Мини-отель - ​это гостиница, номерной фонд которой составляет не более 30 комнат. Обычно такие заведения предоставляют услуги по системе bed and breakfast (с англ. «Кровать и завтрак»). Многие туристы чувствуют себя комфортнее в маленьких гостиницах, чем в больших, поэтому мини-отели прочно занимают свою нишу в гостиничном бизнесе. Главное, что нужно знать тем, кто собирается вложиться в подобную недвижимость: мини-отель - ​не пассивная инвестиция, а работа!

Прежде чем решиться на покупку мини-отеля, нужно ответить на вопрос: «Хочу ли я заниматься гостиничным бизнесом?» Если собственник не готов переехать за границу и управлять объектом самостоятельно, вместо мини-отеля лучше приобрести несколько апартаментов под сдачу в аренду. Дело в том, что профессиональная управляющая компания не станет заниматься гостиницей с фондом меньше 100 номеров. Конечно, можно нанять менеджера, но тогда на оплату его услуг уйдет бóльшая доля прибыли. Своими советами - ​как войти в малый гостиничный бизнес, каким инвесторам подходят мини-оте­ли и как правильно выбрать объект - ​с ДН поделился эксперт Tranio.ru Иван ЧЕПИЖКО.

Случай из практики

Три года назад российская семья приобрела мини-отель в Австрии с помощью одного из партнеров Tranio. Будущие отельеры сначала рассматривали объекты в Альпах, но в итоге сделали выбор в пользу живописного городка в Нижней Австрии. Маленькая гостиница выгодно расположена рядом с цент­ром и местными достопримечательностями, популярна у туристов и имеет высокий рейтинг на Booking.com. Отель приносит инвесторам доход, но поручать его управление профессиональной компании не имеет экономического смысла. Владельцы вкладывают в австрийский отель много времени и средств, не прекращая заниматься основным бизнесом в России. В качестве следующего этапа развития своего австрийского предприятия они запланировали большую реконструкцию и перестройку старого номерного фонда в индивидуальные апартаменты, которые будут проданы инвесторам по системе buy-to-let (с англ. «купить, чтобы сдать в аренду»).

Именно поэтому Tranio рекомендует инвестировать в мини-отели за рубежом тем, кто планирует переезд в другую страну. Такой объект может быть доходным бизнесом, только если собственник управляет им на месте и посвящает этому все свое время: занимается оптимизацией налогов, общается с представителями надзорных органов и туроператорами.

Что нужно знать «на берегу»

При покупке небольшой гостиницы необходимо учитывать ряд нюансов, важных для бизнеса этого типа. Месторасположение мини-отеля, сезонность, популярность региона, развитость инфраструктуры, прирост туристического потока в стране в целом и в этом месте в частности - ​вот лишь малая часть факторов, на которые нужно обязательно обращать внимание при принятии решения о покупке. При этом перед непосредственным приобретением объекта важно еще и провести тщательную предварительную работу: оценить состояние здания, проанализировать, когда потребуется ремонт, нужны ли будут конструктивные изменения, дополнительные инвестиции и многое другое.

Место имеет значение

Загрузка мини-отелей, которые расположены на морских или горнолыжных курортах, сильно зависит от сезона. Владельцы получают львиную долю прибыли в пиковые месяцы, что не отменяет расходы на обслуживание гостиницы в остальное время. Рекомендуется покупать мини-отели в местах с круглогодичным спросом, например, в крупных городах. В таком случае бизнес не будет зависеть от сезонного фактора (но можно столкнуться с высокой конкуренцией).

Также важна развитая инфраструктура. Хорошо, если постояльцы могут легко добраться до основных достопримечательностей, развлекательных заведений, вокзалов и аэропортов. Есть смысл обратить внимание на мини-оте­ли в Германии: немцы любят путешествовать по своей стране. Если позволяют средства, можно прицениться к небольшим гостиницам на альпийских горнолыжных курортах. Также можно рассмотреть предложения в теплых краях, где любят проводить отпуск россияне: в Испании, Италии и Черногории. Отсутствие языкового барьера - ​несомненный плюс работы с клиентами-соотечественниками.

Старый дом лучше новых двух?

