ЕГИПЕТ: НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
Дом в придачу к аквалангу

Стремление приобрести домик у моря где-нибудь за границей, в стране с относительно либеральными законами и недорогой недвижимостью, но при этом возведённый с использованием самых современных технологий и материалов поначалу привело россиян в Испанию и на Кипр. Коста-Брава, Коста дель Соль, Лимассол, Пафос зазвучали для русского уха также привычно, как Анапа, Геленджик, Дагомыс... Редкий россиянин, у которого в начале «нулевых» появились «лишние» деньги, не вложил их в виллу или апартаменты тёплой Испании или гостеприимного Кипра.

Но от любви до её отсутствия - один шаг. Не то, чтобы россияне совсем охладели к прежним фаворитам - просто появились другие рынки, где также была вода (хотя и другая), но при этом более дешёвые квадратные метры, удобные схемы приобретения жилья и особое отношение к российским покупателям. Новой «пламенной страстью» наших соотечественников стала сначала Черногория, а затем - Болгария. В последней в течение нескольких лет россияне вели негласную борьбу с англичанами за лидерство по числу сделок. Обогнать жителей туманного Альбиона не помог даже мировой кризис, существенно охладивший пыл, в первую очередь, британских пенсионеров. Продолжится ли борьба за пальму первенства в этом году? Специалисты по балканскому рынку вряд ли могут дать точный ответ: на российской арене появился новый игрок и серьёзный конкурент, у которого также есть море и разнообразнейший выбор жилья на любой кошелёк. Вот только расположен он на другом континенте - в Африке. Это Египет с его молодой и развивающейся сферой Real Estate, ставшей особенно интересной в период кризиса.

К рынку недвижимости страны фараонов иностранцы стали присматриваться в 2001-2002 годах, но активно покупать начали лишь в последние 2 года. Причём здесь обозначилась всё та же тройка лидеров: британцы, немцы, россияне (и отчасти примкнувшие к ним итальянцы). Есть несколько причин такого взрыва интереса к стране, по менталитету являющейся полной противоположностью Европе и России. И во главе угла оказался финансовый вопрос. Близость культур и языка, как в случае с Болгарией, стремление стать частью большой Европы, как в случае с Черногорией - оказалось, можно обойтись и без всего этого. Главное - море, пляжи и дешёвый квадратный метр.

И, на самом деле, цены в этой части Африки весьма доступны: «входной билет» на египетский рынок недвижимости обойдётся в $30 000. Кроме того, молодая ипотечная система кредитования уберегла банки, а вместе с ними и строительный рынок, от краха. Не обошлось и без парадоксов. Во всём мире кризис, рост безработицы, падение производства... На этом фоне Египет демонстрирует рост! По данным МВФ, он составил 4% - значит, есть надежда, что уровень жизни будет расти, а вместе с ним - и потребность не только иностранцев, но и местных жителей в жильё, в том числе и в арендном. К преимуществам местного рынка жилья можно также отнести простоту процедуры приобретения и оформления имущества - в полную безусловную собственность на физическое лицо. И, что не менее важно, - круглогодичный отдых, беспрепятственный въезд и отсутствие визового режима для россиян. Действительно, солнце на побережье Красного моря светит 365 дней в году,  ровно столько же длится курортный сезон. И всё же будущим покупателям стоит учесть: больших и быстрых дивидендов, какие фиксировались в своё время в Испании и Болгарии, ждать вряд ли стоит. Другая ситуация, прежде всего мировая, другая страна.

Что брать и где? На сегодняшний день Египет представляет интерес не только для покупателей, решивших приобрести апартаменты у моря для личного пользования, но, в первую очередь, для компаний, решивших инвестировать в Африку. Европейских девелоперов здесь уже предостаточно. Среди иностранцев наиболее привлекательными регионами для покупки недвижимости считаются курорты Хургада и Шарм-эль-Шейх. Пользуется определённым спросом и Каир - как правило, у бизнесменов. Остальные территории чуть меньше развиты, прежде всего, в инфраструктурном плане, отсюда и невеликий и специфический спрос на них. А в отношении некоторых регионов страны действуют ограничения, серьёзно тормозящие развитие рынка недвижимости. К примеру, на Синайском полуострове нельзя оформить жильё в безусловную собственность - только на 99 лет.

