Для покупки недвижимости нерезидентом в Италии нужно пройти три простых этапа:
Предложение о покупке (Proposta di acquisto): после принятия решения о покупке недвижимости, наше агентство составляет документ, в котором прописываются детали и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Мы предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае мы передаем продавцу чек.
В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.
2. Предварительный контракт (Preliminare di vendita): После подписания составленного нотариусом предварительного контракта покупатель юридически обязан приобрести данную недвижимость и объект снимается с продажи. Предварительный контракт – это стандартный итальянский контракт с описанием недвижимости, ее структуры (как зарегистрировано в Nuovo Catasto Edilizio Urbano – Регистре Недвижимости). В контракте продавец дает гарантию, что недвижимость не обременена финансовыми и юридическими обязательствами (долгами). Продавец также берет на себя полную ответственность (термины могут меняться в зависимости от конкретного контракта) за продаваемую недвижимость. Государственный нотариус, представляющий округ, на котором находится недвижимость ,готовит исторический обзор из местного Регистра Недвижимости, в котором дается юридическое описание недвижимости, ее юридический статус Статус, и вся юридическая история недвижимости за последние 20 лет. Предварительный контракт прописывает официальную стоимость недвижимости и устанавливает дальнейшие сроки выплат. Во время подписания предварительного контракта покупатель выплачивает 30 % цены недвижимости, остальная сумма выплачивается в соответствии с оговоренными в контракте сроками. Сумма платится на счет нотариуса. Депозит или Caparra, сделанный во время подписания предварительного контракта, обеспечивает гарантию условий сделки как для покупателя, так и для продавца. В случае если покупатель будет не в состоянии выполнить условия предварительного контракта, он теряет выплаченные суммы. Если продавец решает после подписания предварительного контракта остановить сделку по каким-либо причинам, он будет обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере за невыполнение условий контракта. На этом этапе заканчивается основная работа агентства недвижимости. Агентства недвижимости получают около 3-5 % + НДС от стоимости недвижимости от покупателя.
3. Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.
Налоги и платежи
Агентство:
размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 3-5% от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии). Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи Preliminare di vendita.
Нотариус:
Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % - услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).
Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность
В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает :
1. НДС = 10% от цены продажи
2. фиксированный ипотечный налог 168? (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог168?
4. гербовый сбор 168?
Итого: 10% от цены продажи + 500 ?
В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:
1. гербовый сбор - 7%
2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2%
3. кадастровый налог - 1%
Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости
Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссия агентства недвижимости.
В случае если жилая недвижимость КЛАСА ЛЮКС (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает :
1. НДС = 20% от цены продажи
2. фиксированный ипотечный налог 168? (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог168?
4. гербовый сбор 168?
Итого: 20% от цены продажи + 500 ?
Прошу обратить на это особое внимание!!!!
Каждый год:
Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества.
В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.
Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность
Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении. Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Но есть возможностью возврата в будущем 20% (НДС) при осуществлении деятельности покупателем.
Например, при гостинично и ресторанной деятельности, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС 20%, который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не возместите уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости НДС 20%.
Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке или другом европейском банке. Дело в том, что все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.
Для совершения любых сделок и подписания контракта Вам нужно будет обзавестись codice fiscaleкоторый можно получить в Agenzia delle Entrate процедура эта бесплатна и займет не более получаса Вашего времени. (При условии сотрудничества с хорошими агенствами) |
.svg.png){kind=small}
