ТУРЦИЯ: РАСКЛАД СИЛ
Апартаменты в Бодруме и виллы на Босфоре

Россияне и жители СНГ всё чаще обращают свои взоры в сторону Турции. По крайне мере в прошлом году, по данным аналитического отчёта международного агентства недвижимости Gordon Rock, они уже вплотную приблизились к тройке лидеров - англичанам, немцам и скандинавам. Если конкретизировать предпочтения соотечественников, то самым популярным у них местом является средиземноморский регион, а именно - Анталия, Алания и Кемер, на которые приходится около 70 % всех сделок с участием россиян. Есть любители и Эгейского моря, и Стамбула, но их число не столь значительно - по 10 % от общего числа заключённых контрактов.

Недвижимость в Турции становится всё более популярной среди россиян. «Происходит это, во?первых, потому, что с 2003 года русским разрешено покупать в стране землю и недвижимость. Во?вторых, тренды задают и так называемые лидеры мнений - известна история, когда Роман Абрамович хотел купить в Турции шикарный особняк, но владелец снял его с продажи. Кроме того Стамбул - это Лондон Востока, развивающийся и стремительно растущий город. Рост инвестиций в недвижимость в докризисный период в разных районах достигал 30 % в год. Сейчас он несколько замедлен, но в то же время накапливается отложенный спрос, который неизбежно приведёт к скачку цен», - поясняет Андрей Кучин, генеральный директор агентства недвижимости Prime Time Realty (ex Century 21 Prime Time Realty).

Одной из отличительных особенностей рынка недвижимости Турции в период экономического коллапса стало то, что серьёзных падений цены на квадратный метр в различных сегментах не произошло. И речь не о счастливом стечении обстоятельств, благодаря которым некий спасительный зонтик внезапно раскрылся над этой страной во время кризисного ливня. Предпосылки к тому, что рынок Турции в период любого кризиса останется стабильным, были изначально. «Турция - одна из немногих стран Европы, которой удалось устоять перед трудностями, - считает Анастасия Рыбочкина, управляющий партнёр, директор департамента зарубежной недвижимости компании «Городской Дом Недвижимости». - Это произошло потому, что в стране хорошо растущая экономика, низкий уровень инфляции, отличная правовая среда. Кроме того рынок недвижимости Турции не успел достичь своего максимума, отсюда - ему некуда было падать. Почему не успел? Одна из причин, благодаря которой цены на недвижимость не успели взлететь, - неразвитость рынка ипотеки, а также недоступность её для иностранных покупателей. Плюс большая конкуренция среди турецких девелоперов».

Если продолжить изучать тему стойкости рынка, можно обнаружить ещё несколько причин его особой кризисоустойчивости. «Связаны они в первую очередь с небольшими маржинальными ставками в строительстве, ниже номинала которых застройщики продавать квартиры попросту не могут, - считает Сергей Власкин, руководитель Интернет-проектов компании Avalon Investment&Management. - Плюс власти Турции продолжают работать над упрощением оформления собственности».

Но было бы неправильно утверждать, что рынок Турции не заметил кризиса. Да, цены, особенно на первичном рынке, не упали, но спрос на дома и апартаменты сократился. Стало на порядок меньше и новых проектов, а те, которые два года назад находились на стадии документальной проработки, попали в разряд замороженных. Отделка ряда жилых комплексов и отелей, не успевшая завершиться до 2008 года, также идёт с существенной задержкой. В результате застройщики соглашаются на беспроцентные рассрочки и за счёт дольщиков доводят процесс до логического завершения. И всё же недостроенных проектов в Турции немного - в каждом регионе их можно буквально пересчитать по пальцам.

«Турецкая ассоциация застройщиков опубликовала в конце 2009 года отчёт, в соответствии с которым объёмы строительства в стране к концу года сократились на 20 %, - рассказывает Андрей Кучин. - Это стало одним из худших показателей среди всех секторов турецкой экономики. Хотя в отдельных регионах наблюдалось существенное увеличение продаж недвижимости, но в целом спрос на неё упал, что повлияло на снижение активности девелоперов. Инвестиции в частное строительство также сократились - примерно на 30 %».

