|
Одной из наиболее интересных стран для инвестиций в зарубежную недвижимость является Чехия. Эта небольшая европейская страна знакома россиянам со времен социализма, так как, в отличие от многих западноевропейских соседей, в Чехию всегда можно было как-то выехать – в туристическую поездку, на лечение, по «студенческому обмену» и так далее. Возможно, именно поэтому после чешской «бархатной» революции 1989 года начались интенсивные вложения российского капитала в чешские проекты и курортную недвижимость.
Например, хорошо известный и популярный в советские времена курорт Карловы Вары. В начале 90-х гг. прошлого века за ним постепенно начало закрепляться название «русского города». И это вполне оправдано – здесь практически нет ресторана, магазина, бара, медицинского заведения, где россиянин испытал бы затруднения в коммуникациях. В большинстве вышеперечисленных мест работают или выходцы из бывших российских республик, или сами чехи, хорошо владеющие русским языком.
Именно тогда – уже почти 20 лет назад - в Карловых Варах россияне начали покупать апартаменты, магазины, отели, рестораны. До начала кризиса приобрести недвижимость в Карловых Варах было не только престижно, но и выгодно, ведь цены на недвижимость в Чехии росли хорошими темпами – не менее 10-15% в год.
«Сдав приобретенную виллу или небольшой отель, можно было получить среднюю норму прибыли на вложенный капитал из расчета 20-30% годовых», - говорит Наталья Завалишина, Генеральный директор «МИЭЛЬ Distant Property Management». Она объясняет, что такие показатели были вызваны многими факторами, а прежде всего, вступлением Чехии в ЕС в 2004 году, присоединением к Шенгенскому соглашению в 2007, узостью самого рынка, и ограничениями на строительство под строгим контролем чешского правительства.
Несмотря на то, что за последний год не произошло такого же значительного роста стоимости, объекты коммерческой недвижимости в этом городе можно рассматривать как надежную инвестицию. Город никогда не потеряет популярности среди туристов, поскольку «здоровье не купишь», и о поездке «на воды», как и 100 лет назад, задумываются многие. За последние годы репутация Карловых Вар как «российского курорта» закрепилась за этим городом еще более крепко и, несмотря на кризис, поток туристов не ослабевает. По-прежнему велик интерес и к инвестициям в этот регион, ведь рано или поздно кризис пройдет, и постепенно темпы роста восстановятся. А достойных, гибких и надежных альтернатив сохранения и приумножения денег, кроме зарубежной недвижимости, в ближайшее время не предвидится. Для того, чтобы приобрести достаточно привлекательный объект с хорошими перспективами доходности, необходимо запастись суммой от 2 млн. евро и более. Например, небольшой отель на 14 номеров в непосредственной близости от легендарного Grand Hotel Pupp обойдется потенциальному покупателю в сумму 2 500 000 евро.
«Приобретенная в Карловых Варах коммерческая недвижимость - отели, рестораны, магазины – может принести достаточно серьезный доход, однозначно более высокий, чем вложения в жилую недвижимость», - отмечает Н. Завалишина и уточняет, однако, что здесь существуют определенные нюансы. К примеру, магазин должен отвечать определенным критериям: находиться на первой линии от реки Тепла, быть современным, хорошо оборудованным. Тогда он действительно способен принести своему владельцу ощутимый доход, конкретная величина которого будет зависеть от многих факторов. Можно только с уверенностью говорить, что доход от аренды таких помещений в несколько раз выше, чем от сдачи жилья квартирантам.
Но, по оценкам экспертов «МИЭЛЬ DPM», и квартира, находящаяся в центре города недалеко от основной Мельничной колоннады, обычно приносит своему владельцу неплохую прибыль, которая в зависимости от уровня заполняемости может составлять до 5% годовых. Безусловно, квартира должна отвечать определенным требованиям – помимо расположения важно наличие лифта и парковки, вид из окон, качественный ремонт, современное оборудование и интерьер. Стоимость такого объекта может находиться в пределах 200 тыс евро. В рамках более скромного бюджета, например за 50 тыс. евро, можно приобрести готовую к проживанию однокомнатную квартиру площадью 42 кв.м., на улице Целни, в 5 минутах езды от центра Карловых Вар. Но такой объект скорее подойдет для собственного проживания, чем в качестве источника дохода.
Однозначно, по сравнению с Прагой у арендодателей в Карловых Варах есть преимущества: сюда приезжают на 2-3 недели, а иногда и на месяц. Кроме того, курорт всесезонный, поэтому, в отличие от морских курортов практически всегда есть те, кто находится на лечении. Помимо собственно курортников, в Карловых Варах проводится Карловарский международный кинофестиваль, в 2009 году проходил уже в 44 раз и собрал киноманов со всего света.
