На ваши вопросы, связанные с приобретением недвижимости в США, отвечает эксперт Юрий Кац

На ваши вопросы, связанные с приобретением недвижимости в США,

отвечает эксперт Юрий Кац

Юрий, а что бы вы посоветовали мне, как потенциальному покупателю...  какой тип недвижимости выгоднее приобретать в США - вторичку или новострой? И еще один вопрос: в связи с кризисом, о котором сейчас все только и говорят,  рассчитывать на ипотеку  в Америке уже не приходится? Особенно, если покупатель - иностранец...

Уважаемая Марина,
 
Так же как и в России, территория США покрывает маccу абсолютно разных местных рынков со своими уникальными тенденциями. Наша компания специализируется на юге Калифорнии, где безусловно, на данный момент, размах цен и разнообразие выбора на вторичном рынке обеспечивают значительно лучшую ликвидность и ценность собственности чем новостройки. Как говорят у нас - "more value for the buck".
 
Ипотека не исключена и в нынешней ситуации при условии крупного взноса (downpayment), хотя конечно, сейчас конкуренция среди кредиторов а с ней и выбор кредитных программ явно оставляют желать лучшего. Так же, альтернативные методы кредитования включают: кредитный договор с самим продавцом (seller financing), покупка недвижимости с партнёрами и т.д.
 
Разумеется, решение вопроса о виде на жительство в Америке или получение рабочей или иммиграционной визы позволило бы иностранному владельцу местной недвижимости получить не только ипотеку на лучших условиях но и множество других существенных возможностей, прав и свобод.

А приобретение недвижимости в США дает преимущества при получении "зеленой карты"?

Уважаемая Ольга,
В соответствии со статьёй 203(b)(5) Акта об Иммиграции и Натурализации федерального Кодекса США § 1153(b)(5), ежегодно 10,000 иммиграционных виз EB-5 предоставлются квалифицированным лицам желающим получить статус постоянно проживающих в США как предпринимателям коммерческих структур, что включает инвестиции в недвижимость или создание рабочих мест. Подробности на сайте федеральной службы USCIS.
Так же, L-виза, например, позволяет российской компании временно прислать своего менеджера или руководителя высшего звена (с семьей) на работу в США. В дальнейшем эта категория служащих может обратиться за видом на постоянное жительство.

Юрий, если позволите у меня к Вам сразу несколько вопросов.
1.    Какие типы недвижимости и в каких штатах экономический кризис затронул в большей степени?
2.    Насколько привлекательными стали цены на побережье – во Флориде и Майами?
3.    Можно ли говорить о том, что цены на недвижимость снизились и в Нью-Йорке и ближайших пригородах? Если да, то в каких районах?
4.    Какие самые значимые проекты 2008 г. на Атлантическом побережье вы могли бы назвать?
5.    Ваш прогноз развития рынка недвижимости в 2009 г.
Заранее благодарен

Стас писал(а):
Юрий, если позволите у меня к Вам сразу несколько вопросов.
1.    Какие типы недвижимости и в каких штатах экономический кризис затронул в большей степени?
2.    Насколько привлекательными стали цены на побережье – во Флориде и Майами?
3.    Можно ли говорить о том, что цены на недвижимость снизились и в Нью-Йорке и ближайших пригородах? Если да, то в каких районах?
4.    Какие самые значимые проекты 2008 г. на Атлантическом побережье вы могли бы назвать?
5.    Ваш прогноз развития рынка недвижимости в 2009 г.
Заранее благодарен  Стас,
 
Среди лидеров коррекции рынка недвижимости в США вы увидете Неваду (где спекуляция намного опережала  естественный рост Лас Вегаса), Аризону (куда многие мигрировали из-за неимоверного взлёта цен в соседней Калифорнии), Флориду и Калифорнию (которые всегда пользовались большим успехом у всех категорий покупателей как местных так и иностранных).
 
В первую очередь кризис затронул новостройки, т.к. они, как правило, дороже вторичного рынка, и соответственно земельные участки (вообще, даже в периоды "горячего" рынка в Америке многие предпочитают "вторички"). Далее следуют частные дома, за ними квартиры.
 
Квартирные комплексы сдающиеся в аренду остаются одним из самых стабильных видов инвестиции т.к. спрос на доступное жильё только увеличивается.
 
Из последних проектов во Флориде должен упомянуть город Орландо в котором несколько компаний конкурировали за внимание инвесторов к новым районам частных домов и высотным комплексам, когда до кризиса было ещё далеко. 
 