Россиян же в Египте, прежде всего, влечёт Хургада с её сухим климатом, чистым, прозрачным и лечебным морем. Потенциальному покупателю из России есть из чего выбирать. Так, небольшая, по отечественным меркам, вилла, площадью 180 м², с четырьмя спальнями, двумя кухнями, террасой и балконом обойдётся от $70 000 до $125 000. Правда, в эту ценовую вилку попадают строения практически без внутренней отделки (что для Египта означает - дом-коробка без окон, без дверей), расположенные в комплексах без бассейна, с минимальным уровнем ландшафтных работ, да к тому же далеко не в самом престижном районе. Если же вилла представляет собой нечто более ценное, то и цена окажется существенно выше - в районе $300 000-350 000 (кстати, её месячная аренда будет обходиться примерно в $2 000).

Начальная цена квартиры в жилом комплексе составляет $20 000, хотя эта цифра справедлива лишь для домов, расположенных отнюдь не на первой береговой линии. Так что лучше брать за точку отсчёта другие данные: цена - около 27 000 €, доход от аренды - от 7% до 10% в год (для сравнения - в Москве арендные 4-5% считаются прекрасным уровнем). С учётом того, что отдыхать в Хургаде можно круглый год, серьёзных проблем со сдачей жилья в найм обычно не возникает. Что же касается содержания, то плата управляющей компании, в обязанности которой, помимо всего прочего, входит содержание бассейнов, спортивных площадок и парков на территории жилого комплекса, составляет от 6 € до 20 € за м² в год. Плюс к этому, вода и электричество традиционно оплачиваются по счётчику.

Не менее интересен не только для отдыха, но и для приобретения жилья ещё один египетский курорт - Шарм-эль-Шейх. Здесь россияне особенно активны: на наших соотечественников приходится около 40% от общего числа сделок с местной недвижимостью. Чаще всего граждане России покупают недорогие квартиры в закрытых комплексах (их стоимость достигает $40 000), причём наибольший интерес вызывают объекты с отделкой, как это принято в Европе. Реже приобретается жильё на первой линии, поскольку оно дороже.

Но европейские покупатели вместе с египетскими девелоперами осваивают не только старые, уже полюбившиеся туристам территории. Появляются и новые курортные зоны, прежде мало кому известные. Фишка последнего времени - молодой и очень перспективный курорт Марса Аллам, где на сегодняшний момент, вдобавок к уже возведённым, строится ещё 150 новых отелей. Марса Аллам находится в 240 км к югу от Хургады, здесь самое большое нетронутое коралловое побережье Красного моря, кристально чистая вода, богатейшая подводная флора и фауна. Совсем недавно начал функционировать международный аэропорт, серьёзно повысивший транспортную доступность курорта, а главная местная достопримечательность - самый крупный и оснащённый дайвинг-центр региона. Плюс к этому, сейчас ведётся благоустройство морской гавани, где появится новая стоянка для 250 яхт. Когда строительство завершится, гавань сможет принимать на якорную стоянку в общей сложности 2 000 яхт и катеров.

Самая дешёвая квартира «под ключ» (площадью 42 м²) в одном из новых жилых комплексов Марса Аллама стоит 28 000 €, трёхкомнатная (площадью 103 м²) с отделкой выставлена на продажу за 53 000 €. Цены, спору нет, притягательные, да и место неплохое, однако и в данном случае не обошлось без двух «но». Во-первых, Марса Аллам столь отчаянно молод, что никакой (или практически никакой) городской инфраструктуры здесь просто не успело появиться. А во-вторых, этот курорт на 95% «заточен» под итальянцев: в такой мононациональной среде россияне не всегда чувствуют себя комфортно.

