Здесь, на перекрестке Европы и Азии, уживаются роскошные курорты и сложная политическая история. Республика Кипр разделена не только географически, но и ментально, предлагая инвесторам два совершенно разных мира для жизни и бизнеса. Эксперты ДН рассказывают — ​какой из них предпочитают сегодня россияне и с какими рисками сталкиваются.

Казалось бы, об этом средиземноморском острове мы за немалые 30 лет узнали уже практически все. Редко кто из сооте­чественников не воспользовался возможностью побывать в Ларнаке, Пафосе и Лимассоле, по праву оценив все прелести Кипра — ​теплое море, благоустроенные пляжи, курортную инфраструктуру, исторические памятники, изысканные блюда местной кухни и пр. Мало того, некоторые успели там приобрести и объекты недвижимости.

Между двумя государствами

Ученые до сих пор спорят об этимологии названия Кипра. Большинство сходятся во мнении, что все же в основе лежит греческое слово для обозначения средиземноморского кипариса, другие — ​что оно имеет корни для обозначения меди в связи с найденными на нем крупными залежами медной руды. В­се-таки название меди на классической латыни и звучит как Cuprum. Но, как бы то ни было, мы ведь до сих пор пытаемся сопоставить различные варианты происхождения и ко многим другим точкам на карте планеты, хотя версия с кипарисами звучит, согласитесь, более романтично и красиво.

А вот еще один парадокс: хотя географически остров относится скорее к западной Азии и Ближнему Востоку (ближе всех расположены: Турция — ​почти в 65 км, Сирия — ​96 км, Египет — ​около 370 км к югу, и лишь в 770 км от европейской Греции), однако он имеет тесные исторические, культурные и политические связи именно с Европой (с 1 мая 2004 года Республика Кипр является членом Европейского союза).

Остров протянулся на 240 км с востока на запад, а в ширину достигает 100 км с севера на юг. Общая площадь — ​9251 кв. км, и многие века на ней происходили интересные исторические события с участием и ассирийцев, египтян, персов, римлян, крестоносцев, византийцев, венецианцев, греков, турок, британцев. Кстати, почти целое столетие Кипр являлся колонией Великобритании после трехсотлетнего владения им турками-­османами. И лишь в результате многолетней национально-­освободительной борьбы в 1960 году, в ходе распада колониальных империй, остров получил независимость. Но вскоре он стал ареной столкновений между греческой и турецкой общинами, которые сразу же приобрели такой острый характер, что уже в 1964 году в Никосию были введены миротворческие силы ООН. Однако вмешательство Греции и Турции только осложнило обстановку, переведя ее в открытую вой­ну. Сторонники энозиса (присоединения острова к Греции) при поддержке режима «черных полковников» совершили военный переворот, в ответ на который Турция тут же высадила на Кипр свои вой­ска, мотивируя это необходимостью защиты турок. На оккупированной турками территории в 1983 году была провозглашена Турецкая Республика Северного Кипра, признанная только Турцией.

С тех пор остров фактически разделен между двумя государствами с буферной областью между ними: 57,6% территории контролирует «знакомая и такая близкая россиянам» Республика Кипр, а 36% — ​частично признанное государство Турецкая Республика Северного Кипра, остальная — ​ООН (буферная область) и две военные базы Великобритании в разных частях острова.

Спустя 40 лет была предпринята попытка вновь объединиться в единое государство: в апреле 2004 года в обеих кипрских республиках прошли референдумы. Предложенный план объединения острова был назван по имени своего автора — ​генерального секретаря ООН Кофи Аннана. В то время как 65% участвовавших в референдуме граждан ТРСК поддержали этот план, 75% греков-­киприотов план отвергли. Увы…

«Наш» остров Кипр

Как «поживает» та часть острова, которая практически стала землей обетованной наших соотечественников? Ведь в подтверждение этого утверждения достаточно назвать число проживающих там — ​почти 100 тыс., практически каждый десятый житель Республики Кипр. И ко всему прочему — ​половина всех иммигрантов, среди которых прежде всего англичане, немцы, представители некоторых стран Северной и Восточной Европы, бывших стран СНГ (например, понтийские армяне, грузины, украинцы).

Рынок недвижимости Кипра интересен для покупателей из многих государств. Традиционно остров привлекает европейцев, рассматривающих недвижимость для сезонного отдыха, выхода на пенсию или постоянного проживания. Особенно он востребован со стороны IT-специалистов и компаний. По мнению директора департамента зарубежной и курортной недвижимости NF GROUP Анны Лариной, во многом это обусловлено налоговой нагрузкой (2,5–3%), которая здесь заметно ниже, чем в большинстве государств Евросоюза.