Однако есть вероятность, что уже в этом году показатели начнут расти. И дело не только в мировой экономике, которая выходит из кризиса, но и в тех действиях, которые предпринимает турецкое правительство по восстановлению рынка недвижимости страны. «Сейчас неоспоримым преимуществом Турции является ипотека, которая стала доступна иностранным гражданам, - делится своим мнением Анастасия Рыбочкина, - а также практически безвизовый въезд и вид на жительство, который гарантирован всем покупателям недвижимости. Кстати, сейчас многие застройщики также идут на беспроцентные рассрочки и гибкие графики платежей». В любом случае тем, кто решил обзавестись домом в Турции, стоит решить этот вопрос как можно быстрее, поскольку велика вероятность, что вслед за увеличением числа проектов и восстановлением спроса цена квадратного метра тоже начнёт расти. Пока же аналитики предполагают рост экономики, который в это году оставит 2,8 %, что благоприятно скажется на увеличении инвестиций в рынок недвижимости.

Сегодня россияне уделяют основное внимание турецкой недвижимости экономкласса стоимостью до €100 000 - на неё в данный момент приходится примерно 65 % спроса. Далее идёт бизнес-класс - его предпочитают 20 % покупателей, затем - «элитка», цены на которую начинаются от €400 000. По данным агентства Gordon Rock, по итогам 2009 года можно отметить тенденцию расслоения спроса. В прошлом году наблюдался повышенный спрос на квартиры экономкласса, особенно в ценовой категории €30 000-50 000. Сильно сократился спрос на квартиры средней ценовой категории €100 000-300 000. Но при этом россияне и граждане стран СНГ стали активнее интересоваться элитной недвижимостью стоимостью от €300 000. Успехом пользовались также студии и апартаменты «1+1», имеющие площадь до 60 м2 и максимально приближенные к морю.

То есть если раньше покупатели приобретали чаще всего апартаменты «2+1», то в 2009 году спрос изменился в сторону апартаментов «1+1». Второе по популярности место заняли виллы класса «люкс» в комплексах с развитой инфраструктурой, расположенные в Бодруме. «А также в Кушадасах, Измире, Дидиме, - добавляет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordom Rock. - Это в основном «города-наследники» античной Греции. Именно здесь сохранилось множество памятников той эпохи, плюс живописное побережье. Эти курорты - своеобразный турецкий Лазурный берег, к тому же они более изысканны, чем курорты Средиземноморского побережья. Недвижимость здесь считается более престижной, а цены на жильё в Бодруме уступают лишь Стамбулу».

На рынке этого турецкого города сейчас есть жилой комплекс, где апартаменты продают полностью оборудованными и меблированными. Их владельцем можно стать, заплатив 50 % стоимости, а недостающую сумму взяв в банке по ипотеке - сроком на 20 лет, по ставке 6,7-7 % годовых (в то время как во всей Турции банковская ипотечная ставка доходит в среднем до 10 %). Кроме того, на 5?летний срок можно заключить договор аренды, во время которой собственник апартаментов может пользоваться ими до полутора месяцев в году. Управляющая компания берёт на себя все расходы по содержанию недвижимости. Доходность в размере 6 % практически покрывает проценты по кредиту в течение этих 5 лет. По истечении указанного срока договор может быть продлён по желанию владельца.