Ещё одна точка, на которой сфокусирован покупательский, и, прежде всего, инвестиционный интерес иностранцев, - столица Египта, Каир, главные ворота рынков Африки и Ближнего Востока. Главная черта каирского рынка недвижимости - успешное сочетание традиций с новыми условиями, которые диктует жизнь. В результате, город, хранящий следы древней цивилизации, стремительно превращается в крупный мегаполис, окружающий, но не поглощающий, древние памятники архитектуры. Согласно исследованию консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, в последнее время в Каире значительно увеличилось присутствие мировых и местных компаний, делающих значительный вклад в развитие строительной индустрии. Но перегрев рынка из-за большого числа построенных объектов вряд ли произойдёт. Хотя бы потому, что помимо иностранцев, устремившихся в Каир за недорогими квартирами, здесь много претендентов на жильё, «поставляемых» с внутреннего рынка. Учитывая, что египетские семьи довольно многочисленные и в их традиции - дарить молодожёнам на свадьбу квартиру, переизбыток нераспроданного жилья столице Египта вряд ли грозит.

Скорее всего, повышенный интерес к египетской недвижимости со стороны иностранцев спровоцировал государство пойти на не очень популярные меры: в планах властей обложить налогом объекты стоимостью свыше 500 000 египетских фунтов (по нынешнему курсу это около $90 000). Фиксированной ставки не будет, а размер налога предполагается вычислять, скорее всего, из дохода, который может получать арендатор. Впрочем, такой «сбор» вряд ли отпугнёт потенциальных покупателей и скажется на продажах. «Данный налог в силу своей незначительной величины не окажет влияния на рынок, - уверены аналитики, - и не станет препятствием для покупателей». А доход в бюджет какой-никакой, а будет. С миру по нитке... И потом: лиха беда начало.

И всё же восток есть восток. И в египетском обществе принятие нового закона обсуждается несколько в ином ключе, нежели если бы нечто подобное происходило в Европе. Там появились заявления, что он (закон) входит в конфликт с нормами исламского права. «Мы призываем Народное собрание (парламент) отозвать закон о налоге на недвижимость как противоречащий нормам шариата», - заявил газете «Аль-Масри аль-Яум» представитель самого авторитетного в суннитском мире исследовательского центра университета «Аль-Азхар» Мохаммед Раафат Осман. Более того, улемы университета не только выпустили соответствующую фетву (религиозное предписание), но и призвали отправить в отставку действующего министра финансов. По словам Османа, «решения министра в налоговой сфере вызвали гнев и разочарование миллионов граждан, поскольку, согласно законам демократии, законы должны отражать устремления народа, а мы видим обратное». По мнению другого представителя университета, Абдель Муаты Баюми, облагать налогом жильё граждан несправедливо, поскольку дом - одна из основных потребностей в жизни людей. «Неприемлемо, что министр финансов облагает налогом человека, который трудился, откладывая средства на приобретение квартиры или дома», - сказал Баюми. Кроме того, по словам Баюми, взамен этого налога государство не предоставляет никаких услуг. Так что есть шанс, что шариат и в светском государстве, которым является Египет, поможет отменить налог на недвижимость, пусть на поверку и очень незначительный. 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   февраль 2010   |   № 1 (48)

Что мы знаем о Бразилии? Что там «изобилие невиданных зверей», что оттуда родом лучший в мире кофе и лучшие футболисты, что там мечтал поселиться Остап Бендер... Позитивный образ, не правда ли? В целом он вполне соответствует действительности. Но, если вы уже горите нетерпением завести себе фазенду в джунглях Амазонки, вам стоит узнать и о некоторых «нюансах»...

подробнее

Что ждать от рынка недвижимости Испании в ближайшем будущем? В каких районах Испании предпочитают покупать недвижимость наши соотечественники? На каких условиях предоставляется ипотека в испанских банках?.. На эти и многие другие вопросы отвечает наш эксперт - генеральный директор корпорации GREENMAR Наталья Парфенова

подробнее

Некоторым россиянам интересен не только сам спорт, но и стоящее рядом с полем жилье

подробнее

В конце мая на Кипре прошел 62-ой Всемирный конгресс по недвижимости, на котором проводилось подведение итогов и награждение призеров Всемирного конкурса девелоперских проектов в области жилой и коммерческой недвижимости FIABCI Prix d'Excellence.

подробнее