«За последние три года рынок недвижимости Республики Кипр демонстрирует устойчивый рост, — ​утверждает управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. — ​Количество зарегистрированных сделок увеличилось с 15,6 тыс. в 2023 году до 18 тыс. в прошлом. Последний год, кстати, стал одним из самых успешных за предыдущие 17 лет, а ключевым драйвером роста выступил высокий спрос со стороны иностранных покупателей. Долгие годы крупнейшей группой приобретателей жилья являлись россияне, вот и в 2025 году 51% покупок совершили именно наши граждане. Мотивами покупки является сохранение капитала, возможность получения ПМЖ ЕС за инвестиции в недвижимость (“золотая виза”), релокация бизнеса особенно в сфере IT, большая русская диаспора и православие».

«Действительно, для граждан России рынок Кипра по-прежнему доступен и сохраняет привлекательность. Спрос на первичный рынок поддерживает программа получения ВНЖ. Для этого требуется приобретение именно новостройки при пороге входа, начиная от €300 тыс. Примечательно, что на рынке представлены объекты в разных ценовых категориях. Сейчас основной спрос сосредоточен в диапазоне примерно от €500 тыс. до 1,5 млн — это и комплексы с полной инфраструктурой и сервисом, сопоставимым с пятизвездочным гостиничным форматом, и более доступные варианты с более скромным сервисом. Как правило, это качественные объекты, готовые для проживания, с отделкой, но без меблировки. Вторичный рынок также остается востребованным, но не дает таких же возможностей в рамках программы получения ВНЖ. Так что перспектива стать “киприотом” составляет одно из конкурентных преимуществ именно первичной недвижимости Кипра, в том числе по сравнению с рядом других стран Евросоюза», — ​информирует Анна Ларина.

По словам Ирины Мошевой, структура предложения сместилась в сторону апартаментов и комплексных проектов: апартаменты в закрытых резиденциях, проекты с бассейном, фитнесом, коворкингом, сервисной управляющей компанией и возможностью сдачи в аренду. «Именно квартиры остаются самым ликвидным форматом: они дешевле вилл, проще в управлении и понятнее для инвестора. Россияне предпочитают строящиеся объекты, где можно получить дисконт и рассрочку», — ​акцентирует внимание эксперт.

Новостройки чаще всего представлены апартаментами 1–3 спальни, таунхаусами и виллами в Лимассоле, Ларнаке, Пафосе и пригородах. Наиболее сбалансированными по цене являются Ларнака и Пафос, а Лимассол дороже, но ликвиднее. «Россияне ценят в новых проектах современную архитектуру и наличие инфраструктуры, рассрочку от девелопера, соответствие требованиям для ВНЖ/ПМЖ. Примечательно, что если вторичный рынок россияне выбирают редко, то европейцы из других стран (англичане, немцы, скандинавы) выбирают чаще готовые объекты. Израильтяне выбирают в основном недорогие объекты, цена является для них основным критерием выбора, — ​отмечает она. — ​Большинство продаж проходят с объектами по стоимости €300–500 тыс. в основном для оформления ПМЖ и получения дохода от аренды. Виллы и большие квартиры/пентхаусы €600 тыс. — 1,2 млн а также премиальные объекты с ценой выше €1,5 млн приобретают, как правило, для собственного проживания».

«География российских покупателей достаточно широкая — ​интерес есть из разных регионов. По социальному портрету — ​это, как правило, предприниматели и люди с доходом выше среднего, привыкшие к международным поездкам, заинтересованные в свободном передвижении по странам ЕС, возможности открытия счетов за рубежом и сохранении зарубежной мобильности», — ​добавляет Анна Ларина.

«Несмотря на многочисленные санкционные барьеры, покупка недвижимости на Кипре остается одной из самых популярных европейских юрисдикций для россиян, хотя техническая реализация таких сделок занимает около 3–6 месяцев, — ​заключает Ирина Мошева. — ​Отмечу, что одной из самых больших трудностей является проведение оплаты, в частности банковский комплаенс — ​кипрские банки одни из самых строгих в Европе. Поэтому кейсы наших клиентов мы начинаем именно с комплектации документов».

Турецкий гамбит

А что же север острова, который долгие годы практически игнорировался во всех сферах международного сообщества, в том числе значительными инвестиционными вливаниями, и был обделен туристическими потоками из-за рубежа?

