|
Рынки недвижимости стран Прибалтики переживают трудные времена – за последний год в Латвии и Эстонии цены упали на 20-30% (в зависимости от сегмента рынка и географии конкретных объектов), и конца этому процессу не видно. "Падение составит еще 20-30%, - прогнозируют аналитики из норвежской компании ABG Sundal Collier, - трудно представить предел, но уже в этом году рынок опустился до состояния 2002г..."
Грустный старый Томас
 - Ситуация на рынке недвижимости и дальше будет только ухудшаться, - предполагает Ильвес Баар, руководитель таллиннской компании Baaro Kinnisvaraburoo, - ввиду превышения предложения над спросом, а также - из-за дальнейшего раскручивания инфляционных процессов и снижения уверенности потенциальных покупателей в завтрашнем дне. На понижение цен не может также не сказаться и выброс на рынок объектов, отобранных у неплатежеспособных собственников.
Эстонская экономика не является нормально уравновешенной и сильной по своей сути. Ее дальнейшее развитие основано на кредитах, а недостаточность перспектив предполагает долгий и тяжкий спад. Рост ВВП в текущем году сократился до 5% по сравнению с 11,8% в 2006г. Прогнозируемый на 2009г. спад экономики означает, видимо, дальнейшее падение цен на недвижимость, сокращение денежной массы для выплаты зарплат, банкротство предприятий, сохранение высокого уровня инфляции, рост безработицы, падение реальной покупательной способности, обострение социальных проблем, сокращение инвестиций и потребления.
Цены на жилье даже в одном отдельно взятом Таллинне довольно сильно рознятся в зависимости от района, типа жилья и года постройки. В густо застроенных районах Мустамяэ или Ласнамяэ цена "квадрата" в домах советского периода составляет 1200-1300 евро за кв. м; а в районах менее плотной застройки, расположенных ближе к морю – таких как Пирита или Какумяэ квадратный метр в новостройках предлагается по 3 тыс. евро. Еще выше цена в реставрированных домах Старого города – от 3 до 5 тыс. евро за кв. м.
- Следует понимать, что это цена предложения, - поясняет Ильвес Баар, - реальная цена сделки может быть куда ниже. Девелоперы часто стремятся продать жилье с наименьшими для себя потерями. Всего же суммарное количество сделок снизилось на 15% по сравнению с прошлым годом. За последний год стоимость 1 кв. м в новостройках Таллинна снизилась на 320 евро, в Пярну – на 640 евро или 25% стоимости квадратного метра). Пока незначительно подешевели новостройки в Вильянди и Нарве - на 130 евро, примерно 6% цены. Как пример - трехэтажный дом на 27 квартир, полностью готовый для проживания в Пярнусском уезде выставлен на продажу всего за 30 тыс. евро. А за 7-8 тыс. евро на удаленном хуторе сегодня можно купить вполне приличный целый дом.
Это может привлекать покупателей из России, которые желают приобрести недорогую "дальнюю дачу", с оформлением шенгенской мультивизы и перспективой получения вида на жительство в стране Евросоюза. По местным законам, для покупки жилой недвижимости придется зарегистрировать в Эстонии фирму - продажа недвижимости физическим лицам – не гражданам стран Евросоюза запрещена. Госпошлина за регистрацию прав собственности составит 2 % цены покупки, плюс около 20 евро за регистрацию в Земельном регистре и выдачу сертификата на право пользования землей. Налог на недвижимость составит около 1 % кадастровой стоимости имущества.
На рижском взморье воздух свеж
 - Строительство и недвижимость сегодня представляют приблизительно четверть экономики Латвии. А полученные в этой отрасли доходы послужили причиной значительного роста торговли в стране, которая давала еще 20% всего объема ВВП, - говорит генеральный директор рижской компании Nira Fond Вадим Марков, - поэтому нет оснований для оптимизма, что в условиях разразившегося кризиса какая либо другая отрасль сможет вытянуть страну. Промышленный сектор – это всего 10% латвийской экономики.
Так что легендарный воздух рижского взморья станет еще более свежим – среди европейских стран, наиболее пострадавших от финансового кризиса, Латвия стала мировым лидером по падению цен.
По данным Nira Fond, в 1 полугодие 2008г. темпы снижения цен на квартирном рынке по-прежнему оставались на высоком уровне и составили 2-3 % ежемесячно. В результате к середине года цены на серийные квартиры, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, понизились в среднем на 25-35%.