Экономика Стамбула выглядит куда более прочной и развитой, чем экономика страны в целом. Это обстоятельство положительно влияет на инвестиционный климат главного экономического центра Турции. А так как Стамбул является ещё и развитым туристическим центром, инвестор, приобретая здесь недвижимость, практически ничем не рискует. Возможно, поэтому спектр стамбульских предложений почти неограничен: здесь есть и шикарные дворцы на берегу Босфора (иногда исторические памятники архитектуры), и небольшие квартиры как в европейской, так и в азиатской части города. «Виллу в 200 м от моря площадью 170 м2 можно купить за €160 000, - рассказывает Андрей Кучин. - В новом современном районе Бейликдюзю можно приобрести апартаменты площадью до 150 м2 с двумя спальнями стоимостью от €115 000. А вот 4?комнатную квартиру на вторичном рынке жилья площадью 120 м2, можно купить за $100 000. Район Шерифали, что в азиатской части Стамбула, обязан своей популярностью соседству с новым элитным районом Аташехир. Здесь самая маленькая 2?комнатная квартира в фирменном проекте может стоить около €70 000, а стоимость квартир большей площади достигает €400.000». Отметим, что в Стамбуле в отличие от многих городов?курортов есть возможность круглогодично сдавать недвижимость в аренду, доход от которой может достигать 10 % годовых.

Впрочем, не остались за бортом нового строительства и средиземноморские курорты - самые популярные среди бюджетных клиентов, готовых потратить €40 000-50 000 на покупку жилья. Здесь не столь активно, как прежде, но всё же появляются хорошие жилые комплексы с приличной инфраструктурой, где цена м2 стартует с отметки €450. Недвижимость классом чуть выше можно приобрести за 750-2 000 €/м2.

При этом интересно, что движет россиянами, желающими обосноваться в Турции? Аналитики агентства Gordon Rock считают, что 45 % покупателей стремятся купить в этой стране дом для отдыха на море, 35 % инвестируют в недвижимость для получения дохода, 10 % приобретают другое жильё, уже более высокой ценовой категории, и 10 % выбирают дом для переезда на ПМЖ. В то же время доля покупателей, мечтающих купить недвижимость просто для отдыха, с каждым годом уменьшается, а доля «инвестиционных» покупателей, ищущих оптимальные способы вложения денежных средств, наоборот, возрастает. «Россияне становятся более расчётливыми, - подводит итог Станислав Зингель. - Всё больше внимания они уделяют вопросам надёжности своих инвестиций и возможности получения гарантированного дохода. Отрадно констатировать, что ведущие турецкие застройщики откликаются на этот спрос и предлагают выгодные схемы рассрочки, гарантированного дохода и даже обратного выкупа».  

№ 4 (51)   |   май 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

«Сегодня больше всех зарабатывает тот, кто рисует плакаты „ПРОДАЁТСЯ"», - шутят на злобу дня испанские риэлторы. К слову сказать, основная масса таких плакатов по-прежнему развешивается в зонах недавнего иностранного покупательского ажиотажа, а именно, на средиземноморских курортах и островах. Сегодня на этом рынке практически штиль, и кто-то почти всерьёз считает, что оживление наступит только тогда, когда сюда придут русские...

подробнее

Сейчас за непропорционально малые деньги можно войти в готовый проект на рынке коммерческой недвижимости США. Состоятельные граждане из стран с растущими экономиками (из Китая, Бразилии, Индии) специально прилетают сюда на пару дней, чтобы больше узнать о потенциале вложений в американскую недвижимость.

подробнее

Однажды в декабре 2003 года, а если быть совсем точными, то однажды в январе 2004 года российские поклонники Турции проснулись в новой реальности. В декабре 2003-го в стране был принят, а в январе 2004-го вступил в силу закон, разрешающий физическим

подробнее

Приглашенная из Лас-Вегаса компания строит в Дубае крупнейшее в мире колесо обозрения. С его 182-метровой высоты курорт будет виден как на ладони. Впрочем, из пентхауса на сороковом этаже элитного жилого комплекса на побережье вид будет не хуже. И со временем эта картинка будет только расти в цене. Главное — выбрать правильную квартиру.

подробнее

Рынок недвижимости Турции наиболее перспективный для инвестиций на долгосрочный период - к такому выводу в своём последнем отчёте пришли аналитики компании PricewaterhouseCoopers, изучающие рынки европейских стран. Стремясь в Евросоюз, Турция значительно улучшила свою экономическую ситуацию: несмотря на кризис, ВВП страны продолжает расти, инфляция, когда-то равная российской, вот-вот достигнет показателей государств Восточной Европы, и в страну идут международные инвестиции.

подробнее