Выбрав локацию, важно найти отель в хорошем состоянии. Лучше купить новое и красивое здание, за проживание в котором люди будут готовы платить хорошие деньги. Старое здание, во‑первых, принесет меньше прибыли, во‑вторых, все равно потребует дополнительных расходов на ремонт.
Вместе с тем существуют примеры успешной реконструкции и управления такими отелями. Например, инвесторы в Испании отреставрировали и превратили в мини-отель с двумя просторными номерами дом XVI века. Туристам нравится сочетание старинного особняка и современных технологий. Аренда одного номера стоит €300 за ночь. У отеля удачное расположение: гостиница находится в Каталонии, в живописном городе Херона. Отсюда легко добраться и до Барселоны, и до горнолыжных курортов Испании. Приобретать подобные объекты выгодно, если их цена ниже рыночной и у покупателя есть средства для полной реконструкции. Доходность успешных проектов редевелопмента составляет в среднем 10-15%.

По гамбургскому счету

При покупке следует изучить бухгалтерскую и финансовую отчетность гостиницы. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо написать продавцу письмо о намерениях (Letter of Intent, LOI), в котором покупатель заявляет о желании приобрести недвижимость.

Ключевым показателем эффективности гостиничного бизнеса является RevPAR (Revenue per Available Room Per Day) - ​средний доход на номер с учетом заполняемости отеля. Например, по данным консалтинговой компании CBRE на 2017 год, хотя средняя суточная стоимость номеров в Гамбурге ниже, чем во Франкфурте (€118 против 123), благодаря более высокой заполняемости (80% против 70%) гамбургские отельеры получают больший доход, чем франкфуртские: RevPAR в первом случае равен €95, во втором - ​€85.

Кадры решают все

Вне зависимости от того, что вы решили открыть, бутик-отель или недорогой пансионат, важнейший козырь маленького отеля заключается во внимательном отношении к каждому клиенту. Многие постояльцы снова и снова останавливаются в одной и той же мини-гостинице именно потому, что чувствуют себя в ней желанными гостями. Поэтому сотрудники, которые общаются с клиентами, должны быть компетентными и вежливыми. Также необходимо знание английского, даже если он не является официальным языком страны, где расположена гостиница. Нельзя экономить на зарплате людей, от которых зависит впечатление об отеле. Важен хороший управляющий, доход которого должен определяться размером общей прибыли гостиницы. Во многих мини-отелях расходы на персонал, и особенно на управляющего, составляют значительную статью бюджета, но это оправданные траты.

Иван ЧЕПИЖКО, Tranio.ru

Примеры запрашиваемых цен на мини-отели в Европе

Источник: Tranio.ru

КАКИЕ БЫВЫЮТ МИНИ-ОТЕЛИ

• Гостевые дома, как правило, меньше отелей: они состоят из 10–12 номеров. В Великобритании хозяева гостевых домов могут выбирать постояльцев, в отличие от гостиниц, которые обязаны предоставить комнату любому, кто готов за нее заплатить.
• Прибрежные гостиницы часто являются небольшим семейным бизнесом в популярных курортных зонах у моря. Их заполняемость часто зависит от сезонного фактора.
• Загородные клубы-отели предлагают гостям не только высококлассные номера, но и инфраструктуру развлечений: ресторан, бассейн, спа, спортзал или ипподром.
• Бизнес-отели обычно расположены на окраинах крупных городов. Такие гостиницы привлекают деловых туристов, поэтому для них важна близость к ключевым транспортным узлам города и выставочным центрам.
• Гибридные гостиницы сочетают в себе черты двух предыдущих типов: как правило, они располагаются в уникальных зонах, где в зависимости от сезона можно встретить и отдыхающих, и деловых туристов.
• Бутик-отели отличаются шикарной внутренней отделкой номеров и нестандартными дизайнерскими решениями. Такие гостиницы, как правило, расположены в центре города. 
• Хостелы предназначены для молодых самостоятельных туристов с небольшим бюджетом: средняя цена за ночь в хостеле составляет €30–60. Такие гостиницы предлагают гостям минимальный набор удобств: спальное место, общие ванную и кухню. Обычно хостелы расположены в крупных городах с большим потоком туристов.