В 70 метрах над уровнем Черного моря

Хотите стать владельцем апартаментов на берегу Черного моря, да еще с собственным пляжем? Парить в семидесяти метрах над водой, Любуясь потрясающими видами с мыса Фиолент? Или, быть может, вас интересует недвижимость в Никитском ботаническом саду, Массандровском, Ливадийском или Воронцовском парках? Никаких проблем - набережная Ялты пестреет билбордами и лайтбоксами с рекламой элитного жилья в парках и заповедниках Южного берега Крыма. Все это - проявления строительного бума, спровоцировавшего масштабный передел земли и хаотичную застройку черноморского побережья полуострова.

Фиктивные туристы

Хотя Крым традиционно ассоциируется с туризмом, оценить, сколько денег вкладывается именно в развитие этой сферы, не берется никто. "У нас нет точной статистики инвестиций в туристическую инфраструктуру, но, судя по количеству введенных в строй объектов, вложения растут из год в год", - сказал мэр Ялты Сергей Брайко.

По его оценкам, за 10 лет в курортные объекты инвестировано $200 млн. "Пятизвездочная вилла "Елена", пансионат "Чайная горка", отель "1001 ночь", вторая очередь комплекса "Марино", более 20 новых минигостиниц - это только за последнее время появилось!" - перечисляет Сергей Брайко.

Однако на деле лишь незначительная часть вложений в Крым относится к туризму, а львиная доля денег направляется на выкуп земли и строительство дорогого жилья. "Большинство объектов, которые заявляются в качестве рекреационных, на поверку оказываются жильем", - считает главный редактор еженедельника "Большая Ялта", экономист Андрей Клименко.

В качестве примера он приводит российскую компанию "АФК Система", заявившую инвестиции в $200 млн. в объект, который в документации фигурировал в качестве курортного, но, по словам г-на Клименко, оказался элитным жилым комплексом. На бумаге жилье у моря чаще всего называют апартаментами, рекреационными комплексами или пансионатами. "В документах на право собственности указывают долю в гостинице, а не квартиру", - объяснил владелец одной из ялтинских компаний.

Подобные ухищрения используются для соблюдения закона "О курортах", который разрешает строить в 100-метровой приморской зоне только курортные объекты. Но закон, как известно, что дышло – особенно украинский. К тому же, владельцу бизнеса в Украине значительно проще получить гражданство, нежели владельцу жилья. Кому из состоятельных россиян может потребоваться украинское гражданство, и зачем – вопрос тонкий. Но факт тот, что на законный бизнес незалэжные власти все же стараются не посягать. Чего не скажешь о жилье клятых москалей…

Построил как hotel

Земельный бум в Крыму начался в 2001 году, когда был принят новый Земельный кодекс. Сначала частные структуры разобрали свободные земли, затем сменили собственника профсоюзные здравницы, недостроенные и ведомственные объекты, а после наступил черед государственной и республиканской собственности.

Последовавший рост цен на недвижимость дал толчок жилищному строительству на месте приватизированных или взятых в аренду санаториев. Но аппетиты не уменьшаются: теперь наступление ведется на земли заповедников и сельскохозяйственных угодий. Крупные суммы поступают в Крым по теневым схемам - на взятки местным чиновникам, которые формально отдают землю полуострова в аренду, а ее рыночную стоимость кладут в карман. Еще один вариант - выделение участков по 10 соток на подставных лиц, которые затем сдают ее в аренду одному собственнику.

О масштабах махинаций с землей говорит и недавний коррупционный скандал в Алуште: по словам министра внутренних дел Украины Юрия Луценко, руководство поселка было задержано милицией за взятку в $5,2 млн., полученную за два земельных участка площадью в 17 га. Но это лишь верхушка айсберга: в Крыму действует целая индустрия, обслуживающая теневой рынок земли.