Профессиональные оценщики недвижимости и брокеры могут расходится в точных оценках снизившихся цен в том или ином регионе, но обязательно согласятся со следующими фактами:
- последний подъём рынка недвижимости начался в 2001 году когда банки получили не только особенно низкую стоимость кредитов но и свободу выдавать ссуды без особых требований к  заемщикам доказывающих кредитоспособность. Так, например,  центральный банк Японии, стараясь быть конкурентноспособным с американцами и европейцами, побил все рекорды когда опустил свою ставку до 0% (!), что незамедлительно дало новый глобальный виток сомнительных ипотек и спекулятивных вложений. А в Америке семья с тремя детьми и родителями эмигрировавшими из Мексики, без стабильной работы, могла получить 100% ипотеку на приобретение дома или квартитры под 6% годовых! Все кому не лень стали инвесторами, цены подскочили, строители, в свою очередь, поспешили ответить на новый спрос...
- самый высокий пик цен на недвижимость в США был отмечен в конце 2005 года.
- на Ноябрь 2008 уровень цен примерно равен ценам конца 2003 / начала 2004 гг.
- в отличии от России, сезон купли / продажи жилой недвижимости в США всегда приходится на лето - время школьных каникул, и к слову о прогнозе на 2009 год, это как раз и может стать поворотным моментом на некоторых популярных местных рынках, как например, Лос Анджелес, Сан Франциско или Майами, особенно учитывая энтузиазм новой администрации в Белом Доме поклявшейся не оставить камня на камне пока порядок в финансовом секторе на будет восстановлен.
Что касается Техаса, Аризоны, Невады, Мичигана и многих других штатов, я считаю, что свет в конце туннеля ещё не виден.  
 
Нью Йорк - это особое образование и явное исключение из правил где несравненный спрос и отсутствие земельных участков на острове Манхэттэн поддерживал цены далеко в пригородах и даже "за мостом" в соседнем штате Нью Джерси. Однако многие владельцы собственности вынужденные пойти на компромис при "горящей" продаже позволяют охотникам за заниженными ценами приобрести дома и квартиры в Бруклине, Бронксе или Квинсе (что всего в минутах от Манхэттэна) на привлекательных  условиях, где уже заметны существенные изменения в ценах. Здесь я вам желаю запастись хладнокровием и терпением которые обязательно себя оправдают.
 
Что касается восточного побережья Америки и Флориды с Майами в частности, должен заметить, что по сравнению с  западным берегом вообще, цены всегда были более доступными т.к. первым приоритетом в выборе недвижимости в "курортной зоне" и у амерканцев и у иностранцев всегда был "золотой штат" - Калифорния, где климат, местная экономика и доходы местного населения (а с ними и прибыль от инвестиций) не имеют аналога в стране. На данный момент эта пропорция цен так же остаётся в силе после падения рынка.
 
В заключении хочу сказать, что несмотря на то, что крупные банки  и стратегические решения экономистов и политиков всегда влияют на тенденции рынка, нам с вами необходимо думать о двух фундаментальных факторах:
 
1. LOCATION, location, location - главный вопрос недвижимости - "где вы действительно хотите быть?" 
В Августе 2008 мне привезли из Москвы журнал "Салонъ недвижимости" где на развороте была напечатана красивая статья о недвижимости Грузии с манящими фотографиями и параллелями с итальянскими и французскими винодельческими провинциями и средиземноморским климатом. Моей первой реакцией было невольное воспоминание о Нью-Васюках. Но самое страшное, что через несколько дней после выхода номера в свет в Грузии началась война.
 
2. Как данная ситуация и конкретный объект в конкретном районе вызывающий ваш интерес работает для вас и вашей семьи сегодня. Например, низкая цена желанного дома сейчас,  относительно его цены в 2005 году, может не иметь существенной разницы для покупателя нуждающегося в 70% ссуде если кредит не доступен или очень дорог. Или наоборот, специалист получивший работу может купить понравившийся дом сегодня даже если он убеждён, что цена опустится на 10% в течении ближайших 4 - 6 месяцев, но именно этот объект с его расположением, видом и прочими характеристиками может быть продан другому покупателю на следующей неделе.
 
Спасибо за актуальные вопросы.
Пишите, приезжайте, инвестируйте!
 
С уважением,
 
Ю.К.

Здравствуйте Юрий!
Буду очень рада если вы сможете проконсультировать меня по следующему вопросу - можете ли вы мне подсказать компании, которые помогут взять кредит на недвижимость в Аризоне под низкий процент? И во всех ли случаях для этой ипоткеки нужна виза?
Спасибо!
С уважением,
- Лилия

Уважаемая Лилия,

Я надеюсь, что следующие компании смогут вам помочь:

Washington Federal Savings (www.washingtonfederal.com)
JMAC Lending Inc. (www.jmaclending.com)
Direct Mortgage Corp. (www.DirectMortgageWholesale.com)

Виза вам необходима для въезда в страну. Если вы сможете получить рабочую визу (H1) или вид на жительство (Green Card), это позволит вам получить номер социального страхования (Social Security Number), что в свою очередь даст вам возможность создать кредитную историю и получить ссуду на приемлемых условиях.

Здравствуйте Юрий!
Подскажите пожалуйста, где можно узнать информацию вообще об условиях покупки недвижимости в США? Вы пишите о работе в США, а если, к примеру, у меня нет работы в США, я имею права приобрести недвижимость?
Заранее Спасибо.