжа, от аэропорта, числа спален, основной инфраструктуры и т. д. По наблюдениям Елены Юргеневой, если речь идёт об аренде жилья категории «люкс», то в её стоимость, как правило, включена уборка; иногда агент обеспечивает индивидуальную встречу в аэропорту. За дополнительную, заранее оговорённую плату можно рассчитывать и на другие услуги - как, например, охрана, организация питания. Кроме того, арендатор всегда может связаться с представителями агента в местном офисе в случае возникновения каких-либо бытовых вопросов.
Характеризуя порядок цен на аренду недвижимости категории «люкс» в Испании, Елена Юргенева отмечает: «Если в курортный сезон аренда виллы, расположенной у моря и с собственной огороженной территорией, на Лазурном берегу или в Италии обойдётся в €20 000-25 000 в неделю, то в Испании цены несколько ниже. Хороший дом для аренды в курортный сезон здесь можно подыскать по цене от €10 000 в неделю».
Сказав о самом дорогом сегменте рынка аренды, видимо, стоит сказать и о самом дешёвом - это комнаты, которыми чаще всего интересуется молодёжь. Предложение на «комнатном» рынке Испании за последний год прибавило более 67 %, а цены, соответственно, потеряли. Причём ровно настолько, чтобы оживить свой сегмент рынка: только за шесть месяцев прошлого года спрос на эту самую дешёвую категорию жилья вырос более чем на 51 %. В абсолютных единицах цена аренды комнаты сегодня составляет €341 в месяц в среднем по Испании. В Мадриде и Барселоне этот показатель чуть выше - €360 и €370 в месяц соответственно.
» Купить, чтобы сдать
По оценкам экспертов портала недвижимости Idealista.com, инвестиции в испанскую жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в зависимости от региона, могут принести от 3,5 до 3,8 % дохода. К лучшим в этом отношении рынкам специалисты относят Малагу (Коста-дель-Соль), Пальма-де-Мальорка (Балеарские острова) и столицу Андалусии - Севилью, где рентабельность арендных операций с жильём зафиксирована на уровне 3,8 %. Сдача в аренду жилья в главных городах Испании - Мадриде и Барселоне - обещает 3,6 % и 3,5 % дохода соответственно.
Конечно, инвестировать, и даже вполне выгодно, в испанскую недвижимость сегодня не составляет проблемы. Выбор богат, цены близки к минимальным, скидки впечатляют, и торг вполне уместен. Однако рынок аренды настолько перенасыщен предложениями, что найти выгодного арендатора может оказаться делом весьма проблематичным. Это ярко иллюстрирует случай из сегодняшней жизни, приведённый на британском портале Kyero.com, и повествующий о том, как жительница Мадрида Аранча Ибарра два года тщетно пыталась продать свою свежеотремонтированную 70 метровую двухкомнатную квартиру и, в конце концов, вынуждена была сдать её в аренду за €750 в месяц. Этого ей едва хватает на ипотечные выплаты; ни местные налоги, ни расходы на содержание недвижимости эта сумма, увы, не покрывает. «И это была лучшая цена, которую мне удалось получить», - комментирует расклад Аранча Ибарра.
Даже если исходить из того, что это лишь частный случай, и сеньоре Ибарра просто не хватило терпения на дальнейшие поиски клиентов, всё равно имеет смысл принять к сведению, что цены на аренду жилья в Испании только за 2009 год потеряли в среднем от 6 до 10 % (по данным совместного исследования Idealista.com и SPA, Общественной арендной организации Испании). Максимально они упали в Кастельоне (-14,2 %), Валенсии (-11,2 %) и Барселоне (-11, 3 %). Но, даже несмотря на это, Барселона, где месячная арендная ставка сегодня составляет €12,1/м2, остаётся самым дорогим для арендаторов городом Испании. Её догоняет только Мадрид (€12/м2) и Бильбао (€11,3/м2).