Результаты печальны: земли для строительства объектов, действительно предназначенных для туристов, уже почти не осталось. Чтобы возвести гостиницу мирового уровня, одному инвестору нужно отдать около 5 га земли, но тогда эти деньги пройдут мимо кармана земельной мафии. Поэтому намного вероятнее, что там появится коттеджный поселок. Тем более что вложения в землю и жилую недвижимость окупаются гораздо быстрее, чем инвестиции в строительство отелей и санаториев. Правда, за право наслаждаться собственным пляжем, видом на горы или пением птиц в заповеднике владельцам жилья придется смириться с некоторыми неудобствами. В апартаментах нельзя прописаться, а месячный счет за коммунальные услуги в такой "квартире" может потянуть на $500.

Сумасшедших, которые бы покупали такое жилье, немного. Большинство из них - спекулянты, которые просто вкладывают деньги с расчетом на рост цен в будущем. Поэтому полупустые новостройки стоят с темными окнами.

Кто платит?

Проследить происхождение крымских инвесторов непросто. В официальной статистике среди основных инвесторов в экономику полуострова - Россия и офшорные зоны, за которыми, по некоторым данным, также стоят российские структуры. "Все понимают, что если кипрская или швейцарская фирма что-то делает в гостинице "Ореанда", то уши торчат из России. Все мало-мальски приличное в Крыму, созданное за 10 лет, - это только российский капитал: пансионат "Море", "Крымская Ривьера", "Миндальная Роща", "Пальмира-Палас", гостиница "Ореанда", - перечисляет достижения россиян гендиректор крымского туроператора "Кандагар" Борис Зелинский.

Бывший вице-премьер правительства Крыма предприниматель Вадим Гриб тоже говорит, что в экономику полуострова вкладывают деньги прежде всего россияне, и только второе место занимают украинские инвесторы. Но деньги идут незначительные, поскольку для инвестора ситуация на полуострове некомфортная. Идут только те бизнесмены, которые четко понимают риски и рассчитывают на быстрый возврат средств.

Правда, сейчас активность россиян несколько снижается: оранжевая власть распугала их сначала отменой льгот для свободных экономических зон, а затем – антироссийской риторикой. Тем не менее, россияне продолжают инвестировать в Крым. В один только проект курортного комплекса "Золотой пляж" между Ореандой и Курпатами компания "Глобус Эссет Менеджмент" намерена вложить S300 млн. Украинский капитал тоже играет в Крыму важную роль. В активе одной только крымской компании "Консоль", крупнейшего застройщика на полуострове, более полусотни многоэтажек. Российский бизнес активно участвует и в переделе бывшей госсобственности. Правда, инвестировать в ее развитие не спешит.

В ожидании кризиса

В России, особенно в последнее время, в кругах желающих инвестировать в крымскую недвижимость циркулируют упорные слухи: мол, Юля Тимошенко "купила" у России право быть следующим президентом Украины. И ценой этой покупки был, разумеется, Крым, который и так тяготеет к России и политически, и исторически, и территориально.
Разумеется, такие слухи разжигают аппетиты. Если им суждено сбыться, то каждый метр крымской земли в будущем обещает стать поистине золотым дном. Сегодня у России с собственными курортами дела обстоят плоховато: фактически, помимо дорогущего, битком забитого и перепаханного грядущей Олимпиадой Сочи ничего и нет. Поэтому инвесторы берут все, что продают, и строят что попало – лишь бы закрепиться на отвесном крымском берегу.

Хаотичная застройка ставит под вопрос курортный статус ЮБК. "Происходящее нельзя назвать инвестированием в туристическую инфраструктуру. Объемы и количество объектов превышают экологическую, нормативную и другую емкости курортных территорий", - считает владелец ялтинской землеустроительной компании. По его мнению, территория Большой Ялты постепенно превращается в крупную агломерацию: уже ведется, а также планируется строительство 60 многоэтажек. Комфортность проживания низкая, уровень шума высокий, постоянные пробки на дорогах, высокая загазованность. Назвать такое оздоровительным курортом нельзя.