Примечательно, что если в начале 2008г. падение цен носило скрытый характер – стоимость квартир в рекламном поле была на 10-20% выше реальных - происходили сделки, поскольку собственники шли на существенные скидки в процессе торга с покупателем. А уже в мае - июле этого года в активном предложении появилось значительное количество квартир по ценам близким к реальным ценам продажи.
Если говорить конкретно, то, в среднем, цена квадратного метра в типовых квартирах Риги на 1 сентября 200 года составила 950-1200 евро за кв. м (снижение за год 35-40%). Однако в реставрированных домах Старой Риги все еще встречаются предложения от 2,5 до 6 тыс. евро за кв. м.
 - По сравнению с периодом активного роста рынка до начала 2007г. количество сделок с жилой недвижимостью на начало второго полугодия 2008-го года снизилось в 2,5 - 3 раза, - говорит Иварс Озолиньш консультант рижской компании Tercius. - Сегодня в Риге в среднем продается 350-600 квартир в месяц, и, скорее всего, этот показатель в ближайшем будущем существенно не изменится. Стабилизация количества сделок объясняется ужесточением условий кредитования населения (требование первого взноса в размере 10-40% от стоимости квартиры, справки об официальных доходах из Службы Госдоходов ит.д.). Раньше можно было получать кредиты под 2% годовых на 40 лет и без первого взноса. Изменился и профиль среднего покупателя - сегодня жилье приобретается в целях конечного потребления, поэтому частные инвесторы и спекулянты ушли с рынка.
Характерные изменения произошли и в секторе загородных домов и таунхаусов: для привлечения покупателей, многие девелоперы вынуждены производить чистовую отделку дома по себестоимости работ и материалов, причем в кратчайшие сроки. Цена предложения новостройки в 20км от границы Риги площадью 200 - 300 кв. м составляет 1100 - 1400 евро за кв. м, но реальные сделки купли-продажи частных домов находятся в диапазоне, 900-1000 евро за кв. м. то есть 200- 300 тыс. евро за дом 2007–2008гг. постройки.
Над холмами Литвы
"Спекулянты недвижимостью поставлены в угол", "Конец мыльного пузыря", "Скоро ли дно?" - такими заголовками пестрит литовская пресса, освещающая проблемы рынка недвижимости этой страны. "Уставшие инвесторы утверждают, что сейчас ничего не стоит начинать, а следует только ждать, считать убытки и наблюдать за непостижимыми событиями, происходящими на рынке" - вот цитата из передовицы одной из ведущих литовских газет. Там же опубликованы десять признаков того, что рынок этого самого дна уже достиг, и одним из таких признаков стал уход спекулянтов.
 - Количество участников рынка недвижимости сократилось на 20% еще к концу прошлого года, - говорит Гинтарас Юозавичюс, риэлтор из Вильнюса, - и не только игроков на повышение, но и людей, покупающих дом или квартиру для себя. При этом, строить меньше не стали; по данным департамента статистики только за 2 квартал 2008г. в стране было построено 966 жилых дома, в которых 2653 квартиры (285,4 тыс. кв. м). То есть - на 46% больше, чем за аналогичный период прошедшего года. Такой ход событий, по мнению эксперта, только приведет к дальнейшему превышению предложения над спросом, и вызовет обвал цен, подобный латвийскому и эстонскому.
Впрочем, есть и другая статистика - по данным департамента по банкротству предприятий, только за 8 месяцев текущего года количество несостоятельных строительных компаний в Литве выросло на 70% по сравнению с 2007г., и количество банкротов только будет увеличиваться. Многие фирмы заключают контракты на строительство домов в Польше, Украине и Калининградской области России, чтобы не остаться без средств дома.
В среднем в текущем году цены на жилье в Вильнюсе снизились на 7,5% и составляют 1400-2300 евро за кв. м, доходя до 3000 тыс. евро в престижных районах Жверинас, Антакальнис, Валакампяй. Апартаменты в Старом городе можно купить по цене 2800-5800 евро за кв. м. Как примету нового трудного времени эксперт отметил повышенный интерес российских инвесторов к земельным участкам в приморской зоне – в районе курорта Паланга и Клайпеды.
Источник - ZagranDom.ru
07.10.2008
|
.svg.png){kind=small}
