ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

21.09.18 Moscow Overseas Property Show

В Москве уже в четвертый раз пройдет закрытая выставка недвижимости, миграции и инвестиций - Moscow Overseas Property Show.

19.09.18 Жемчужина у моря Чем привлекательна недвижимость в черногорском Которе

Компания Hexagon Investments Ltd. запускает строительство нового lifestyle-проекта SwissOtel Residences в Которе — ​настоящей адриатической гавани комфорта и неги Черногории.

19.09.18 4 причины купить жилье в Испании

Все прелести Белого берега на курортах  Коста-Бланки

19.09.18 С видом на море. Апартаменты в Батуми как инвестиционный продукт

За последние десятилетия батуми стал одним из самых динамично растущих городов не только грузии, но и европы.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> Как узнать, где деньги зарыты?

Как узнать, где деньги зарыты?

Испания в Европе – самая густонаселенная "белыми" иностранцами страна.
Потому что покупка жилья на Пиренеях позволяет убить сразу нескольких жирных зайцев. Это отдых летом, экономия на теплой одежде и отоплении зимой, сбережение средств от инфляции и, наконец, пополнение семейной копилки.
Однако зарабатывать на недвижимости здесь надо умеючи.

Один россиянин два года назад, еще до введения наличного евро, присмотрел в Испании домик за $200.000. Тогда ему казалось, что дороговато. Но он его все-таки его купил – сумма по меркам западного рынка средненькая, а вложить хотелось безопасно. И вот, тот домик стоит теперь 300.000 евро: Такую сказку-быль вам расскажут сегодня в любом агентстве, работающем с испанским жильем. И подобных историй со счастливым концом (или продолжением – цены и сейчас не стоят), действительно, масса. Недвижимость в последние годы дорожала здесь в среднем на 10-12% в год, а в наиболее популярных местах Средиземноморского побережья даже вдвое-втрое быстрее.

Однако реально получить на выходе и совсем иной результат: несколько месяцев головной боли и ноль прибыли. Все упирается в знание рынка. В Испании уже несколько лет идет строительный бум, предложений море, и становится крайне важно, где именно покупать. Даже в самых прекрасных городах-курортах побережья есть "неправильные" места. Жить там можно, но сбыть с рук потом трудно. Свое вы, конечно, вернете – и наверняка даже что—то сверху. Но по сравнению с прибылью других, ваш навар будет столь мизерным, что удовлетворение омрачится досадой.

Одну такую историю нам рассказали в известном московском агентстве: "Люди купили вроде бы неплохую виллу. Но "попали" исключительно из—за незнания местной ситуации. Во-первых, вокруг жили работяги-испанцы – район был не тот, где европейцы покупают. Во-вторых, приезжать семья могла только раз в год в начале осени, а в этой местности сентябрь плохой". Невнятные требования вкупе с желанием сэкономить копейку на посредниках могут в итоге встать весьма дорого. Многие самоуверенные россияне считают, что могут найти товар на месте сами. Или же отдаются в руки мелких испанских риэлторов, которым зачастую надо просто пристроить конкретный неликвид. А осознав ошибку, пытаются сбыть ставшее обузой жилье таким же недальновидным соотечественникам – туристам, пребывающим в эйфории от первого визита в Испанию, случайным знакомым в самолете, по объявлениям в Интернет.

К сожалению, подобные случаи делают антирекламу стране и осложняют работу московским агентствам с репутацией. В последних, кстати, всегда можно узнать об Испании не только рекламные сведения, но и информацию со знаком "минус" – подставлять вас себе дороже. Нормальный посредник, имеющий обширную базу объектов по всей Испании от разных застройщиков, может не только предостеречь, куда нельзя вкладываться категорически. Он еще и посоветует, как заработать дополнительно: используя кредит, строительные схемы, покупку жилья, наиболее перспективного с точки зрения сдачи в аренду.
При условии грамотного выбора строительный бизнес в Испании сейчас очень рентабелен. Из общего прошлогоднего оборота рынка недвижимости в 7,2 млрд. евро половина была вложена именно в землю и новостройки. Гигантские средства, выведенные из ценных бумаг по причине биржевых неурядиц, сюда сейчас вкладывают и немецкие пенсионные фонды, и международные страховые компании, и просто ориентирующиеся в обстановке частные лица, сумевшие где—то что—то занять. Для мелкого инвестора самая выгодная схема – вкладываться на нулевом цикле и вынимать деньги после сдачи жилья "под ключ". Но можно и раньше: как и везде, завершение каждой стадии проекта означает определенный прирост к цене.

Например, вы заключили контракт с застройщиком, поверив в его идею поселка на картинке – то есть до получения им разрешения на строительство. Как только фирма эту бумагу обретет, еще не построенный дом в прайс-листах автоматически дорожает на 10%. После начала работ и возведения на участке шоу-объекта, куда водят на экскурсию припоздавших потенциальных покупателей, накидывается еще столько же. На этой стадии непредоплаченных объектов обычно уже не остается. Когда поселок готов к сдаче, покрашены бассейны и посажены деревья, цена снова корректируется на 10%.