Но протесты горожан могут остановить только некоторые незаконные стройки. Изменить ситуацию в целом может лишь обвал рынка недвижимости Крыма. По словам директора департамента стратегического развития и маркетинга компании "XXI Век" Максима Белоуса, покупка недвижимости в Большой Ялте чаще всего мотивируется эмоциональными факторами удобства и отдыха, а не рациональной привязкой места жительства к источнику доходов. При перегреве цен выше покупательских предпочтений и возможностей ЮБК рискует остаться без реального спроса", - считает Максим Белоус.

Дорогое мое лето

Большой спрос при нехватке предложения порождает нахальство предлагающих. Первое, что бросается в глаза в Крыму – резкий рост цен на отдых. Высокая инфляция и нестабильность курса доллара вынудили крымчан серьезно повысить расценки. К примеру, по сравнению с прошлым годом стоимость съемного жилья в Большой Ялте выросла на 50–70%. Если прошлым летом цена аренды обычной однокомнатной квартиры даже в августе стартовала с $30, то сейчас за нее просят уже не менее $70 в сутки. В некоторых поселках Южного Берега Крыма (ЮБК) тарифы еще выше. Например, в Никите за $70 в сутки можно снять разве что жилье эконом-класса, тогда как за квартиру с приличным ремонтом и кондиционером просят не менее $90–100 в сутки. Такая же картина наблюдается в Форосе, Ливадии, Симеизе. В итоге число отдыхающих по сравнению с прошлым годом сократилось почти на треть, хотя накануне сезона эксперты прогнозировали, по меньшей мере, 10–15%-ный прирост.

По идее, конкуренция за потенциального постояльца должна была бы обостриться, а цены, подчиняясь рыночным законам, снизиться. Однако до самого августа владельцы крымских апартаментов действовали по традиционной схеме. То есть, плавно повышали цены на 5-7% каждые 15 дней летнего сезона. В результате 15-20% сдаваемого жилья оказалось не востребовано. Так и хочется сказать: мол, так вам и надо…

Уменьшается доля и дешевого, и очень дорогого жилья. В нынешнем сезоне примерно на 25% расширилось предложение жилья в ценовом диапазоне $50–100 в сутки за однокомнатную квартиру и $200-400 – за комфортабельный коттедж. Именно на такое жилье в последние годы наблюдался повышенный спрос. Многие владельцы квартир и частных домов, ранее ориентировавшиеся на небогатых туристов, вложились в ремонт, поменяли мебель и сейчас готовы работать лишь со сравнительно обеспеченными клиентами. В среднем ценовом сегменте позиционируются и большинство мини-отелей, число которых за последний год увеличилось примерно на 20%.

Вам подороже или как?

Все чаще представители среднего класса предпочитают снять отдельный домик или коттедж, соглашаясь доплачивать за комфорт и уединенность отдыха. Самые дорогие дома в Крыму находятся, разумеется, на ЮБК. Минимальная стоимость аренды частного домика в сутки здесь начинается от $300. Все чаще в базе местных агентств появляются предложения по более высоким ценам, достигающим порой $2-3 тыс. в сутки. В среднем стоимость аренды дома в охраняемом коттеджном городке на ЮБК площадью 250 квадратных метров, на расстоянии до моря не более 100–150 метров, с хорошим ремонтом, бассейном, небольшой площадкой перед домом составляет $650-700 в сутки.

Намного отличается ценовая политика при аренде домов на западном и восточном побережьях полуострова. Сдаваемых частных вилл элит-класса здесь очень мало. Цены на остальные дома в 2–3 раза ниже, чем на ЮБК. Наиболее популярными являются пригороды Севастополя, Феодосии и Евпатории. Например, в поселке Уютное, под Евпаторией, новый трехкомнатный коттедж на 6 человек общей жилой площадью 80 квадратных метров, участком 6 соток и гаражом сдается за $400 в сутки. На второй или третьей линии от моря цены намного ниже – здесь уже неделя отдыха будет стоить от $600. За такие деньги вам предоставят небольшой двух–трех-комнатный домик с санузлом и кухней. При этом сами дома приносят достаточно большую прибыль своим хозяевам. Средний срок их окупаемости при сдаче в аренду – 5–6 лет.

Михаил Сливкин
Источник - ZagranDom.ru
11.10.2008