Инвестиции в Прагу также достаточно интересны для россиян. Немало крупных и малых инвесторов приобретают недвижимость в Праге не только с целью получения прибыли, но и планируя для себя новое место жительства. На будущее, впрок, на всякий случай.
Относительно крупные инвестиции, порядка нескольких миллионов евро, направлены на приобретение отелей, доходных домов. «Сегодняшнего инвестора интересуют возможности размещения материальных активов в относительно спокойной и стабильной европейской стране, пусть не с огромной доходностью, но стабильно получаемой», - говорит Н.Завалишина, - «Именно поэтому нередко запросы на приобретение отеля или доходного дома идут из расчета годовой доходности 5-6% годовых, с учетом того, что приобретаемый объект не потребует дополнительных существенных вложений, связанных с реконструкцией т.е. это будет уже хороший, налаженный бизнес». По словам эксперта, такие активы и востребованы, и ликвидны одновременно.
Что касается жилого фонда, то в Праге есть предложения на любой «вкус и кошелек».
Элитная недвижимость Праги представлена пентхаусами, резиденциями, мансардами в центральной части Праги с открывающимся видом на историческую часть города и памятники архитектуры.
Центральные районы Праги, такие как Старый город, Еврейский квартал, Винограды и Градчаны предлагают квартиры в реконструированных домах начала ХХ века, по стоимости не менее 3500 – 9000 евро за квадратный метр. Например, стоимость трехкомнатных апартаментов площадью 110 - 120 кв.м в подобных зданиях варьируется от 500 до 900 тыс. евро (в эту сумму входит стоимость машиноместа на парковке). Трехкомнатные апартаменты, расположенные в старинном доме на Вацлавской площади, обойдутся покупателю примерно в 600-700 тыс. евро. Отделка такой квартиры может быть выполнена по авторскому дизайн-проекту с использованием дорогостоящих материалов (итальянская плитка, деревянные евроокна, паркет из ценных пород дерева). Это элитная недвижимость, практически не потерявшая в стоимости в результате кризиса.
В более новых районах - Прага 5, 8, 9, 10 и других - много новостроек бизнес уровня, с подземной парковкой, рецепцией и т.д. Стоимость за квадрат начинается от 1500 евро, и квартиру в таком объекте можно приобрести на этапе строительства, что обычно на 20-25% дешевле. В случае сдачи в аренду можно говорить о 3% доходности, но если недвижимость приобретается с такой целью, то надо подходить к вопросу очень тщательно, чтобы найти арендатора на длительный срок.
В Прагу приезжает много туристов и нередко владельцы апартаментов заключают договоры с туристическими компаниями, которые селят в этих объектах туристов. «Следует помнить, что такие варианты сдачи в аренду не являются выгодными, т.к. туристические компании не гарантируют доходность», - предостерегает Н.Завалишина. Безусловно, если рассматривать все аспекты инвестиционной стратегии применительно к Чехии и, в частности к Праге, стоит проанализировать многие аспекты, и здесь однозначно лучше обратиться к профессионалам и использовать их опыт, с тем чтобы сделать максимально грамотный выбор.
Помимо собственно инвестиционной привлекательности, есть еще несколько аспектов, серьезно влияющих на интерес к вложениям в этот регион. Прежде всего, это доступность в получении ипотеки, ставка по которой составляет 5-6% годовых, и возможность получения ВНЖ. В 2009 году был принят закон, разрешающий россиянам приобретать недвижимость в Чехии на физическое лицо. Тем не менее, если необходимо привлечь ипотечный кредит, открывать юридическое лицо все-таки придется. Одним из серьезных преимуществ является получение вида на жительство в Чехии, которое также возможно в случае открытия юр. лица и ведения какого-либо вида бизнеса. В качестве бизнеса может быть оформлена просто сдача имеющейся в наличии недвижимости в аренду.
Как считают эксперты «МИЭЛЬ DPM», Чехия и сегодня остается экономически и политически довольно стабильной страной с весьма невысокими инвестиционными рисками, развитой банковской инфраструктурой и непосредственной близостью к западноевропейским странам. Средняя доходность на вложенный капитал в Чехии в общем и целом выше, чем в развитых странах, а экономический и политический риски существенно ниже, чем в различных государствах СНГ.
По обновленным по результатам 2009 года рейтингам МИЭЛЬ DPMR, Чехия попадает в квадрат А II, показывая тем самым, что инвестиционный потенциал страны оценивается как один из самых высоких, а рискованность вложений умеренная, усредненная оценка вероятностных потерь лежит между 10 и 20% от суммы инвестиций. На рынке недвижимости стран Европы это государство по-прежнему занимает достаточно солидное место, оставаясь одним из самых привлекательных для вложений в недвижимость государств Восточной Европы.
Источник - ZagranDom.ru
24.02.2010
|
.svg.png){kind=small}