Наиболее умеренное падение зафиксировано в Льеиде и Сантандере (-2,4 % и -2,7 % соответственно). Примечательно, что в рамках общей картины понижения цен нашлись два абсолютных исключения, которые должны заинтересовать потенциального арендодателя. Это Леон, где цены на аренду, вопреки общим тенденциям, продемонстрировали пятипроцентный рост, и популярнейший среди иностранных домовладельцев Лас-Пальмас (Канарские острова) с его ценовым приростом в 3,8 %.
«Приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду целесообразно в районе крупных городов - Барселоны, Мадрида и т. д., - советует Наталья Завалишина. - В этих городах есть всесезонный спрос на объекты, поэтому можно получить, при правильных инвестициях, до 5 % годовых от аренды. Доход будет сильно зависеть от объёма покупки, срока сдачи в аренду и т. д. Например, при покупке квартиры за €250 000 можно рассчитывать (ориентировочно) на сумму €800-900 в месяц. Но это усреднённые показатели, и каждый конкретный случай стоит рассматривать отдельно».
Что касается самой дорогостоящей курортной недвижимости, то российские покупатели довольно редко инвестируют в неё с целью последующей сдачи в аренду. «Более 80 % клиентов, приобретающих курортную недвижимость в собственность, не планируют сдавать её в аренду. Конечно, с течением времени обстоятельства и намерения клиентов могут измениться, но в данный момент дела обстоят именно так, - уверяет Елена Юргенева. - Цены на элитную курортную недвижимость в целом по миру заметно скорректировались за период кризиса. В частности, в Испании, на любимой нашими клиентами Майорке, цены за прошедший год снизились на 17 %. В прошлом году многие инвесторы почувствовали, что наступил благоприятный момент, когда можно сделать приобретение со значительной скидкой. Покупатели могли выдвигать предложения по цене на 30-35 % ниже запрашиваемой и, что немаловажно, продавцы были готовы идти навстречу при обсуждении цены, сроков и прочих деталей сделки... Как правило, курортная недвижимость больше всего страдает в период кризиса, однако затем по темпам роста стоимости она может опережать ведущие мировые столицы».
№ 3 (50) | апрель 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ Автор: Алёна ЖУРАВСКАЯ Источник - ZagranDom.ru 29.04.2010 |
Оформить подписку |
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ |
Выбираем жилье по этническому признаку | |
Русские покупатели жилья за границей – одни из самых любимых клиентов: сметают все, что им предлагают, особенно не торгуясь. Особенно «хороши» москвичи: зашкалившую в цене столичную «хрущобу» нынче можно выменять на шикарный домик на побережье теплого моря, а на проценты с разницы – спокойно доживать свой век в означенном домике. |
Жизнь в стиле «аль араб» |
Как привлечь внимание покупателя? Надо предложить ему все самое-самое и желательно в одном месте |
ИНВЕСТИЦИИ Испания побеждает с разгромным счетом |
Продолжаем серию соревнований между зарубежными странами за симпатии российских покупателей. В этот раз сборные команды Испании и стран Балканского полуострова сыграют два тайма, которые мы условно назвали «условия для жизни» и «рынок недвижимости». |
КИПР: ПРАКТИКА Тонкости местного законодательства, или Что вы ещё не знаете о покупке недвижимости? |
|
Как получить выгодные условия кредита в банке? Даст ли страховая компания деньги на реконструкцию гранитного пола? Обязаны ли вы платить за теннисный корт в жилом комплексе, если им не пользуетесь? Правильно ли застройщик рассчитал площадь будущей квартиры, которую вы приобретаете на стадии строительства? Что облегчит получение постоянного вида на жительство в стране? «Кто предупреждён, тот вооружён» - гласит народная мудрость! |
ГИД ПО СТРАНЕ Южная Африка: diamonds are forever |
|
Родина алмазов и вувузел, а значит и самая богатая и громкая страна Африканского континента. Все это было известно еще со школьных уроков географии. Однако состоявшийся в прошлом году в Южной Африке чемпионат мира по футболу заставил многих гораздо пристальнее присмотреться к этой необычной и интригующей стране, в которой, оказывается, разрешены гомосексуальные браки. |
ВСЕ СТРАНЫ |
|