Скажем, год назад, когда вы только вложили деньги, дом или бунгало оценивался в 200.000 евро. У вас была вся сумма. Но учитывая, что общая предоплата до сдачи в эксплуатацию составляет всего 30%, вы "забронировали" сразу два дома. "Переуступив" кому-то свои права на любой из стадий, можно заработать чуть-чуть. А можно взять на недостающую сумму кредит в местном банке (иностранцам они готовы ссудить до половины стоимости покупки), оплатить остаток по факту сдачи поселка и продать уже готовое к заселению жилье по максимальной цене. То есть, в нашем случае, по 250.000-260.000 евро за каждое бунгало. Потом вы расплачиваетесь с банком, и у вас на руках остается 100.000-120.000 "лишних" евро, то есть, как минимум, на 50% больше, чем было год назад.
Обладая большими средствами изначально, можно за год "сделать" жилье для собственных нужд буквально из воздуха. Конечно, чтобы прокручивать такие схемы в серьезных масштабах, желательно заказать маркетинговое исследование, чего из россиян практически никто делает. Грамотный анализ (около какого гольф-поля купить, кто из застройщиков имеет плохую репутацию и т. д.) стоит не так дорого, а собственных шишек позволит не набить.

Для тех, кто постоянно живет в России и надеется окупать вынужденный многомесячный простой испанского дома арендой, выбор места не менее важен.
Самый перспективный в этом смысле регион – Коста-дель-Соль. Не случайно армия иностранных покупателей жилья увеличивается здесь каждый год на треть (наших в общем потоке всего полпроцента). Благодаря климату отдыхающие тут есть круглый год, и ставки аренды относительно остальной страны максимальные. В августе, когда на "Солнечном Берегу" даже излишне жарко, 1 квадратный метр в жилых комплексах Марбельи приносит собственнику в среднем 82 евро, что для 60-метровой квартиры означает чуть менее 5.000 евро в месяц.

Учитывая, что жилье на Коста-дель-Соль "работает" и зимой, в течение года можно рассчитывать на доход в размере 8% от стоимости такой квартиры. Это лучшая отдача даже по сравнению с Канарами и Майоркой. На Коста Брава обитать в смысле климата комфортнее, да и зелени там больше. Это вариант для тех, кто влюблен в красивую природу, и не переносит жару, словом, идеальная заграничная дача. Но годовой доход от аренды из—за малого количества претендентов в низкий сезон, по данным западных фирм, составляют тут лишь 1/3 от уровня Коста-дель-Соль.

Кроме общенациональной географии, будущему арендодателю следует хорошо ориентироваться и на конкретной местности. У западных туристов (а именно они чаще всего предпочитают отелям частные виллы и апартаменты) есть определенные, не всегда очевидные россиянину предпочтения. Кроме того, на Коста-дель-Соль можно рассчитывать и на испанских "белых воротничков". Клиент это также выгодный: снимают на долгий срок и, случается, расходы по аренде им частично покрывает корпорация-работодатель.

Петр ХЛЕБНИКОВ

Источник - ZagranDom.ru
11.05.2003
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ИНВЕСТИЦИИ
Инвесторы играют в города не по-детски

Аналитики в преддверии президентских выборов отмечали, что россияне активизировались на зарубежных рынках недвижимости. Примечательно, что после выборов интерес соотечественников к иностранной недвижимости нисколько не угас. Одной из возможных причин эксперты считают ожидание непопулярных мер в области экономики и налоговой политики со стороны российского правительства.

подробнее

БОЛГАРИЯ: ПОРТРЕТ КОМПАНИИ: БГ ИМОТИ: преимущество, имя которому - Профессионализм

Выводы аналитиков международного рынка недвижимости гласят: отвечая на вопрос: «В какой стране вы предпочли бы купить недвижимость для себя с инвестиционными целями?» - большинство респондентов отвечает: «В Болгарии».

подробнее

ПУТЕВОДИТЕЛЬ
Софийский «Арбат» по штуке евро за «квадрат»

Название столицы Болгарии, как и ее главной пешеходной улицы, родилось неформально. Город при римлянах назывался Сердика (по имени племени сердов). Славяне переиначили его в Средец. Но в слишком маленьком городе был слишком большой храм Святой Софии. Крестьяне окрестных деревень, отправляясь в город на воскресную службу и по торговым делам, говорили: «Иду в Софию».

подробнее

Рынок испанской недвижимости с разных ракурсов

Сами испанцы признаются, что цена на жилую недвижимость сегодня одна из наиболее животрепещущих тем, а также традиционный повод для разговоров в лифте, в кофейне, в автобусе, в гостях, дома.

подробнее

Египет: такая близкая Африка

При советской власти говорили: курица не птица, Болгария – не заграница. Так и Египет, даром, что расположенный на Черном континенте, назвать Африкой язык не повернется. Африка – это джунгли, крокодилы-бегемоты...
Однако, хотите верьте, хотите нет – и здесь люди живут! И даже с удовольствием покупают недвижимость.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