По мнению Ирины Мошевой, у этой части Кипра также невероятно богатая история. «Да, население — ​преимущественно этнические турки, и потому официальный язык — ​турецкий и в ходу турецкая лира (TL), — ​поясняет она. — ​Но английский понимают и используют повсеместно, особенно в туристических зонах. А их немало на побережье, где чистое море, мелкий песок на пляжах, благоустроенные отели и жилые комплексы. Вот и названия постепенно входят в реестр экзотичных мест. Пляж Голден Бич (Golden Beach) на полуострове Карпас, знаменитый черепаший пляж Алагади (Alagadi Turtle Beach) в 20 км от Кирении, Лонг Бич (Long Beach) рядом с Фамагустой, Эскейп Бич (Escape Beach) возле Кирении, Камелот Бич (Camelot Beach) в районе Алсанджака».

«Рынок недвижимости Северного Кипра в последние годы претерпевает значительные изменения, превращаясь из местного сегмента в привлекательную международную инвестиционную площадку. В настоящее время Северный Кипр переходит от точечной застройки к масштабным курортным резиденциям с форматом “городом в городе”, — ​подтверждает основатель международной платформы Housebook и «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — ​Рост цен на недвижимость в Северном Кипре обусловлен несколькими факторами, включая активное развитие инфраструктуры и транспортной доступности. Ведется строительство новых дорог и марин, расширяется аэропорт. Самым быстрорастущим районом считается Искеле, где возводятся крупнейшие высотные комплексы с бассейнами, казино, ресторанами и детскими клубами. В районах Гирне и Эсентепе строятся элитные малоэтажные комплексы, высотное строительство там запрещено. Перспективная локация — ​Газиверен, ориентированная на медицинский туризм».

«За последние три года рынок недвижимости Северного Кипра пережил три этапа: 2022–2023 годы — ​резкий рост спроса благодаря интересу иностранных инвесторов и релокантов, цены активно росли, многие объекты быстро распродавались; 2024 год — ​резкое снижение спроса (–60%) из-за роста цены, ужесточения правил покупки недвижимости для иностранцев и роста налогов; 2025–2026 годы — ​постепенная стабилизация рынка, — ​комментирует Ирина Мошева. — ​В последнее время спрос медленно восстанавливается, но остается ниже пиковых значений 2023 года. Покупатели стали более осторожными и ориентируются на ликвидность и доходность объектов. Сейчас на Северном Кипре строятся крупные жилые комплексы, курортные проекты, апартаменты у моря, резиденции с инфраструктурой и рассрочками платежей за покупку. Главные районы спроса — ​Кирения, Искеле, Эсентепе, Фамагуста, Татлысу, Бахчели. Форматы — ​студии, апартаменты 1+1 и 2+1, пентхаусы, виллы, комплексы с бассейнами, спа, пляжными клубами и управляющими компаниями».

Стоимость недвижимости в Северном Кипре дешевле, часто предлагаются более гибкие рассрочки и более низкий порог входа. Основные сделки: апартаменты в диапазоне €150–300 тыс., виллы — ​€400–600 тыс. «Самые дорогие районы — ​Кирения и Искеле, более доступные — ​Фамагуста и Лефкоша», — ​уточняет она.

Но, конечно же, главное отличие от южного Кипра заключается в правовом и экономическом статусе. Эксперты отмечают, что Республика Кипр, являясь частью Евросоюза, характеризуется высокими налогами, строгим регулированием и ценами, соответствующими европейским стандартам. В Северном Кипре, напротив, более низкие затраты на жизнь, доступные цены на квадратные метры и активное строительство. Если южный Кипр привлекает инвесторов стабильностью и статусом Евросоюза, то Северный Кипр — ​своим инвестиционным потенциалом (стоимость объектов на этапе строительства может вырасти на 30–50%).

«Ключевой минус — ​политико-­правовой статус: Турецкая Республика Северного Кипра признана только Турцией, а часть земли имеет спорную историю собственности. Это создает риски для титула, перепродажи, финансирования и международной юридической защиты. Да, север может стать более популярным курортным направлением, но “догнать” юг в полном смысле будет сложно без политического урегулирования и международного признания. Его точки роста — ​доступные курортные апартаменты, проекты у моря, развитие инфраструктуры, университеты, медицинский туризм, интерес покупателей, которым важна цена входа. На Северном Кипре риски выше: необходимо проверять тип титула, историю земли, разрешение на покупку, регистрацию договора, ограничения для иностранцев и репутацию девелопера. Особенно осторожно следует относиться к объектам на земле, которая может быть связана с претензиями греко-­кипрских собственников», — ​рекомендует Ирина Мошева.

АВТОР: Александр ШЕВЧУК

Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | ИЮНЬ — ИЮЛЬ | 2026 | № 174